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이새샘

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동아일보 산업2부

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부동산 정책과 시장에 대한 기사를 쓰고 있습니다. ‘부알못’과 ‘부잘알’ 사이, 보통 사람에게 도움이 되는 부동산 이야기를 전달합니다.

iamsam@donga.com

취재분야

2025-11-20~2025-12-20
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  • 25일부터 하반기 공공주택 6만8022채 입주자 모집…전국 172곳서 진행

    25일부터 올해 연말까지 전국 172개 지구에서 총 6만8022채 공공주택에 대한 입주자 모집이 진행된다. 국토교통부는 24일 공공임대, 공공지원민간임대, 공공분양 등 하반기(7~12월) 공공주택 입주자모집계획을 발표하고 연말까지 입주자를 모집한다고 밝혔다. 공공임대 및 공공지원민간임대주택의 경우 수도권 80개 지구에서 3만3607채에 대한 입주자를 모집한다. 25일부터 위례, 평택고덕, 서울양원 등 신혼희망타운 내 공공임대주택 597채 모집이 시작된다. 지방에서는 60개 지구에서 1만3389채에 대한 입주자를 모집한다. 공공분양의 경우 수도권 24개 지구에서 1만6051채에 대한 입주자를 모집한다. 9월부터 시흥장현 822채, 화성봉담2 304채 등에서 분양형 신혼희망타운 모집이 진행된다. 지방권에서는 8개 지구 4975채에 대한 입주자를 모집한다. 분양형 신혼희망타운 및 공공임대주택의 입주자격 중 신혼부부의 입주자격은 현재 혼인 7년 이내 신혼부부 또는 예비신혼부부로 정하고 있다. 다만 ‘공공주택 특별법 시행규칙’을 8월 중 개정해 만 6세 이하 자녀를 둔 가구로 확대할 예정이다. 입주자모집 일정과 상세 모집계획, 청약 방식, 임대료 등에 대한 정보는 마이홈포털을 참고하거나 마이홈 전화상담실에 문의하면 된다.이새샘 기자iamsam@donga.com}

    • 2020-06-24
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  • “유주택자, 잠실-대치동 집 사려면 구청에 전입 이유 소명해야”

    “전세 계약 기간이 9월까지 남아 있는 전용면적 84m² 아파트는 거래가 되느냐고 아침부터 문의해오는데 규정을 몰라 답해줄 수 없더라고요.” 23일 서울 송파구 잠실동 엘스아파트 인근 한 공인중개업소 관계자는 토지거래허가제도 시행 첫날을 이같이 말했다. 이날부터 서울 잠실 마이스(MICE) 개발 사업과 영동대로 복합 개발 사업지 인근 지역인 강남구 대치동 삼성동 청담동, 송파구 잠실동 14.4km²가 토지거래허가구역으로 지정됐다. 현장에서는 시행 전날인 22일까지 국토교통부와 서울시의 구체적인 거래 지침이 나오지 않아 혼란스러워하는 모습이 역력했다. 주거 지역이 밀집해 영향권에 있는 아파트만 6만 채가 넘는 데다 아파트, 상가, 단독주택 등에 적용되는 규정도 모두 다르기 때문이다. 특히 임대 목적의 매매가 전면 금지되는지에 관심이 쏠렸다. 이날 국토부에 따르면 상가와 단독주택은 허가를 신청하는 매수인이 해당 상가나 단독주택을 실제로 사용하며 일부를 임대하면 거래 허가를 받을 수 있다. 단독주택 1층에는 신청인이 살면서 다른 층을 임대하는 방식은 가능하다는 뜻이다. 이미 주택을 보유한 사람이 해당 지역에서 주택을 매수한다면 직장 이동, 가족 부양 등 해당 지역에 불가피하게 거주해야만 하는 이유를 구체적, 객관적으로 밝혀야 한다. 특히 해당 시군, 혹은 인접 시군에 거주한다면 기존 주택을 어떻게 매매하거나 임대할지를 담은 계획서도 제출해야 한다. 예를 들어 경기 성남시 분당구에 거주하던 사람이 토지거래허가구역인 서울 강남구 대치동으로 집을 매수해 전입하려 할 때 분당 집을 임대하거나 매매하겠다는 계획을 밝혀야 거래 허가가 난다. 만약 허가받은 목적이나 계획대로 이용하지 않는 것이 적발되면 3개월 기한 내에 시정해야 한다. 이후에는 해당 부동산 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과된다. 주거지역의 대지 지분 18m² 미만 부동산(상업지역은 20m² 미만)은 허가 대상이 아니라는 점에서 건물이나 주택 하나의 대지 지분을 기준 이하로 쪼개 매입하는 사례도 나올 것으로 보인다. 원칙적으로는 허가 대상이 아니어서 자유롭게 거래할 수 있지만 부부, 가족 등 가구 구성원이 지분을 나눠 매입하는 경우에는 동일인이 매입하는 것으로 간주해 허가 대상이 된다. 오피스텔 매매도 예외는 아니다. 대지 지분 기준을 넘긴다면 허가도 받아야 하고 실거주 혹은 실사용 의무가 부여된다. 허가구역 내에서 새로 주택을 분양받았을 경우에는 허가 대상이 아니다. 실거주 의무가 부여되지 않아 입주하지 않고 전세를 놓는 것도 가능하다. 정부의 세부규정 안내와는 별개로 규제를 피한 지역이나 매물에 대한 관심은 계속 커지고 있다. 같은 지역 내에서 규제를 피할 수 있는 특수한 물건으로 풍선효과가 나타날 조짐을 보이고 있는 것이다. 대표적으로 대지 지분 18m² 미만 초소형 아파트에 대한 거래 문의가 급증하고 있다. 송파구 잠실동 리센츠 아파트 전용 27.68m²는 대지 지분이 13m²이고 강남구 삼성동 힐스테이트 1단지의 전용면적 31m²도 대지 지분이 14m²로 허가 대상이 아니다. 힐스테이트1단지의 한 공인중개사는 “6·17대책 발표 직후부터 주말까지 갭투자를 하려는 사람들이 중대형 물건을 쓸어갔고 22일 저녁부터 초소형 아파트를 보지도 않고 구입하겠다는 문의 전화가 온다”고 말했다. 허가구역이 법정동을 기준으로 지정되면서 행정동으로는 잠실4동, 잠실6동이지만 법정동은 신천동이어서 규제를 피한 파크리오아파트, 장미아파트 등에 투자자 문의가 잇따르고 있다. 파크리오아파트의 한 공인중개사는 “지난달 전용면적 84m²가 15억4000만 원까지 하락했는데 주말에 10건 정도가 17억5000만 원 선에 거래됐다”며 “오늘도 울산에서 바로 계약하겠다며 올라온 매수자가 있었고 호가가 18억 원을 넘었다”고 말했다. 국토부 관계자는 “허가구역 인근 지역에서 가격 불안이 나타나면 허가구역 추가 지정도 즉시 검토할 것”이라며 “토지거래허가 대상이 아닌 초소형 아파트는 자금 출처 조사 등을 강화해 투기성 수요가 진입하기 어렵도록 할 것”이라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “거래 억제책만으로는 초저금리에 따른 풍부한 유동성을 견뎌내기 힘들어 결국 초소형 아파트나 규제 인근 지역으로 자금이 흘러가는 풍선효과를 막기 힘들 것”이라고 말했다. 이새샘 iamsam@donga.com·유원모 기자}

    • 2020-06-24
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  • 강남권 토지거래허가제 시행 첫날…단독주택 일부 임대 허용

