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이새샘

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동아일보 산업2부

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부동산 정책과 시장에 대한 기사를 쓰고 있습니다. ‘부알못’과 ‘부잘알’ 사이, 보통 사람에게 도움이 되는 부동산 이야기를 전달합니다.

iamsam@donga.com

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2026-04-10~2026-05-10
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  • [단독]서울 빌라 24% ‘깡통전세’… “돈 떼일 위험 알면서도 대안없어 계약”

    치솟는 전셋값… 수도권 빌라 3채 중 1채 ‘깡통 전세’ ‘재건축 조합원 2년 거주’ 백지화… 現정부서 부동산 규제 철회 처음 서울 서대문구 아파트에 전세로 사는 강모 씨(45)는 8월 계약 만료 후 빌라로 이사하기로 했다. 새 임대차법에서 보장한 계약갱신권 덕에 2년 더 살 걸로 기대했지만 집주인이 직접 들어와 살겠다고 통보했다. 처음엔 같은 단지 내 전세를 구하려 했지만 2년 전 2억 원대였던 전세 가격이 2배로 뛰어 포기했다. 전세 2억7000만 원짜리 빌라를 겨우 구했지만 이번에는 전세금이 매매가와 비슷한 점이 걸렸다. 빌라가 경매에 넘어가면 전세금을 날릴 수 있다. 수도권 빌라 3채 중 1채는 전세보증금이 매매가 수준 이상인 ‘깡통 전세’인 것으로 나타났다. 지난해 7월 말 임대차 3법 도입으로 아파트에서 촉발된 전세난이 다세대, 연립주택 등 빌라로 확산된 데다 무주택 서민들이 전세금을 떼일 위험까지 커진 것이다. 동아일보가 12일 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 수도권에서 매매와 전세 거래가 모두 이뤄진 빌라 3만2592채의 실거래가를 분석한 결과 올 상반기(1∼6월) 수도권 빌라 31%는 전세 가격이 매매가와 같거나 더 높은 것으로 나타났다. 수도권 깡통 전세 비율은 2019년 13.4%에서 지난해 16.9%로 증가한 뒤 최근 급증세를 보이고 있다. 이는 전세가를 감당하지 못한 사람들이 서울 아파트에서 밀려나 수도권 빌라로 향하는 ‘도미노 전세난’이 심해진 결과다. 통상 깡통 전세는 집값 하락기에 늘지만 임대차 3법 영향으로 이상 현상이 나타난 셈이다. 김경환 서강대 경제학과 교수는 “월세 전환으로 임대료를 감당하기 벅찬 사람들이 경기 인천 등의 비(非)아파트 전세로 밀려나는 것으로 보인다”고 말했다. 이날 국회 국토교통위원회는 재건축 조합원이 분양권을 받으려면 2년 동안 해당 단지에 살도록 한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안 규정을 백지화했다. 현 정부 들어 부동산 규제가 철회된 것은 처음이다.서울 빌라 24% ‘깡통전세’… “돈 떼일 위험 알면서도 대안없어 계약” 서울 강동구 천호동 신축 빌라에 전세로 사는 직장인 이모 씨(35)는 요즘 경기 하남시까지 전셋집을 알아보고 있다. 계약 만료를 3개월 앞두고 집주인이 “전세금을 3000만 원 올려주지 않으면 직접 들어와 살겠다”고 통보한 뒤부터다. 이 씨가 이사를 결심한 건 3000만 원 증액이 부담스럽기도 했지만 집주인의 요구대로 하면 전세금이 매매시세와 같은 수준이 되기 때문이다. 그는 “잘못될 경우 전세금을 잃을 수도 있는 ‘깡통 전세’로 계약할 순 없어 다른 곳을 알아보고 있지만 하남시 전세도 이미 많이 올라 절망스럽다”고 말했다.○ 전세가격이 매매가 넘는 빌라 수두룩동아일보가 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 올 상반기 매매와 전세 실거래가격이 함께 신고된 빌라들을 분석한 결과 전체의 31%가 ‘깡통전세’ 수준이었다. 상반기 수도권 깡통전세 비율은 서울이 24.4%로 상대적으로 낮은 편이고 경기는 33%, 인천은 40.4%에 이르렀다. 서울 관악구 봉천동 A빌라 전용면적 39m²는 올해 3월 말 보증금 2억7500만 원에 전세 거래가 이뤄졌다. 같은 날 매매계약이 체결된 빌라 가격은 2억7500만 원으로 전세 보증금과 같았다. 두 달 뒤인 올해 5월 초에는 이 빌라의 같은 면적 가구에서 전세 거래가 이뤄졌다. 전용면적은 39m²로 같았지만 전세보증금은 3억4000만 원으로 2개월 전 매매가(2억7500만 원)보다 6500만 원 비쌌다. 전세보증금이 매매가격의 80%를 넘는 ‘위험 전세 빌라’로 범위를 좀 더 넓혀 보면 상황은 더 심각하다. 현지 중개업소들은 이런 빌라를 ‘위험 물건’으로 분류하고 있다. 올해 상반기 수도권 전역의 빌라 중 위험 전세는 8086곳(60.6%)에 달했다. 지난해(48.6%)와 2019년(45%)에는 40%대였던 비중이 올해 들어 급등했다. 서울 강동구의 한 중개업소 관계자는 “준공 2∼3년 내 신축 빌라는 대부분 반전세나 월세가 많아 전세 매물이 나오면 보증금이 비싸도 가계약금을 먼저 보내려는 신혼부부들의 경쟁이 치열하다”며 “뒤늦게 매매가격을 알고 후회하거나 가계약금을 날리고 계약을 취소하는 사례가 많다”고 전했다. ○ 돈 떼일 위험 알면서도 어쩔 수 없이 입주깡통전세는 보증금을 떼일 위험이 높다. 하지만 당장 들어갈 집이 없는 무주택자들은 이를 알면서도 마땅한 방법이 없다. 특히 신혼부부나 청년 등 처음 전세 시장에 진입하는 사람들이 줄어든 선택지로 인한 피해를 고스란히 떠안고 있다. 직장인 손모 씨(32)는 올해 초 예정됐던 결혼을 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 내년 2월로 미뤘다. 신혼집 찾기를 보류한 지 불과 6개월 만에 서울 아파트 전셋값은 전세금으로 잡아둔 3억 원으로는 감당하기 어려운 수준까지 치솟았다. 직장과의 거리를 감안해 강동구와 성동구 집을 알아보고 있는데 지은 지 5년 넘은 빌라만 구할 수 있을 뿐이었다. 그는 “연말이면 전셋값이 더 오를 것이란 걱정에 미리 신혼집을 알아보는 건데, 이럴 줄 알았으면 작년 말에 전셋집을 구할 걸 그랬다”고 토로했다. 빌라는 거래가 뜸해 매매가격을 정확히 알기 어렵다. 빌라 시장에서 깡통전세 거래가 특히 위험한 이유다. 아파트와 달리 면적이 워낙 다양하고 거래 사례 자체가 적어 중개업소 등이 주변 빌라 거래 사례와 비교하며 매매가를 제시하면 그대로 믿는 경우가 많다. 하지만 계약 만료 때 만약 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 하면 세입자가 피해를 떠안을 수밖에 없다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세보증보험 가입 신청을 받을 때 매매가격을 넘는 전세금은 보증해주지 않는다. 경매로 넘어가도 문제다. 대항력을 갖춘 세입자가 있으면 낙찰자가 보증금을 돌려줘야 해 여러 차례 유찰되는 경우가 많다. 이 과정에서 낙찰가가 낮아지면 세입자가 우선 변제권이 있더라도 돌려받을 수 있는 돈은 급격히 줄어든다. 전문가들은 단기적으로는 현 상황을 해결할 방안이 마땅치 않은 게 더 문제라고 우려한다. 정부가 3기 신도시 등 공급을 늘리고 있지만 실제 입주까지 3∼4년이 걸리기 때문에 당장 해결책이 되긴 어렵다. 오히려 청약 대기자들이 기존 전셋집에 눌러앉으며 수급 불안을 심화시키고 있다. 엎친 데 덮친 격으로 시장에 남은 전세 매물도 월세로 전환되고 있다. 집주인들이 보유세 및 종합부동산세 부담을 세입자에게 월 임대료로 전가시키면서다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “높은 전셋값에 계약한 빌라 세입자들은 지금 당장 피해를 보지 않더라도 2년 후, 4년 후 계약 종료 시점에 문제가 될 수 있다”고 지적했다.정순구 기자 soon9@donga.com이새샘 기자 iamsam@donga.com김호경 기자 whalefisher@donga.com}

    • 2021-07-13
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  • ‘도미노 전세난’ 심화되자… ‘재건축 조합원 2년 실거주’ 철회

