끊겼던 문의전화 살아나… ‘양도세 약발’ 통할진 미지수

지방 미분양 양도세 감면 내년 4월까지 연장결정 이후
분양가 깎을수록 세금 더 감면
기존 계약자와의 형평성 의식
건설사들 바겐세일 눈치 보기

입주자가 적어 불 꺼진 집들이 많은 부산의 한 아파트 단지 모습. 동아일보 자료 사진

《19일 충남 천안시에 있는 한 중견 건설사의 분양사무소에는 이 회사의 미분양 아파트에 대한 문의 전화가 오전에만 20여 통 걸려왔다. 전날 정부가 지방 미분양 주택에 대한 양도소득세 감면 기한을 연장하기로 결정하자 이 아파트에 대한 투자 가능성을 타진해 보려는 전화였다. 이 회사는 아파트 계약이 신통치 않자 고육지책으로 분양가의 약 20%를 할인 판매해 왔지만 아직 100채 정도가 미분양으로 남아 있다.》

회사 관계자는 “지금의 할인 폭에 양도세 감면이 추가로 들어가면 재고 물량을 곧 털어낼 수 있을 것 같다”며 “지방 미분양 주택에 관심이 있는 수도권 주민들의 전화도 간간이 오고 있다”고 말했다.

올 2월로 끝난 양도세 감면 기한이 내년 4월까지로 다시 연장되면서 지방 주택시장이 활기를 되찾을 수 있을지 관심이 쏠린다. 특히 이미 파격적인 판촉을 하고 있던 건설사들이 추가 할인에 나선다면 지방의 잠재 수요뿐만 아니라 신규 투자수요를 끌어들일 수도 있을 것으로 건설사들은 기대하고 있다. 다만 주택시장이 여전히 침체 국면인 데다 기존 계약자의 반발 등 걸림돌도 많아 이번 정책의 실효성에 대해선 여전히 의견이 엇갈린다.

○ 건설사들 분양가 할인 나설까

정부가 18일 발표한 양도세 감면 연장안은 건설사들이 분양가를 많이 깎을수록 세금도 그만큼 줄여주는 구조다. 분양가 인하폭이 0∼10% 이하일 땐 양도세 감면율은 60%에 그치지만 인하폭이 10% 초과∼20% 이하이면 감면율 80%, 인하폭이 20% 초과일 경우 감면율은 100%다. 지방 미분양의 근본적인 원인이 소비자가 감당할 수 없는 높은 분양가에 있다고 보고 건설사들의 바겐세일을 유도한 것이다.

이미 중도금 이자대납이나 조건부 분양가 할인, 경품 증정 등 직·간접적인 미분양 판촉을 하고 있는 건설사들은 양도세 감면기한이 연장되자 속속 재고 주택에 대한 판매 전략을 새로 짜고 있다. 지방 미분양 적체로 고민하는 한 건설사 관계자는 “아직 시장조사를 해봐야 하겠지만 일단 분양가에 대한 추가 할인이 가능한지를 검토하고 있다”고 말했다. 특히 단기 유동성 위기에 직면한 일부 중견 건설사는 분양가 할인으로 마진이 거의 안 남는 한이 있더라도 빨리 현금을 쥐기 위해 더욱 공격적인 판촉에 나설 가능성이 크다.

또 대구와 부산 등 일부 지역을 중심으로 전세금이 급등하는 곳은 이번 조치로 아예 전세금에서 돈을 조금 더 보태 이참에 내 집을 마련하려는 수요가 생길 수 있다는 기대도 나온다.

○ 실효성 논란은 여전

하지만 이번 정책으로 지방 미분양이 빠르게 해소될 수 있을지는 여전히 의문이다. 정부 의도대로라면 건설사들이 이에 동조해 가격을 크게 내려야 하는데 기존 계약자와의 형평성이나 세제 혜택의 실효성 등을 고려하면 분양가 할인이 그리 간단한 문제가 아니라는 뜻이다. 이에 따라 양도세 감면 연장은 시장 분위기 전환을 위한 상징적 조치라는 해석마저 나오고 있다.

다량의 지방 미분양 물량을 갖고 있는 한 대형 건설사 관계자는 “시세차익이 있어야 세금 감면도 의미가 있는데 지방 주택은 가격이 오랫동안 정체돼 있다 보니 정작 주택사업부 쪽에선 회의적인 반응”이라고 말했다. 또 건설사들은 제값을 주고 계약한 기존 입주민들이나 개발이익을 내야 하는 시행사를 설득해야 하는 것도 분양가 인하를 망설이는 요인이 된다고 주장한다.

닥터아파트 이영진 소장은 “입지로는 산업단지가 있는 광역시 주변, 규모로는 인기가 높은 중소형을 중심으로 선별적인 효과가 있을 것”이라며 “다만 수도권도 미분양이 많고 경쟁력 있는 공공주택이 계속 들어서고 있어 외지인의 투자수요가 지방으로 몰리는 데는 한계가 있다”고 말했다.

유재동 기자 jarrett@donga.com