7.24! 9.1! 연타석 부동산 대책... 수혜와 전망

‘초이노믹스'로 불리는 최경환 경제부총리 취임 이후 부동산 경기부양 정책에 대한 기대감이 높다. 최근 잇따른 부동산 정책 발표에 따른 시장의 움직임을 살펴보고 하반기 분양 시장을 전망해 본다.

최경환 경제 부총리와 서승환 국토교통부 장관(사진=동아일보DB)

#[7.24 부동산 대책] LTV, DTI 완화, 청약제도 간소화
- 6억원 초과 수도권 아파트값 상승 견인

최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 이끄는 2기 내각의 새 경제팀은 지난 7월 24일 △LTV와 DTI규제완화 △청약제도 간소화 △정비사업 활성화 추진 등의 내용을 담은 '하반기 경제 정책 방향'을 발표했다.

지난 8월 1일 부동산 규제완화 정책 중 첫 번째로 대출규제가 완화되면서 지역과 가격에 따라 50~60% 수준이었던 LTV는 지역에 관계없이 70% 일괄 적용됐다. 이후 LTV 규제완화 폭이 컸던 6억 원 초과 수도권 아파트 매매가가 상승세를 보였다.

또한 전체 금융권의 주택담보대출은 7월 말보다 4조7000억 원 증가했으며 이는 올해 1월부터 7월까지 평균 주택담보대출 증가액 1조5000억 원에 비해 3배 이상 늘어난 수치다. 투자수요가 높은 재건축시장이 먼저 반응을 보이면서 대출가능 금액이 늘어났고, 기준금리(8월14일, 2.25%) 인하까지 맞물린 영향으로 볼 수 있다.

#[9.1부동산 대책] 재개발·재건축 사업 활성화 등
- 재건축 연한 단축 수혜 대상인 1990년 이전 준공 아파트값 상승

9월1일 발표한 '규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안'에는 △재정비 규제 합리화 △청약제도 개편 △주택 공급방식 개편 등의 내용이 담겼다.

최대수혜 대상으로 꼽히는 1990년 이전 준공된 서울 아파트 매매가격 상승폭이 컸다. 재정비사업 규제합리화로 재건축 연한이 최장 40년에서 30년으로 10년 앞당겨지면서 현실적으로 재건축 추진이 가능한 1990년 이전 준공 아파트에서 반응을 보인 것이다.

재건축 연한 단축으로 호가가 상승중인 대치동 은마 아파트 (사진=동아일보DB)

#아파트 거래 늘고, 경매시장도 호조세
아파트 가격 외 거래량, 경매낙찰률 등 각종 부동산지표에서도 호조세가 나타났다. 정부의 지속적인 정책행보에 따라 매수심리가 호전된 영향으로 풀이된다. 대법원 법원경매정보에 따르면 8월 수도권 아파트 경매시장은 입찰자가 늘면서 매각율과 낙찰가율이 높아졌다. 수도권 아파트 경매 매각율은 8월 0.47%로 전월(0.44%)대비 0.03%p 높아졌으며, 매각가율도 8월 0.86%로 전월(0.84%)대비 0.02%p 상승했다.

거래시장도 조금씩 회복되고 있다. 서울부동산광장에 따르면 8월 서울 아파트 매매거래 신고건수는 6807건으로 7월(6185건)에 비해 10% 늘었다. 이는 2009년(8343건) 이후 5년 만에 가장 높은 수치이다. 물론 거래신고는 계약 후 60일 이내 진행되기 때문에 전월 거래가 더해졌을 수 있지만, 8월 매수문의도 증가추세를 보이고 있어 시장 회복에 대한 기대감이 높다.

# 가을 부동산시장 전망은?
7.24 하반기 경제운용방안 발표 이후 형성된 기대감과 9.1 부동산 대책 효과가 더해지면서 가을 부동산시장은 상승세가 이어질 것으로 예상된다. 여기에 7~8월 확인된 정부의 규제완화 의지가 후속입법으로 실행된다면 가을 부동산시장 회복에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 기대된다. 다만 최근 매도자의 기대심리가 높아지며 호가가 치솟고 있어 당분간 거래시장의 활성화는 좀 더 지켜볼 필요가 있다.

한편 본격적인 가을 이사철이 시작되면서 전세시장의 불안은 이어질 것으로 보인다. 여름철 저렴하게 나왔던 전세매물은 대부분은 소진됐고 가을 이사철 수요가 늘어나면서 전세가격 상승폭이 가팔라지고 있기 때문이다.

저금리와 대출규제완화로 전세수요의 매매전환을 자극하고 있지만 여전히 수요대비 전세물량이 부족한 상황이다. 전세를 월세로 돌리려는 집주인들이 늘어나고, 가을 수도권 아파트 입주물량도 줄면서 전세난은 더욱 가중될 전망이다.

(사진=동아일보DB)

신규 분양시장은 최근 부동산 시장 훈풍을 타고 일정을 앞당겨 공급하려는 건설사들이 많아 9월, 10월 대규모 물량이 쏟아질 예정이다. 위례신도시, 미사강변도시, 동탄2신도시, 세종시, 서울시 재건축 등 알짜 물량이 많아 청약자들의 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.

향후 청약제도가 개선되면 청약통장 2순위자의 청약대기 기간이 짧아지고 2015년부터 청약 가점제도 지자체 자율로 전환됨에 따라 향후 1순위 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다. 또한 신규 택지지구 지정 중단으로 신규 분양물량이 감소할 가능성이 크기 때문에 하반기 공급되는 단지들을 주목할 필요가 있다.

[정우룡 동아닷컴 기자 wr101@donga.com]