    재건축 조합원이 분양권을 받으려면 2년 동안 해당 아파트에 실제 거주하도록 한 규제가 제도 발표 1년 만에 백지화됐다. 재건축 실거주 의무 조항 영향으로 ‘도미노 전세난’이 이미 심해진 상황이어서 규제 철회가 너무 늦었다는 지적도 나온다. 국회 국토교통위원회는 12일 국토법안심사소위원회를 열어 더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안 중 투기과열지역 내 재건축 단지 조합원의 경우 2년 이상 실거주해야 분양 신청이 가능하도록 한 규정을 빼기로 했다. 이 규정은 지난해 정부가 발표한 6·17대책의 핵심 내용이다. 그동안 야당 의원들의 반대로 법 통과가 지연되다가 이날 규정 폐기 수순을 밟았다. 지금까지 이 규제 때문에 세입자의 주거 불안이 심해진다는 지적이 많았다. 집주인이 실거주 요건을 채우려면 세입자를 내보내야 하고, 그 여파로 재건축 아파트 전세 매물이 줄어들면서 전세금이 오르는 부작용이 연쇄적으로 나타났기 때문이다. 서울 강남구 압구정동 등 초기 재건축 단지들이 이 규제를 피하기 위해 조합 설립에 속도를 내면서 매매 가격이 상승하기도 했다. 이번 부동산 규제 철회는 이런 부작용을 감안한 조치다. 민주당은 주요 재건축 단지 대부분이 토지거래허가구역으로 묶여 새로운 투기 수요가 진입하기 어렵다는 점도 고려했을 것이라는 분석이 나온다. 국토부 관계자는 “국회에서 법안이 1년 가까이 계류되면서 시장 불확실성만 키운다는 점을 감안한 것으로 보인다”며 “재건축 조합원 지위 양도 시점을 앞당기는 방안을 최대한 빨리 추진하겠다”고 밝혔다. 민주당 관계자도 “부작용에 대한 우려가 있어 당정 간에 규정을 삭제하자는 공감대가 있었다”며 “전세 시장 안정에 일부 도움이 될 것으로 본다”고 말했다. 아울러 정부는 투기우려 지역에서 재건축 조합원 지위 양도를 허용하지 않는 시점을 ‘조합 설립 이후’에서 ‘안전진단 이후’로 앞당기는 내용의 도정법 개정도 추진 중이다. 전세난을 부채질해 온 규제가 철회됐지만 시장이 금방 안정세로 돌아가기에는 역부족이라는 시각이 많다. 재건축 아파트 집주인들 중 상당수가 실거주 의무 요건을 채우기 위해 입주함에 따라 전세 물건이 늘어날 여지가 많지 않다. 오히려 정부 정책에 따라 집주인들이 계획에 없던 이사를 하고 그 여파로 전세난을 겪은 세입자들의 혼란이 커졌다. 최혜령 기자 herstory@donga.com이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-13
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  • 재건축 조합원 2년 의무 실거주, 1년 만에 백지화

    재건축 조합원이 분양권을 받으려면 2년 동안 해당 아파트에 실제 거주하도록 한 규제가 제도 발표 1년 만에 백지화됐다. 현 정부가 부동산 규제를 철회한 것은 이번이 처음이다. 국회 국토교통위원회는 12일 국토법안심사소위원회를 열어 더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안 중 투기과열지역 내 재건축 단지 조합원의 경우 2년 이상 실거주해야 분양신청이 가능하도록 한 규정을 빼기로 했다. 이 규정은 지난해 정부가 발표한 6.17 대책의 핵심 내용이다. 그동안 야당 의원들의 반대로 법 통과가 지연되다가 이날 규정 폐기 수순을 밟았다. 지금까지 이 규제 때문에 세입자의 주거불안이 심해진다는 지적이 많았다. 집주인이 실거주 요건을 채우려면 세입자를 내보내야 하고, 그 여파로 재건축 아파트 전세 매물이 줄어들면서 전세금이 오르는 부작용이 연쇄적으로 나타났기 때문이다. 서울 강남구 압구정동 등 초기 재건축 단지들이 이 규제를 피하기 위해 조합 설립에 속도를 내면서 매매 가격이 상승하기도 했다. 민주당 관계자는 “부작용에 대한 우려가 있어 당정 간에 규정을 삭제하자는 공감대가 있었다”며 “전세 시장 안정에 일부 도움이 될 것으로 본다”고 말했다. 아울러 정부는 투기우려 지역에서 재건축 조합원 지위 양도를 허용하지 않는 시점을 ‘조합설립 이후’에서 ‘안전진단 이후’로 앞당기는 내용의 도정법 개정도 추진 중이다.‘재건축 조합원 실거주 2년 의무화’ 조항은 지난해 발표된 6·17대책의 핵심 규제였다. 오래된 재건축 단지는 집이 낡고 협소해 집주인이 전월세를 주고 있는 경우가 많지만, 정부와 여당은 이를 투기성 수요로 보고 집주인에게 실거주 의무를 부여하려 한 것이다. 하지만 이 규제가 예고되자 집주인이 실거주 요건을 채우려고 세입자를 내보내려 하면서 전세난이 심해졌다. 특히 지난해 7월말 임대차3법 시행 시기와 맞물려 전세물건이 줄고 가격이 급등했다. 이번 부동산 규제 철회는 이런 부작용을 감안한 조치다. 민주당은 주요 재건축 단지 대부분이 토지거래허가구역으로 묶여 새로운 투기 수요가 진입하기 어렵다는 점도 고려했을 것이라는 분석이 나온다. 국토부 관계자는 “국회에서 법안이 1년 가까이 계류되면서 시장 불확실성만 키운다는 점을 감안한 것으로 보인다”며 “재건축 조합원 지위 양도 시점을 앞당기는 방안을 최대한 빨리 추진하겠다”고 밝혔다. 다만 재건축 실거주 의무 조항 영향으로 도미노 전세난이 이미 심해진 상황이어서 규제 철회가 너무 늦었다는 지적도 나온다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com최혜령 기자 herstory@donga.com}

    • 2021-07-12
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  • 노형욱 “태릉 공급량 1만채서 줄일수도”

    노형욱 국토교통부 장관(사진)이 서울 노원구 태릉골프장 터에 1만 채의 아파트를 공급하려던 계획을 축소할 수 있다고 밝혔다. 지역주민들의 반발을 고려해 대체 부지를 찾겠다는 것이다. 노 장관은 11일 오전 KBS 1TV ‘일요진단 라이브’에 출연해 “(태릉골프장 터 관련) 공급 규모를 줄이되 대체 부지를 찾는 방안을 지방자치단체와 협의 중”이라며 이같이 밝혔다. 태릉은 지난해 8·4 수도권 주택공급대책 발표 당시 최대 공급 지역으로 꼽혔지만 노원구민들이 계획 철회를 주장하며 노원구청장에 대한 주민소환을 추진하기도 했다. 민간 중심의 주택 공급을 강조하는 서울시와의 협력안에 대해 노 장관은 ‘흑묘백묘(黑猫白猫)론’을 인용하며 “민간이 잘하는 부분은 민간이 맡고 주민 간 의견 합치가 되지 않는 곳에선 공공이 이끌면 된다”고 했다. 흑묘백묘론은 검은 고양이든 흰 고양이든 쥐만 잘 잡으면 된다는 뜻으로 1970년대 중국 지도자 덩샤오핑이 개방 경제 정책을 펴며 한 말이다. 다만 노 장관은 서울시의 재건축 안전진단 요건 완화 요구에 대해서는 지금 시장 상황이 안정 상태로 돌아간 것은 아니라고 했다. 집값 안정이 우선이라는 점을 분명히 한 것이다. 아울러 노 장관은 그동안의 집값 상승에 대해 “주택 공급 총량은 적지 않았지만 입지나 품질에 있어 미스매치가 있었다”며 “그동안 정책도 수요·공급대책이 조화롭지 못해 바둑으로 치면 수순이 맞지 않은 측면이 있었다”고 말했다. 이어 “시중에 풀린 유동성도 결국 회수되면서 주택시장에 조정이 올 것”이라며 “지금 무리하게 주택을 구입하면 2, 3년 뒤 매도할 때 어려운 상황이 될 수 있다”고 덧붙였다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-12
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  • 태릉 1만채, 주민 반발에 축소되나… 노형욱 “대체부지 협의 중”

