“노후아파트 10년뒤엔 200만채 넘는다”

■ 건설산업硏, 재건축땐 소형화-일부 임대용 전환 주장

앞으로 기하급수적으로 늘어날 ‘늙은 아파트’를 정비하기 위해서는 집 크기를 줄이는 재건축을 해 남는 지분을 팔거나 임대주택으로 돌리는 새로운 뉴타운 모델을 도입해야 한다는 주장이 나왔다.

9일 한국건설산업연구원이 발표한 보고서에 따르면 지은 지 30년 이상 돼 재건축 정비가 필요한 노후 아파트는 10년 뒤인 2022년이면 200만 채를 넘어서는 것으로 나타났다.

2010년 기준으로 보면 30년 이상 된 노후 주택은 약 135만 채로 이 중 아파트는 12만3323채에 불과하다. 그렇지만 1990년대 초 건설된 대규모 신도시 아파트들이 지어진 지 30년이 지나는 2022년이 되면 이야기가 달라진다. 200만 채나 되는 아파트가 어떻게든 손을 봐야 하는 상태가 된다.

문제는 재정비 대상인 아파트 수가 급증하는 데 반해 부동산 경기침체의 장기화로 집주인들이 재건축이나 리모델링 비용을 마련하기 어려워졌다는 점이다. 지금까지는 주택을 재건축하면 부동산 가격이 크게 올라 개발이익으로 재건축 비용을 충당할 수 있었다. 하지만 갈수록 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지고 있어 앞으로는 개발이익을 기대하고 재건축을 추진하기 어려워지고 있다.

특히 과거 재건축이 진행된 단지들은 저층에 여유 땅이 넓어 개발이익이 생길 여지가 컸지만 현재 노후화하고 있는 아파트 단지들은 이미 고밀도로 지어져 있어 재정비를 하더라도 개발이익이 크지 않다. 건산연 조사 결과 2012년 현재 서울 시내 재정비 사업지구의 가구당 평균 추가부담금은 1억3000만∼2억 원으로 은퇴 생활자의 8∼10년 치 최소 생활자금에 육박한다. 게다가 이 비용을 모두 공사기간 안에 내야 한다. 은퇴 전후의 가구는 정비사업을 꺼릴 수밖에 없다.

보고서를 작성한 김현아 건산연 연구위원은 “낡은 단독주택을 중대형 위주의 고급 아파트로 교체한 ‘뉴타운 1.0’, 커뮤니티 보존과 세입자 보호 등을 보완한 ‘뉴타운 2.0’ 시대를 넘어 대규모 노후 아파트를 대상으로 한 ‘뉴타운 3.0’ 모델을 도입해야 한다”고 주장했다. 뉴타운 3.0 모델의 핵심은 아파트 소유자들이 재정비 뒤 보유 면적을 줄이고 남는 지분을 팔거나 임대주택으로 공급해 공사비를 내는 ‘지분 총량제’의 도입이다. 김 연구위원은 “앞으로 노후 아파트 정비사업의 가장 현실적인 문제는 지불능력이 떨어지는 고령 가구들에 어떻게 추가비용을 부담하게 할 것인가에 달려 있다”고 강조했다.

장윤정 기자 yunjung@donga.com