[부자들의 부동산테크]준공공 임대주택 등록前 주판알 튕겨보세요

김규정 우리투자증권 부동산연구위원

이달 5일부터 준공공 임대주택 제도가 시행됐다. 민간임대사업자가 보유한 주택을 준공공 임대주택으로 등록하면 다양한 세제 혜택이 부여되는 것이다. 민간임대주택을 공공화하자는 차원에서 시작한 제도다.

준공공 임대주택 사업자는 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세, 소득세 등에 대해 파격적인 세제 감면 혜택을 받는다. 신축 주택은 취득세를 감면받고, 전용면적 40m² 이하 주택의 재산세는 면제되며, 양도세 중과를 받지 않고 종합부동산세에서도 자유롭다. 임대기간이 10년을 넘으면 양도세의 장기보유특별공제가 60%까지 적용되고 소득세와 법인세는 20% 감면된다.

국민주택기금을 통해 준공공 임대주택의 매입이나 리모델링을 위한 자금도 저렴하게 융자받을 수 있다. 전용면적 85m² 이하 수도권 소재 주택을 매입하면 연 2.7%의 금리로 1억5000만 원까지 지원해준다. 수도권 외 지역도 7500만 원까지 지원받을 수 있다. 리모델링 비용도 전용면적에 따라 최대 2500만 원까지 빌려준다.

혜택이 많은 대신에 의무도 까다롭다. 최초 임대료와 임대 보증금을 마음대로 책정할 수 없다. 주변 임대 시세 이하로 제한되는 것. 의무적으로 10년의 임대기간도 채워야 한다. 또 임대하는 동안 임대료 인상률은 연 5% 이하로 정해야 한다.

서울 강남구 역삼동 일대에서 주택 임대사업을 하고 있는 김모 씨(48)도 준공공 임대주택 제도를 활용할 수 있는지 문의해왔다. 정부가 기존 매입 임대사업자를 대상으로 준공공 임대주택 등록에 대한 홍보를 하고 있어 다양한 혜택을 듣고 솔깃한 상태였다.

정부의 의지가 큰 만큼 민간 임대시장의 확대를 위해 다양한 정책 지원과 인센티브 제공은 늘어날 것으로 보인다. 장기적으로 준공공 임대주택 등록을 검토하는 것이 현명할 수 있다.

하지만 준공공 임대주택으로 등록하면 기존 매입 임대사업자의 의무 임대기간보다 2배 긴 10년간 임대를 해야 한다. 또 임대료 규제가 심하고 현재 정해진 추가적인 세제 혜택은 소득세 감면과 양도세액 공제율 확대 정도에 그친다. 아직은 혜택보다 의무에 대한 부담이 큰 상태다. 또 세제 인센티브와 관련된 조세특례제한법이 국회를 통과하지 못한 상태여서 본격적인 시행은 내년이나 돼야 할 것으로 예상된다.

무엇보다 올해 4월 1일 이후 새로 매입한 주택에 대해서만 준공공 임대주택으로 등록할 수 있어 기존에 임대하고 있는 주택은 해당되지 않는다. 김 씨의 경우 추가적인 임대주택을 매입해야 한다는 것인데 주택 임대사업 규모를 확장할 계획이 없던 터라 부담이 적지 않았다.

김 씨와 검토한 결과 준공공 임대주택 제도가 막 시행된 상황이어서 아직은 혜택보다 의무에 대한 부담이 커서 잠시 시간을 두고 손익을 따져보는 것이 좋겠다는 판단을 내렸다. 향후 추가적인 혜택이 나올 것으로 보이므로 그때 다시 검토하기로 했다. 추가 매입 주택에만 해당되는 규정이나 세제 인센티브 등이 바뀔 수 있기 때문이다. 대신 김 씨는 기존 임대사업 소득에 따른 종합소득세 부담이 적지 않았기 때문에 종합소득세 부담을 낮추기 위해 배우자를 임대사업자로 신규 등록하기로 했다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원