    노형욱 국토교통부 장관이 서울 노원구 태릉골프장 터에 1만 채의 아파트를 공급하려던 계획을 축소할 수 있다고 밝혔다. 지역 주민들의 반발을 고려해 대체부지를 찾겠다는 것이다. 노 장관은 11일 오전 KBS 1TV ‘일요진단 라이브’에 출연해 “(태릉골프장 터 관련) 공급 규모를 줄이되 대체부지를 찾는 방안을 지자체와 협의 중”이라며 이 같이 밝혔다. 태릉은 지난해 8·4 수도권 주택공급대책 발표 당시 최대 공급지역으로 꼽혔지만 노원구민들이 계획 철회를 주장하며 노원구청장에 대한 주민소환을 추진하기도 했다. 민간 중심의 주택공급을 강조하는 서울시와의 협력안에 대해 노 장관은 ‘흑묘백묘(黑猫白猫)론’을 인용하며 “민간이 잘하는 부분은 민간이 맡고 주민 간 의견 합치가 되지 않는 곳에선 공공이 이끌면 된다”고 했다. 흑묘백묘론은 검은 고양이든 흰 고양이든 쥐만 잘 잡으면 된다는 뜻으로 1970년대 중국 지도자 덩샤오핑이 개방 경제 정책을 펴며 한 말이다. 다만 노 장관은 서울시의 재건축 안전진단 요건 완화 요구에 대해서는 지금 시장 상황이 안정 상태로 돌아간 것은 아니라고 했다. 집값 안정이 우선이라는 점을 분명히 한 것이다. 아울러 노 장관은 그동안의 집값 상승에 대해 “주택 공급 총량은 적지 않았지만 입지나 품질에 있어 미스매치가 있었다”며 “그동안 정책도 수요·공급대책이 조화롭지 못해 바둑으로 치면 수순이 맞지 않는 측면이 있었다”고 말했다. 이어 “시중에 풀린 유동성도 결국 회수되면서 주택시장에 조정이 오게 될 것”이라며 “지금 무리하게 주택을 구입하면 2~3년 뒤 매도할 때 어려운 상황이 될 수 있다”고 덧붙였다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-11
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  • “주인전세로 집 팔아요” 강남 등서 성행…“집값 인상 불씨”

    자영업자 최모 씨(42)는 최근 서울 송파구에 있는 전용면적 84m²짜리 아파트를 샀다. 매매가 20억7000만 원에 계약했지만 실제 최 씨가 매도인에게 준 돈은 8억1000만 원이었다. 매도인이 집을 판 뒤 해당 아파트에 세입자로 들어와 계속 살기로 했기 때문이다. 계약서상의 매매대금과 실제 거래가의 차액인 12억6000만 원이 전세보증금이 된 셈이다. 매도인은 청약에 당첨된 새 아파트에 들어가기 전까지 살 집이 필요했고, 매수인은 현금이 부족했다. 최 씨는 “당사자 간 이해관계가 맞아떨어져 거래가 쉽게 이뤄졌다”고 말했다. 최근 주택시장에서는 이처럼 집주인이 세입자로 들어가 사는 조건으로 실제 매매대금 규모를 줄인 ‘주인전세(주전세)’ 거래가 늘고 있다. 대출 및 세제 규제와 집값 급등, 매물 품귀 현상이 맞물려 이례적인 거래 풍속도가 나타난 셈이다. 주전세 거래는 매도인과 매수인이 매매계약과 전세계약을 동시에 맺는 식으로 이뤄진다. 매도인은 해당 매물의 세입자로 들어가고 매수인은 매매가에서 전세보증금을 제외한 액수만 매도인에게 지불하는 것이다. 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’의 새로운 형태다. 이런 거래는 주로 주택담보대출이 불가능한 15억 원 초과 고가 아파트가 밀집된 서울 강남권이나 경기 성남시 분당, 판교 등에서 이뤄지고 있다. 서울 강남구의 한 공인중개업소는 “세금 부담을 줄이기 위해 집은 처분해야 하지만 현재 집에 계속 살고 싶어 하는 다주택자나, 청약에 당첨돼 입주 시기가 얼마 남지 않은 집주인들이 주로 주전세 방식으로 매물을 내놓는다”고 말했다. 매수자의 경우 1, 2년 내에 매수 계획이 있지만 집값 오름세가 이어지자 추가 상승을 우려해 이런 주전세 방식으로라도 집을 사려 한다. 문제는 주전세 방식이 실거래가 수준을 높이는 불쏘시개 역할을 한다는 점이다. 임대차3법 시행 이후 ‘갭투자’로 거래되는 집은 매매가와 전세가 차이가 크게 벌어진 상태다. 기존 세입자의 전세보증금은 쉽게 올릴 수 없는 반면 매매가는 훌쩍 뛰었기 때문이다. 하지만 주전세로 나온 아파트는 새로 전세계약을 맺는 만큼 대폭 오른 요즘 전세 시세대로 보증금을 받을 수 있다. 매수인도 당장 자금 부담이 줄어드니까 일반 갭투자 매물보다 높은 매매가에 동의해 거래가 이뤄지는 것이다. 주전세 방식으로 집을 팔지 고민하는 강모 씨(38)는 “집주인 입장에서는 번거롭게 이사를 갈 필요도 없고 시세 차익도 키울 수 있어 고려 중”이라고 했다. 이런 주전세 거래로 매매가 수준이 높아지고 실수요자의 부담을 키우는 악순환이 이어진다는 지적이 나온다. 집주인 사정으로 집을 파는 것이니 ‘급매’로 가격을 낮춰 내놔야 하는데 주전세 방식을 통하면 가격을 높일 수 있다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “매도자가 매수인에게 보증금 형태로 돈을 빌려주는 일종의 사(私)금융”이라며 “무리한 규제를 피해 시장에서 비정상적인 거래가 이뤄지면서 일종의 풍선 효과가 나타나는 것”이라고 지적했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-09
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  • ‘594채 갭투자’ 악성임대인 주택 ‘강제관리’ 돌입

    임대인 A 씨가 2014년부터 5년 동안 사들인 빌라, 다가구 등 주택은 594채에 이른다. 대부분 전세를 끼고 산 ‘갭투자’였다. 이렇게 산 집으로 전세를 놓았지만 계약 기간 만료 후 보증금을 돌려주지 못해 피해자를 양산했다. 주택도시보증공사(HUG)는 A 씨 소유의 집에 전세로 살던 세입자 가운데 전세보증금 반환보증보험에 가입한 사람들에게 280억 원에 이르는 보증금을 대신 물어줬다. HUG는 임대인 A 씨가 소유한 주택 594채 가운데 121채를 대상으로 서울남부지법에 강제관리를 신청해 최근 개시 결정을 받았다고 8일 밝혔다. 강제관리는 법원이 선정한 관리인이 채무자가 갖고 있는 부동산을 관리해 나오는 수익으로 대신 갚아준 빚을 돌려받도록 하는 민사집행법상의 강제집행 수단이다. HUG가 이례적으로 강제관리에 나선 것은 A 씨가 보증금을 갚기는커녕 HUG에서 보증금을 돌려받은 세입자가 퇴거한 뒤 해당 집을 다른 사람에게 보증금 없이 단기로 월세를 주며 현금을 챙겼기 때문이다. HUG가 해당 주택을 경매에 넘겨 낙찰되기까지 시간이 걸리는 점을 악용한 것이다. A 씨는 HUG의 추심을 피해 차명계좌로 월세를 받았다. A 씨 같은 ‘악성 임대인’은 HUG가 보증금을 대신 내준 집에 월세 계약을 하면서 소유권이 넘어갈 경우 바로 퇴거해야 한다는 단서를 달기도 한 것으로 알려졌다. 악성 임대인은 HUG가 임의로 정한 개념으로 임차인에게 전세보증금을 반환하지 않아 HUG가 대신 대위변제한 사례가 3건 이상인 다주택 채무자를 말한다. HUG 관계자는 “다른 악성 임대인이 소유한 부동산에 대해서도 적극적으로 강제관리를 신청할 예정”이라고 밝혔다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-09
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  • 삼성물산, 층간소음 연구 위한 아파트 짓는다

    층간소음 연구만을 위한 아파트가 지어진다. 삼성물산 건설부문은 8일 층간소음 저감 연구와 기술개발 및 실증을 위한 층간소음 실험동 ‘래미안 고요安(안)랩’을 착공했다. 실험동은 경기 용인시 기흥구에 내년 4월 완공 목표로 지하 1층∼지상 4층, 연면적 2390m² 규모로 건립된다. 총 100억 원이 투입되며 층간소음 실증 연구를 위한 주택 10채뿐 아니라 소음 측정실과 체험실 등이 들어선다. 삼성물산 측은 “층간소음 연구만을 위한 연구 시설로는 국내 최대 규모”라고 밝혔다. 기술 실증을 위한 주택은 국내 공동주택에 쓰이고 있는 4가지 구조별로 층간소음 영향을 종합적으로 연구할 수 있도록 지어진다. 벽식, 기둥과 보로 구성된 라멘식, 기둥식, 혼합식(벽+기둥) 구조를 모두 연구할 수 있다. 210∼300mm에 이르기까지 다양한 슬래브 두께와 층간소음 연관성을 직접 확인할 수 있게 했다. 바닥 완충재부터 공법 등 바닥 구조를 자유롭게 변경할 수 있고 벽과 천장의 마감공법 역시 바꿀 수 있어 다양한 재료와 공법 차이에 따른 층간소음 영향도 연구할 수 있다. 삼성물산은 공동연구 협약을 맺은 한국건설기술연구원을 시작으로 정부 연구기관 등 외부에도 실험동을 개방할 계획이다. 일반인 대상 층간소음 체험실도 운영할 예정이다. 삼성물산 층간소음연구소장인 김재호 부사장은 “기술 개발과 검증은 물론이고 적극적인 외부 소통과 협업을 통해 층간소음 문제 해결에 선도적인 역할을 하겠다”고 설명했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-09
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  • “주인전세로 집 팔아요”…최근 늘어난 거래풍속, 문제는?

