이새샘 차장

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이새샘 차장

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동아일보 산업2부

취재분야

2025-11-17~2025-12-17

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대우건설, 4차산업-그린뉴딜 맞춤 신성장 동력 확보

대우건설은 올해 내실과 성장에 동시에 힘써 글로벌 건설기업으로 도약할 토대를 마련하겠다고 밝혔다. 대우건설은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이라는 악재에도 불구하고 지난해 3만3000여 채를 공급하면서 2년 연속 주택 공급 1위를 지켜냈다. 해외에서도 나이지리아의 LNG Train7과 이라크 알포 신항만 후속 공사 등을 따내면서 양호한 수주 실적을 이어갔다. 이런 활약은 실적으로 이어졌다. 건설업계가 지난해 전반적으로 부진한 실적을 보였지만 대우건설은 시장 기대치를 뛰어넘는 ‘어닝 서프라이즈’(깜짝 실적)를 나타냈다. 대우건설의 지난해 매출액(8조1367억 원)은 전년과 비슷한 수준이었지만, 영업이익(5583억 원)은 전년 대비 53.3% 상승했다. 특히 대우건설의 지난해 4분기(10∼12월) 영업이익은 2533억 원으로 전년 동기(448억 원) 대비 5배 넘게 늘었다. 대우건설은 내부 경영 시스템과 업무 프로세스 정착, R&O(Risk & Opportunity) 관리 강화 등을 통한 재무구조 개선 노력으로 어닝 서프라이즈를 달성했다고 설명했다. 과거 손실을 냈던 일부 해외 현장들은 대부분 손실을 선반영해서 불확실성을 줄였다. 베트남 스타레이크 신도시에서 추가 투자개발사업이 본궤도에 올랐고 수익성이 좋은 국내 주택 분야 자체 사업이 증가한 점도 실적 개선을 이끌었다. 김형 대우건설 사장은 신년사를 통해 “올해에는 내실경영과 경영시스템·프로세스 고도화, 미래 성장 동력 확보를 지속적으로 추진하겠다”며 “선택과 집중을 통한 내실경영의 일환으로 발주처와 협력사에 영업력을 높이고 양질의 수주를 통해 성장 기조를 이어가겠다”고 말했다. 대우건설은 올해에도 3만5000여 채의 주택 분양을 준비하고 있다. 또 경영시스템과 프로세스 고도화를 통해 투명하고 예측 가능한 경영으로 시장 신뢰를 회복한다는 계획이다. 입찰 검토부터 준공, 클레임 과정에 이르는 전 과정에서 단계별로 위험 요인을 분석하고 관리하는 시스템도 구축할 계획이다. 대우건설은 4차산업 혁명과 그린뉴딜, 친환경 등의 추세에 맞춰 급변하는 대내외 경영환경 변화에 맞는 사업을 발굴할 계획이다. 지난해부터 본격 운영 중인 BTS(Build Together Startups) 프로그램을 통해 미래 유망 업종에 대해 선제적이고 전략적으로 투자해 신성장 동력을 다양하게 확보할 계획이다. 대우건설은 향후 3년간의 실적 목표치도 함께 발표했다. 수주액 목표치는 2021년 11조2000억 원, 2022년 13조1000억 원, 2023년 14조4000억 원으로 정했다. 매출액은 2021년 9조8000억 원, 2022년 12조3000억 원, 2023년 13조6000억 원을 달성할 계획이다. 대우건설 관계자는 “2021년은 내실과 성장이라는 두 마리 토끼를 잡아 시장 신뢰를 회복할 원년이 될 것”이라며 “고객과 함께 최고의 가치를 실현하는 기업이라는 비전을 구현해 글로벌 건설사로 도약하겠다”고 말했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-18
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文대통령 “국토부, 집값 안정에 명운 걸라”

문재인 대통령은 16일 “2·4부동산대책을 중심으로 주택 가격과 전·월세 가격을 조속히 안정시키는 데 부처의 명운을 걸어주길 바란다”고 강조했다. 이날 문 대통령은 청와대에서 영상회의를 통해 열린 국토교통부 업무보고에서 “주택 가격과 전·월세 가격의 안정을 결과로 실현해내지 못하면 국민들로부터 성과를 인정받기 어렵다”며 이같이 말했다. 전국에 83만6000채를 공급하는 2·4대책에도 주택시장 불안이 이어지자 가격 안정이라는 실질적인 결과물을 내도록 국토부를 압박한 것으로 풀이된다. 하지만 이날 업무보고에서도 구체적인 공급지역 등 세부 내용을 내놓지 못해 대책 효과가 의문시된다는 지적이 여전하다.○ 집값 안정 강조…2·4대책 ‘현금청산’ 방침은 유지 문 대통령은 업무보고에서 “국토부가 반드시 성공시켜야 할 가장 시급한 과제가 부동산 정책”이라고 강조했다. “주택 공급 방식을 혁신하면 역세권 등 도심지에서도 공공의 주도로 충분한 물량의 주택을 만들어낼 수 있다는 ‘변창흠표 부동산 정책’을 반드시 성공시켜 국민들이 더 이상 주택 문제로 걱정하지 않도록 해주기 바란다”고도 했다. 이 같은 발언은 실질적인 공급이 이뤄지지 않으면 시장 불안이 계속될 수밖에 없고 결국 정권의 지지 기반에도 부정적 영향을 줄 수 있음을 우려한 것으로 보인다. 실제 2·4대책 이후에도 대책의 실현 가능성을 놓고 논란이 계속되고 있다. 공공 주도 정비사업과 유사한 방식으로 추진되는 서울 용산구 동자동 쪽방촌 개발사업과 관련해 토지주들이 재산권 침해라며 반발한 것이 대표적인 사례다. 대책 발표 이후 매수한 주택이 공공 개발 대상에 포함되면 현금 청산만 받도록 한 투기방지책을 두고도 재산권 침해 논란이 불거지고 있다. 하지만 국토부는 “현금 청산은 문제가 없다. 그대로 추진하겠다”고 재차 못 박았다.○ 공급 확대-가격 안정 위한 ‘반값 아파트’ 카드 국토부는 이날 업무보고에서 기존에 발표한 지분적립형 주택 외에도 이익공유형 환매조건부 주택 등 공공자가주택을 3기 신도시와 도심에서 분양하겠다고 밝혔다. 시세 대비 반값 이하로 분양하는 주택 유형을 새로 만들어 공급 확대뿐 아니라 가격 안정 효과까지 내려는 취지다. 이익공유형 환매조건부 주택은 변 장관이 취임 전부터 강조해온 공공자가주택의 유형 중 하나다. 개인이 소유권을 갖되 처분권 일부에 제한을 두고 매각 시 미리 정해진 가격으로 공공기관에만 넘기도록 의무화하는 방식이다. 이를 통해 서민이 시세 대비 대폭 저렴한 가격으로 주택을 소유하되, 시세차익은 공공이 환수하겠다는 것이다. 국토부 관계자는 “상반기 중 제도 근거를 마련해 3기 신도시, 도심 공공분양 계획에 반영하겠다”고 밝혔다. 다만 7월 사전청약 물량에 이 같은 새로운 유형의 주택이 포함될지는 미정이다. 아울러 국토부는 7월까지 도심 공공주택 복합사업의 후보지를 선정하기로 했다. 서울 내 공공 재개발·재건축 선도사업으로 연내 7000채를 선정하고 3기 신도시 사전청약으로 내년까지 6만2000채를 공급한다. 전월세 신고제는 4월 중 일부 지역에서 시범 시행한 뒤 6월부터 전국적으로 실시된다. 또 수도권 서부와 서울 도심을 연결하는 광역급행철도(GTX) D노선이 올해 6월까지 제4차 국가철도망구축계획을 통해 공개될 것으로 보인다. 국토균형발전 차원에서 지방과 수도권의 개발사업을 묶어 수도권 개발 이익으로 지방 사업 수익성을 보전해주는 방안도 추진된다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-17
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삼성엔지니어링-태국 석유화학기업 1400억대 플랜트 개보수 공사 계약

