도심 역세권 소형아파트 투자 증가…임대시 고려할 점은?

최근 서울을 포함한 수도권 일대를 중심으로 도심지 역세권 소형아파트를 매입한 후 주택임대사업자로 등록하는 투자자가 늘고 있다. 도심지 역세권 소형아파트는 그간 공급이 많지 않았던 데다 전세난이 심화되면서 전월세 임대수요가 눈에 띄게 늘고 있어서다.

서울 도심지 역세권 소형아파트의 임대수익률은 연간 4~5%다. 상가나 오피스텔의 임대수익률(연 5~6%)보다 다소 떨어지지만 시중 예금금리보다 높다. 역세권 소형아파트는 임대 안정성도 높은 편이다.

도심지 역세권 소형아파트를 임대할 때는 공실 없이 안정적으로 임대할 수 있는지 따져야 한다. 임차인을 확보하고 공실 없이 5년 이상을 유지할 수 있는지 여부가 임대수익률을 좌우한다. 공실이 적은 소형아파트를 고르려면 임대수요를 철저히 조사해야 한다. 직장인에게 임대하려면 지하철역에서 걸어서 10분(800m) 이내의 역세권에 있어야 한다. 서울 강남권역, 도심권역, 여의도권역 등 주요 오피스권역으로 이동할 때 지하철로 30분 정도 걸리는 곳이면 더욱 좋다. 아니면 공단인력이라는 안정적인 임대수요가 있는 경기 수원시, 안산시, 시흥시, 화성시도 유망한 지역으로 꼽힌다. 대학생 및 고시생들이 거주하는 서울 신촌과 노량진 일대도 마찬가지다.

주택임대사업자 등록요건을 확인해볼 필요도 있다. 주택임대사업자로 등록하려면 1채 이상의 주택을 갖고 5년 이상 임대해야 한다. 해당 주택이 세제 혜택을 받을 수 있는 조건을 갖췄는지도 살펴봐야 한다. 주택의 전용면적, 사업자가 보유한 주택 수 등에 따라 세제 혜택 규모가 다르다. 예를 들면 주택임대사업자로 등록한 후 전용 60㎡ 이하의 주택 1채 이상을 분양받아 5년간 임대하면 취득세가 100% 면제된다. 재산세의 경우 전용 85㎡ 이하의 주택 2채 이상을 갖고 있어야 혜택이 있다. 전용 40㎡ 이하는 100% 면제되고 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 50%, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 25% 감면된다.

10년 이상 임대할 생각이라면 ‘준공공임대주택’으로 등록해 추가적인 세제혜택을 받을 수 있다. 재산세의 경우 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 75%, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 50% 감면받는다.

임대수익과 세제혜택을 모두 누릴 수 있는 역세권 소형아파트는 앞으로 전월세난이 계속될 것으로 보이는 만큼 저성장시대의 유망한 투자처로 남을 것으로 보인다.

이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장