    자영업자 최모 씨(42)는 최근 서울 송파구에 있는 전용 84㎡짜리 아파트를 샀다. 매매가 20억7000만 원에 계약했지만 실제 최 씨가 매도인에게 준 돈은 8억1000만 원이었다. 매도인이 집을 판 뒤 해당 아파트에 세입자로 들어와 계속 살기로 했기 때문이다. 계약서상의 매매대금과 실제 거래가 사이의 차액인 12억6000만 원이 전세보증금이 된 셈이다. 매도인은 청약에 당첨된 새 아파트에 들어가기 전까지 살 집이 필요했고, 매수인은 현금이 부족했다. 최 씨는 “당사자 간 이해관계가 맞아떨어져 거래가 쉽게 이뤄졌다”고 말했다. 최근 주택시장에서는 이처럼 집주인이 세입자로 들어가 사는 조건으로 실제 매매대금 규모를 줄인 ‘주인전세(주전세)’ 거래가 늘고 있다. 대출 및 세제 규제와 집값 급등, 매물 품귀 현상이 맞물려 이례적인 거래 풍속도가 나타나고 있는 셈이다. 주전세 거래는 매도인과 매수인이 매매계약과 전세계약을 동시에 맺는 식으로 이뤄진다. 매도인은 해당 매물의 세입자로 들어가고 매수인은 매매가에서 전세 보증금을 제외한 액수만 매도인에게 지불하는 것이다. 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’의 새로운 형태다. 전세계약 기간이 끝나 매수인이 매도인인 세입자에게 보증금을 돌려주면 비로소 거래가 마무리되는 셈이다. 이런 거래는 주로 주택담보대출이 불가능한 15억 원 초과 고가 아파트가 밀집된 서울 강남권이나 경기 분당, 판교 등에서 이뤄지고 있다. 서울 강남구의 한 공인중개업소는 “세금 부담을 줄이기 위해 집은 처분해야 하지만 현재 집에 계속 살고 싶어 하는 다주택자나, 청약에 당첨돼 입주 시기가 얼마 남지 않은 집주인들이 주로 주전세 방식으로 매물을 내놓는다”고 말했다. 매수자의 경우 향후 1, 2년 내에 매수 계획이 있지만 집값 오름세가 이어지자 추가 상승을 우려해 이런 ‘주전세’ 방식으로라도 집을 사려 한다. 문제는 주전세 방식이 실거래가 수준을 높이는 불쏘시개 역할을 한다는 점이다. 임대차3법 이후 ‘갭투자’로 거래되는 집은 매매가와 전세가 차이가 크게 벌어진 상태다. 기존 세입자의 전세 보증금은 쉽게 올릴 수 없는 반면 매매가는 훌쩍 뛰었기 때문이다. 하지만 주전세로 나온 아파트는 새로 전세계약을 맺는 만큼 대폭 오른 요즘 전세 시세대로 보증금을 받을 수 있다. 매수인도 당장 자금 부담이 줄어든 만큼 일반 갭투자 매물보다 높은 매매가에 동의해 거래가 이뤄지는 것이다. 주전세 방식으로 집을 팔지 고민 중인 강모 씨(38)는 “올 들어 서초구와 판교 등에서 이런 방식으로 고가 거래가 많이 이뤄졌다는 얘기를 들었다”며 “집주인 입장에서는 번거롭게 이사를 갈 필요도 없고 시세 차익도 키울 수 있어 고려 중”이라고 전했다. 이런 주전세 거래로 매매가 수준이 높아지고 실수요자의 부담을 키우는 악순환이 이어진다는 지적이 나온다. 집주인 사정으로 집을 파는 것이니 ‘급매’로 가격을 낮춰 내놨어야 하는데 주전세 방식을 통하면 가격을 높일 수 있다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “매도자가 매수인에게 보증금 형태로 돈을 빌려주는 일종의 사(私)금융”이라며 “무리한 규제를 피해 시장에서 비정상적인 거래가 이뤄지면서 일종의 풍선효과가 나타나는 것”이라고 지적했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-08
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  • 임대료 올라야 수익 증가… 규제 늘어 신중한 진입을

    지난해 말 증시에 상장한 ‘ESR켄달스퀘어리츠’는 물류 전문 부동산투자회사(리츠·REITs)다. 공모가는 5000원이었지만 최근 주가가 7500원대까지 올랐다. 연초 대비 수익률도 40%를 넘어섰다. 6월에는 안성물류센터와 BRIC 용인물류센터를 새로 자산에 편입하면서 총 운용자산 규모가 1조4000억 원에 이른다. 초저금리가 이어지면서 부동산에 간접 투자하면서 안정적인 배당 수익을 받을 수 있는 리츠가 주목받고 있다. 리츠란 불특정 다수 투자자에게서 자금을 모아 부동산에 투자해 수익을 얻는 간접투자 상품이다. 7일 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 국내에서 운용 중인 리츠의 배당수익률은 발행가 대비 8.33%다. 2018년 7.84%. 2019년 8.19% 등 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 7월 기준 국내 리츠는 총 307개로 전체 운용 자산 규모는 69조 원에 이른다. 10년 전인 2011년과 비교해 리츠 수는 5배 가까이로, 자산 규모는 8배 이상으로 늘어났다. 리츠가 운용하는 자산은 점점 다양해지고 있다. 지난해 물류 리츠의 경우 자산 규모가 1조2000억 원으로 2018년 8000억 원 규모에서 50%가량 늘어났다. 코로나19로 택배, 배달 시장이 급성장하며 물류센터 수요가 늘어난 데 따른 것이다. 반면 코로나19 직격탄을 맞은 호텔 리츠의 경우 자산 규모가 2018년 6000억 원에서 지난해 4000억 원으로 줄었다. 유통시설에 투자하는 리테일 리츠 역시 자산 규모가 7조7000억 원으로 2018년 4조2000억 원에 비해 크게 늘었지만 수익률은 8.53%로 2019년 12.72%에 비해 하락했다. 온라인 유통이 활성화되면서 오프라인 매장들이 상대적으로 고전하는 데에 따른 것으로 보인다. 주식시장에서 자유롭게 사고팔 수 있는 상장리츠의 배당수익률은 지난해 기준 7.13%(발행가 기준)였다. 국토부 관계자는 “지난해 신규 상장한 6개 리츠의 상장 시점이 하반기(7∼12월)에 몰려 아직 배당이 안 된 점을 고려하면 올해부터는 상장리츠 수익률이 더욱 개선될 것”이라고 설명했다. 하반기에는 SK리츠, 디앤디플랫폼리츠, 마스턴프리미어리츠, NH올원리츠 등이 상장을 준비하고 있다. 장기적으로는 코로나19 확산세가 잦아들고 경기가 개선되면 리츠 수익률 역시 더 오를 수 있다는 전망도 나온다. 김열매 유진투자증권 애널리스트는 “호텔은 오피스나 주거시설로의 용도 전환, 여행 재개 등으로, 물류센터는 온라인 쇼핑 증가 등으로 수익률이 좋아질 것”이라고 말했다. 이어 “오피스는 공유오피스 활성화와 재택근무 확산이 부정적 요인이지만 방역·환기 시스템을 갖춘 A급 오피스 수요는 증가하는 추세”라고 덧붙였다. 반면 부동산 자산 가격 자체가 많이 올랐기 때문에 수익률이 과거보다 대폭 개선되기는 어렵다는 전망도 나온다. 국내 리츠가 운용하는 자산은 지난해 말 기준 오피스가 14조6000억 원, 주택이 37조6000억 원으로 전체 자산의 80% 이상을 차지한다. 자산 개발로 가치를 올리기보다는 임대료 수입에 의존하는 구조다. 임대료를 올리지 않으면 수익률을 높이기도 어렵다는 뜻이다. 안명숙 루센트블록 부동산총괄이사는 “리츠가 운용하는 부동산 가격이 상당히 오른 데다 각종 규제와 경기 침체 등으로 임대료 수익이 대폭 늘기 어려울 것”이라며 “새로 리츠 시장에 진입하는 경우 기존 투자자보다는 수익률이 떨어질 수 있다”고 말했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-08
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  • 더 센 규제로 집값 잡겠다는 與주자들