    “전세 계약 기간이 9월까지 남아있는 전용 84㎡ 아파트는 거래가 되느냐고 아침부터 문의해오는데 규정을 몰라 답해줄 수 없더라고요.” 23일 서울 송파구 잠실동 엘스아파트 인근 한 공인중개업소 관계자는 토지거래허가제도 시행 첫날을 이같이 말했다. 이날부터 서울 잠실 마이스(MIEC) 개발 사업과 영동대로 복합 개발 사업지 인근 지역인 강남구 대치동 삼성동 첨당동, 송파구 잠실동 14.4㎢가 토지거래허가구역으로 지정됐다. 현장에서는 시행 전날인 22일까지 국토부와 서울시의 구체적인 거래 지침이 나오지 않아 혼란스러워하는 모습이 역력했다. 주거 지역이 밀집해 영향권에 있는 아파트만 6만 채가 넘는 데다 아파트, 상가, 단독주택 등에 적용되는 규정도 모두 다르기 때문이다. 특히 임대 목적의 매매가 전면 금지되는지에 관심이 쏠렸다. 이날 국토부에 따르면 상가와 단독주택은 허가를 신청하는 매수인이 해당 상가나 단독주택을 실제로 사용하며 일부를 임대하면 거래 허가를 받을 수 있다. 단독주택 1층에는 신청인이 살면서 다른 층을 임대하는 방식은 가능하다는 뜻이다. 이미 주택을 보유한 사람이 해당 지역에서 주택을 매수한다면 왜 해당 지역으로 전입해야 하는지를 허가 신청 때 소명해야 한다. 특히 해당 시군, 혹은 인접 시군에 거주하는 사람이라면 기존 주택을 어떻게 처분할지 계획서도 제출해야 한다. 예를 들어 경기 성남시 분당구에 거주하던 사람이 토지거래허가구역인 서울 강남구 대치동으로 집을 매수해 전입하려 할 때 분당 집은 처분하겠다고 계획을 밝혀야 거래 허가가 난다. 주거지역의 대지 지분 18㎡ 미만 부동산(상업지역은 20㎡ 미만)은 허가 대상이 아니라는 점에서 건물이나 주택 하나의 대지 지분을 기준 이하로 쪼개 매입하는 사례도 나올 것으로 보인다. 원칙적으로는 허가 대상이 아니어서 자유롭게 거래할 수 있지만 부부, 가족 등 가구 구성원이 지분을 나눠 매입하는 경우에는 동일인이 매입하는 것으로 간주해 허가 대상이 된다. 오피스텔 매매도 예외는 아니다. 대지 지분 기준을 넘긴다면 허가도 받아야 하고 실거주 혹은 실사용 의무가 부여된다. 허가구역 내에서 새로 주택을 분양받았을 경우에는 허가 대상이 아니다. 실거주 의무가 부여되지 않아 입주하지 않고 전세를 놓는 것도 가능하다. 정부의 세부규정 안내와는 별개로 규제를 피한 지역이나 매물에 대한 관심은 계속 커지고 있다. 같은 지역 내에서 규제를 피할 수 있는 특수한 물건으로 풍선효과가 나타날 조짐을 보이고 있는 것이다. 대표적으로 대지 지분 18㎡ 미만 초소형 아파트에 대한 거래 문의가 급증하고 있다. 송파구 잠실동 리센츠 아파트 전용 27.68㎡는 대지 지분이 13㎡이고 강남구 삼성동 힐스테이트 1단지의 전용면적 31㎡도 대지 지분이 14㎡로 허가 대상이 아니다. 힐스테이트1단지의 한 공인중개사는 “6·17대책 발표 직후부터 주말까지 갭투자를 하려는 사람들이 중대형 물건을 쓸어갔고 22일 저녁부터 초소형 아파트를 보지도 않고 구입하겠다는 문의 전화가 온다”고 말했다. 허가구역이 법정동을 기준으로 지정되면서 행정동으로는 잠실4동, 잠실6동이지만 법정동은 신천동이어서 규제를 피한 파크리오아파트, 장미아파트 등에 투자자 문의가 잇따르고 있다. 파크리오아파트의 한 공인중개사는 “지난달 전용면적 84㎡가 15억4000만 원까지 하락했는데 주말에 10건 정도가 17억5000만 원 선에 거래됐다”며 “오늘도 울산에서 바로 계약하겠다며 올라온 매수자가 있었고 호가가 18억 원을 넘었다”고 말했다. 국토교통부 관계자는 “허가구역 인근 지역에서 가격 불안이 나타나면 허가구역 추가 지정도 즉시 검토할 것”이라며 “토지거래허가 대상이 아닌 초소형 아파트는 자금출처 조사 등을 강화해 투기성 수요가 진입하기 어렵도록 할 것”이라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “거래 억제책만으로는 초저금리에 따른 풍부한 유동성을 견뎌내기 힘들어 결국 초소형 아파트나 규제 인근 지역으로 자금이 흘러가는 풍선효과를 막기 힘들 것”이라고 말했다.이새샘기자iamsam@donga.com유원모기자 onemore@donga.com}

    • 2020-06-23
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  • [부동산 미리보기]강남 접근 쉽고 학군도 좋은 역세권

    서울 광진구 광장동 332-9 일원에서 추진 중인 지역주택조합 아파트 ‘한강 광장’(조감도)이 조합원을 모집하고 있다. 이 단지는 지하 2층∼지상 7층 6개동, 전용면적 59m² 190채, 84m² 42채 등 총 232채로 구성된다. 근래 들어 정부는 고분양가를 관리한다며 계속해서 낮은 분양가를 유지하고 있다. 이 때문에 청약 열기는 계속해서 뜨겁다. 특히 민간택지 분양가 상한제의 본격적인 시행 이후 주택 공급이 줄어들 수 있다는 우려까지 겹치면서 ‘로또 청약’은 계속될 것으로 보인다. 이런 상황에서 청약통장이 필요 없는 지역주택조합은 신축 아파트를 마련하기 위한 대안이 될 수 있다. 하지만 사업 진척이 더디고 조합 운영의 투명성이 보장되지 않는다는 지적이 많았다. 이 때문에 지역주택조합을 통해 내 집 마련에 나설 경우 옥석을 가려 신중히 투자해야 한다. 최근 국회 본회의를 통과한 주택조합 관련 주택법 개정안을 통해 주택조합 설립 인가 요건을 더 까다롭게 하고 조합 설립인가 이후 3년간 사업계획 승인을 받지 못하면 조합이 총회를 거쳐 해산 여부를 결정하도록 했다. 조합 운영의 투명성 및 사업 진척이 더딜 경우의 출구전략이 어느 정도 마련된 셈이다. 광진구는 한강변 입지이면서 강남구, 송파구 등과 인접해 있어 거주 수요가 꾸준한 지역이다. KB부동산 리브온에 따르면 지난해 광진구 아파트 값은 4.6% 올라 서울 전 자치구 중 영등포구(5.9%), 양천구(5.8%), 송파구(5.3%), 강남구(4.8%)에 이어 높은 상승률을 기록했다. 한강 광장은 5호선 광나루역을 걸어서 5분 안에 갈 수 있는 역세권 단지다. 올림픽대로, 천호대로 등 주요 도로 이용도 수월하다. 아차산 생태공원, 뚝섬 한강공원, 광나루 한강공원, 구의공원 등 녹지 공간이 풍부해 가벼운 산책을 즐기기에 좋다. 광장초, 양진초, 광장중, 양진중, 광남초·중·고 등 학군도 형성돼 있다. 주변 개발을 통해 주거 여건은 더욱 개선될 것으로 전망된다. 구의·자양재정비촉진지구에 들어서는 ‘첨단업무복합단지’는 광진구 통합 청사를 포함해 상업·업무·주거 기능을 아우르는 복합타운 10개동으로 조성될 계획이다. 아파트 1363채, 31층 규모의 오피스빌딩, 34층 규모의 ‘마이스’(MICE·기업회의 포상관광 컨벤션 전시회) 시설 등으로 구성된다. 동서울종합터미널 현대화 사업 또한 본격화된다. 이곳은 2024년 완공 목표로 호텔, 업무시설, 관광·문화시설이 결합한 현대 건축물(연면적 29만 m², 지하 5층∼지상 32층)로 재탄생한다. 시공은 ‘파라곤’ 브랜드로 잘 알려진 50년 경력의 동양건설산업이 맡을 예정이다. 동 간 거리를 넓게 하고, 남향 배치 위주로 구성할 예정이다. 저층 일부 가구에는 테라스를 배치할 계획이다. 한강 광장의 또 다른 강점은 가격 경쟁력이다. 한강 광장의 예정 공급가는 3.3m²당 1900만 원대다. 인근 아파트가 3.3m²당 3000만 원 후반에서 4000만 원 중반까지 거래된다는 점에서 ‘반값 아파트’라고 할 수 있다. 한강 광장 관계자는 “광장동은 강남 접근성이 뛰어나고 학군이 좋아 강북권에서도 집값을 선도하는 지역으로 선호도가 높았던 곳”이라며 “개발 호재까지 가시화되면서 내 집 마련을 원하는 수요자들의 관심은 더욱 늘어날 것으로 보인다”고 말했다. 주택 홍보관은 서울 광진구 능동 255-4에 위치해 있다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-06-23
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  • [부동산 캘린더]전국 23곳 1만2564채 분양… 본보기집 16곳 개관

    이번 주 분양시장은 1만 채가 넘는 물량이 공급되고 16개 본보기집이 개관한다. 22일 부동산114에 따르면 6월 넷째 주에는 전국 23개 단지에서 총 1만2564채(일반분양 9444채)가 분양을 시작한다. 서울 동대문구 용두동 ‘래미안 엘리니티’, 경기 하남시 학암동 ‘위례신도시 제일풍경채(오피스텔)’, 부산 부산진구 부암동 ‘백양산 롯데캐슬골드 센트럴’ 등이 공급된다. 모델하우스는 16개 사업장에서 개관을 준비하고 있다. 서울 강남구 대치동 ‘대치 푸르지오써밋’, 경기 양주시 옥정동 ‘양주 옥정신도시 제일풍경채 레이크시티’, 울산 중구 성남동 ‘울산 태화강 아이파크(오피스텔)’ 등이 문을 열 준비를 하고 있다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-06-23
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  • 서울 잠실-삼성-대치-청담 23일부터 토지거래허가제… 전세 끼고 아파트 못 산다