삼성엔지니어링은 태국 석유화학회사인 PTT GC와 총 1400억 원 규모의 ‘올레핀 플랜트 개보수 프로젝트’ 계약을 체결했다고 15일 밝혔다. 이번 프로젝트는 태국 수도 방콕에서 동남쪽으로 약 150km 떨어진 라용시 맙타풋 공단 내의 올레핀 플랜트를 개보수하는 사업이다. 기존 플랜트의 프로필렌 생산량 증대를 위해 원료인 프로판 처리량을 높이는 공사로, 관련 시설을 추가 설치하거나 개보수하게 된다. 삼성엔지니어링은 설계, 조달, 시공 전 분야를 단독으로 수행한다. 2023년 완공이 목표다. 삼성엔지니어링 관계자는 “PTT GC는 국영 석유회사 PTT의 자회사로 태국 정부가 발주하는 각종 석유화학 프로젝트를 관장하고 있다”며 “프로젝트를 완벽하게 수행해서 태국에서의 명성을 이어 가겠다”고 밝혔다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-16
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[부동산 캘린더]분양시장 기지개… 전국 7곳서 5578채 청약접수

설 연휴로 한산했던 분양시장에 다시 시동이 걸릴 것으로 전망된다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 2월 셋째 주에는 전국 7곳에서 총 5578채(오피스텔·임대 포함, 도시형생활주택·행복주택 제외)의 청약 접수가 실시된다. 본보기집은 4곳이 문을 연다. 19일 본보기집을 여는 ‘자양 하늘채 베르’는 올해 서울에서 분양하는 첫 아파트로 2개 동(지하 2층∼지상 19층), 전용면적 46∼59m² 총 165채 중 51채를 일반 분양한다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-16
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2, 3월 아파트 입주, 최근 4년 평균보다 1만7000채 적어

봄 이사 수요가 집중되는 2월과 3월의 아파트 입주 물량이 예년에 비해 줄어드는 것으로 나타났다. 15일 부동산정보업체인 부동산114에 따르면 올해 2, 3월 아파트 입주 예정 물량은 총 5만2894채로 집계됐다. 2월이 3만3094채, 3월이 1만9800채다. 최근 4년간(2017∼2020년)의 2, 3월 아파트 입주 물량 평균 7만113채에 비해 1만7219채 줄어든 수준이다. 시도별 2, 3월 아파트 입주 물량은 △경기 2만3404채 △서울 8352채 △충북 3069채 △대구 3042채 △충남 2766채 △경남 2499채 △경북 2185채 순으로 많다. 경기는 2, 3월 입주 예정인 1000채 이상 대단지 13곳 중 8곳이 집중돼 있다. 수원시 팔달구 ‘수원역푸르지오자이’, 화성시 병점동 ‘병점역아이파크캐슬’, 평택시 고덕면 ‘고덕하늘채시그니처’ 등이다. 경기에 이어 입주단지가 많은 서울에서는 마포구 염리동 ‘마포프레스티지자이’, 강동구 상일동 ‘고덕자이’ 등이 입주한다. 부동산114 측은 “입주 물량이 늘면 일반적으로 전세가격이 안정될 수 있지만 규제지역의 경우 양도세 감면을 위한 2년 실거주 요건과 주택담보대출 시 6개월 이내 전입 의무로 집주인 실거주가 늘면서 전세물량 증가는 제한적일 것으로 보인다”고 전망했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-16
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변창흠 “신규택지 20곳 사실상 확정… 상반기 2, 3차례 걸쳐 발표”

주택 26만 채를 지을 택지개발지구 20곳이 사실상 확정됐다고 변창흠 국토교통부 장관이 밝혔다. 택지지구 물량은 상반기(1∼6월) 중으로 2, 3차례에 걸쳐 나눠 발표될 예정이다. 2·4공급대책 후속 조치로 정부는 아파트 공급이 충분하다는 신호로 불안심리를 해소해 집값을 안정시키겠다는 구상이다. 최근 서울 아파트 상승폭이 주춤하지만 서울 아파트 매물이 감소하는 등 ‘거래 절벽’ 조짐이 나타나고 있어 이를 시장 안정으로 보기 어렵다는 지적도 적지 않다. ○ 국토부 “신규 택지 20곳, 사실상 확정”변 장관은 13일 YTN뉴스에 출연해 “주택공급이 어렵겠다는 생각에 패닉 바잉(공포 구매)으로 인한 집값 불안이 있었는데 충분히 공급 가능하다는 신호가 이를 해소할 것”이라며 이같이 밝혔다. 특히 그는 2·4공급대책에서 내놓기로 한 83만 채 중 26만 채를 차지하는 신규 공공택지 지정과 관련해서도 “택지개발지구 20곳이 사실상 확정됐지만 지방자치단체 협의 등으로 늦어지고 있다”며 “확정되는 대로 상반기(1∼6월) 2, 3차례에 걸쳐 발표하겠다”고 말했다. 실제로 공급대책 발표 직후인 8일 조사 기준 한국부동산원 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울의 아파트 가격은 전주(0.1%) 대비 0.09% 올라 상승폭이 소폭 축소됐다. 표면적으로는 공급대책으로 시장이 다소 안정되고 있다고 볼 수 있는 대목이다.○ 현장에서는 ‘거래 절벽’ 조짐 하지만 전문가들은 가격 상승세가 주춤한 것은 대책 발표 이후 거래가 끊기며 나타난 현상일 뿐이라고 지적한다. 이날 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 아파트 매매거래량은 지난해 12월 7511건, 올 1월 4181건, 2월 234건으로 급감하고 있다. 최장 30일의 실거래 신고기한이 있어 1, 2월 거래가 아직 다 집계되지 않았다는 점을 감안하더라도 감소세가 뚜렷하다. 단독·다가구는 12월 927건에서 1월 488건, 2월 19건, 다세대·연립도 12월 5426건에서 1월 4347건, 2월 587건으로 감소하고 있다. 매물도 감소세다. 부동산정보업체 ‘아파트실거래가’(아실)가 집계한 서울 아파트 매물은 14일 기준 3만8667건으로 열흘 전(4만440건)보다 4.4% 감소했다. 서울 25개 구 모두 매물이 줄었다. 한 부동산 중개업소 관계자는 “설 연휴인 데다 공급대책 이후 신축은 오를 거라는 얘기가 많아 집주인들이 매물을 거둬들이고 있다”며 “재건축·재개발 매물은 현금청산을 두려워해 거래가 잘 되지 않는다”고 전했다. 과거에도 정부가 부동산 대책을 발표하면 대책 직후 거래가 급감하며 시장이 안정세를 보이다 일부 지역에서 이전보다 높은 가격에 거래가 이뤄지며 거래량이 늘고 다시 전체적으로 가격이 급등하는 모습이 반복해서 나타났다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “7·10대책에 따른 양도세 등 세금 인상에 더해 2·4공급대책의 투기방지책이 수요 억제 효과를 발휘하고 있다”며 “거래 급감에 따라 일시적으로 상승세가 주춤해 보이는 것일 뿐 상승세가 이어질 가능성이 높다”고 지적했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-15
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10억 아파트 매매때 중개수수료, 550만원 수준 고정요율 적용 추진