    더불어민주당 주요 대선 주자들이 공식 출마 선언을 마치자마자 앞다퉈 부동산 규제 공약을 꺼내 들고 있다. 문재인 정부 최대 실정(失政)으로 꼽히는 부동산정책의 보완 없이는 대선 승리도 어렵다는 판단에 따른 것이지만, 정작 여권 주자들의 정책 방향은 공급 확대보다 규제 강화로 쏠리고 있다. 이재명 경기도지사는 6일 오전 서울 영등포구의 한 호텔에서 열린 ‘부동산시장법 제정 토론회’에 참석해 “비필수 부동산의 조세 부담을 늘려 투기 가수요를 억제해야 한다”며 “부동산 안정화를 위한 보유세 부담을 국가가 일반 예산으로 쓰지 않고 온 국민에게 공평하게 나눠주면 그게 곧 기본소득”이라고 말했다. 이 지사는 △부동산감독원(가칭) 설립 △부동산 불공정 거래 행위에 대한 통합 모니터링 시스템 구축 △불공정 거래와 불법 행위에 대한 처벌 강화 등을 담은 부동산시장법 제정을 촉구했다. 모두 시장 규제 강화와 연관된 것들이다. 이낙연 전 민주당 대표도 이날 오전 국회에서 기자회견을 열고 택지소유상한법과 개발이익환수법, 종합부동산세(종부세)법 등 ‘토지공개념 3법’을 대표 발의하겠다고 밝혔다. 이 전 대표는 택지소유 부담금, 개발이익 환수금 등을 강화해 이를 지역 균형발전과 청년 주거복지 사업 및 공공임대주택 건설에 반반씩 사용하겠다는 구상이다. 이 전 대표는 “토지를 중심으로 한 소득 격차가 이제 묵과할 수 없는 단계”라며 “땅부자 증세는 불가피하다”고 했다. ‘토지공개념 3법’ 가운데 택지소유상한법은 1999년 헌법재판소에서 위헌 결정이 내려졌지만 이 전 대표 측은 “면적 제한을 구법(舊法)의 2배, 5년 이상 실거주한 경우 3배까지 상향하는 등 당시 위헌 판단을 받았던 부분들을 보완해 위헌 소지를 없앴다”고 설명했다. 추미애 전 법무부 장관도 최근 언론 인터뷰에서 “보유세를 경제협력개발기구(OECD) 평균 수준으로 연차적으로 올리겠다는 목표를 정해야 한다”고 말했다. 여권 일부 주요 주자들이 규제 강화 위주 공약을 내놓는 것에 대해 전문가들은 우려를 표했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “최근의 집값 급등은 정부 정책 부작용과 무관치 않다”며 “기존 정책에 대한 전면 재검토가 필요한 시점에 여당 주자들은 오히려 기존 정책을 강화하겠다고 한다”고 지적했다. “국토보유세-토지공개념 도입”… 주택 공급보다 규제에 방점“문재인 정부 지지율 하락의 최대 원인은 부동산 문제인가.” 5일 열린 더불어민주당 대선 후보 예비경선 TV토론에서 8명의 주자는 이 질문에 모두 ‘그렇다’고 답했다. 상호 난타전 와중에 8명의 주자 전원이 한목소리를 낸 건 이 질문이 유일했다. 그러면서도 여권 일부 주요 주자들은 정작 부동산정책으로 규제 일변도의 대책을 경쟁적으로 내놓고 있다. 이를 두고 여권 내에서도 “문제의 진단부터 잘못된 공약이 될 수 있다”는 우려가 나온다. ○ 이낙연, 이재명 앞다퉈 ‘세금 강화’이낙연 전 민주당 대표는 6일 오전 9시 30분 국회에서 기자회견을 열고 택지소유상한법, 개발이익환수법, 종합부동산세법 등 토지공개념 3법을 대표 발의하겠다고 밝혔다. 전날 공식 출마 선언 뒤 첫 정책 행보로 부동산 세금 부담 강화를 들고 나온 것. 토지공개념 3법은 택지 소유에 제한을 두고 부담금을 부과하고(택지소유상한법), 개발이익 환수를 늘리고(개발이익환수법), 사용하지 않는 토지에 가산세를 부과(종합부동산세법)하는 내용이 핵심이다. 이 전 대표는 이렇게 걷은 부담금과 세금을 지역균형발전과 청년·저소득층을 위한 주거 복지에 쓰겠다고 밝혔다. 토지공개념 추진 이유에 대해 이 전 대표는 “상위 1%의 법인이 전체 법인 소유 토지의 75.7%를 갖고 있다”며 “이처럼 총체적이고 구조적인 문제가 아파트 가격을 터무니없이 높게 형성한다”고 설명했다. 이 전 대표가 제안한 택지소유상한법에 따르면 개인 보유 택지를 서울시나 광역시는 약 1322㎡(400평)까지만 허용하도록 했다. 세금을 주거복지에 쓰자고 제안한 이 전 대표에 맞서 이재명 경기도지사는 ‘국토보유세’를 도입해 기본소득의 일부 재원으로 쓰는 방안을 제시했다. 이 지사는 이날 ‘부동산시장법 제정 토론회’에 참석해 “비(非)필수 부동산은 보유가 부담이 되도록, 심하게는 손실이 나도록 해야 한다”고 말했다. 실거주용이나 업무용을 제외한 부동산에는 세금을 늘리자는 것이다. 이 지사는 금융감독원과 비슷한 성격의 부동산감독원(가칭)을 국토교통부 산하에 설립하는 방안도 제시했다. 여권 주자들이 대선 공식 레이스 시작부터 부동산정책을 꺼내든 건 들끓는 부동산 민심을 수습하지 못하면 대선 승리를 장담할 수 없다는 위기감 때문이다.○ 여권 지지층 의식해 규제 위주로4·7 재·보궐선거 참패의 원인으로 부동산 문제를 꼽은 민주당은 세제 완화에 착수했지만 정작 여권 주자들은 이마저도 반대하고 있다. 추미애 전 법무부 장관은 언론 인터뷰에서 1주택자 종합부동산세 부과 대상을 상위 2%로 제안한 민주당 당론에 대해 “지금처럼 보유세를 낮추면 안 된다. ‘상위 몇 퍼센트’ 이렇게 비율을 정하는 것은 잘못”이라고 지적했다. 이어 “신규 공급 정책은 후순위가 돼야 한다. 공급을 먼저 이야기하면 부동산 가격 정상화가 안 된다”고 덧붙였다. 여권 주자 가운데 공급 주택 수 제시를 통한 구체적인 공급 대책을 약속한 건 정세균 전 국무총리, 박용진 의원 정도다. 정 전 총리는 “공공과 민간을 합해 5년 동안 280만 호를 공급할 계획을 갖고 있다”고 했고, 박 의원은 김포공항을 인천공항에 통폐합하고, 그 부지에 20만 호의 주택을 짓겠다고 밝혔다. 그러나 두 정책 모두 실현까지는 상당한 시간이 소요된다는 점이 문제다. 또 다른 주자들도 이날 TV토론에서 공급 확대의 필요성을 언급했지만, 구체적인 수치나 목표는 제시하지 않았다. 부동산 문제의 심각성을 절감한다고 밝힌 여권 주자들이 규제 강화 정책을 꺼내든 건 결국 여권 지지층을 의식했기 때문이라는 분석이다. 여권 관계자는 “경선 승리를 위해서는 여권 지지층의 입맛에 맞는 정책을 내놓을 수밖에 없을 것”이라고 말했다.김지현 기자 jhk85@donga.com이새샘 기자 iamsam@donga.com최혜령 기자 herstory@donga.com허동준 기자 hungry@donga.com이윤태 기자 oldsport@donga.com}

    • 2021-07-07
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  • 전문가 “與주자들, 文정부 실패한 정책 답습… 집값 잡기 역부족”

    내년 대선을 앞두고 여권 주요 후보들이 잇달아 부동산 공약을 쏟아내고 있지만 현실성이 떨어지는 대책이 적지 않은 데다 집값 급등을 초래한 현 정부의 실패한 정책을 답습하고 있다는 지적이 나온다. 이낙연 전 더불어민주당 대표가 6일 발표한 ‘토지공개념 3법’은 위헌 소지가 다분한 데다 부작용이 클 것이란 우려가 제기된다. 특히 개인의 택지 소유를 제한하는 ‘택지소유상한법’은 반(反)시장적이라는 비판이다. 이재명 경기도지사가 제안한 주택관리매입공사는 어느 곳의 주택을 얼마나 보유할지도 명확하지 않은 데다 천문학적인 재원이 들 가능성이 높다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “개인이 보유한 자산에서 발생하는 이득을 어느 정도 인정해줘야 하는데 이를 모두 국가가 환수하겠다고 하면, 그 부담은 최종적으로 세입자 등 자산을 보유하지 못한 개인이 떠안게 된다”고 말했다. 자산 분배에 맹목적으로 매달려 시장 전체에 미칠 영향을 보지 못하고 있다는 설명이다. 현 정부 들어 수요를 억제하는 각종 규제로 집값이 올랐는데 오히려 규제를 강화하는 등 수요억제책에 더 치중하고 있다는 지적도 나온다. 이 지사의 ‘부동산시장법’은 정부가 추진 중인 부동산거래분석원보다 시장 감시를 더 강화해 주택 수요를 억누르겠다는 것으로 보인다. 이 전 대표, 정세균 전 총리 등 여당 주자 대부분이 종합부동산세 등 보유세를 현행대로 유지하거나 강화하겠다는 입장을 밝히기도 했다. 반면 뚜렷한 공급 대책은 보이지 않고 그나마 내놓은 공급 대책도 공공을 강조하고 있다. 이 지사의 ‘기본주택’은 공공임대주택의 일종으로 전체 시장에 필요한 물량을 공급하기 어렵다. 이 전 대표의 대책도 현 정부의 공급 대책에서 크게 벗어나지 않는다. 정 전 총리의 공약은 시장 수요에 맞는 ‘질 좋은 공급’이라기보다 단순한 물량 공세에 가깝다는 지적이 나온다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “공급이든 수요든 공공만 강조하고 민간을 인정하지 않는 기조를 여당 주자들도 이어가고 있다”며 “전체 주택시장의 90%를 차지하는 민간 역할에 대한 고민 없이는 주거 안정과 주거 수준 향상이라는 부동산 정책 목표를 실현하기 어렵다”고 말했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-07
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  • 꽉 막힌 올림픽대로-강변북로, ‘차선 가변형 BTX’로 뚫는다