    23일부터 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성, 대치, 청담동 일대 14.4km² 규모에 대해 토지거래허가제가 시행된다. 주거지역이 밀집된 도심에서 재개발 여부와 관계없이 대규모 토지가 거래허가구역으로 지정된 전례가 없어 당분간 혼란이 이어질 것으로 전망된다. 22일 국토교통부에 따르면 국토부와 서울시, 관할 지방자치단체 등은 토지거래허가제 시행과 관련된 세부 지침을 논의했다. 토지거래허가제는 주거지역에서는 18m², 상업지역에서는 20m²가 넘는 토지를 살 때 관할 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도다. 이에 따라 해당 지역에서 토지나 주택 등을 거래할 때는 매도인과 매수인이 계약을 체결하기 전 허가를 우선 받아야 한다. 주택의 경우 2년 이상 거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 주택을 매매하는 이른바 ‘갭 투자’는 원칙적으로 금지된다. 다만 상가의 경우 매수자가 해당 상가에서 직접 장사를 한다면 상가 중 일부를 임대하는 것은 허용될 가능성이 높다. 국토부 측은 “세부 사항은 각 사례에 따라 지자체가 판단할 것”이라고 밝혔다. 일부 지역에 대한 토지거래허가제 시행으로 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려가 나오고 있다. 법정동 기준으로 구역이 지정돼 신천동에 위치한 ‘파크리오’ 등 일부 단지는 같은 잠실 일대에 해당하지만 허가제 대상에서 제외됐다. 거래허가를 받지 않아도 되는 대지 지분 18m² 이하 초소형 아파트로 수요가 쏠릴 가능성도 있다. 거래허가 대상이 아닌 경매가 과열될 우려도 있다. 실제로 5월 용산 정비창 일대가 토지거래허가구역으로 지정된 뒤 해당 지역에서 감정가의 2배 이상에 단독주택이 낙찰되는 사례가 나왔다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-06-23
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  • 23일부터 ‘토지거래허가제’ 시행…잠실·삼성 갭투자 원천봉쇄

    23일부터 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성, 대치, 청담동 일대 14.4㎢ 규모에 대해 토지거래허가제가 시행된다. 주거지역이 밀집된 도심에서 재개발 여부와 관계없이 대규모 토지가 거래허가구역으로 지정된 전례가 없어 당분간 혼란이 이어질 것으로 전망된다. 22일 국토교통부에 따르면 국토부와 서울시, 관할 지방자치단체 등은 토지거래허가제 시행과 관련된 세부 지침을 논의했다. 토지거래허가제는 주거지역에서는 18㎡, 상업지역에서는 20㎡가 넘는 토지를 살 때 관할 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도다. 이에 따라 해당 지역에서 토지나 주택 등을 거래할 때는 매도인과 매수인이 계약을 체결하기 전 허가를 우선 받아야 한다. 농지라면 직접 경작하고, 주택이라면 직접 거주하는 등 실제 사용할 목적이 아니라면 거래가 엄격히 금지된다. 주택의 경우 2년 이상 거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 주택을 매매하는 이른바 ‘갭 투자’는 원칙적으로 금지될 것으로 보인다. 다만 상가의 경우 매매한 상가 중 일부를 임대하더라도 거래를 허용해줄 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 국토부 측은 “세부 사항은 각 사례에 따라 지자체가 판단할 것”이라고 밝혔다. 일부 지역에 대한 토지거래허가제 시행으로 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려가 나오고 있다. 법정동 기준으로 구역이 지정돼 신천동에 위치한 ‘파크리오’ 등 일부 단지는 같은 잠실 일대에 해당하지만 허가제 대상에서 제외됐다. 거래허가를 받지 않아도 되는 대지 지분 18㎡ 이하 초소형 아파트로 수요가 쏠릴 가능성도 있다. 거래허가 대상이 아닌 경매도 주목 대상이다. 실제로 5월 용산 정비창 일대가 토지거래허가구역으로 지정된 뒤 해당 지역에서 감정가의 2배 이상에 단독주택이 낙찰되는 사례가 나왔다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-06-22
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  • “미분양 관리지가 규제지역 돌변… 대출만 막혔다”

    6·17부동산대책의 후폭풍이 계속되고 있다. 19일부터 수도권 대부분 지역과 충북 청주시 일대, 대전 전역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 확대 지정되는 가운데 내 집 한 칸 마련해 보겠다는 무주택 실수요자와 새로 규제지역으로 지정된 지역 주민의 반발이 커지고 있다. 19일 현재 청와대 청원사이트에는 6·17대책과 관련해 청원이 40여 건 올라와 있다. 참여 인원은 7만5000명이 넘는다. 올라온 청원의 3분의 2 이상은 새로 규제지역으로 지정되며 대출이 막혀 내 집 마련이 어려워졌다는 호소와 함께 무주택 실수요자에 대한 배려가 부족하다는 내용이다. 9000명 이상이 참여한 ‘수도권 조정대상지역 규제지역을 재변경해 주세요’라는 제목의 청원에서는 미분양 관리대상이었던 지역이 갑자기 규제지역으로 지정되는 것은 불합리하다고 호소했다. 이번에 조정대상지역으로 지정된 경기 양주시의 경우 올해 6월까지 주택도시보증공사(HUG)가 미분양 관리지역으로 지정한 상태다. 동탄신도시를 제외한 화성시는 7월, 평택시는 10월까지 미분양 관리대상이다. 새 아파트에 입주할 사람을 찾지 못해 분양 물량이 남아돌아 미분양 관리지역이 됐는데, 동시에 투기가 우려돼 대출 규제를 받는 지역으로 지정된 것이다. 무주택 실수요자의 불만도 커지고 있다. 새로 투기과열지구로 지정된 인천 연수구에서 오피스텔을 분양받아 입주를 기다리고 있는 회사원 정모 씨(35)는 “주거형 오피스텔도 똑같은 대출 규정이 적용되는지, 무주택자에게도 규제가 강화되는지 등을 알아보느라 은행을 돌아다녀야 해 결국 오늘(19일) 하루 휴가를 냈다”며 “정부가 자주 대책을 내놓으니 부동산 투자를 잘 모르는 무주택자들은 집을 살 엄두가 나지 않는다”고 말했다. 정부 규제가 대출을 제한하는 데 집중돼 있다는 점도 실수요자들의 불만을 사고 있다. 서울 강남권 재건축 단지에 전세로 살고 있는 박모 씨(42)는 “대출 규제만 강화하다 보니 결국 싸게 나오는 매물이 있어도 모두 현금부자 차지”라며 분통을 터뜨렸다. 이 같은 불만의 배경에는 관련 대출 규정이 제대로 안내되지 않아 생긴 혼란이 있다는 지적도 나온다. 대표적인 것이 규제지역 지정 전 해당 지역에서 아파트 청약에 당첨된 사람에 대한 대출 규정이다. 원칙대로는 하향 조정된 주택담보인정비율(LTV)을 적용받게 되는데, 이 때문에 기존 계획보다 대출이 덜 나와 계약을 포기해야 하는 사람이 나올 수 있다는 지적이 많았다. 이와 관련해 금융위원회는 2017년 8·2대책을 발표하며 선의의 피해자를 양산하지 않기 위해 예외 조항을 두기로 한 바 있다. 무주택자나 기존 주택을 처분하기로 약정한 1주택자의 경우 새로 규제지역으로 지정하기 전 기준으로 대출을 해주기로 한 것이다. 금융위 관계자는 “이번 6·17대책 때도 이전과 마찬가지로 무주택자와 기존 주택을 처분하기로 한 1주택자는 예외를 적용받는다”고 밝혔다. 반복되는 규제는 시장의 내성을 키울 뿐이기 때문에 부동산 정책 기조를 바꿔야 한다는 지적도 나온다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “정부가 표면적인 주택 가격을 억제하기 위한 피상적인 대책만 내놓다 보니 정책의 유효성은 약화되고, 변화하는 규정에 대응이 느리기 마련인 일반 국민만 혼란을 겪는다”며 “한국 주택 시장의 변동성이 큰 근본 원인에 대해 처방하는 방식으로 정책 기조가 바뀌어야 한다”고 지적했다.이새샘 iamsam@donga.com·정순구 기자}

    • 2020-06-20
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  • “현금부자만 혜택” 무주택 실수요자도 불만…6·17대책 후폭풍 확산

