[마이홈/양도세 절세가이드]이전등기前 양도신고하면 감세

국세청이 아파트 등 공동주택 기준시가를 3개월 앞당겨 이달 4일 전격 인상한 뒤 집값이 안정을 되찾고 있다.

4월 둘째주 아파트값은 서울이 0.29%, 신도시가 0.27%, 신도시를 제외한 경기도가 0.52% 오르는 데 그쳤다. 특히 아파트값 상승을 주도하던 서울 강남권 4개구 가운데 송파 강동구는 집값이 떨어져 눈길을 끌었다.

공동주택 기준시가 인상과 현재 진행 중인 대대적인 세무조사는 부동산시장에 어떤 영향을 줄까. 또 이런 상황 아래서 세금을 절약할 수 있는 지혜는 없을까.

▽기준시가 인상과 세무조사〓공동주택 기준시가는 아파트 등을 1년 넘게 보유했다가 팔 때 양도소득세를 계산하는 기준이다.

이에 비해 세무조사는 기준시가가 적용되지 않는 분양권이나 1년 이하 보유한 아파트를 거래하고 양도소득세를 제대로 냈는지를 조사하는 것.

이처럼 기준시가 인상과 세무조사는 영향을 미치는 대상이 서로 다르지만 양도차익 일부를 세금으로 거둬들여 아파트에 대한 투자수익률을 낮춘다는 공통점을 갖고 있다.

기준시가 인상은 집값을 올릴 수도 있고, 안정시킬 수도 있다고 전문가들은 설명한다.

실(實)수요가 공급을 초과한다면 아파트 매도자들이 매수자들에게 양도세 부담을 떠넘길 가능성이 높고 그에 따라 집값은 오른다. 그러나 예상수익률에 민감한 가(假)수요가 많을 때는 기준시가 인상이 아파트값을 안정시키는 효과를 낸다는 것.

세무조사는 이미 양도세를 냈거나 신고한 사람들을 대상으로 하기 때문에 세금을 떠넘기는 효과는 거의 없다.

▽절세 요령〓지금처럼 국세청이 대부분의 역량을 부동산시장에 쏟아붓고 있을 때는 원칙을 지키는 것이 최선의 절세 요령이다.

세무조사 대상이 되면 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세를 물기 때문에 손해가 크다. 반면 성실하게 신고를 하면 여러 가지 세액공제 혜택을 받는다.

우선 소유권 이전 등기를 하기 전에 세무서에 부동산양도신고를 하면 세액의 15%를 공제받는다. 이 제도는 7월1일 이후 폐지되기 때문에 6월 이전에 집을 팔 사람은 신고를 서둘러야 한다.

7월1일 이후 양도를 한 사람도 6월30일 이전에만 부동산 양도신고를 하면 15% 세액공제 혜택을 받을 수 있다.

부동산 양도신고를 하지 않더라도 아파트를 판 날이 속한 달로부터 2개월 안에 예정신고를 하면 세액의 10%를 공제받는다. 다만 부동산양도신고 세액공제와 예정신고 세액공제를 중복해서 받을 수는 없다.

아파트를 가급적 장기간 보유하는 것도 세금을 줄이는 데 도움이 된다.

아파트를 사서 1년 안에 팔면, 기준시가보다 불리한 실거래가로 과세를 하고 세율도 가장 높은 36%가 적용되기 때문이다.

또 3년 이상 보유하면 기간에 따라 양도차익의 10∼30%에 이르는 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 더구나 ‘1가구1주택자’는 아파트를 3년 이상 보유하면 양도소득세를 한푼도 내지 않는다.

천광암기자 iam@donga.com