    2025년까지 서울 올림픽대로와 강변북로 일부 구간에 교통량에 따라 차선 수를 늘리거나 줄일 수 있는 ‘고속광역버스(BTX·Bus Transit eXpress)’가 도입된다. BTX는 철도처럼 한 번에 많은 인원을 수송하면서 제시간에 목적지에 도달하도록 한 신개념 버스다. 국토교통부는 6일 대도시권광역교통위원회 심의를 거쳐 이런 내용을 담은 ‘제4차 대도시권 광역교통시행계획(2021∼2025년)’을 확정했다. 여기에는 수도권과 부산·울산권, 대구권, 광주권, 대전권 등 5개 대도시권에 광역철도 41개, 광역도로 25개, 광역 간선급행버스(BRT) 12개, 환승센터 44개 등 광역교통시설 총 122개를 확충하는 내용이 담겼다. 이 계획에 따르면 BTX는 올림픽대로에서는 김포 행주대교 남단에서 당산역 구간을 운행하고 강변북로에서는 경기 남양주시 수석나들목에서 서울 강변역 구간을 오간다. BTX는 교통 상황에 따라 이동식 중앙분리대(road zipper)를 옮기는 방식으로 차선을 임시로 넓혀 전용차로를 만든 뒤 해당 차로 위를 주행한다. 예를 들어 출근시간대 서울 방향 차로가 막히면 특수차량이 중앙분리대를 움직여 반대 방향 1개 차로를 서울 방향 BTX용 전용차로로 확보하는 것이다. 국토부는 BTX를 이용하면 평균 통행시간이 올림픽대로(행주대교 남단∼당산역)는 93분에서 60분으로, 강변북로(수석나들목∼강변역)는 62분에서 32분으로 각각 단축될 것으로 예상했다. 또 △성남∼복정 △청량리∼평내호평역 △계양∼부천종합운동장역 및 박촌역∼김포공항역(계양·대장)에 신규 BRT가 도입된다. BRT는 BTX처럼 고속으로 달리지만 당산역이나 강변역 같은 환승 거점까지만 운행하는 BTX와 달리 도심까지 운행한다. 아울러 이번 계획에서는 인천 2호선 고양 연장(인천 서구∼고양 일산서구) 서부권 광역급행철도(장기∼부천종합운동장), 신분당선(호매실∼봉담) 등 15개 철도 노선도 확정됐다. 인천 2호선 안양 연장, 서울 6호선 구리남양주 연장, 서울 2호선 청라 연장, 별내선 의정부 연장, 서울 5호선 김포검단 연장은 추가 검토 사업으로 분류됐다. 또 △부산권은 부산∼양산∼울산 광역철도(부산 노포∼KTX 울산역), 동남권순환 광역철도(진영∼울산역) △대구권은 대구1호선 영천 연장(경산 하양역∼영천시), 서대구역 복합환승센터 건설 △광주권은 광주∼나주 광역철도(상무역∼나주역) △대전권은 대전∼세종 광역철도(반석동∼어진동), 세종∼공주 BRT, 세종∼청주 BRT 등이 확정됐다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-07
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  • 與 대선주자들, 공식 출마 선언 하자마자 너도나도 ‘집값 잡겠다’

    더불어민주당 주요 대선주자들이 공식 출마 선언을 마치자마자 앞다퉈 부동산 규제 공약을 꺼내 들고 있다. 문재인 정부 최대 실정(失政)으로 꼽히는 부동산정책의 보완 없이는 대선 승리도 어렵다는 판단이지만 정작 여권 주자들의 정책 방향은 공급 확대가 아닌 규제 강화로 쏠리고 있다. 4·7 재·보궐선거 참패 이후 뒤늦게 부동산 세제 완화에 나선 정부 여당의 기류와도 배치되는 흐름이다. 이재명 경기도지사는 6일 오전 서울 영등포구의 한 호텔에서 열린 ‘부동산시장법 제정 토론회’에 참석해 “비필수 부동산의 조세 부담을 늘려 투기 가수요를 억제해야 한다”며 “부동산 안정화를 위한 보유세 부담을 국가가 일반 예산으로 쓰지 않고 온 국민에게 공평하게 나눠주면 그게 곧 기본소득”이라고 말했다. 이 지사는 △부동산감독원(가칭) 설립 △부동산 불공정 거래 행위에 대한 통합 모니터링 시스템 구축 △불공정 거래와 불법 행위에 대한 처벌 강화 등을 담은 부동산시장법 제정을 촉구했다. 모두 정부에 의한 시장 규제 강화와 연관된 것들이다. 이낙연 전 민주당 대표도 이날 오전 국회에서 기자회견을 열고 택지소유상한법과 개발이익환수법, 종합부동산세(종부세)법 등 ‘토지공개념 3법’을 대표 발의하겠다고 밝혔다. 전날(5일) 공식 출마 선언 뒤 첫 정책 카드로 토지공개념을 꺼내든 것. 이 전 대표는 택지소유 부담금, 개발이익 환수금 등을 강화해 이를 지역균형발전과 청년 주거복지 사업 및 공공임대주택 건설에 반반씩 사용하겠다는 구상이다. 이 전 대표는 “토지를 중심으로 한 소득 격차가 이제 묵도할 수 없는 단계”라며 “땅부자 증세는 불가피하다”고 했다. ‘토지공개념 3법’ 가운데 택지소유상한제법은 1999년 헌법재판소에서 위헌 결정이 내려졌지만 이 전 대표 측은 “면적 제한을 구법(舊法)의 2배, 5년 이상 실거주한 경우 3배까지 상향하는 등 당시 위헌 판단을 받았던 부분들을 보완해 위헌소지를 없앴다”고 설명했다. 또 민주당은 4·7 재·보궐선거 참패 뒤 당론으로 종부세, 양도소득세 완화에 나섰지만 여권 대선 주자들은 세제 강화를 약속하고 나섰다. 정세균 전 국무총리는 최근 부동산 세제 공약을 발표하며 “집값이 안정될 때까지 현재의 부동산 세제는 원칙대로 유지돼야 한다”고 주장했다. 추미애 전 법무부 장관 역시 최근 언론 인터뷰 등을 통해 “신규 공급정책은 후순위가 돼야 한다. 공급을 먼저 얘기하면 부동산 가격 정상화가 안 된다”고 주장했다. 그러면서도 여권 주자들은 당장 실수요자들에게 필요한 공급 대책에 대해서는 침묵하고 있다. 전문가들 역시 우려를 표했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “최근의 집값 급등은 정부 정책 부작용과 무관치 않다”며 “기존 정책에 대한 전면 재검토가 필요한 시점에 여당 주자들은 오히려 기존 정책을 강화하겠다고 한다”고 지적했다. 김지현 기자 jhk85@donga.com이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-06
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  • 꽉 막힌 강변북로·올림픽대로 고속광역버스로 ‘쌩쌩’