실거래가격이 9억 원을 넘는 고가주택의 중개수수료를 인하하는 공인중개사법 시행규칙 개편을 국토교통부가 추진한다. 집값 급등으로 중개수수료가 과도하게 높아졌다는 지적에 따른 것이다. 국민권익위원회는 9일 이 같은 내용의 ‘주택의 중개보수 및 중개서비스 개선 방안’을 국토부와 전국 17개 광역자치단체에 권고했다고 밝혔다. 국토부는 3월 초 연구용역을 통해 실태조사를 한 뒤 올해 6, 7월 종합개선방안을 확정할 계획이다. 정부가 부동산 중개수수료율 체계 개편에 나선 것은 2015년 이후 6년 만이다. 권고안에서 권익위는 현재 5개 거래액 구간별로 0.4∼0.9%의 최고 수수료율을 정해 두고 거래 당사자와 중개업소가 협의하도록 돼 있는 구조를 7개 구간별로 세분한 뒤 고정 요율을 적용하는 방안을 1안으로 제시했다. 현행 요율 체계에서 10억 원짜리 주택을 사고팔 때 내는 수수료는 상한 수수료율 체계에 따라 최고 900만 원이다. 다만 중개업소와 매수인, 매도인 간 협의에 따라 실제 내는 수수료는 이보다 낮은 500만 원 안팎의 수준에서 결정되고 있다. 권고안인 1안대로 실거래가 10억 원짜리 집에 대해 고정 수수료율이 적용되면 수수료는 550만 원으로 낮아진다. 10억 원 중 6억 원까지는 0.5%(300만 원), 6억 원 초과∼9억 원 이하에는 0.6%(180만 원), 9억 원 초과∼10억 원 이하에는 0.7%(70만 원)의 요율이 적용돼 전체 수수료(550만 원)가 책정되는 방식이다. 현장에서 실제 내는 수수료를 시행규칙을 통해 명문화한다는 의미가 있다. 아울러 권익위는 △1안과 요율 체계를 동일하게 하되 고가 주택에 대해선 협의를 통해 비용을 결정하는 방안 △거래액과 상관없이 단일요율제(또는 단일정액제)를 적용하는 방안 △매매·임대 구분 없이 0.3∼0.9% 요율 내에서 중개사가 의뢰인과 협의하는 방안을 제시했다. 하지만 권고안이 그대로 실현될지는 미지수다. 1안대로라면 2억 원 이상 6억 원 미만 주택 거래에 따른 수수료율은 현행 0.4%에서 0.5%로 오른다. 법정 수수료가 되레 오르는 셈이어서 거래 당사자들이 반발할 소지가 있다. 또 이전까지는 상한선 내에서 협의로 수수료를 낮출 수 있었지만, 앞으로는 고정된 요율에 따라 수수료를 내야 한다. 서울 등 수도권과 지방, 아파트와 비아파트 간 주택 가격 차가 큰 상황에서 한 가지 안을 일률적으로 적용하기 어려운 면도 있다. 한국공인중개사협회 측은 “수수료는 중개사 생계와 직결되는 문제인데 권고안에는 중개사 측의 의견이 거의 반영되지 않았다”며 “실제 통용되는 수수료 수준을 파악할 예정”이라고 밝혔다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-10
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[부동산 캘린더]‘양주 옥정 더원 파크빌리지’ 등 전국 2곳서 청약

설 연휴를 앞두고 분양시장이 잠잠한 모습이다. 리얼투데이에 따르면 2월 둘째 주에는 전국 2곳에서 총 977채(임대주택 및 오피스텔 포함)의 청약 접수가 진행된다. 우선 경기 양주시에서 옥정신도시에 조성되는 ‘양주 옥정 더원 파크빌리지’가 1순위 청약을 받는다. 본보기집은 경기 광주시 ‘더샵 오포센트리체’를 포함한 3곳이 사이버 본보기집으로 문을 연다. 부산 연제구 ‘연산포레 서희스타힐스’와 경기 용인시 ‘힐스테이트 용인 둔전역’은 홈페이지를 통해 사전 방문 예약을 받는다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-09
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단지 안에 개인 사무실… 재택근무에 딱

DL이앤씨(옛 대림산업)는 인천 영종국제도시에 들어서는 ‘e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴’의 본격 분양에 나선다. 8일 DL이앤씨에 따르면 영종국제도시 A28블록에 지어지는 ‘e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴’는 16개 동(지하 2층∼지상 29층)에 전용면적 84, 98m²의 총 1409채로 구성된다. 이달 15일 특별공급을 시작으로 16일 1순위, 17일 2순위 청약을 진행한다. 영종국제도시는 송도국제도시, 청라국제도시와 함께 인천 3대 신도시로 꼽히는 지역으로 영종대교(인천국제공항고속도로), 인천대교(제2경인고속도로), 공항철도 운서역 및 영종역 등의 교통망을 갖춘 수도권 신도시다. 최근 인천경제자유구역의 제3연륙교(영종∼청라·2025년 완공 예정)가 착공돼 교통이 더 편리해질 것으로 기대된다. 제3연륙교가 완공되면 서울과 인천국제공항고속도로를 잇는 최단거리 노선이 된다. 인천국제공항에서 강남까지 기존 1시간 이상의 거리를 약 45분, 여의도까지는 약 30분대로 오갈 수 있을 것으로 예상된다. 이 단지는 인근 하늘대로를 통해 제3연륙교를 이용할 수 있다. 스타필드 청라, 코스트코 청라, 청라의료복합타운 등 청라국제도시에 들어서는 여러 인프라를 누릴 수 있다. 인천 영종초, 병설유치원이 단지에 인접해 있고, 반경 5km 내에는 영종고를 비롯해 인천의 대표적인 자립형사립고인 인천 하늘고와 인천 과학고, 인천국제고 등이 있다. 영종국제도시 중심상업지구도 가까워 인천국제공항은 물론 파라다이스시티, BMW드라이빙센터, 씨사이드파크, 파크골프장(퍼블릭골프장), 영종하늘도시체육공원 등을 이용할 수 있다. 단지는 DL이앤씨의 새로운 주거 플랫폼 ‘C2 하우스’가 적용된다. 가구 입구에는 대형 현관 팬트리(식료품 등을 저장할 수 있는 대형 수납공간)가 설치되고, 다용도실은 세탁기와 건조기를 나란히 설치할 수 있게 설계된다. 일부 가구에는 개인정원이 있다. 전용면적 98m²B 타입 주방은 ‘ㄷ’자형의 대형 주방을 설치해 6인용 식탁까지 들어갈 수 있게 설계된다. 단지 내 실내체육관에는 피트니스센터, 실내골프연습장, 스크린골프, 단체운동(GX)룸, 가족운동시설(탁구) 등도 마련된다. 어린이집과 실내놀이터, 맘스스테이션, 작은 도서관(라운지 카페) 등도 들어선다. 언택트 시대에 발맞춰 재택근무를 하는 입주자를 위해 개인 오피스 공간까지 갖춰진다. 각 동 출입구마다 에어커튼을 설치하는 등 미세먼지 저감 시스템인 ‘스마트 클린&케어 솔루션’도 설치된다. e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴는 분양가상한제를 적용받아 3.3m²당 평균 1050만 원 대로 분양된다. 1차 계약금 1000만 원 정액제가 적용되고, 전 가구 발코니를 무상으로 확장해준다. 최대 5년간 의무거주기간 적용을 골자로 한 주택법 개정안 시행 전에 분양 승인을 받은 영종국제도시 내 마지막 단지다. 분양 관계자는 “‘e편한세상 센텀베뉴’는 2025년 완공 예정인 제3연륙교 착공을 통한 가치 상승이 기대된다”며 “인근 송도, 청라국제도시 대비 합리적인 분양가가 책정돼 관심을 많이 받고 있다”고 말했다. 사이버 주택전시관은 지난달 29일 개관했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 방지를 위해 홈페이지에서 사이버 주택전시관만 운영된다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-09
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“재초환 면제 실익없어” 시큰둥… “재건축 속도 빨라질 것” 기대감

