[이렇게 고쳐보세요]사무실을 '세미텔'로…

김대길씨(58)는 서울 관악구 신림동에서 20년 가까이 사무실 임대사업을 벌이고 있다. 4층짜리 빌딩의 2, 3층 사무실 3개(70평)를 세놓고 자신은 4층에서 산다.

최근 주변에 신축건물이 많이 들어서면서 낡은 사무실이 통 나가질 않는다. 3층은 아예 텅 비어있다. 2층 사무실 2개에서 월 90만원의 임대수익을 얻고 있지만 예전만 못하다.

김씨는 동아일보와 리노플러스닷컴이 함께 하는 ‘주제가 있는 리노베이션 무료컨설팅’에 도움을 청했다.

▽‘세미텔(semi―tel)’로 바꿔라〓기존 사무실로는 큰 수익을 기대하기 어렵다. 주변에 고시생과 자취하는 대학생, 직장인이 많은 점을 고려해 2, 3층을 ‘세미텔’로 바꿔본다.

세미텔은 방별로 주방이나 화장실을 설치할 수 없는 ‘근린생활시설’. 원룸과 달리 주택으로 분류되지 않는다. 그러나 잠자리를 해결할 수 있고, 각 층에 휴게실과 공동주방 화장실 샤워장 세탁실을 갖출 수 있어 생활하기에 불편함이 없다. 말 그대로 간이호텔이다.

학생이나 젊은 직장인들은 원룸보다 싼 값에 간단히 잠자리를 해결할 수 있어 수요는 많다.

▽개조 포인트〓내부 벽을 모두 철거하고 칸막이벽을 세운다. 복도 양쪽으로 1인실과 2인실을 각각 배치한다. 1인실은 3평, 2인실은 4∼5평 가량의 크기. 복도 끝에는 공동욕실과 휴게실, 세탁실, 차를 끓이는 등 간단한 취사를 할 수 있는 주방을 둔다. 건물 외장은 다양한 색상을 낼 수 있는 ‘드라이비트’로 마감하고, 환기와 채광을 위해 방마다 창문을 낸다.

내부 가구는 기능성 높은 제품을 선택한다. 공간이 좁기 때문에 침대는 접어넣을 수 있는 것으로 하고, 책상과 책장 옷장 모두 붙박이로 설계하며 테이블도 필요할 때만 꺼내쓸 수 있도록 한다. 복도에는 개인 사물함을 마련, 우산이나 신발 등을 넣어둔다.

▽개조비용 및 개조후 효과〓외장, 가구, 설비, 목공사에 1000만원 이상씩 돈이 든다. 나머지 철거, 도장, 조명, 타일공사 등에 인건비를 포함한 총 공사비용은 8390만원.

이 돈을 들이면 2층에 7실, 3층 8실 등 총 15실의 세미텔이 완성된다. 1인실(9개)은 평균 30만원, 2인실(6개)은 50만원씩 받으면 매달 570만원의 임대수익을 얻을 수 있다.

신림동 일대는 쾌적한 환경을 찾는 고시생만을 대상으로 해도 충분히 임대가 가능한 곳. 100% 임대된다고 가정할 경우 15개월이면 공사비를 뽑을 수 있다.

▼전문가 한마디▼

작은 사무실에 주거개념을 도입한 세미텔은 요즘처럼 경기가 좋지 않은 때에도 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 ‘틈새 부동산상품’이다. 큰 사무실을 통째 임대하는 것보다 작게 쪼갤수록 수익성이 커진다.

작은 공간에 밀집해 생활하기 때문에 방음에도 신경을 써야 한다. 휴게실과 깨끗한 공동샤워실, 인터넷 등 첨단시설을 갖춰야 경쟁에서 우위를 점할 수 있다.

서 용 식(리노플러스닷컴 대표)

‘리노베이션 무료 컨설팅’의 다음주 주제는 ‘비어있는 옥상 활용하기’ 입니다. 관심있는 독자들은 리노플러스닷컴(www.renoplus.com)으로 연락바랍니다.

<정경준기자>news91@donga.com