    2025년까지 올림픽대로와 강변북로 일부 구간에는 차선을 유동적으로 조정해 교통체증을 최소화한 ‘고속광역버스(BTX·Bus Transit eXpress)’가 도입된다. BTX는 철도처럼 한 번에 많은 인원을 수송하면서 제 시간에 목적지에 도달하도록 정시성(定時性)을 높인 신개념 버스다. 국토교통부는 6일 대도시권광역교통위원회 심의를 거쳐 이런 내용을 담은 ‘제 4차 대도시권 광역교통시행계획’(2021~2025년)을 확정했다. 여기에는 수도권과 부산·울산권, 대구권, 광주권, 대전권 등 5개 대도시권에 광역철도 41개, 광역도로 25개, 광역 간선급행버스(BRT) 12개, 환승센터 44개 등 광역교통시설 총 122개를 확충하는 내용이 담겼다. 계획에 따르면 BTX는 올림픽대로에서는 김포 행주대교 남단에서 당산역 구간을, 강변북로에서는 경기 남양주시 수석나들목(IC)에서 서울 강변역 구간을 각각 운행한다. BTX는 교통상황에 따라 이동식 중앙분리대(road zipper)를 옮기는 방식으로 차선을 임시로 넓혀 전용차로를 만들어내면 그 위를 달린다. 예를 들면 출근시간대 서울 방향 차로가 막히면 특수차량이 중앙분리대를 움직여 반대방향 1개 차로를 서울 방향 BTX 전용차로로 만들게 된다. 국토부는 BTX를 이용하면 올림픽대로 구간은 통행시간이 93분에서 60분으로 단축되고, 강변북로 구간은 62분에서 32분으로 줄 것으로 예상했다. 또 국토부는 이번 계획에서 △성남∼복정 △청량리∼평내호평역 △계양∼부천종합운동장역 및 박촌역∼김포공항역(계양·대장)에는 신규 간선급행버스(BRT)를 도입하기로 했다. BRT는 고속으로 달린다는 점에서 BTX와 비슷하지만 서울 당산역이나 강변역과 같은 환승거점까지만 운행되는 BTX와 달리 도심까지 운행된다. 아울러 이번 계획에는 인천 2호선 고양 연장(인천 서구~고양 일산서구) 서부권 광역급행철도(장기~부천종합운동장) 신분당선(호매실~봉담) 등 15개 철도 노선이 확정됐다. 인천 2호선 안양 연장 서울 6호선 구리남양주 연장, 서울 2호선 청라 연장, 별내선 의정부 연장, 서울 5호선 김포검단 연장은 추가 검토 사업으로 이름을 올렸다. 또 △부산권은 부산~양산~울산 광역철도(부산 노포~KTX 울산역), 동남권순환 광역철도(진영~울산역) △대구권은 대구1호선 영천 연장(경산 하양역~영천시), 서대구역 복합환승센터 건설 △광주권은 광주~나주 광역철도(상무역~나주역) △대전권은 대전~세종 광역철도(반석동~어진동)와 세종~공주 BRT, 세종~청주 BRT 노선 등이 확정됐다. 내년까지 전국에 광역교통알뜰카드도 도입하기로 했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-06
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  • “3기 신도시 분양가, 주변 시세의 60~80% 수준 될 것”

    이달 15일 1차 사전청약을 진행하는 3기 신도시인 인천 계양 분양가가 전용 59m² 기준 3억 원 중반으로 결정될 것으로 보인다. 노형욱 국토교통부 장관(사진)은 5일 기자간담회를 열고 “사전청약 분양가는 시세의 60∼80% 수준이 될 것”이라며 이같이 밝혔다. 이 경우 인천 계양(전용 59m² 기준)은 3억 원 초중반, 남양주 진접(전용 59m²)은 3억5000만 원, 성남 복정(전용 51m²)은 6억 원, 의왕 청계(전용 55m²)는 5억 원 수준이 될 것으로 국토부는 예상했다. 최근의 매매가격 상승세에 대해 노 장관은 “시장에 과도하게 풀린 유동성을 바탕으로 추격 매수, 갭투자 등이 이어지고 있는데 자산버블이 2, 3년 내 정상화될 가능성이 높다는 국제기관 전망이 나오고 있다는 점을 염두에 두고 (국민들이) 신중하셨으면 한다”고 말했다. 전세가격 상승세에 대해서는 “재건축 이주 수요로 인한 국지적 불안”이라며 “(서울을 기준으로) 통계상으로 이주 수요는 지난해보다 적고 입주 물량은 평년과 비슷해 연말까지 개선될 것으로 본다”고 말했다. 노 장관은 도심 공공택지 공급 지연 우려에 대해 “태릉골프장의 경우 녹지공간을 유지하고 저밀 개발해달라는 지자체 요청이 있어 협의 중”이라며 “공급 규모가 줄어들 경우 과천청사 부지처럼 대체 부지를 마련해 총 공급량은 유지할 것”이라고 말했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-06
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  • 7월 4만7150채 분양… 올해들어 월별 최대 물량

    여름은 분양 비수기로 꼽히지만 올해에는 7월 분양 물량이 올해 월별 물량 중 가장 많을 것으로 보인다. 서울에서는 드물게 모든 물량이 일반분양으로 풀리는 단지도 나온다. 5일 부동산 플랫폼인 직방이 7월 분양 예정 아파트 물량을 집계한 결과 7월 전국에서 총 4만7150채가 분양에 나설 예정인 것으로 나타났다. 이 중 4만2140채가 일반분양 물량으로 나온다. 15일 진행되는 3기 신도시 등 수도권 공공택지 사전청약 4333채도 포함돼 있다. 올해 3∼5월 월평균 2만5000채가량이 분양한 것을 감안할 때 이례적으로 분양 물량이 많은 편이다. 직방 측은 “4·7 재·보궐선거 등으로 각 단지마다 청약 일정을 미루면서 7월 물량이 늘어났다”고 설명했다. 지역별로는 서울에서 총 1038채가 분양한다. 강동구 ‘e편한세상 강일어반브릿지’는 정비사업 물량이 많은 서울에서 이례적으로 593채 모두 일반분양되는 단지다. 경기에서는 20개 단지 1만5608채가 분양을 준비하고 있다. 1000채 이상 대단지가 주로 공급될 예정이다. 지방에서는 2만4190채가 분양한다. 충남 분양 물량(4752채)이 가장 많다. 하반기(7∼12월) 전국 입주 물량은 총 12만9890채다. 전년 동기 대비 14% 감소했지만 상반기(1∼6월)보다는 41% 많다. 서울은 하반기에 1만2802채가 입주해 상반기(1만2140채)와 비슷한 수준이다. 7월 강남구 ‘디에이치자이개포’ 등 강남구와 서초구에서 재건축이 완료된 단지들 위주로 입주가 예정돼 있다. 경기(4만6290채)는 과천, 판교, 하남, 동탄 등 남부권에 입주 물량이 집중됐다. 인천은 검단 등에서 상반기(4692채)보다 약 2배 많은 9715채가 입주할 예정이다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-06
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  • “文정부 4년, 아파트 시세 79% 오를때 공시가는 86% 뛰었다”

    현 정부 4년 동안 아파트 공시가격 상승률이 실제 시세 상승률보다 더 높았다고 경제정의실천시민연합(경실련)이 지적했다. 집값 안정에 실패한 정부가 공평과세를 명분으로 보유세 부과의 기준이 되는 공시가격을 너무 빠른 속도로 올려 부작용을 초래하고 있다는 점이 시민단체의 분석에서도 확인된 것이다.○ 경실련 “시세보다 공시가격이 더 올랐다” 경실련은 30일 기자회견을 열고 ‘문재인 정부 4년 아파트 시세와 공시가격 변동 분석 결과’를 내놓았다. 이에 따르면 서울 75개 아파트 단지의 공시가격은 현 정부가 출범한 2017년 5월 4억2000만 원에서 올해 1월 7억8000만 원으로 86% 올랐다. 반면 같은 기간 실제 아파트 값은 6억2000만 원에서 11억1000만 원으로 79% 상승한 것으로 조사됐다. 공시가격 상승률이 시세 상승률보다 7%포인트 높았던 것이다. 경실련이 이번 조사를 위해 서울 25개 구에서 각각 3개 단지를 선택해 총 75개 단지 11만5000채의 아파트 가격을 분석했다. KB국민은행 시세자료를 바탕으로 3.3m²당 가격을 따져 30평형대 아파트를 기준으로 계산했다. 전문가들은 국토교통부가 2018년부터 공시가 현실화를 추진한 결과 공시가 상승 폭이 시세 상승 폭을 역전하는 이런 현상이 빚어졌다고 본다. 당시 정부는 공시가의 시세 반영률(현실화율)이 지나치게 낮다는 지적이 꾸준히 나오자 공시가에 실거래가를 대거 반영하고 현실화율을 높이기로 했다. 이에 따라 정부는 공시가 현실화율을 지난해 69%에서 올해 70.2%로 높인 뒤 연평균 3%포인트씩 올려 2030년까지 평균 90% 선을 맞출 예정이다. 이에 따라 서울 공동주택 공시가는 2019년과 2020년 각각 전년 대비 14% 이상 올랐고, 올해는 19% 이상 상승했다. 서울 아파트 값이 급등한 시기에 공시가 현실화를 추진하면서 시세 상승분에 현실화율 상승분까지 더해져 시세보다 공시가가 더 많이 오른 것이다.○ 집값 급등기에 공시가 현실화 추진 이날 경실련은 강남 3구로 불리는 강남, 서초, 송파구의 9개 단지 평균 공시가가 2017년 8억 원에서 올해 16억3000만 원으로 104% 올랐다고 했다. 이 기간 해당 지역 아파트 평균 가격은 13억 원에서 22억7000만 원으로 74% 상승했다. 반면 나머지 22개 구에서는 같은 기간 공시가가 3억6000만 원에서 6억6000만 원으로 81% 상승했다. 시세 역시 5억3000만 원에서 9억5000만 원으로 81% 올랐다. 시세만큼만 공시가가 오른 셈이다. 강남 3구의 공시가 상승률이 다른 지역보다 특히 더 높은 것은 국토부가 주택 가격별로 공시가 현실화 속도를 차등 적용했기 때문인 것으로 보인다. 국토부는 공시가격을 현실화할 때 2019년에는 시세 12억 원(공시가격 9억 원), 2020년에는 시세 9억 원(공시가격 6억 원) 초과인 주택에 초점을 맞췄다. 특히 지난해 시세 30억 원 초과인 초고가 주택의 공시가격은 시세의 80% 수준까지 올랐다. 고가 주택이 많은 강남 3구의 공시가격이 더 많이 오른 이유다. 일각에서는 경실련이 정부 공식 통계와 공시가격을 단순 비교한 것은 적절치 않다는 비판도 나온다. 경실련은 “정부가 최근 4년간 서울 아파트 값 변동률이 17.17%라고 하지만 정작 정부가 산정하는 공시가는 이보다 월등히 많이 올랐다”고 했다. 하지만 정부가 인용하는 부동산원 통계는 표본조사 방식으로 거래가 없는 아파트, 가격이 내린 아파트까지 종합해 각 지역의 상승률을 산출한다. 반면 공동주택 공시가격은 실거래가를 근거로 산출되기 때문에 거래 기록이 없는 아파트는 상승률에 반영되지 않는다. 또 경실련이 분석한 단지는 강남구 은마·압구정 신현대, 서초구 삼풍·반포주공1단지, 송파구 잠실엘스·올림픽선수촌 등 시세가 비교적 오른 아파트가 많이 포함돼 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “경실련과 정부 통계는 조사 대상과 집계 방식이 다른 통계여서 단순 비교해 어느 쪽이 틀렸다고 하기 어렵다”며 “다만 정부가 공시가 현실화를 지나치게 급격히 추진하며 논란을 자초한 면이 있다”고 말했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-07-01
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  • 증산4구역 공공주택 복합사업 11월 본지구 지정될 듯