공공기관이 직접 시행하는 재건축·재개발 사업에 대해 인센티브를 더 주는 ‘2·4공급대책’을 두고 재건축 조합들이 엇갈린 반응을 내놓고 있다. 서울 강남 일대의 규모가 큰 단지들은 실익이 크지 않을 것으로 보는 반면 오래된 소규모 단지들은 사업 속도가 높아질 수 있다는 점에 기대감을 나타내기도 했다. 아울러 4일 이후 산 집이 공공 주도 정비사업 지역에 포함되면 입주자격을 박탈하는 정부 대책이 재산권 침해라는 지적도 나오고 있다. 정부가 정비사업 지역을 밝히지 않은 상태여서 집을 산 사람이 예기치 않게 입주하지 못하고 현금 청산을 당할 소지가 있기 때문이다.○ 강남 대단지 “빼곡히 짓는 걸 원치 않는다” 5일 서울 송파구의 대단지 재건축 조합 관계자는 ‘공공 직접 시행 정비사업’ 참여 가능성에 대해 “관심 없다”고 잘라 말했다. 공공 직접 시행 정비사업은 공공기관이 민간(조합)에서 사업을 넘겨받아 단독으로 시행하는 방식이다. 재건축초과이익환수제(재초환)와 재건축 조합원 2년 거주 의무를 면제받을 수 있다. 조합들은 어차피 분양가상한제를 적용해 분양하면 초과 이익이 크지 않은데 그 부분(재초환)을 면제해주는 게 땅과 사업 주도권을 공공에 모두 넘길 만큼 매력적이지 않다고 보고 있다. 정부가 민간 참여를 이끌기 위해 재초환 면제라는 ‘비장의 카드’를 꺼내들었지만 강남권 단지에서 통하지 않는 분위기였다. 정부가 지난해 5·6공급대책에서 발표한 공공재건축을 추진하는 유일한 강남권 단지인 ‘신반포 19차’의 김성진 조합장은 “정부가 혜택을 늘려준 건 분명하지만 좋은 아파트에서 살고 싶다는 주민들의 욕구를 공공이 얼마나 충족해줄지 장담할 수 없지 않으냐”라고 말했다. 강남권 재건축 단지들은 입지가 뛰어나 공공이 참여하지 않아도 사업성이 충분한 경우가 많다. 소득 수준이 비교적 높다 보니 ‘돈’을 더 쓰더라도 고급 아파트를 짓겠다는 정서가 강하다. 재개발 조합들도 분위기는 비슷했다. 기존 공공재개발만으로도 혜택이 충분한 데다 공공 직접 시행 방식으로 전환해도 추가 인센티브가 크지 않아서다. 공공재개발을 추진 중인 민동범 ‘한남1구역’ 공공재개발추진협의체 대표는 “이미 주민 동의율이 75%가 넘었는데 사업을 공공직접 시행 재개발로 전환하면 토지 지분이 넓어 입주권을 1+1로 받을 수 있는 소유주들은 반대할 수 있다”며 “기존 추진했던 공공재개발을 추진할 계획”이라고 말했다. ○ 소규모 단지는 기대감…재산권 침해 논란도 일부 소규모 단지 반응은 긍정적이었다. 276채 규모인 광진구 중곡아파트는 공공 직접 시행으로의 전환을 검토하고 있다. 공공재건축 사전 컨설팅을 받았지만 추가 분담금이 크게 줄지 않아 추가 혜택을 요구해 왔다. 황보수문 재건축추진위원회 사무장은 “구체적인 내용이 나와 봐야겠지만 일단 재초환, 2년 거주 의무 면제 등 우리 요구가 상당 부분 반영돼 만족하고 있다”고 말했다. 2·4공급대책의 양대 축인 공공 직접 시행 정비사업과 ‘도심 공공주택 복합사업’과 관련해 재산권 침해 논란도 일고 있다. 재건축·재개발이든 도심 역세권이든 공공 주도 정비사업 대상지에선 4일 이후 부동산 계약을 하면 주택과 상가 등에 대한 우선공급권을 주지 않기로 했기 때문이다. 실제 살기 위해 집을 사는 실수요자가 피해를 볼 수 있다는 우려가 제기되는 상황이다. 시중에서 거론되는 도심 재개발 후보지에서 주택을 잘못 샀다가 입주하지 못하고 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “투기와 무관하게 실거주 목적의 매수자까지 입주권을 주지 않고 현금 청산하는 건 과도한 재산권 침해”라며 “신축 아파트를 제외하면 이런 불확실성이 있는데 누가 집을 살 수 있겠느냐”라고 지적했다. 김호경 kimhk@donga.com·이새샘 기자}
- 2021-02-06
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서울역 쪽방촌, 40층 아파트단지 된다

서울역 인근 쪽방촌을 최고 40층짜리 아파트 단지로 재개발하는 계획이 추진된다. 국토교통부와 서울시, 용산구는 5일 이런 내용을 담은 ‘서울역 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 공공주택 및 도시재생사업 추진계획’을 발표했다. 이 계획에 따르면 정부와 지방자치단체는 서울 용산구 동자동 쪽방촌 일대 4만7000m² 규모 땅에 공공주택 1450채, 민간분양 960채 등 주택 2410채를 지을 예정이다. 서울시는 건물 층수를 최대 40층까지 허용하기로 했다. 이 일대는 1960년대부터 쪽방촌이 형성돼 현재 약 1000명(서울시 집계)이 거주하는 국내 최대 규모 쪽방촌이다. 이곳은 서울역 인근인 데다 남산과 가까워 입지가 좋지만 쪽방촌 주민의 이주 문제 등으로 개발이 지연돼 왔다. 정부는 이곳을 공공이 직접 시행하는 도시정비사업의 모델로 만들려고 한다. 쪽방촌을 공공주택지구로 지정한 뒤 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 공동으로 사업을 추진토록 하는 것이다. 1단계로 임대주택과 공공분양주택이 들어설 일부 토지에 공공주택을 지어 기존 거주자를 재정착시키고, 2단계로 나머지 토지를 정비해 민간주택을 건설한다. 상가 주민들을 위해 상생협력상가도 단지에 조성한다. 공공주택은 2023년 착공해 2026년 입주한다. 민간분양주택은 2030년 택지 마련을 마쳐 실제 분양은 그 이후가 될 것으로 전망된다. 정부 관계자는 “사업이 완료되면 현재 1.65∼6.6m²의 비좁은 공간에서 평균 월세 24만4000원을 내며 살고 있던 쪽방 주민들이 18m²의 공간에서 월 3만7000원 수준(보증금 평균 183만 원. 추후 변동 가능)의 월세를 부담할 것으로 본다”고 했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-06
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SR, 안전분야 반부패협 ‘최우수 공기업’ 선정…대통령표창 수상

수서고속철도(SRT) 운영사 SR은 행정안전부 주관 ‘안전분야 반부패협의회’에서 수여하는 2020년 공직기강 확립(안전감찰) 유공 정부포상에서 ‘최우수 공기업’으로 선정돼 ‘대통령 표창’을 수상했다고 5일 밝혔다. SR은 지난해 안전진단 컨설팅을 통해 분야별 안전관리체계 및 관리 실태를 점검하며 전사적 안전관리 개선과제 31건을 선정, 안전운행을 저해하는 요소를 해소하는 등 안전관리 우수 사례로 평가받았다. 국내 최장터널인 율현터널(수서~지제, 연장거리 52.1㎞) 내 수직대피구를 피난객 관점으로 점검, 안전성을 개선해 우수 사례로 선정되기도 했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-05
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이번에도 민간 재건축 규제 완화는 빠져