    6·17부동산대책의 후폭풍이 계속되고 있다. 19일부터 수도권 대부분 지역과 충북 청주시 일대, 대전 전역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 확대 지정되는 가운데 내 집 한 칸 마련해 보겠다는 무주택 실수요자와 새로 규제지역으로 지정된 지역 주민의 반발이 커지고 있다. 19일 현재 청와대 청원사이트에는 6·17대책과 관련해 청원이 40여 건 올라와 있다. 참여 인원은 7만5000명이 넘는다. 올라온 청원의 3분의 2 이상은 새로 규제지역으로 지정되며 대출이 막혀 내 집 마련이 어려워졌다는 호소와 함께 무주택 실수요자에 대한 배려가 부족하다는 내용이다. 9000명 이상이 참여한 ‘수도권 조정대상지역 규제 지역을 재변경해주세요’라는 제목의 청원에서는 미분양 관리대상이었던 지역이 갑자기 규제지역으로 지정되는 것은 불합리하다고 호소했다. 이번에 조정대상지역으로 지정된 경기 양주시의 경우 올해 6월까지 주택도시보증공사(HUG)가 미분양 관리지역으로 지정한 상태다. 동탄신도시를 제외한 화성시는 7월, 평택시는 10월까지 미분양 관리대상이다. 새 아파트에 입주할 사람을 찾지 못해 분양 물량이 남아돌아 미분양 관리지역이 됐는데, 동시에 투기가 우려돼 대출 규제를 받는 지역으로 지정된 것이다. 무주택 실수요자의 불만도 커지고 있다. 새로 투기과열지구로 지정된 인천 연수구에서 오피스텔을 분양받아 입주를 기다리고 있는 회사원 정모 씨(35)는 “주거형 오피스텔도 똑같은 대출 규정이 적용되는지, 무주택자에게도 규제가 강화되는지 등을 알아보느라 은행을 돌아다녀야 해 결국 오늘(19일) 하루 휴가를 냈다”며 “정부가 자주 대책을 내놓으니 부동산 투자를 잘 모르는 무주택자들은 집을 살 엄두가 나지 않는다”고 말했다. 정부 규제가 대출을 제한하는 데 집중돼 있다는 점도 실수요자들의 불만을 사고 있다. 서울 강남권 재건축 단지에 전세로 살고 있는 박모 씨(42)는 “대출 규제만 강화하다 보니 결국 싸게 나오는 매물이 있어도 모두 현금부자 차지”라고 분통을 터뜨렸다. 이 같은 불만의 배경에는 관련 대출 규정이 제대로 안내되지 않아 생긴 혼란이 있다는 지적도 나온다. 대표적인 것이 규제지역 지정 전 해당 지역에서 아파트 청약에 당첨된 사람에 대한 대출 규정이다. 원칙대로는 하향 조정된 주택담보인정비율(LTV)을 적용받게 되는데, 이 때문에 기존 계획보다 대출이 덜 나와 계약을 포기해야 하는 사람이 나올 수 있다는 지적이 많았다. 이와 관련해 금융위원회는 2017년 8·2대책을 발표하며 선의의 피해자를 양산하지 않기 위해 예외 조항을 두기로 한 바 있다. 무주택자나 기존 주택을 처분하기로 약정한 1주택자의 경우 새로 규제지역을 지정하기 전 기준으로 대출을 해주기로 한 것이다. 금융위 관계자는 “이번 6·17대책 때도 이전과 마찬가지로 무주택자와 기존 주택을 처분하기로 한 1주택자는 예외를 적용받는다”고 밝혔다. 반복되는 규제는 시장의 내성을 키울 뿐이기 때문에 부동산 정책 기조를 바꿔야 한다는 지적도 나온다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “정부가 표면적인 주택 가격을 억제하기 위한 피상적인 대책만 내놓다 보니 정책의 유효성은 약화되고, 변화하는 규정에 대응이 느리기 마련인 일반 국민만 혼란을 겪는다”며 “한국 주택시장의 변동성이 큰 근본 원인에 대해 처방하는 방식으로 정책 기조가 바뀌어야 한다”고 지적했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2020-06-19
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  • ‘6·17 부동산대책’ 하루만에 땜질 나선 정부

    정부가 6·17부동산대책을 내놓은 지 하루 만에 보완책 마련에 나서기로 했다. 집값을 잡겠다는 목적에 급급해 실수요자에게 미치는 영향을 충분히 고려하지 않았다는 비판이 나온다. 또 규제가 강력하다 보니 재산권 행사 등 기본권 침해에 대한 논란이 일고 있고, 규제를 피한 지역에선 ‘풍선효과’가 확연해지고 있다. 18일 국토교통부는 수도권 투기과열지구 재건축 단지의 경우 조합설립인가 신청 전 2년간 실제로 거주해야 조합원 분양을 받을 수 있게 하는 대책과 관련해 보완책을 검토하기로 했다고 밝혔다. 이 대책이 시행되면 최장 8년인 의무임대기간을 지켜야 하는 등록임대사업자가 피해를 보게 된다. 조합설립인가 전 의무임대기간 때문에 해당 주택에 입주해 2년간 살 수 없게 될 경우, 현금 청산을 받거나 임대계약 파기 후 과태료(최고 3000만 원)를 내는 방법밖에 없기 때문이다. 국토부 관계자는 이날 “수도권 재건축 단지 소유주 가운데 등록임대사업자가 몇 명인지, 의무임대기간은 얼마나 남았는지 등 실태 파악에 나설 것”이라고 말했다. 투기과열지구에서 3억 원 넘는 아파트를 사면 전세자금대출을 회수하는 대책도 무주택자들의 반발이 작지 않아 예외조항이 추가될 여지가 있다. 현재는 대책 시행 이후 새로 전세대출을 받은 사람이 나중에 3억 원 초과 주택을 구매했는데 기존 세입자의 임대차 기간이 남아 있어 입주가 어려우면 해당 기간까지는 예외로 대출 회수를 유예해 주고 있다. 금융당국 관계자는 “추가 예외 인정 가능성이 아예 없다고 잘라 말하긴 힘들다”고 전했다.이새샘 iamsam@donga.com·장윤정 기자}

    • 2020-06-19
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  • 잠실-대치 등 재건축 ‘거주이전의 자유-재산권 침해’ 논란

    정부가 6·17부동산대책을 통해 서울 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역을 토지거래허가구역으로 묶고, 재건축 단지에 대해 실거주 의무까지 부여하면서 재산권과 거주이전의 자유 등 기본권을 침해하는 것 아니냐는 논란이 일고 있다. 18일 부동산 중개업소에 따르면 강남권의 대표적인 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트는 대책 발표 이후 매물 40여 건이 새로 나왔다. 조합설립인가 전 2년간 실거주해야 한다는 규정이 발표되자 실제 거주하기가 어려운 소유주들이 집을 대거 내놓은 것이다. 해당 단지는 정부가 지정한 토지거래허가구역이기도 하다. 토지거래허가제는 대규모 개발사업 예정지 등에서 투기, 지가 급등이 우려될 경우 투기 예방을 위해 운영되는 제도다. 토지거래허가구역으로 지정되면 부동산 계약을 체결하기 전에 반드시 관할 시군구청에 토지거래허가서를 신청하고 허가증을 받아야 한다. 전·월세 계약이 있는 상태에서 이를 승계하는 조건으로 매매를 할 경우 실거주를 하지 않겠다는 의미이기 때문에 서울시 측이 매매를 허용해주지 않을 가능성이 높다. 특히 해당 재건축 단지에서 임대사업자 등록을 한 경우 의무임대 기간을 어기지 않으려면 같은 등록임대사업자에게 집을 매매해야 하는데 거주 의무가 부여돼 있기 때문에 이 같은 거래는 사실상 불가능해진다. 이처럼 살 수도, 팔 수도 없는 상황이 되면서 해당 단지 소유주들의 거주이전의 자유, 재산권 침해 등 위헌 소지가 있다는 논란이 제기되고 있는 것이다. 5월 용산정비창 개발 계획 발표 당시에도 0.77km² 규모 토지가 허가구역으로 묶였다. 다만 이번에는 대상 토지가 14.4km²로 넓고, 주거지역이 밀집해 대상 주택이 6만 채가 넘어 그 파장이 큰 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “토지거래허가제는 주로 땅 투기를 막기 위한 제도인데 정부는 집값 급등을 막는 수단으로 쓰고 있다”고 지적했다. 거주 목적의 주택 매매까지 정부가 간섭하는 것은 과도하다는 의미다. 한편에서는 위헌 소송이 제기될 경우 위헌으로 결론이 날 가능성은 낮다고 보는 견해도 만만치 않아 논란은 계속될 것으로 전망된다. 노희범 법무법인 제민 대표변호사는 “매매를 전적으로 금지한다면 위헌이라 할 수 있지만 지방자치단체에서 허가를 받으면 매매가 가능하기 때문에 위헌이라고 보기 어려운 측면이 크다”며 “투기 및 과도한 주택가격 상승 억제 등 공익적 목적을 위한 제도이기 때문에 이 같은 허가제는 대부분 헌법재판소에서 합헌 판결을 받아왔다”고 말했다.이새샘 iamsam@donga.com·유원모 기자}

