[부동산 稅테크]<34>재건축-재개발 주택과 절세 상식

먼저 지난주에 이 코너에 게재된 내용 가운데 독자들의 문의가 많았던 사항에 대해 좀 더 설명을 하는 게 좋을 것 같다.

세법에서는 재건축·재개발(이하 재건축) 입주권(분양권)을 산 실수요자에 대해서는 예외를 인정해 입주권 취득 1년 안에 기존 집을 팔면 비과세 혜택을 주고 있다.

기존에 집을 2채 갖고 있으면 재건축의 어느 단계에서 2채의 집을 소유하게 됐는지에 따라 비과세 여부가 결정된다.

우선 비과세 혜택을 받기 위해서는 집이 2채가 된 시점이 재건축 ‘사업시행 인가일’ 이후여야 한다. 살고 있던 집이 재건축이 진행돼 사업시행 인가를 받은 뒤 다른 집을 사서 이사한 경우가 이에 해당한다.

부득이하게 이사했다는 점을 고려한 것인데 이때에도 다음 3가지 요건을 모두 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

첫째, 사업시행 인가일 이후 대체 주택을 취득해 1년 이상 거주해야 한다. 만약 재건축 시행 인가일 전에 다른 주택을 취득한 때에는 해당되지 않는다.

둘째, 재건축이나 재개발이 끝나 완공된 주택으로 가구원 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 한다. 단, 취학이나 질병의 요양, 근무상 이유 등 피치 못할 사정으로 가구원 중 일부가 잠시 따로 떨어져 살고 있을 때도 가족 전체가 이사한 것으로 간주하기 때문에 염려하지 않아도 된다.

셋째, 재건축 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 뒤 최소한 1년 안에 잠시 살던 집을 팔아야 한다.

그렇다면 사업시행 인가를 받기 전에 집을 2채 갖고 있다면 어떻게 될까. 해당 주택이 2005년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 받았고 입주권 취득 시점도 그 이전이라면 재건축 주택을 허문 상태에서 비과세 요건(서울, 경기 과천시, 5대 신도시는 3년 보유, 2년 거주)을 갖춘 나머지 집을 팔면 비과세 대상이 된다.

하지만 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가를 받았거나 취득 시점이 2006년 1월 1일 이후라면 먼저 파는 입주권이나 집은 비과세 혜택을 받을 수 없다.

안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장