이번 공급대책에는 민간 재건축 사업에 대한 규제 완화 방안이 빠져 있다. 민간 재건축 규제를 풀어주면 집값이 자극받을 수 있고 그 결과 정책 실패 논란이 재부상할 수 있는 점을 우려한 것이다. 정부는 이날 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 직접 시행하는 정비 사업을 도입하면서 재건축초과이익환수제(재초환)를 면제해 주는 방안을 내놨다. 이미 공공재개발에 대해 분양가상한제(분상제) 적용을 면제해 주기로 한 데 이어 공공사업에 한해 초과이익환수제라는 족쇄를 풀어준 것이다. 하지만 민간 재건축 사업에 대해서는 재초환과 분상제 모두 유지된다. 정부는 “개발사업을 통해 얻은 개발이익은 사회 모두가 공유해야 한다”며 개발이익을 공공이 환수해 적절히 배분할 수 있는 공공 주도 방식이어야 규제 완화의 대상이 된다는 입장을 다시 한번 확인한 것이다. 현재 민간 재건축은 각종 규제로 사업성이 낮아지면서 2019년부터 서울 서초구 래미안원베일리, 강동구 둔촌주공 재건축 등 서울의 대규모 재건축 단지 분양이 미뤄지고 있다. 둔촌주공에서 나오는 일반분양 물량만 4700채가 넘는다. 당초 변창흠 국토교통부 장관이 1월 민간 협회 등을 만나 간담회를 하면서 민간 공급에 대한 규제 완화 방안이 나오는 것 아니냐는 기대감도 높았다. 한 재건축아파트 조합 관계자는 “단지 용적률만 높이면 주거환경이 나빠질 수 있다”며 “주민이 원하는 방향으로 사업을 추진하고 싶어하는데 이 점을 정부가 간과하고 있다”고 말했다.이새샘 iamsam@donga.com·정순구 기자}
- 2021-02-05
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도심주택, 택지확보 5년-입주에 또 3년… “공급난 발등의 불 못꺼”

‘2·4공급대책’을 통해 서울에 공급되는 32만3000채는 경기 성남시의 분당신도시 3개를 합한 물량과 맞먹는 수준이다. 전국적으로 정부가 공급한다고 밝힌 83만6000채 자체는 역대 최대 규모여서 공급 불안심리를 해소하는 효과를 낼 수도 있다. 하지만 이번 대책에서 나온 물량 대부분은 실제 분양까지 넘어야 할 산이 너무 많은 상태여서 불확실성이 크다. 실제 4일 발표된 공급 방안은 큰 그림만 제시한 구상 단계로 관련 절차를 진행하지 않아 구체적인 공급 대상지가 나오지 못했다. 사업 추진 여부의 결정권을 쥔 토지주나 민간조합, 지방자치단체 등과의 협의가 필수지만 이를 거치지 않은 ‘예상 물량’일 뿐이다. 특히 이번 대책은 2025년까지 부지 확보가 목표여서 실제 공급까지는 최소 3, 4년이 더 걸린다. ○ 무늬만 공급 대책…분양 입주 시기 불투명 전문가들은 이번 대책이 현재 과열된 부동산 시장을 안정시키기엔 역부족이라고 본다. 정부가 ‘부동산정책 실패’라는 비판을 피하기 위해 무리하게 물량을 부풀린 것 아니냐는 지적도 있다. 이날 발표된 물량 중 전체의 절반이 넘는 44만2000채는 공공 시행 정비사업, 역세권·준공업지역·저층주거지 복합개발사업, 민간 소규모 재개발 등으로 공급되는 물량이다. 국토교통부는 해당 물량은 모두 2025년까지 부지를 확보하겠다고 밝혔다. 하지만 이후에도 사업계획 수립, 이주, 철거, 공사 등의 절차가 필요하다. 국토부 관계자는 “부지 확보 뒤 실제 입주까지는 3년 정도 걸릴 것으로 예상된다”고 밝혔다. 83만6000채를 공급하기 위한 부지 확보에 5년, 이 물량의 입주까지 3년이 더 걸린다는 의미다. 부동산114에 따르면 서울 민간 아파트 입주 물량은 작년 5만채에서 올해 2만8000채, 내년 2만 채 수준으로 급감한다. 이번 대책으로는 코앞에 닥친 입주 물량 급감을 해소하기 쉽지 않다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “정부가 제시한 것은 장기적인 공급 계획으로 당장 발등에 떨어진 불을 잠재우기에는 역부족”이라고 지적했다.○ “민간 참여 많이 할 것” 낙관론에 무리한 추정 정비사업이나 도심 복합개발에 따른 물량 자체도 추정치에 불과하다. 정부는 인센티브가 더 부여됐으니 참여율이 더 높아질 거라는 전제 아래 기존 유사 사업의 주민 참여율보다 더 높은 ‘기대 참여율’로 물량을 산출했다. 공공 시행 정비사업의 경우 공공재건축보다 호응이 더 좋았던 공공재개발 참여율을 근거로 기대 참여율을 적용하기도 했다. 정비사업을 벌이면서 멸실되는 물량도 감안하지 않았다. 실제 순증 물량은 더 줄어든다는 의미다. 국토부 측은 “상당히 보수적으로 물량을 산출했다”고 말했다. 44만2000채를 제외한 나머지 물량 대부분은 신규 공공택지로 공급하겠다는 26만3000채다. 하지만 공급지가 정해진 물량은 세종시에 짓는 1만3000채가 전부다. 국토부 관계자는 “지자체, 관계기관 협의가 끝나야 물량이 모두 공급 가능한지를 알 수 있다”고 말했다. 권일 부동산인포 팀장은 “재원 마련 방안 등 구체안이 없는 설익은 발표는 오히려 부동산정책 신뢰도만 낮춘다”고 지적했다. ○ 민간조합 “대책 신뢰할 수 있나” 회의적 정부가 산출해 낸 총물량이 실제 공급으로까지 이어지기에는 난관이 적지 않다. 정부는 도심 개발사업에 반대하는 소유주의 토지는 강제 수용한다는 방침이다. 개발에 반대하는 소유주들의 반발이 예상된다. 특히 역세권 개발의 경우 상가가 많은데, 상가 소유주와 임차인의 동의를 이끌어낼 만한 유인책도 뚜렷하지 않다. 상가 임차인에게 개발로 인한 휴업 기간에 생긴 영업 손실액을 4개월 치까지 보상해주고 임시영업 시설을 제공해 준다는 방침이다. 하지만 같은 장소에서 계속 장사하길 희망하는 경우가 많다. 국토부는 이날 “주민 동의가 전제조건”이라고 밝혔지만 “아직까지 민간조합을 실제 접촉해 참여 의사를 확인한 적은 없다”고 말했다. 주택 수요가 많은 서울 도심에서 정부가 이날 발표한 방식으로 사업을 추진하겠다는 구역이 나올지 불투명하다. 지난해 정부가 발표한 공공재건축의 경우 주민 반대가 심해 컨설팅을 신청했다가도 철회하는 단지가 잇달아 나왔다. 서울 강남권 대규모 단지의 재건축조합 관계자는 “공공이 단독 시행을 한다는 건 조합을 해산하고 정부가 마음대로 사업을 하겠다는 의미인데 어떤 조합이 환영하겠나”라고 반문했다.이새샘 iamsam@donga.com·김호경·정순구 기자}
- 2021-02-05
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규제 적은 郡지역 아파트, 웃돈도 붙었다