    • 2020-06-19
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  • 고양 덕은 263채 무순위 청약에 3만6000명 몰려

    6·17부동산대책으로 다시 조정대상지역으로 묶인 경기 고양시 덕은지구의 무순위 청약에 3만6000명가량이 몰리며 인기를 끌었다. 18일 한국감정원 청약홈에 따르면 17일 무순위 청약 접수를 진행한 고양 덕은 ‘DMC리버파크자이’와 ‘DMC리버포레자이’에 각각 2만1510명, 1만4352명이 신청했다. 총 263채 모집에 3만5862명이 몰린 것으로 DMC리버파크자이의 경쟁률은 202.9 대 1, DMC리버포레자이는 91.4 대 1로 나타났다. 경기 고양시는 지난해 11월 일부 지역을 제외하고 조정대상지역에서 해제됐지만 6·17대책에서 다시 조정대상지역에 포함됐다. 이에 따라 대출, 세제 등에서 규제를 받게 됐지만 청약 열기는 여전히 뜨거웠던 것으로 보인다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-06-19
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  • 재건축 단지 2년 실거주 의무…‘재산권·거주이전의 자유 침해’ 논란

    정부가 6·17부동산대책을 통해 서울 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역을 토지거래허가구역으로 묶고, 재건축 단지에 대해 실거주 의무까지 부여하면서 재산권과 거주이전의 자유 등 기본권을 침해하는 것 아니냐는 논란이 일고 있다. 18일 부동산 중개업소에 따르면 강남권의 대표적인 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트는 대책 발표 이후 매물 40여 건이 새로 나왔다. 조합설립인가 전 2년 간 실거주해야 한다는 규정이 발표되자 실제 거주하기가 어려운 소유주들이 집을 대거 내놓은 것이다. 해당 단지는 정부가 지정한 토지거래허가구역이기도 하다. 토지거래허가제는 대규모 개발사업 예정지 등에서 투기, 지가 급등이 우려될 경우 투기 예방을 위해 운영되는 제도다. 토지거래허가구역으로 지정되면 부동산 계약을 체결하기 전에 반드시 관할 시군구청에 토지거래허가서를 신청하고 허가증을 받아야 한다. 만약 허가 없이 토지 계약을 체결하면 2년 이하의 징역이나 토지가격의 30%까지 벌금형에 처해지고 계약도 무효가 된다. 전·월세 계약이 있는 상태에서 이를 승계하는 조건으로 매매를 할 경우 실거주를 하지 않겠다는 의미이기 때문에 서울시 측이 매매를 허용해주지 않을 가능성이 높다. 특히 해당 재건축 단지에서 임대사업자 등록을 한 경우 의무임대기간을 어기지 않으려면 같은 등록임대사업자에게 집을 매매해야 하는데 거주 의무가 부여돼 있기 때문에 이 같은 거래는 사실상 불가능해진다. 이처럼 살 수도, 팔 수도 없는 상황이 되면서 해당 단지 소유주들의 거주이전의 자유, 재산권 침해 등 위헌 소지가 있다는 논란이 제기되고 있는 것이다. 5월 용산정비창 개발 계획 발표 당시에도 0.77㎢ 규모 토지가 허가구역으로 묶였다. 다만 이번에는 대상 토지가 14.4㎢로 넓고, 주거지역이 밀집해 대상 주택이 6만 채가 넘어 그 파장이 큰 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “토지거래허가제는 주로 땅 투기를 막기 위한 제도인데 정부는 집값 급등을 막는 수단으로 쓰고 있다”고 지적했다. 거주 목적의 주택 매매까지 정부가 간섭하는 것은 과도하다는 의미다. 한편에서는 위헌 소송이 제기될 경우 위헌으로 결론이 날 가능성은 낮다고 보는 견해도 만만치 않아 논란은 계속될 전망이다. 노희범 법무법인 제민 대표변호사는 “매매를 전적으로 금지한다면 위헌이라 할 수 있지만 지방자치단체에서 허가를 받으면 매매가 가능하기 때문에 위헌이라고 보기 어려운 측면이 크다”며 “투기 및 과도한 주택가격 상승 억제 등 공익적 목적을 위한 제도이기 때문에 이 같은 허가제는 대부분 헌법재판소에서 합헌 판결을 받아왔다”고 말했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-06-18
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  • 전세대출 끼고 집 못사게… 3억 넘는 집 사면 대출 회수

    7월부터 서울 등 전국 투기과열지구 및 대구 수성구 등 조정대상지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 매입하면 6개월 내에 전입해야 한다. 또 전세대출을 받은 상태에서 투기과열지구, 투기지역 내 3억 원 초과 아파트를 매입하면 대출금이 회수된다. 17일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등은 ‘주택시장 안정을 위한 관리 방안’을 발표했다. 지난해 12·16부동산대책을 내놓은 지 6개월 만에 또다시 종합대책을 내놓은 것이다. 이번 대책은 한마디로 전세대출을 활용해서는 집을 못 사도록 하겠다는 것이다. 주로 9억 원 초과 고가 주택에 한정됐던 대출 규제가 대다수 주택으로 확대됐다. 이전까지는 투기과열지구에서 9억 원 초과 주택을 구입해 주택담보대출을 받을 때에만 1년 내 전입 의무가 있었다. 전세대출 회수 규정도 9억 원 초과 주택 보유자에게만 적용되던 기준이었다. 규제지역은 수도권 전역 및 충청권으로 확대됐다. 19일부터 경기 김포시, 파주시 등을 제외한 경기도 전 지역과 강화군, 옹진군 등을 제외한 인천 전 지역, 충북 청주시 오창읍과 오송읍 등이 조정대상지역으로 추가 지정된다. 경기 수원시 구리시, 인천 연수구, 대전 동구 등은 투기과열지구로 지정된다. 또 서울 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역을 23일부터 1년간 토지거래허가구역으로 지정한다. 이 기간에는 지방자치단체의 허가를 받아야 주택 및 토지를 매입할 수 있다. 이날 대책에는 재건축 조합원 분양을 받기 위한 자격에 2년의 실거주 요건을 추가하고, 부동산 법인에 대한 주택담보대출을 전면 금지하는 내용도 포함됐다. 이새샘 iamsam@donga.com / 세종=송충현 기자}

    • 2020-06-18
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  • ‘갭투자 차단’ 중저가 아파트까지 확대… 실수요자 피해 우려

