[Home&Dream]동탄 신도시·세종시로 관심 집중, 금리향방도 큰 변수

하반기 부동산 이슈

수요위축·거래부진·가격하락 등 주택시장의 삼중고(三重苦) 침체가 장기화되자 최근 정부도 분양가상한제나 재건축부담금 등 기존의 부동산 규제들을 완화하는 데 적극적인 모습을 보이고 있다. 제도 변화는 수요자들의 행동 변화를 유도해 장기적으로 시장 트렌드까지 바꿔놓으므로 꼼꼼히 챙겨봐야 한다.

○ 하반기 바뀔 부동산 규제들

5·10대책의 후속방안으로 7, 8월 수도권 공공택지와 개발제한구역 해제지구의 분양권 전매제한 기간이 단축되고, 보금자리주택 거주의무기간도 줄어들 것으로 보인다. 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준도 현재의 ‘3년 이상’에서 ‘2년 이상’ 보유주택으로 완화된다.

다주택자 양도세 중과폐지, 분양가상한제 폐지 등도 추진된다. 정부가 입법예고를 한 상태로, 국회 문턱을 넘어야 하지만 통과여부는 불투명하다. 만약 연내 소득세법이 개정되면 중과세는 아예 폐지된다. 2007년 9월부터 시작된 분양가상한제는 예외적인 경우를 제외하고는 공공택지나 민간택지를 막론하고 폐지를 추진하고 있다. 재건축초과이익 부담금 역시 2014년 말까지 관리처분계획 인가를 신청하는 사업에 한해 면제한다는게 정부 방침이다.

○ 하반기 수도권 분양 시장 바로미터

올해 하반기부터 분양에 나서는 경기 화성시 동탄2신도시는 국내 최대 규모의 신도시로 수도권 남부지역에서 판교·광교신도시의 명맥을 이어갈 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 연내 12개 단지에서 총 1만1309채가 공급될 예정이며 7월 롯데건설, 모아종합건설, 우남건설, 호반건설, GS건설, KCC건설 등 총 6개사가 5519채를 합동 분양하며 분양 릴레이를 시작한다. 올해가 첫 분양이라 도시기능을 모두 갖추기까지는 적지 않은 시간이 걸릴 것으로 보이는 만큼 실수요자 위주의 장기적 접근이 필요하다.

○ 본격화되는 세종시 기관 이전

올해 말 1단계 정부부처 이전을 앞두고 세종시 1단계 청사의 공사가 한창 진행 중이다. 올해 이전하는 중앙행정기관은 국무총리실, 기획재정부, 농림수산식품부, 환경부, 국토해양부, 공정거래위원회 등 6개 부처 및 그 소속기관들이다. 세종시 기관이전이 본격화되면 정부과천청사 등 수도권 내 행정기능의 빈자리를 대체할 개발호재 부재와 지역 부동산시장의 공동화가 수면으로 떠오를 것이 우려된다.

○ 서울시 뉴타운 실태조사

서울시가 뉴타운 실태조사를 통해 사업 추진여부를 조기에 결정할 예정이다. 실태조사는 전수조사를 원칙으로 우선 실시를 요구한 163곳을 선정해 6월부터 1차로 시행했으며 102곳은 10월 이후에 2차로 실시한다. 뉴타운 출구전략의 일환인 실태조사를 통해 재개발 지구지정해제 및 조합설립인가 취소가 본격화되면 정비사업도 옥석 고르기가 명확해질 수 있을 것으로 기대된다.

○ 도시형생활주택 등 국민주택기금 저리지원 종료

도시형생활주택 인허가 건수는 2011년 8만4000채, 올해 1분기에만 2만3000채였다. 이 같은 공급확대는 2% 수준인 국민주택기금 저리대출의 영향이 컸다. 하지만 이 정책이 올해 12월 31일 종료될 예정이다. 기금의 추가지원여부는 아직 미정으로 저리지원이 종료될 경우 도시형생활주택 공급 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

○ 금리 향방과 대선 등의 변수들

한국은행은 상반기 기준금리를 12개월째 연 3.25%로 동결했다. 금리는 경제전반뿐만 아니라 부동산시장의 유동자금 흐름에도 막강한 영향력을 행사한다. 유로존 재정위기와 중국의 금리인하 단행, 물가상황 등을 감안하면 하반기 금리인하가 필요하다는 지적이 많다. 대통령선거도 부동산 시장 향방을 결정하는 중요한 이슈다. 가을부터 본격적인 대선 정국에 돌입하면서 부동산 시장도 유동자금의 흐름과 갖가지 공약이슈에 영향을 받을 것으로 예상된다. 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대되는 정책이 나올 가능성도 높다. 하지만 시장 부양이나 개발과 관련된 것이라기보다는 공정·복지 쪽에 공약이 쏠릴 것으로 보여 부동산시장에 미치는 영향력은 제한적일 수 있다.

박선희 기자 teller@donga.com