[부동산]짜투리땅 투자요령…입지여건따라 용도 판단해야

‘미운 오리새끼’ 같은 자투리땅을 어떻게 ‘백조’로 만들 수 있을까.

너무 작은 땅이면 옆의 필지와 합하고 덩치가 커 부담스럽다면 쪼갤 수도 있다. 모양이 비뚤어진 땅은 독특한 디자인과 차별화 전략으로 오히려 훌륭한 부동산 상품으로 만들 수도 있다.

자투리땅 개발에서 가장 중요한 것은 입지와 자금사정.

입지여건에 따라 주거용이나 상업용 건물이 적합한지 아니면 두 가지 장점을 접목한 주상복합건물이 맞는지를 검토해야 한다.

주거용 원룸 임대주택은 시중은행 예금금리의 두 배 정도인 연 10% 이상의 투자 대비 수익을 올려야 한다. 고급스런 마감재를 사용하고 그만큼 높은 임대료를 받는 것도 방법이다.

사무실과 상가는 주거용보다 평당 임대가가 낮기 때문에 신중해야 한다. 다만 주거용 월세율이 연 12∼15%인데 비해 상업용은 연 24%를 받을 수 있는 것이 장점.

주거용이든 상업용이든 모두 작게 쪼개 임대할수록 수익이 높고 실패 가능성은 낮다.

상업용 건물로 개발하는 경우 유사 업종을 한 곳에 유치해야 시너지 효과가 높다. 같은 종류의 점포들이 모여 있으므로 마케팅 비용은 아끼고 매출을 높여 일석이조다.

땅을 가지고 있으면 이를 담보로 공사비를 대출받고 모자라는 돈은 임대수익으로 충당하는 경우가 많다. 하지만 가급적 자금을 확보하고 사업을 추진하는 것이 안정적이다. 초기 자금부담이 큰 경우 여럿이 돈을 모아 개발하는 것도 방법이다.

가지고 있는 낡은 건물을 헐고 새로 짓는 위한 공사 자금이 부족하다면 건물을 리모델링 해서 임대하거나 매각하는 방법도 있다.리모델링은 새로 지을 때 드는 공사비의 절반 이하의 투자비를 들여야 수익성이 있다. 입지조건에 맞게 용도를 바꾸고 리모델링 하면 기존 건물가격보다 훨씬 높게 팔 수 있다. 주어진 조건을 최대한 활용해 어떤 상품으로 개발하느냐가 사업의 성패를 좌우한다.