지난해 군(郡) 지역에서 분양한 아파트가 전체 물량의 5% 수준에 그쳤고, 올해는 이보다 더 줄어드는 것으로 나타났다. 신축 아파트의 희소성이 높아 분양권에 ‘웃돈’이 붙는 사례까지 나오고 있다. 4일 부동산 정보업체인 부동산114에 따르면 지난해 전국 83개 군 지역에서 분양한 아파트는 1만6261채(임대 제외)로 나타났다. 이는 전체 물량 28만9448채(임대 제외)의 약 5.62%에 그친다. 올해 역시 군 지역 분양 예정 물량은 1만6065채로 전체 물량의 4.05%다. 이처럼 공급이 적다 보니 일부 지역에선 신축 아파트 분양권에 웃돈이 붙는 경우도 생긴다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 경기 양평군 ‘양평 센트럴파크 써밋’(2019년 8월 분양) 전용면적 80m² 분양권은 올해 1월 4억2670만 원에 거래돼 분양가(4억620만 원)보다 약 2000만 원의 ‘프리미엄’이 붙었다. 전남 화순군 ‘힐스테이트 화순’(2018년 12월 분양) 전용면적 84m²는 올해 1월 3억7120만 원에 거래돼 분양가(3억700만 원) 대비 약 6400만 원의 웃돈이 붙었다. 대부분 조정대상지역에서도 제외돼 정부의 부동산 규제로부터 비교적 자유롭다. 비규제지역에서는 당첨자 발표일로부터 6개월 이후 분양권 전매가 가능하고 집값의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있다. 분양업계 관계자는 “새 아파트에 대한 선호 현상이 도심을 벗어나 외곽지역으로 확대되는 추세”라며 “군 지역에선 재개발·재건축 등 정비사업이 아닌 일반분양으로 공급되는 경우가 많은데, 조합원 물량이 없다 보니 로열층 청약 당첨 확률이 높다는 장점이 있다”고 설명했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-05
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“5년내 83만채 택지 공급”… 어디에 지을지는 발표 못해

2025년까지 전국에 주택 83만6000채를 지을 수 있는 땅을 확보하는 공급 대책을 정부가 내놓았다. 물량만으로는 매머드급이지만 실제 분양과 입주 시기를 가늠하기 힘든 데다 절차 미비로 신규 택지 후보지도 발표하지 못한 상태여서 반쪽짜리 대책이라는 지적이 나온다. 기획재정부와 국토교통부는 4일 정부서울청사에서 이런 내용을 뼈대로 하는 ‘대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안’을 내놓았다. 이 방안에 따르면 지역별로 서울에 32만3000채, 인천·경기에 29만3000채, 5대 광역시에 22만 채의 주택이 공급된다. 정부는 전체 공급량 중 44만2000채는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관 주도의 도심 고밀 개발 사업과 소규모 정비 사업을 통해 짓는다. 이어 26만3000채는 신규 공공택지 지정을 통해 확보하고 13만1000채는 도시재생 사업과 상가 등 비주택 리모델링 등을 통해 공급한다. 정부는 서울 222곳 등 전국 383곳을 ‘우선 추진 검토구역’으로 선정해 부지 확보에 나서기로 했다. 특히 정부는 민간 조합 대신 공공이 직접 시행하는 재건축 방식을 신설해 용적률을 올려주고 재건축 초과이익환수제를 면제해 사업 속도를 높일 예정이다. 3년간 한시 적용되는 도심공공주택복합사업 특별법을 도입해 역세권과 준공업 지역, 저층노후 주거지를 고밀 개발하는 방안도 추진한다. 공공이 개입하기 힘든 소규모 지역에는 도시 건축규제 완화 등을 통해 개발을 유도할 예정이다. 이런 방식으로 짓는 주택의 70∼80%는 임대가 아닌 분양 방식으로 공급할 계획이다. 이번 대책은 지자체 협의, 주민 협의 등이 잘 이뤄지는 최선의 시나리오를 가정한 것이어서 공급이 기대만큼 빨리 이뤄질지 불투명하다는 지적이 많다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정책에 대한 신뢰가 낮은데 공공 주도 개발에 민간이 호응할지 의문”이라고 말했다.이새샘 iamsam@donga.com·김호경·정순구 기자}
- 2021-02-05
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수도권 고밀개발, 지방은 택지조성… 80만채 안팎 공급

지방 대도시 일부 지역을 택지개발지구로 지정해 신규 주택을 공급하는 방안을 정부가 추진한다. 서울에선 수십 채 안팎의 소규모 노후 주택이 모여 있는 곳을 재건축할 때 주민 동의율을 완화하는 등 규제를 풀어 현재 58% 선인 서울 아파트 비율을 전국 평균인 62% 선으로 끌어올리기로 했다. 전체 공급 규모는 지구 지정과 이해관계자 설득 과정에서 달라질 수 있지만 서울 30만 채, 경기와 지방 50만 채 등 전국적으로 80만 채가량 될 것이라는 관측이 나온다. 국토교통부는 이처럼 수도권과 지방의 사정에 따라 공급방식을 다양화한 주택 공급대책을 4일 내놓을 예정인 것으로 확인됐다. 대책안에 따르면 수도권에선 도심 고밀개발 중심으로 주택이 공급된다. 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 도심에서 용적률 규제를 풀어 더 많은 집을 더 높이 지을 수 있도록 유도한다는 것이다. 이를 위해 일조권, 주차장 면적 등 각종 규제를 완화하는 방안도 추진된다. 개발사업 추진을 위한 주택 노후도 등의 규제가 완화될 가능성도 있다. 공공재개발과 공공재건축처럼 용적률을 높여주는 대신 늘어난 용적률의 일정 비율만큼 기부채납을 받아 임대주택을 짓는 등 공공성을 확보하는 방식일 가능성이 높다. 최근 서울 영등포역 쪽방촌 개발에서처럼 중앙정부가 지자체의 재개발사업 인허가권을 가져가 사업의 속도를 높이는 방안도 추진된다. 지자체 도시계획위원회 등은 특혜 논란 때문에 인허가 과정에서 결정을 내리기 힘든 경우가 많았다고 정부는 보고 있다. 아울러 소규모 주택들을 모아 재건축하는 자율주택 정비사업을 할 때 적용하는 주민 동의율을 현행 100%에서 80∼90% 선으로 낮추는 방안도 추진된다. 일부 주민이 동의하더라도 소규모 재건축 사업주체에 수용권을 부여해 사업의 속도를 높이려는 취지다. 또 용적률을 높여 주는 대신 기부채납받는 주택을 공공임대 위주가 아니라 공공분양이나 공공자가주택 등으로 다양화해서 도심 분양아파트를 늘릴 것으로 보인다. 입지가 좋은 도심에 서민들도 충분히 매매할 수 있는 가격대의 분양주택을 공급하기 위해서다. 도심 개발 시 기부채납으로 임대주택이 늘어나는 것을 꺼리는 민간 토지주들을 설득할 수 있는 카드로 사용될 수도 있다. 다만 재건축 초과이익환수제, 민간택지 분양가상한제는 현행대로 유지될 것으로 보인다. 개발이익을 환수해야 한다는 제도 취지가 훼손될 수 있어서다. 주택업계 관계자는 “정부로선 핵심 규제를 완화함에 따라 서울 강남 등 관심 지역의 집값이 자극을 받으면 전체 정책이 실패로 돌아갈 수 있다는 점을 우려하는 것으로 보인다”고 말했다. 지방에는 신규 택지지구를 지정해 대규모 아파트를 공급한다. 2009년까지 연간 1000만∼2000만 m² 이상 공급돼왔던 지방 신규 택지는 이후 지방을 중심으로 주택 경기가 침체하며 2010∼2019년 연평균 공급실적이 400만 m²도 채 안 될 정도로 감소한 상태다. 최근 지방 집값이 급등하며 미분양이 해소되는 등 수요가 확인됐으니 신규 택지 공급을 통해 이를 해소하겠다는 취지로 읽힌다. 하지만 지난해 지방 집값 상승은 수도권 규제로 인한 풍선효과가 작용한 면이 커 이 같은 방안이 공급 과잉으로 귀결될 수 있다는 우려도 나온다. 건설사 관계자는 “지금의 지방 집값 상승세가 실제 공급이 부족해서인지, 정부 규제 때문인지 의문”이라고 말했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2021-02-04
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‘은마’ 집주인 절반 대출 없는데 대출-세금 규제 ‘엉뚱한 처방’