    17일 발표된 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’에서 정부는 수도권 전역뿐만 아니라 대전, 충북 청주시까지 규제지역을 확대하고 9억 원 이하 중저가 주택을 살 때도 전세대출 제한 등의 조치를 취했다. 이전까지 주로 9억 원 초과 고가주택 및 서울과 수도권 등 집값 급등 지역에만 ‘핀셋 규제’를 해온 것과 달리 규제 범위를 대폭 확대한 것이다. 유례없는 저금리 상황에서 서울 집값이 반등하고 지방에서 집값 급등세가 나타나자 서울에서 수도권, 수도권에서 지방으로 퍼지는 ‘풍선효과’를 원천 차단하겠다는 의도다. 하지만 이 같은 정부 규제가 오히려 실수요자의 내 집 마련을 사실상 불가능하게 하고, 전세 매물 감소와 이로 인한 전세가 급등을 불러올 수 있다는 지적이 나온다. ○ ‘갭투자’ 차단 위해 중저가 주택까지 규제 이날 정부 대책의 핵심은 갭투자 차단이다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 수요를 투기세력으로 보고 이를 막는 데 주력했다. 국토교통부에 따르면 올해 1월 서울에서 이뤄진 전체 매매거래의 48.4%가 갭투자였다. 이 비중은 점점 높아져 5월에는 52.4%로 전체 거래의 절반을 넘겼다. 특히 서울 강남, 서초, 송파, 강동구 등 강남 4구에서는 갭투자 거래가 5월 전체 거래의 72.7%를 차지했다. 하동수 국토부 주택정책관은 “최근 서울에서 중저가 아파트가 많은 금천, 관악, 구로구 등에서 향후 주택가격이 상승할 수 있다는 불안감 때문에 갭투자자가 몰리는 경향이 나타났다”고 전했다. 이처럼 고가 아파트뿐만 아니라 중저가 아파트 전반으로 갭투자가 번지면서 신규 주택을 매입할 때 전세대출 회수, 주택담보대출 시 전입 의무 부여 등의 대상과 범위도 넓어졌다. 서민을 위한 정책금융에도 실거주 및 전입 의무가 부여된다. 7월 1일 이후 보금자리론을 신청할 경우 3개월 내 전입, 1년 이상 실거주를 유지해야 한다. 기존 주택을 보유한 채 전셋집을 구해 이사를 갈 때도 기존에는 주택도시보증공사(HUG)에서 수도권 최대 4억 원, 지방 3억2000만 원까지 대출보증을 받을 수 있었던 것이 2억 원으로 낮아진다. 자금조달계획서 제출을 9월부터 규제지역의 모든 주택 거래로 확대하는 방안도 추진된다. 현재는 규제지역이라고 해도 3억 원 미만 저가 주택에 대해서는 계획서 제출 의무가 면제되고 있다. ○ 파주, 김포, 천안 규제지역 제외돼 이번 대책으로 조정대상지역은 기존 44곳에서 69곳, 투기과열지구는 기존 31곳에서 48곳으로 대폭 확대됐다. 불어난 시장 유동성에 기반한 풍선효과를 차단하기 위해서다. 이미 조정대상지역으로 지정된 경기 수원시, 구리시 등도 집값 상승세가 가라앉지 않으면서 투기과열지구로 지정됐다. 이 같은 규제지역 확대는 또 다른 풍선효과만 낳는다는 지적이 나온다. 이미 부동산 관련 온라인 커뮤니티 등에서는 규제지역에서 제외된 경기 김포시, 파주시, 충남 천안시 등이 대체 투자지역으로 언급된다. 김포의 한 부동산중개업소 대표는 “김포가 규제에서 빠진다는 소문이 돌면서 하루, 이틀 전부터 집도 안 보고 계약하는 손님들이 있었다”며 “평소에는 문의 전화가 거의 없었는데 오늘 하루만 10통 넘게 전화가 왔고, 규제지역에서 빠지자마자 집주인이 매물을 거둬들이고 있다”고 전했다. ○ “20, 30대 실수요까지 차단” 지적 이번 대책을 두고 아직 자산을 형성하지 못한 20, 30대의 내 집 마련을 차단하는 부작용이 크다는 지적도 나온다. 결혼을 앞두고 서울에서 아파트 매입을 고민하던 회사원 정모 씨(34)는 “집값이 너무 빨리 올라 미리 전세를 끼고 집을 사두려 했는데 이번 대책으로 계획을 포기해야 할 것 같다”며 “만약 집값이 내린다면 다행이지만 계속해서 오르면 집을 가진 사람과 못 가진 사람 간 격차만 벌어지는 것 아니냐”고 물었다. 최근 급등세로 규제지역이 된 청주에서도 실수요자의 불만이 나오고 있다. 청주시 서원구에 사는 직장인 김모 씨(32)는 “전세 살다 내년 3월 집을 사서 이사할 계획이었는데 대출 가능 금액이 크게 줄었다”며 “조정대상지역으로 한꺼번에 규제하는 것은 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자에게도 피해를 준다”고 말했다. 특히 전세를 주며 집을 보유하고 있던 사람들이 실거주를 위해 전세 세입자를 내보내고 전세 매물을 거둬들이면 전셋값이 급등할 수 있다는 우려도 나온다. 안명숙 우리은행 부동산투자센터 부장은 “이번 대책으로 집주인은 실거주하기 위해 전세 매물을 거둬들이고, 재건축 단지의 전세 매물도 줄어들게 되면서 향후 전세가격이 더 오를 수밖에 없다”며 “전세에서 월세 시장으로 내몰린 사람들의 주거 비용 부담은 더 커질 것”이라고 지적했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “한국의 전세제도 특성상 주택을 구입할 때는 전세를 끼고 거래하는 형태가 많은데 정부는 이런 거래를 모두 투기로 몰아세우고 있다”며 “이번 대책으로 부모 증여 등의 도움 없이 주택을 처음 구입하는 20, 30대의 주거 사다리는 더 높아질 수밖에 없다”고 지적했다. 이새샘 iamsam@donga.com·정순구 기자}

    • 2020-06-18
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  • 수도권·대전·청주 규제 지역 묶고 갭투자 원천 차단

    다음 달부터 주택담보대출을 받아 집을 사면 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입이 의무화된다. 대출과 세제 규제를 받는 조정대상지역이 수도권 대부분 지역 및 대전, 청주 등으로 확대된다. 정부는 17일 관계장관회의(녹실회의)를 열고 이 같은 내용의 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 최근 저금리 기조 속에 수도권 및 일부 지방의 아파트 가격이 다시 꿈틀대고 갭투자 수요가 늘어나는 등 부동산 시장이 과열될 조짐을 보이자 정부가 대책을 내놓은 것이다. 우선 7월 1일부터 모든 규제지역에서 새로 주택담보대출을 받는 무주택자는 가격과 상관없이 6개월 내 전입해야 한다. 현재는 9억 원 초과 집을 살 때 투기과열지구에선 1년, 조정대상지역에선 2년 내 전입 의무가 있는데 이를 대폭 확대한 것이다. 1주택자가 주담대를 받을 때도 기존에는 투기지역 1년, 조정지역 2년 내 기존 주택을 처분하고 새 집에 들어가면 됐는데 이를 6개월로 줄이기로 했다. 바로 들어가서 살 집이 아니면 사실상 신규대출을 해주지 않겠다는 의미로 해석된다. 정책자금인 보금자리론에도 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 처음으로 부과했다. 임대사업자의 주담대도 금지된다. 다음 달부터 비규제 지역을 포함한 모든 지역에서 주택 매매·임대사업자에 대한 주담대가 금지된다. 현재는 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV)을 20~50%로 제한하고 비규제지역은 별도의 대출 제한이 없다. 하지만 앞으로는 임대주택사업자가 주담대를 받는 것이 원칙적으로 금지된다. 투기지역 및 투기과열지구 내에서 전세대출 받은 뒤 9억 원 초과 집을 사면 전세대출을 회수하고 있는 규정도 ‘3억 원 초과’로 강화된다. HUG의 내규 개정 이후부터 기존 대출을 받은 경우는 3억 원 초과 집을 살 때 대출 연장이 안 되고 전세대출 보증한도도 HUG 기준 수도권 4억 원에서 2억 원으로 하향된다. 그간 주택 가격 상승의 주요 원인으로 지목됐던 부동산 법인에 대한 세제도 강화했다. 개인이 법인을 세워 종합부동산세 등을 회피하는 것을 방지하기 위해 법인 보유 주택에 대한 종부세 세율을 2021년 부과분부터 개인에 대한 일반세율보다 높게 적용하기로 했다. 단, 사원용 주택, 건설사 미분양 주택 등에는 예외를 인정한다. 조정지역 내 주택을 새로 취득한 뒤 임대등록을 할 경우 종부세 합산 과세 대상에도 포함하기로 했다. 법인 보유 주택의 과세표준 기본 공제 6억 원 기준도 폐지한다. 현재 개인 보유 주택은 9억 원 이하만 1주택자에 한해 공제하는데 내년 1월 양도분부터 법인 보유 양도세 추가세율을 현행 10%에서 20%로 인상한다. 정부는 이와 함께 19일부터 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주 대부분 지역을 조정대상지역으로 지정하기로 했다. 연천, 파주 등 일부 자연보전권역과 접경지역, 청주 일부 읍면 지역을 제외한 대부분 지역이 포함됐다. 또 이미 조정대상지역으로 지정된 지역에서도 투기과열지구를 추가 지정하기로 했다. 이에 따라 경기 성남시 수정구, 수원 전역, 안양, 안산 단원구 등 경기 10개 지역과 인천 연수구 등 인천 3개 지역, 대전 동구 등 4개 지역이 투기과열지구로 지정됐다. 이전까지는 서울 전 지역과 경기 과천, 성남 분당구, 광명시, 하남시, 대구 수성구와 세종시만 투기과열지구로 지정돼 있었다. 정부가 이처럼 수도권 전역과 대전, 청주까지 전폭적으로 규제지역으로 지정하고 나선 것은 풍선효과를 사전에 차단하기 위해서다. 지난해 1216 대책으로 서울 지역에 대한 대출 규제가 강화된 뒤 경기, 인천 등의 집값이 급등하는 풍선효과가 나타나기 시작했다. 올해 2월 수원 전역 등을 추가로 조정대상지역으로 지정했지만 안산, 오산, 인천 등으로 풍선효과가 다시 번졌다. 청주는 최근 방사광가속기 유치 소식이 발표되며 한국감정원 주간 아파트 가격동향에서 6월 둘째 주 전주 대비 0.84% 상승하는 등 단기간에 급등하는 모습을 보이고 있다. 대전의 경우 최근 1년 간 누적 상승률이 11.5%에 이른다. 이번 추가 지정으로 투기과열지구는 31곳에서 48곳으로, 조정대상지역은 44곳에서 69곳으로 늘어났다. 조정대상지역으로 지정되면 9억 원 이하에 대해서는 주택담보인정비율(LTV)가 50%로 낮아지고, 9억 초과분에 대해서는 30%까지 낮아진다. 또 다주택자에게 양도세가 중과되고 2주택 이상 보유할 경우 종합부동산세가 추가 과세된다. 분양권 전매제한도 강화된다. 투기과열지구로 지정되면 LTV가 9억 원 이하에는 40%, 9억 원 초과에는 20%가 적용되고, 15억 원 초과 주택을 구입할 때는 주담대가 금지된다. 이외에도 시가 9억 원 초과 주택을 구입할 경우 기존 주택을 일정 기간 내에 처분하도록 하거나 무주택일 경우 일정 기간 내에 전입하도록 하는 규제도 공통적으로 적용된다.세종=주애진기자 jaj@donga.com이새샘기자iamsam@donga.com}

