‘다세대 임대업’ 정부 지원 강화… 서울 휘경동 258m² 땅에 원룸형 신축 수익성 시뮬레이션

年收 6251만→9350만원… 최대 50% 더 벌어

크게보기

#주부 김모 씨(60)는 서울 강남구 역삼동에 대지면적 263m²의 낡은 단독주택을 보유하고 있다. 김 씨는 이 집을 허물고 전용면적 19m²짜리 원룸과 38m²짜리 투룸으로 이뤄진 다세대주택을 지은 뒤 꼭대기 층에 살면서 임대사업을 할 예정이다.

#대기업 임원 출신인 이모 씨(59)는 최근 서울 동대문구 휘경동에서 258m² 규모의 땅을 매입했다. 이 씨는 대학이 밀집한 지역 특성을 반영해 전용면적 27m² 이하의 원룸형 다세대주택을 지은 뒤 임대할 예정이다.

지난달 정부가 전월세난 해소를 위해 다세대·연립주택에 대한 건설자금 지원 및 세제 완화 대책 등을 담은 ‘서민주거비 부담완화 대책’을 발표하자 소형주택 임대사업에 관심을 갖는 사람이 늘고 있다.

동아일보는 중소형주택 전문업체인 수목건축과 함께 정부가 발표한 다세대·연립주택 지원대책이 시행될 경우 다세대주택의 임대사업 수익성이 얼마나 개선되는지 분석했다. 그 결과 임대사업의 수익률이 현재보다 40∼50% 높아질 것으로 기대됐다.

○ 강남 원룸+투룸 사업자 사업성

역삼동에 원룸과 투룸이 갖춰진 다세대주택을 지을 계획인 김 씨는 용적률 완화로 4채를 추가로 짓고 본인도 꼭대기층에 거주할 예정이다. 김 씨는 원룸과 투룸을 각각 2채를 더 지을 생각이다. 이에 따라 월 임대소득은 1040만 원에서 1400만 원으로 늘어난다.

대출조건도 좋아진다. 현재는 시중은행에서 연 4% 금리로 사업비의 65%를 대출 받을 수 있어 4억6000만 원(연이자 1840만 원)을 빌릴 수 있다. 관련 제도가 바뀌어 4채를 추가로 지으면 국민주택기금의 다세대주택 건설자금을 활용하는 게 유리하다. 다세대주택 건설자금은 가구당 3500만 원까지 지원해주기 때문에 더 많은 액수를 대출받을 수 있다. 이 기금을 활용할 경우 최대 대출금액은 5억6000만 원(연이자 2128만 원)으로 늘어난다. 현재 최저 5% 수준인 금리도 다음 달부터는 3.8%로 낮아져 시중은행 금리와 비슷해진다.

부동산중개수수료와 건물유지보수비용(통상 연수익의 5%)을 제외한 연 임대소득은 1억3428만 원으로 현재 기준으로 임대주택을 건설했을 때보다 세전 수입이 38%가량 높아진다. 소득세 변화까지 반영한 세후 수입은 36∼43% 증가한다.

이번 시뮬레이션에는 ‘서민주거비 부담완화 대책’에 포함된 △용적률 상향 △소득세 및 법인세 감면 폭을 현행 20%에서 30% 또는 50%로 완화 △다세대·연립주택 건설자금대출 금리를 현행 5∼6%대에서 3.8∼4.0% 수준으로 인하 등을 핵심 변수로 넣었다.

수목건축 서용식 대표는 “정부가 의무에 비해 혜택이 부족해 등록 실적이 미미했던 준공공임대주택 사업을 활성화하기 위해 ‘회심의 카드’를 꺼낸 만큼 이런 혜택을 받을 수 있는 준공공임대사업자로 등록하는 것이 유리하다”고 말했다. 올 1월 새롭게 도입된 준공공임대주택은 재산세 감면 등 세제 혜택을 받는 대신 10년간 임대료 인상률을 연 5% 이하로 억제하고 임대료를 주변 시세보다 비싸게 받을 수 없게 한 민간 임대주택이다.

▼ 관련법 국회 계류… 불확실성 해소해야 ▼

○ 강북 원룸 사업자 수익성 50%까지 개선

휘경동에서 다세대 임대사업을 하려는 이 씨도 용적률 상향에 따라 4채를 더 지을 수 있게 된다. 이 씨는 대학가 앞이라는 지역 특성을 고려해 원룸 4채를 더 지을 계획이다.

원룸 한 채당 월세를 55만 원으로 가정할 경우 월 임대소득은 770만 원에서 990만 원으로 늘어난다. 임대사업 소득세를 30%까지 감면받을 경우 세후 연 수익은 6251만 원에서 9022만 원으로 증가한다. 임대사업 소득세가 50%까지 감면되면 세후 소득은 현행 기준대로 건축했을 때보다 50% 정도 높아질 것으로 보인다.

다세대 채수가 늘어나는 데 따른 건축비 증가로 초기 투자비용은 더 들어간다. 하지만 수익률은 7.14%로 현행 기준으로 건축했을 때(5.07%)보다 높아져 사업성이 크게 개선된다.

이 밖에 정부는 향후 2년간 한시적으로 일정 기준을 충족하는 주택을 준공공임대로 등록하면 한국토지주택공사(LH)가 임대 기간이 끝난 뒤 감정평가 금액으로 매입하도록 하고, 준공공주택의 의무 임대 기간을 10년에서 8년으로 단축하는 등 사업 리스크를 줄이기 위한 방안도 내놓았다.

하지만 업계 관계자들은 금융지원정책을 좀 더 보완해야 한다고 지적한다. 서 대표는 “건설자금 대출금리가 인하되더라도 신용도가 높은 개인사업자가 금융권에서 직접 조달할 수 있는 금리 수준이고 1%포인트 추가 금리 인하 혜택은 30가구 이상을 건설하는 사람에게만 적용된다”면서 “추가 금리 인하 적용 기준을 더 낮춰야 한다”고 말했다. 또 이 자금에 대해 2년 후 일시상환(다세대주택 기준)해야 하는 단서조항도 없어져야 한다고 지적됐다. 서 대표는 “분양을 할 경우 분양대금으로 상환할 수 있지만 임대의 경우 목돈을 구하기 위해 월세를 전세로 돌리는 등 불편이 적잖을 것”이라고 말했다.

다세대·연립주택에 대한 사업성이 개선됐지만 관련 노하우 없이 임대사업에 뛰어들기 위해서는 특별한 각오가 필요하다고 조언했다. 세입자의 월세 체불, 관리상의 애로사항 등을 감안해야 한다는 것이다.

고준석 신한은행 청담역지점장은 “세액공제를 확대하거나 관리비나 중개수수료 일부를 국가가 직접 지원하는 등 직접적인 혜택이 더 필요하다”고 말했다. 김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “소득세 감면안, 임대소득 과세안 등의 국회 통과 여부가 확정되지 않은 상태라 이런 불확실성이 우선 해소돼야 할 것”이라고 말했다.

김현진 기자 bright@donga.com