서울 강남구 대치동 은마아파트에 사는 김성민(가명·62) 씨는 요즘 하루 종일 손자를 돌본다. 원래 손자는 아파트 1층 어린이집에 다녔다. 하지만 어린이집을 세놓던 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면서 어린이집이 문을 닫았고 김 씨의 ‘독박 육아’가 시작됐다. 지난해 6월 재건축 조합원이 2년 동안 실제 살지 않으면 분양자격을 박탈하는 법 개정안이 발표되면서 불똥이 김 씨에게 튄 셈이다. 은마아파트를 7년째 보유 중인 김 씨는 세금 문제로도 고민 중이다. 2010년 자녀 교육을 위해 대치동 은마아파트에 전세로 들어왔다. 주거여건이 마음에 들어 2014년 전세금 5억 원에 은행 대출 3억 원과 현금 1억 원을 보태 생애 처음 자기 집을 마련했다. 평생 살 생각이었던 만큼 집값은 그의 관심사가 아니었다. 다만 집값 급등으로 보유세가 크게 오른 게 문제였다. 그는 지난해 보유세로 약 540만 원을 냈다. 보유세는 올해 750만 원에 이어 내년에는 960만 원까지 뛴다. 1979년 지어진 은마아파트는 한국 재건축 아파트의 상징이었다. 투기 수요가 몰려 집값을 요동치게 하는 것 아니냐는 비판도 적지 않았다. 그 때문에 정부 규제의 타깃이 돼 대출과 세금 규제, 실거주요건 강화 추진, 재건축 초과이익환수제 등이 쏟아졌다. 이러면 투기 수요를 차단하고 매물이 늘어나 집값이 안정될 것이라는 게 정부의 기대였다. 동아일보 취재팀이 2일 부동산 빅데이터 플랫폼인 밸류맵과 은마아파트 4424채 가운데 평형과 동에 따라 추출한 1147채(25.9%)의 등기부등본을 정밀 분석한 결과 지난 41년 동안 은마아파트 1채당 거래 횟수는 평균 2.5회로 나타났다. 아파트를 산 사람들의 평균 대출금은 1억8760만 원이었고, 집주인의 절반은 대출금이 한 푼도 없었다. 집주인 10명 중 6명은 집을 산 뒤 10년 이상 보유했다. 은마아파트에는 고액 대출로 집을 산 뒤 시세차익을 노려 단타매매를 하는 사람이 많을 것이라는 통념을 뒤집는 결과다. 주택시장의 ‘뜨거운 감자’인 은마아파트 주거실태를 분석한 것은 이번이 처음이다. 정부는 주요 재건축 단지에 대한 정교한 주민실태 분석 없이 부동산정책을 추진해왔다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “제대로 된 진단 없이 처방하다 보니 온갖 부작용이 발생한 것”이라고 말했다. 정순구 soon9@donga.com·김호경·이새샘 기자}
- 2021-02-03
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“시세차익 위해 버티나” 곱지않은 시선도

서울 강남구 대치동으로 5년째 출퇴근을 하는 김모 씨(38)는 대치동 은마아파트에 대한 생각을 묻자 “참 오래도 버틴다 싶다”고 했다. 인근에서 학원 강사를 하는 이모 씨(34)는 “영화에서나 나올 법한 낡은 단지에서도 계속 사는 건 그만큼 기대하는 이익도 크기 때문 아니겠느냐”며 “시세차익을 키우려고 버티는 것 같다”고 했다. 외부인들이 은마아파트를 보는 시각은 곱지만은 않았다. ‘버티는 집주인’과 ‘규제하는 정부’ 사이에 줄다리기가 지속되면서 수급이 불안해질 뿐 아니라 언젠가 재건축이 될 것이라는 기대로 가수요까지 붙고 있다는 것이다. 전문가들은 주민들에게 특별한 혜택을 줄 필요도 없지만 시장 원리에 따라 각종 규제를 재검토할 필요가 있다고 본다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “은마 같은 강남권 재건축 아파트 소유자는 재무적으로 안정돼 오랫동안 버틸 수 있는 사람들이 많아서 재건축 초과이익환수제 같은 단기, 임시 규제는 효과가 없다”고 진단했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “주민들이 재건축으로 주거 여건이 개선되는 혜택에 대해 일정 비용을 부담하고, 정부도 개발이익을 과도하게 환수하는 규제를 해서는 안 된다”고 말했다. 이어 “주민들과 정부가 평행선을 이루는 현 상황은 양질의 주택 공급만 지연시킬 뿐”이라고 말했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “재건축은 낡아서 살기 힘든 주택을 살 만한 주택으로 만든다는 관점에서 접근해야 한다”며 “양질의 공급을 늘리려면 민간의 이익과 공공성 사이에 균형점을 찾아야 한다”고 지적했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
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은마아파트엔 양도세-보유세 인상카드 안먹혀…집주인 58%가 10년이상 보유