    • 2020-06-17
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  • 입주물량 급감-저금리-전월세 신고제… 상승 압력 커지는 전세시장[인사이드&인사이트]

    전세가격이 심상치 않다. 한국감정원에 따르면 6월 둘째 주(8일 조사) 서울 아파트 전세가격은 전주(0.04%) 대비 0.06% 오르며 상승 폭이 확대됐다. 지난해 7월 첫째 주(0.01%) 이후 50주 연속 상승세가 이어진 것이다. 송파구(0.16%), 강동구(0.12%), 강남·서초구(0.1%) 등 강남권은 물론이고 마포구(0.12%)와 용산구(0.7%) 등 강북지역까지 골고루 상승세를 탔다. 한국감정원은 “12·16부동산대책으로 매매 수요가 위축된 가운데 금리 인하, 입주물량 감소 등으로 전세 공급이 부족한 상황”이라며 “학군 및 교통 여건이 양호하거나 재건축·재개발로 인한 이주 수요가 있는 지역 위주로 전세가격이 올랐다”고 분석했다. ○ 50주 연속 상승세 기록한 서울 전세 서울 외 지역도 마찬가지다. 인천은 전주(0.11%) 대비 0.16% 상승하며 상승 폭이 커졌다. 경기는 0.15% 오르며 전주(0.16%)보다 상승 폭이 다소 줄어들었지만 여전히 강한 상승세다. 12·16대책 이후 전국 전세가격 상승률 상위 지역을 살펴보면 경기 수원시 영통구 등 경기지역이 10위 안에 3곳이나 포함돼 있다. 그 외 세종, 울산, 대전 등 전국에서 골고루 올랐다. 어떤 이들은 최근 집값이 많이 올랐으니 전셋값이 오르는 게 당연하지 않느냐고 반문할지 모른다. 하지만 2017년 말∼2018년 초 전국과 서울의 전셋값은 1년 이상 하락세였다. 서울 집값이 본격적으로 상승세를 탄 이후에도 전세가격 하락세는 한동안 계속됐다. 이 같은 하락세는 입주물량이 받쳐줬기 때문에 가능한 일이었다. 2018년 무려 9510채의 신규 입주물량을 빨아들인 서울 송파구 헬리오시티가 입주를 시작했다. 지난해는 강동구 고덕그라시움(4932채), 올해 초는 강동구 고덕아르테온(4066채) 등이 입주했다. 4000채가 넘는 매머드급 단지 말고도 2000∼3000채 규모 대단지 아파트 입주가 여럿 있었다. 공급이 많으면 가격은 낮아질 수밖에 없다. 집값 상승으로 인한 전세가격 상승 압력을 대단지 입주가 어느 정도 상쇄해줬다는 뜻이다. 하지만 전문가들은 앞으로 전세가격 흐름이 이전과 다를 거라고 입을 모은다. 현재 상승세는 시작일 뿐 자칫하다간 2010년대 초반의 ‘전세대란’이 재연될 수 있다는 우려다. 함영진 직방 데이터랩장은 “최근 2년 동안 입주물량이 많았지만 앞으로 입주물량이 감소하는 데다 정부의 거래 규제로 전세에서 자가로 이전하는 움직임이 더뎌졌다”며 “한동안 전세가격 상승세가 이어질 가능성이 높다”고 말했다. ○ 입주물량 절반으로…“오를 일만 남았다” 전세가 상승의 가장 직접적인 원인은 입주물량이 급감한다는 점이다. 부동산114 집계에 따르면 내년 서울 입주 예정 물량은 2만1739채로 올해(4만2012채 예정)의 절반 수준이다. 2010년 이래 가장 적다. 특히 2000채 이상 대단지 입주는 아예 찾아보기 힘들다. 그나마 서울 강남구 ‘디에이치자이개포’(1996채)와 강동구 ‘고덕자이’(1824채)가 내년에 입주 예정인 대단지 아파트로 꼽힌다. 여기에 정부가 재건축 초과이익환수제 등으로 서울 지역의 재건축을 억제하고, 민간택지 분양가상한제를 도입해 재건축 단지의 분양이 늦어지고 있다는 점을 감안하면 2021년 이후에도 서울 내 입주물량이 크게 늘어날 가능성은 낮다. 물론 3기 신도시가 어느 정도 전세 수요를 흡수할 수 있다. 하지만 3기 신도시가 본격적으로 분양을 시작하는 2021년 하반기(7∼12월) 전까지 한동안 서울은 ‘공급 절벽’에 놓일 가능성이 높다. 민간택지 분양가상한제와 3기 신도시는 전세가격을 자극하는 또 다른 요인이다. 정부가 고분양가를 억제하면서 서울을 비롯한 수도권에서 분양하는 아파트는 대부분 인근 시세의 절반 수준인 ‘로또 아파트’가 됐다. 청약 가점이 충분한 세입자라면 기존 아파트를 매매하기보다 새 아파트 청약을 노리며 기존 전세 계약을 유지할 가능성이 높다. 3기 신도시 분양을 기다리는 대기수요도 무시할 수 없다. 실제로 하남 교산지구가 들어서는 경기 하남시는 6월 첫째 주 0.55%, 둘째 주 0.68% 등 높은 전세가 상승률을 보이고 있다. 부동산 업계에서는 3기 신도시 청약에서 유리한 고지를 선점하기 위해 이주하는 수요가 반영된 것으로 보고 있다. 청약 1순위 요건을 갖추려면 최소 2년간 해당 지역에 거주해야 하기 때문이다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 부동산 시장의 예측이 어려워진 점도 전세로 ‘눌러앉는’ 수요를 늘리는 요인이다. 여기에 초저금리와 이로 인한 유동성 확대는 전세가격 상승세를 뒷받침해주는 근본적인 요인이 되고 있다. 지금처럼 금리가 낮으면 집주인은 전세보다 월세를 선호한다. 세입자들도 저렴한 전세대출 금리에 힘입어 전세 보증금을 올려주는 데 거부감이 덜하다. 정부가 올해부터 2000만 원 이하 임대수익에 대해 과세하면서 3주택 이상이며 보증금 합계가 3억 원을 초과하면 전세 보증금에 정기예금금리를 적용해 월세 수익으로 간주하고 이를 과세하기로 해 다주택자들이 전세임대를 유지할 요인도 적어졌다. ○ 전셋값 상승은 집값 상승으로 이어질 가능성 일각에서는 지금 전세시장이 ‘전세대란’이라 불렸던 2009년 금융위기 직후와 비슷하다고 보고 있다. 당시 주택 매매시장이 침체하면서 신규 아파트 계약자가 구매를 포기하거나 지연하면서 미분양이 발생했다. 이들은 원래 살던 전셋집에서 나가지 않고, 새 집을 계약해 전세를 내놓지 않았다. 그러자 총 주택 공급량은 충분한데 전세물량 공급은 부족해지는 현상이 빚어졌다. 이처럼 미분양이 발생해 주택 경기가 악화하자 건설 인허가 실적이 감소하고, 신규 입주물량 자체가 줄어들며 전세가격은 더 올랐다. 주택 경기가 침체했다는 신호가 뚜렷해지자 추가 하락을 기대하며 사람들은 전세 계약을 연장하기 시작했다. 여기에 서울을 포함한 수도권 핵심 지역에 보금자리주택을 건설해 공급하겠다는 정부 계획이 본격화하기를 기다리는 대기수요까지 겹쳤다. 이런 악순환이 계속되면서 결국 ‘전세대란’을 낳은 것이다. 더 큰 문제는 이런 전세가격 상승세가 향후 매매시장 급등세로 이어질 가능성이 높다는 점이다. 2010년 40% 수준이었던 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 2016년 초 70%에 육박했다. 서울 아파트는 70%를 훌쩍 넘어 80%에 육박했다. 결국 전세금에 조금만 더 대출을 내거나 기존 자산을 보태면 집을 살 수 있게 되면서 전세에 머무르던 대기수요가 일시에 매매시장으로 나왔고, 2017년 이후 급등세를 촉진했다고 볼 수 있다. 2017년 이후 집값은 급등하고, 전셋값은 하락하거나 소폭 상승하는 데 그치면서 전세가율은 현재 60% 미만으로 떨어진 상태다. 하지만 최근 전세가격이 오르면서 이 같은 분위기도 반전될 기미가 보이고 있다. 5월 KB부동산 리브온이 집계한 월간 동향에서 서울 아파트의 전세가율은 54.8%로 전월(54.7%) 대비 소폭 상승했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “임대시장이 안정적인 선진국과 달리 한국의 전세시장은 급등이나 급락 등 매매시장의 불안정성을 흡수하는 안전장치로 사용되고 있다”며 “전세시장이 상승하면 매매시장 상승세로 이어지고, 이것이 다시 전세시장의 상승세로 이어지는 일종의 사이클이 존재한다고 봐야 한다”고 분석했다. ○ 불확실성 더하는 정부 규제여기에 정부와 여당이 추진 중인 ‘전월세 3법’은 향후 전세시장 전망을 안갯속으로 만들고 있다. 정부가 추진 중인 전월세 신고제는 현재 여당이 발의한 계약갱신청구권 도입을 통한 임대차 기간 연장, 전월세 임대료 증액 상한제를 위한 전 단계로 볼 수 있다. 전문가들은 이 같은 전월세 규제가 부작용을 낳을 수 있다고 우려한다. 단기적으로 제도 시행 전 미리 보증금을 올려 받으려는 수요가 몰리며 전셋값이 급등할 수 있다. 장기적으로도 임대인이 전세보다 월세를 선호해 전세 매물이 감소할 가능성이 크다. 정부가 투기과열지구에서 집을 매매할 경우 2년 이상 실거주해야 양도세 감면 혜택을 주는 등 ‘실거주할 것이 아니면 집을 사지 말라’는 메시지를 계속해서 내놓는 것도 전세매물 감소의 원인이 된다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전월세 상한제 등 전월세 규제가 본격화되면 전세 매물이 급감해 전세대란을 촉발할 수 있다”며 “세입자 보호를 위해 상한제를 실시하더라도 일괄적으로 ‘5% 룰’을 적용하는 대신 금리와 연동되도록 하는 등 시장 상황을 반영할 수 있어야 한다”고 말했다. 이새샘 산업2부 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-06-17
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  • ‘9억이하 주택 대출규제 강화’ 이번주 발표

