[부동산] CRV 6월 도입 리츠와 비슷... 지분소유한도 없어

재정경제부는 6월 도입을 목표로 이달 말 기업구조조정투자회사(CRV) 법을 개정한다.

이에따라 부동산 간접 금융 투자상품의 선택폭이 훨씬 넓어질 전망이다.

CRV는 운영 방식이나 회사 설립 방식이 리츠(REITs·부동산투자회사)와 유사한 주식형 부동산 투자상품. 다만 리츠와 달리 1인의 주식보유 한도 제한이 없고 부동산 보유 등에 따른 세금 부담이 적어 대기업 등이 부동산 세금 회피를 목적으로 회사를 설립, 독점운영할 가능성이 있고 투자자 보호장치도 상대적으로 미흡한 게 단점이다.

CRV의 장단점과 투자 유의점 등을 문답으로 정리해본다.

Q: CRV는 무엇인가.

“다수의 투자자들에게 자금을 받아 기업이 구조조정을 위해 팔려고 내놓은 부동산을 사서수익을 얻은 뒤 이를 모두 투자자에게 되돌려 주는 투자 전문회사다.”

Q: 리츠와 다른 점은?

“회사 최소 설립 자본금이 500억원으로 책정돼 있는 등 기본운영방식에선 리츠와 비슷하지만 세부적인 방식에선 많은 차이가 있다.

우선 투자할 수 있는 상품이 다르다. CRV는 △금융기관의 부채 상환용 부동산 △법정관리 및 화의 계획에 따라 매각하는 부동산 △금융기관과 체결한 구조개선 약정에 따라 매각하는 부동산으로 제한돼 있다. 반면 리츠는 이런 상품을 포함한 모든 부동산 상품을 투자할 수 있다.

그러나 리츠가 초기에 투자할 수 있는 상품이 대부분 기업 보유 부동산인데 이런 상품은 대개 금융기관의 대출을 받으면서 담보가 설정된 물건이다. 따라서 CRV와 리츠가 투자할 수 있는 상품이 겹치기 때문에 시장 초기에는 양측의 치열한 상품 확보 경쟁이 불가피할 것으로 예상된다.

회사 설립 형태도 차이가 있다. CRV는 실체가 없는 명목회사(페이퍼컴퍼니)만 인정되지만 리츠는 실체가 있는 회사다. 수익 배당 방법도 다르다. CRV는 수익 일체를 투자자에게 주게 돼 있지만 리츠는 수익의 10%까지 회사 유보금으로 두고 나머지를 투자자에게 배당할 수 있다.

주주 구성에서도 차이가 있다. CRV는 1인 주식 보유 한도에 대한 제한이 없어 개인이 독점할 수 있지만 리츠는 1인 주주가 일부 예외를 제외하곤 10% 이상 소유할 수 없고 전체 지분의 30% 이상을 공모해야 한다.

CRV는 페이퍼컴퍼니로서 법인세와 등록세 취득세 등을 면제받지만 리츠는 세제 혜택이 없다.”

Q:수익은 어떻게 내나.

“기본적으로 기업들이 구조조정이나 채무를 갚기 위해 내놓은 부동산을 매입하는 게 목적이므로 싼 값에 부동산을 사서 나중에 비싼 값에 되파는 매매차익이 주류를 이룰 것으로 보인다.

여기에 토지 등을 매입해 개발사업을 벌여서 생기는 개발이익, 빌딩 등을 매입한 뒤 임대사업을 벌여 얻는 임대수익 등도 높은 비중을 차지할 것으로 예상된다.”

Q:투자자 보호 장치는.

“세부적인 운영 지침이 될 시행령과 시행규칙이 만들어지지 않아 확실치는 않다. 리츠와 비교해 다소 허술해 보인다. 우선 회사 설립시 현물출자를 30% 이상 허용하고 있어 자칫 기업들이 세금 회피 등을 목적으로 보유 부실 부동산을 CRV에 넘길 가능성을 배제할 수 없게 됐다. 그만큼 회사가 부실해질 수 있다는 의미다. 리츠는 회사 설립시에 현물출자를 금지하고 있다.

회사 설립도 자본금 500억원만 확보한 뒤 등록만 하면 되므로 전문성 등을 검증할 방법이 없다. 리츠는 건교부의 승인을 받게 돼 있어 검증 절차를 거치게 돼 있다.”

▼CRV와 리츠 비교▼

구분	CRV(기업구조조정투자회사)	리츠(부동산투자회사)
근거법	·기업구조조정투자회사법	·부동산 투자회사법
담당 업무	·부동산 매입 개발 관리 처분	·부동산 매입 개발 관리 처분
환금성	·주식거래 가능	·주식거래 가능
자본금	·500억원 이상 ·1인 보유 한도 없음	·500억원 이상 ·1인 보유한도 10% 이하
자금 조달	·공모 및 사모	·공모 및 사모 ·회사설립시 30% 이상 공모 의무화
자산 관리	·위탁관리	·자기 관리 및 위탁 관리
사업비조달	·자기자본금, 차입 및 사채 발행	·자기 자본금
수익금 배분	·주주에게 100% 배당	·주주에게 90% 이상 배당
영속성	·한시적 명목회사(페이퍼컴퍼니)	·영속회사(상법상 실체 회사)
감독기관	·금융감독위원회/등록제	·건설교통부/인가제

<황재성기자>jsonhng@donga.com