이정용(가명·75) 씨는 서울 강남구 대치동 은마아파트에 1987년부터 35년째 살고 있는 1주택자다. 처음 이사 올 당시 전용면적 76m²의 매매가는 4000만 원. 이 시기 삼성전자 대졸 신입사원 월급이 35만 원 선이었다. 한 푼도 안 쓰고 10년 가까이 월급을 모아야 살 수 있는 집이었다. 직장이 있는 서초동까지 가려면 버스를 4번 갈아타야 했지만 그는 대치동의 주거여건이 좋아질 것이라는 전망에 기대를 걸었다. 정도의 차이는 있지만 예나 지금이나 은마아파트에는 불편을 감수하고서라도 미래의 ‘한 방’을 기다리겠다는 사람들이 살고 있다.○ 주택대출 규제에 문턱 더 높아진 ‘그들만의 리그’ 은마아파트 전체 매매의 43.1%는 대치동이 ‘교육 1번지’로 유명해지기 시작한 1995년부터 10년 동안 이뤄졌다. 직장인 김성인(가명·32) 씨가 은마아파트로 이사 온 것도 1990년대 중반 무렵이다. 그는 “아프면 동생을 찾아가고, 법적 문제가 생기면 로스쿨 출신 동창에게 연락하는 식”이라며 “이런 인맥이야말로 이 동네에서 자라 누리는 혜택이라고 생각한다”고 말했다. 이 같은 입지와 인적 네트워크는 은마아파트 소유주들이 “낡고 불편해도 계속 보유하고 싶다”고 말하는 이유이기도 하다. 게다가 1주택자는 물론이고 다른 곳에 집을 갖고 있는 다주택자들도 은마를 ‘똘똘한 한 채’로 여기고 있었다. 현재 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지 규정 때문에 은마아파트를 사려는 사람들은 은행에서 담보 대출을 받을 수 없다. 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 목적의 매매만 가능하다. 그런데도 지난해 12월에 이어 올해 1월에도 매물이 나오는 대로 거래가 이뤄진다. ‘현금 부자’들의 수요는 꾸준하다는 뜻이다. 실제 은마아파트 1147채의 등기부등본 분석 결과 577가구(50.3%)의 집주인들은 대출이 전혀 없었다. 전체 평균 대출액도 1억8700만 원 선으로 현 시세의 10%에도 못 미친다. 2016년 대출 없이 은마아파트를 산 양혜숙(가명·55) 씨는 “정부 규제가 돈 있는 사람들한테는 통하지 않는다”며 “대출 규제는 중산층이 대치동에 진입하는 걸 막는 장벽 역할을 하고 있는 셈”이라고 했다. ○ 양도세 피해 증여로…집주인 ‘버티기’에 매물 실종 부동산시장의 리스크에 익숙해진 이곳 집주인들은 정부 규제의 영향을 나름대로 분석하며 탈출구를 찾고 있다. 서울 광진구에서 전세로 살던 강승민(가명·44) 씨는 2018년 부모님에게 은마아파트를 증여받은 뒤 기존 세입자를 내보내고 들어와 살고 있다. 맞벌이라 어린 두 자녀를 부모님에게 맡기려면 은마아파트 외에는 대안이 없었다. 학창 시절을 은마아파트에서 보낸 강 씨는 “부모님이나 저나 은마를 팔 생각이 없다”며 “재건축 이후에도 계속 거주할 계획”이라고 말했다. 세금 부담 때문에 증여로 돌아서는 추세도 감지되고 있다. 지금까지 이뤄진 은마아파트 증여의 57.7%가 현 정부가 출범한 2017년 이후 이뤄졌다. 집주인들은 보유세와 양도세 인상 여파로 세금이 늘었지만 집을 팔기보다는 자녀들에게 물려주는 걸 택했다. 정부는 고가주택 소유자와 다주택자를 겨냥해 세금 인상 카드로 아파트를 팔라고 압박하지만 은마아파트 집주인에게는 먹히지 않은 셈이다. 은마아파트 집주인의 58.3%는 10년 이상 보유한 사람들이었다. 단지의 가치를 잘 아는 장기 보유자가 많아 정책 변수에 크게 동요하지 않는다는 분석도 있다. 이 아파트에서 10년 넘게 살고 있는 김성민(가명·62) 씨도 자녀들이 향후 여기서 살기를 원한다. 그는 “재건축까지 된다면 주거 환경이 더 좋아지지 않겠느냐”며 “자녀들에게 입지를 물려주고 싶다”고 말했다. 전세를 끼고 집을 산 사람도 버티기에 들어갔다. 일선 중개업소는 다주택자들이 상대적으로 미래 가치가 높은 것으로 알려진 은마아파트를 먼저 팔 가능성은 높지 않다고 본다. 대치동 은마아파트와 압구정동 현대아파트를 소유한 등록임대사업자 이강열(가명·67) 씨는 임대의무 기간을 채우기 위해 2025년까지 은마아파트를 보유하며 세를 줄 예정이다. 그전에 팔면 양도세가 중과된다. 그는 “최대한 오래 버티려고 한다”고 했다. 김호경 kimhk@donga.com·정순구·이새샘 기자 ‘은마’ 집주인 절반 대출 없는데 대출-세금 규제 ‘엉뚱한 처방’ 서울 강남구 대치동 은마아파트에 사는 김성민(가명·62) 씨는 요즘 하루 종일 손자를 돌본다. 원래 손자는 아파트 1층 어린이집에 다녔다. 하지만 어린이집을 세놓던 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면서 어린이집이 문을 닫았고 김 씨의 ‘독박 육아’가 시작됐다. 지난해 6월 재건축 조합원이 2년 동안 실제 살지 않으면 분양자격을 박탈하는 법 개정안이 발표되면서 불똥이 김 씨에게 튄 셈이다. 은마아파트를 7년째 보유 중인 김 씨는 세금 문제로도 고민 중이다. 2010년 자녀 교육을 위해 대치동 은마아파트에 전세로 들어왔다. 주거여건이 마음에 들어 2014년 전세금 5억 원에 은행 대출 3억 원과 현금 1억 원을 보태 생애 처음 자기 집을 마련했다. 평생 살 생각이었던 만큼 집값은 그의 관심사가 아니었다. 다만 집값 급등으로 보유세가 크게 오른 게 문제였다. 그는 지난해 보유세로 약 540만 원을 냈다. 보유세는 올해 750만 원에 이어 내년에는 960만 원까지 뛴다. 1979년 지어진 은마아파트는 한국 재건축 아파트의 상징이었다. 투기 수요가 몰려 집값을 요동치게 하는 것 아니냐는 비판도 적지 않았다. 그 때문에 정부 규제의 타깃이 돼 대출과 세금 규제, 실거주요건 강화 추진, 재건축 초과이익환수제 등이 쏟아졌다. 이러면 투기 수요를 차단하고 매물이 늘어나 집값이 안정될 것이라는 게 정부의 기대였다. 동아일보 취재팀이 2일 부동산 빅데이터 플랫폼인 밸류맵과 은마아파트 4424채 가운데 평형과 동에 따라 추출한 1147채(25.9%)의 등기부등본을 정밀 분석한 결과 지난 41년 동안 은마아파트 1채당 거래 횟수는 평균 2.5회로 나타났다. 아파트를 산 사람들의 평균 대출금은 1억8760만 원이었고, 집주인의 절반은 대출금이 한 푼도 없었다. 집주인 10명 중 6명은 집을 산 뒤 10년 이상 보유했다. 은마아파트에는 고액 대출로 집을 산 뒤 시세차익을 노려 단타매매를 하는 사람이 많을 것이라는 통념을 뒤집는 결과다. 주택시장의 ‘뜨거운 감자’인 은마아파트 주거실태를 분석한 것은 이번이 처음이다. 정부는 주요 재건축 단지에 대한 정교한 주민실태 분석 없이 부동산정책을 추진해왔다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “제대로 된 진단 없이 처방하다 보니 온갖 부작용이 발생한 것”이라고 말했다. 정순구 soon9@donga.com·김호경·이새샘 기자2억→11억→7억… ‘부동산경기 바로미터’ 은마 “평당가 68만 원, 동·호수 지정 선착순 계약!” 1979년 은마아파트가 준공될 당시 광고 문구다. 작은 평수인 31평형(현재 전용면적 76m²)의 분양가가 2100만 원 안팎이었다. 현재 같은 평형의 은마아파트 시세는 20억 원을 훌쩍 넘어섰다. 40년 사이 100배 수준으로 올랐다. 은마는 줄곧 강남 재건축 아파트의 대명사로 불리며 부동산 시장 흐름을 그대로 반영해 왔다. 시세가 급등하기 시작한 것은 2000년대 재건축이 가시화되면서다. 전국이 집값 급등에 몸살을 앓았던 때다. 정부는 은마 등 재건축 아파트를 집값 불안의 진원지로 보고 재건축을 규제했다. 그런데도 은마 시세는 2000년 2억 원에서 2007년 11억 원 이상으로 치솟았다. 금융위기 이후 가장 크게 충격을 받은 단지 역시 은마였다. 2013년 7억 원대까지로 하락했다. 주택 경기가 살아나며 2017년 11억 원대로 가격이 반등했다. 정부는 이후 재건축초과이익환수제와 분양가상한제, 토지거래허가구역 지정 등 강력한 규제를 잇달아 도입했다. 하지만 매물이 실종돼 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다. 일부 거래를 통해 가격만 오르고 있다. 지난해 상반기(1∼6월) 내내 200∼300개 수준이던 은마아파트 매물은 지난해 7월 이후 급감해 이달 2일 현재 75개 수준에 그친다. 실거래 건수도 지난해 상반기 75건에서 하반기 21건으로 급감했다. 은마아파트 전용 84m²는 지난달 24억 원에 거래됐다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
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