    정부가 수도권 규제지역을 확대하고 9억 원 이하 주택에 대한 대출규제를 강화하는 부동산대책을 이번 주 발표할 것으로 전망된다. 자산가들이 부동산법인을 통해 세금을 회피하지 못하도록 규제하는 방안도 포함된다. 15일 관계부처에 따르면 정부는 17일 녹실회의(관계장관회의)와 주거정책심의위원회를 열고 수도권 투기과열지구와 조정대상지역을 확대할 방침이다. 최근 집값이 크게 오른 경기 수원시 영통구와 권선구, 구리시 등 조정대상지역을 투기과열지구로 격상하고, 비규제지역인 인천, 경기 군포시 등을 조정대상지역으로 새로 지정하는 방안이 유력하게 거론된다. 여기에 더해 다른 비규제지역으로 투기수요가 몰려드는 풍선효과를 막기 위해 규제지역을 더 광범위하게 지정할 가능성도 제기된다. 북한 접경지 등 일부를 제외한 경기 전역이 규제지역으로 묶일 수 있다는 관측이 나온다. 개인이 부동산법인을 설립해 주택을 사들이는 것에 대한 세금을 강화하는 방향으로 세제도 개선한다. 현 정부 들어 부동산 규제가 강화되면서 일부 자산가들이 이를 회피하는 수단으로 부동산법인을 설립해 주택을 사고파는 거래가 늘었기 때문이다.▼ 수원-구리, 투기과열지구 추가 지정 가능성 ▼추가 부동산대책경기 대부분 규제지역 묶일 수도… 개인 설립 부동산법인 과세 강화9억 원 이하 중저가 주택에 대한 대출도 더 조일 것으로 보인다. 현재 투기과열지구에서 집을 살 때 주택담보인정비율(LTV)은 9억 원 이하에 대해 40%, 9억 원 초과분에는 20%를 적용한다. 조정대상지역에선 9억 원 이하 50%, 9억 원 초과분은 30%다. 이로 인해 서울에서 상대적으로 저렴한 아파트가 많은 강북 지역 집값이 오르는 등 부작용이 나타나자 기준을 9억 원에서 더 낮추는 방안을 검토하는 것이다. 시장에서는 이 기준을 6억 원으로 낮출 것이란 관측이 우세하지만 정부는 그보다 더 낮은 금액까지 대출 규제를 세분화하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 현재 전세대출 보증을 안 해주는 보유 주택 가격 기준을 ‘시가 9억 원 초과’에서 더 낮추거나, 주택담보대출을 전면 금지한 고가 주택 기준을 ‘15억 원 초과’에서 더 끌어내리는 방안도 거론된다. 정부가 올해 2월 조정대상지역 확대 등을 발표한 지 약 4개월 만에 추가 대책을 내놓게 된 건 서울을 포함한 수도권 집값이 다시 들썩이기 시작해서다. 한국감정원에 따르면 이달 8일 기준 서울의 아파트 매매가격이 전주 대비 0.02% 올라 13주 만에 상승세로 전환했다. 최근 3개월간 경기 군포시(9.44%), 인천 연수구(6.52%), 서구(4.25%), 남동구(4.14%), 경기 안산시 단원구(5.73%) 등도 집값이 크게 올랐다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 앞서 11일 “주택시장 불안 조짐이 나타날 경우 언제든지 필요한 조치를 강구하고 주저 없이 시행할 것”이라고 경고했다. 하지만 전문가들 사이에선 규제를 강화할수록 결국 또 다른 풍선효과를 낳을 수밖에 없다는 우려도 나온다. 세종=주애진 jaj@donga.com / 이새샘 기자}

    • 2020-06-16
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  • 대림산업-SK건설, 세계 최대 터키 차나칼레대교 주탑 완성

    대림산업과 SK건설은 세계에서 가장 긴 현수교로 건설 중인 터키 차나칼레 대교 주탑(사진) 시공을 성공적으로 마쳤다고 15일 밝혔다. 지난해 5월 주탑 기초 설치 후 약 1년 만이다. 차나칼레 대교는 왕복 4차로, 총 길이 3.6km 규모로 주탑과 주탑 사이의 거리가 2.023km에 이른다. 현수교는 주탑과 주탑을 케이블로 연결하고 케이블에서 수직으로 늘어뜨린 강선에 상판을 매다는 방식의 교량이다. 주탑 사이가 길어질수록 주탑의 높이도 높아지기 때문에 차나칼레 대교의 주탑은 높이가 334m에 이른다. 현재 세계 최고 높이의 철탑으로 프랑스 에펠타워(320m), 일본 도쿄타워(333m)보다 높다. 차나칼레 프로젝트는 세계 최장인 3.6km 현수교와 85km 길이의 연결도로를 건설·운영한 뒤 터키 정부에 이관하는 방식의 민관협력 사업이다. 총 사업비는 약 3조5000억 원 규모로 대림산업과 SK건설은 설계, 조달, 시공뿐만 아니라 사업 시행자로 참여해 완공 후 운영수익을 보장받는다. 총 사업기간은 건설과 운영 기간을 포함해 16년 2개월이며, 2021년 하반기(7∼12월) 준공 예정이다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-06-16
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  • “강남 가까워진다”… 경기 아파트 들썩

    올해 1∼4월 경기도가 전국에서 아파트 매매거래가 가장 많이 일어난 지역으로 나타났다. 굵직한 교통호재가 잇따라 발표되며 투자자들의 관심이 몰린 것으로 분석된다. 한국감정원에 따르면 경기도에서는 1∼4월 아파트 매매거래가 9만9283건 이뤄졌다. 전국 거래량의 약 34%에 이르는 거래량으로 전국 17개 시도 중 가장 많았다. 특히 수원시 1만1791건, 용인시 1만469건, 화성시 8567건 등의 순서로 높은 거래량을 기록했다. 이들 지역에서 분양하는 아파트도 높은 청약경쟁률을 나타내고 있다. 3일 진행된 ‘수원 영통자이’ 무순위 청약에는 3채 모집에 10만1590명이 몰리며 한때 시공사 홈페이지 서버가 마비됐다. 2일 경기 화성시에서 분양한 ‘동탄역 해리엇’은 평균 149.5 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 경기 수원시 영통지구의 경우 수도권 광역급행철도(GTX) C노선, 신분당선 연장선 등의 호재가 영향을 미친 것으로 보인다. 용인은 GTX A노선이 예정돼 있고, 화성은 각종 도로망 확충 사업과 인덕원∼동탄 복선전철, 신분당선 연장선 등에 대한 관심이 높아지며 주목받고 있다. 분양 관계자는 “이들 지역의 특징은 교통망 확충으로 문화, 여가생활시설 및 업무지구가 밀집해 있는 서울 강남 일대로의 접근성이 개선될 가능성이 높다는 점”이라며 “실수요자는 물론이고 투자자의 관심이 높은 이유”라고 전했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-06-16
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