    이르면 11월 정부가 추진하는 도심 공공주택 복합사업 지구가 처음 지정될 것으로 보인다. 30일 노형욱 국토교통부 장관은 도심 공공주택 복합사업 선도사업 후보지로 지정된 서울 은평구 증산4구역을 방문해 “증산4구역을 9월 예정지구로 지정하고 11월 본지구로 지정하겠다”며 이같이 밝혔다. 앞서 지난달 29일 도심 공공주택 복합사업의 토대가 되는 개정 공공주택특별법이 국회 본회의를 통과했다. 증산4구역은 3월 후보지로 지정된 뒤 약 40일 만에 지구지정 요건(3분의 2 이상 주민 동의 확보)을 충족하는 등 사업 추진 속도가 가장 빠른 후보지로 꼽힌다. 2023년 착공을 목표로 공사비 9000억 원을 들여 아파트 4100채를 짓는 방안이 추진 중이다. 증산4구역 주민들은 이날 노 장관을 만나 프리미엄 아파트로 건설하고 저소득층을 위한 이주비와 대출 등을 지원해줄 것을 건의했다. 노 장관은 “원주민이 피해 보거나 내몰리지 않는다면 유연하게 접근할 수 있다”며 “LH가 사업 기획을 하겠지만 설계·시공은 민간 건설사가 참여할 수 있다”고 말했다. 국토부는 올해 2·4대책 발표 후 총 5차례에 걸쳐 전국 총 52곳에 약 7만1500채 규모 도심 복합사업 선도사업 후보지를 발표했다. 52곳 중 24곳이 주민 동의 10% 이상을 확보한 상태다. 이들 지역은 9월 관련법이 시행되면 예정지구로 지정될 예정이다. 이날 열린 제25차 부동산 시장점검 관계장관회의에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “도심 공공주택 복합사업 예정지구 지정 절차를 신속 진행하고, 신규 공공택지 25만 채 중 아직 발표되지 않은 13만 채는 8월 이후 발표하겠다”고 밝혔다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2021-07-01
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  • 경실련 “文정부 4년, 아파트 시세보다 공시가격이 더 올랐다”

    현 정부 4년 동안 아파트 공시가격이 실제 시세보다 더 많이 올랐다고 경제정의실천시민연합(경실련)이 지적했다. 집값 안정에 실패한 정부가 공평과세를 명분으로 보유세 부과의 기준이 되는 공시가격을 너무 빠른 속도로 올려 부작용을 초래하고 있다는 점이 시민단체의 분석에서도 확인된 것이다.●경실련 “시세보다 공시가격이 더 올랐다” 경실련은 30일 기자회견을 열고 ‘문재인 정부 4년 아파트 시세와 공시가격 변동 분석 결과’를 내놓았다. 이에 따르면 서울 75개 아파트 단지의 공시가격은 현 정부가 출범한 2017년 5월 4억2000만 원에서 올해 1월 7억8000만 원으로 86% 올랐다. 반면 같은 기간 실제 아파트 값은 6억2000만 원에서 11억1000만 원으로 79% 상승한 것으로 조사됐다. 공시가격 상승률이 시세 상승률보다 7%포인트 높았던 것이다. 경실련이 이번 조사를 위해 서울 25개 구에서 각각 3개 단지를 선택해 총 75개 단지 11만5000채의 아파트 가격을 분석했다. KB국민은행 시세자료를 바탕으로 3.3㎡당 가격을 따져 30평형대 아파트를 기준으로 계산했다. 전문가들은 국토교통부가 2018년부터 공시가 현실화를 추진한 결과 공시가 상승 폭이 시세 상승폭을 역전하는 이런 현상이 빚어졌다고 본다. 당시 정부는 공시가의 시세 반영률(현실화율)이 지나치게 낮다는 지적이 꾸준히 나오자 공시가에 실거래가를 대거 반영하고 현실화율을 높이기로 했다. 이에 따라 정부는 공시가 현실화율을 지난해 69%에서 올해 70.2%로 높인 뒤 연평균 3%포인트씩 올려 2030년까지 평균 90% 선을 맞출 예정이다. 이에 따라 서울 공동주택 공시가는 2019년과 2020년 각각 전년 대비 14% 이상 올랐고, 올해는 19% 이상 상승했다. 서울 아파트 값이 급등한 시기에 공시가 현실화를 추진하면서 시세 상승분에 현실화율 상승분까지 더해져 시세보다 공시가가 더 많이 오른 것이다. ● 집값 급등기에 공시가 현실화 추진 이날 경실련은 강남 3구로 불리는 강남, 서초, 송파구의 9개 단지 평균 공시가가 2017년 8억 원에서 올해 16억3000만 원으로 104% 올랐다고 했다. 이 기간 해당 지역 아파트 평균 가격은 13억 원에서 22억7000만 원으로 74% 상승했다. 반면 나머지 22개 구에서는 같은 기간 공시가가 3억6000만 원에서 6억6000만 원으로 81% 상승했다. 시세 역시 5억3000만 원에서 9억5000만 원으로 81% 올랐다. 시세만큼만 공시가가 오른 셈이다. 강남 3구의 공시가 상승률이 다른 지역보다 특히 더 높은 것은 국토부가 주택 가격별로 공시가 현실화 속도를 차등 적용했기 때문인 것으로 보인다. 국토부는 공시가격을 현실화할 때 2019년에는 시세 12억 원(공시가격 9억 원), 2020년에는 시세 9억 원(공시가격 6억 원) 초과인 주택에 초점을 맞췄다. 특히 지난해 시세 30억 원 초과인 초고가 주택의 공시가격은 시세의 80% 수준까지 올랐다. 고가 주택이 많은 강남 3구의 공시가격이 더 많이 오른 이유다. 일각에서는 경실련이 정부 공식 통계와 공시가격을 단순 비교한 것은 적절치 않다는 비판도 나온다. 경실련은 “정부가 최근 4년간 서울 아파트 값 변동률이 17.17%라고 하지만 정작 정부가 산정하는 공시가는 이보다 월등히 많이 올랐다”고 했다. 하지만 정부가 인용하는 부동산원 통계는 표본조사 방식으로 거래가 없는 아파트, 가격이 내린 아파트까지 종합해 각 지역의 상승률을 산출한다. 반면 공동주택 공시가격은 실거래가를 근거로 산출되기 때문에 거래기록이 없는 아파트는 상승률에 반영되지 않는다. 또 경실련이 분석한 단지는 강남구 은마·압구정 신현대, 서초구 삼풍·반포주공1단지, 송파구 잠실엘스·올림픽선수촌 등 시세가 비교적 오른 아파트가 많이 포함돼 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “경실련과 정부 통계는 조사 대상과 집계 방식이 다른 통계여서 단순 비교해 어느 쪽이 틀렸다고 하기 어렵다”며 “다만 정부가 공시가 현실화를 지나치게 급격히 추진하며 논란을 자초한 면이 있다”고 말했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-06-30
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