“특약으로 1년마다 5%씩 인상?”…차임증감청구권도 논란

서울 강남구 부동산 중개업소 매물 정보란이 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상으로 비어있는 모습. © News1

임대인(집주인)들이 임대차3법에 대항하는 방법으로 최근 차임증감청구권이 거론되면서 정부 대책의 허점이 노출됐다는 비판이 나온다.

차임증감청구권은 임대료를 약정한 후 임대인 또는 임차인이 증액 또는 감액을 청구하는 권리다.

18일 부동산 업계와 각종 커뮤니티에 따르면 집주인들 사이에서는 최근 임대차3법 중 전월세상한제에 반발해 임대료를 매년 합법적으로 올리는 차임증감청구권을 미리 특약 사항으로 넣자는 주장이 공유되고 있다.

임대인들은 이를 전세 계약 시 특약에 넣어 임차인과의 계약을 거부하는 수단으로 활용하거나, 매년 보증금을 최대 5%까지 올리는 식으로 이용하자는 것이다.

실제로 부동산 관련 커뮤니티 등에서는 쉽게 ‘차임증감청구권을 전세계약시 특약에 설정하려고 하는데 효력이 있는 것이냐’는 질문을 쉽게 찾아볼 수 있다.

차임증감청구권은 민법의 임대차편과 상가건물 임대차보호법에 공통으로 포함된 권리다. 지난달 30일 국회 문턱을 넘은 개정 주택임대차보호법에도 포함돼있다. 임대료 증액 후 1년이 넘어야 하며, 임대료나 보증금의 증액은 직전 약정 금액의 최대 5%를 초과할 수 없다.

법률가들은 이 권리를 활용하면 집주인은 임대기간 4년이 끝날 때까지 매년 5%씩 최대 15%의 전세보증금을 올릴 수 있다고 주장했다.

장진영 법무법인 강호 변호사는 “차임증감청구권은 임대인이 법이 정한 요건에 맞춰 차임증액요구를 하면 임차인의 동의가 필요 없는 형성권에 해당한다”고 설명했다.

이어 “부동산 과열 현상이 없는 지역에서는 임차인의 감액청구권의 근거 규정이기 때문에 함부로 없애자고 할 수 있는 내용이 아니다”라며 “기본법인 민법에 규정을 두고 있기 때문에 쉽게 바꿀 수도 없다”고 소개했다.

전문가들은 정부의 땜질식 처방에 근본적인 문제가 있다고 짚었다. 정부가 시장의 반응에 매몰돼 급하게 정책을 내놓다 보니 허점과 상충하는 점이 계속해서 발생한다는 지적이다.

익명을 요구한 부동산 전문가는 “근본적으로 정부가 정책을 수립할 때 좀 촘촘하게 짜야 한다”고 조언했다. 시장의 반응에 급급해 설익은 대책을 내놓으니 연이어 허점이 드러난다는 예기다.

그는 “민간에서도 이런 식으로는 일하지 않는다”며 “억울한 사람이 계속 나오고 있는데, 책임은 아무도 지지 않으니 관성이 생긴 것 같다”고 덧붙였다.

앞서 정부는 지난 7일 ‘7·10 부동산 대책’에서 논란이 됐던 민간 임대사업자에 대한 세제 보완책을 내놓았다. 대책에서 대폭 줄인 등록민간임대사업자의 세제 혜택을 다시 유지하는 내용이 핵심이다.

그러나 부부공동 명의의 주택에 대해서는 주택임대사업자 등록을 했을 땐 장기보유특별공제 70% 등 양도세 특례를 적용받을 수 없다는 국세청의 유권 해석이 나오면서 ‘보완책조차 허술하다’는 빈축을 샀다.

집주인들이 세입자의 전세 대출을 거부하는 문제도 논란을 빚었다. 정부는 당시 ‘금융기관의 집주인 연락은 허락을 구하는 과정이 아닌 형식적인 행위’라고 해명했지만, 현장의 실상을 고려하지 못했다는 지적이 일었다.

(서울=뉴스1)