근저당액, 집값 20% 넘으면 주의… 전세금보험 들면 일정금액 보장

■ 세입자, 전세보증금 날리지 않으려면

깡통주택에 사는 세입자가 전세보증금을 지키려면 어떻게 해야 할까.

전문가들은 기본적으로 융자가 많은 집을 피하라고 강조한다. 계약 전 등기부등본을 확인해 금융회사 등이 설정한 근저당금액이 집값의 20% 이상이면 주의할 필요가 있다. 또 전세계약 이후 즉시 주민센터에서 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받는 게 좋다.

서울보증보험이 판매하는 전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다. 1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약한 날로부터 5개월 이내에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 계약이 만료되고 30일이 지났는데도 전세금을 돌려받지 못하면 서울보증보험이 주택 유형에 따라 일정 금액을 돌려준다.

집주인에게 남은 자산이 없다면 법원경매를 통해 보증금을 받을 수도 있다. 먼저 제3자가 해당 물건을 낙찰받았다면 낙찰금을 배당받아 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받을 수 있다. 굳이 이사를 가지 않아도 된다면 해당 물건을 직접 낙찰 받는 것도 방법이다. 부동산 경매전문업체 ‘지지옥션’의 하유정 연구원은 “배당받기로 한 보증금을 낙찰가의 일부로 상계해 잔금만 지불하고 주택을 마련할 수도 있다”고 설명했다. 다만 이때 너무 낮은 가격을 제시했다가 높은 가격을 부르는 제3자가 낙찰받을 수도 있으니 주의해야 한다.

최우선 임대차보증금 보호대상에 포함되는지도 살펴봐야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월 26일 이후인 주택이면 서울에서는 전세보증금 7500만 원 이내일 때 보증금을 보호받는다. 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역은 보증금이 6500만 원 이내인 때에만 보증금 보호대상이다. 보호대상인 주택에 살다가 경매에 넘어갈 때 임차인은 지역에 따라 서울 2500만 원, 수도권 과밀억제권역은 2200만 원까지 보호받을 수 있다.

김수연 기자 sykim@donga.com