[맞춤 재테크]3년전 증여받은 부동산 매각하려는데…

물려받은지 5년 안에 팔면 부당행위 간주

2008년 증여까진
자녀 부담세액이 더 적다면
부모가 직접 판것으로 보고
양도세 과세-증여세 환급

2009년 증여부턴
세법 개정 ‘이월과세’ 적용
증여자의 취득가액으로
양도세 계산해 세금부과

2주택을 보유하던 강모 씨(64)는 2007년 초 결혼하는 아들에게 주택 한 채를 증여했다. 강 씨의 아들은 증여받은 지 3년이 다 돼가니 1가구1주택 비과세를 적용받아 양도할 계획을 품고 있다. 그렇지만 부모에게 증여받은 부동산을 양도할 때는 특별히 고려해야 할 사항이 있는지 검토해야 한다.

2009년 1월 1일 이전에 부모에게 증여받은 부동산을 증여일로부터 5년 안에 양도하면 세법상 부당행위로 본다. 이를 ‘부당행위계산 부인규정’이라 하는데 자녀가 증여받을 당시 납부한 증여세(A)와 이를 다시 양도하면서 납부한 양도소득세(B)를 합한 금액(A+B)이 부모가 증여하지 않고 계속 보유하다가 양도했다고 가정했을 때의 양도세(C)보다 적다면(A+B

예를 들어 부모인 강 씨가 3억 원에 취득한 주택을 2007년 당시 매매가로 본 금액인 5억 원으로 증여하고 올해 아들이 이 집을 7억 원에 다른 사람에게 양도한다고 가정하자. 아들은 2007년 증여 당시 증여세로 약 7500만 원을 납부했고 증여로 취득한 뒤 1가구1주택 비과세 요건을 충족하였으므로 양도세는 없다.

하지만 안심해서는 안 된다. 증여받은 지 5년이 경과하기 전에 양도하는 것이기 때문에 증여한 강 씨가 직접 양도했다고 가정했을 때의 양도세와 비교해 봐야 한다. 2주택자인 강씨가 계속 보유하다가 양도했다면 양도세로 약 1억2400만 원을 냈어야 했는데 이는 강 씨의 아들이 증여받았다가 양도하면서 납부하는 총 세금(7500만 원)보다 훨씬 많다. 세법에서는 이를 부당하게 세금을 감소시킨 것으로 봐 증여자가 직접 양도했을 때의 양도세인 1억2400만 원을 과세하고 이미 납부한 증여세는 환급하게 된다.

한편 강 씨의 친구인 정모 씨도 투자 목적으로 주택을 5억 원에 취득했다가 시세가 4억 원으로 하락한 시점에 자녀에게 증여했다. 2년이 지난 현재 시세는 5억 원까지 다시 올라온 상태다. 정 씨는 지금 자녀가 양도하면 양도차익이 1억 원(양도가 5억 원―취득가 4억 원)이지만 증여 후 5년 내에 양도하는 것이기 때문에 정 씨가 직접 양도한 것으로 볼 것이고 이때 양도세도 없을 것(양도가 5억 원―취득가 5억 원=0)이라고 생각하고 있다.

부당행위계산 부인규정은 아들의 증여세(약 5700만 원)와 양도세(약 1900만 원)의 합계보다 당초 증여자가 직접 양도한다고 가정했을 때의 양도세(0원)가 더 클 때만 적용된다. 따라서 이때는 정 씨의 생각대로 부당행위계산 부인규정이 적용될 여지가 없다.

하지만 2009년 1월 1일 이후에 증여받았다면 세법 개정으로 부당행위계산 부인이 아닌 이월과세가 적용된다는 점에 유의해야 한다. 이월과세란 증여 후 5년 이내에 부동산을 양도한다면 취득가액을 증여가액이 아닌 증여한 자의 취득가액으로 계산하는 것이다. 즉, 증여 후 양도로 양도세가 감소했는지에 관계없이 취득가액을 증여자인 정 씨의 취득가액인 5억 원(강 씨는 3억 원)으로 계산하면 된다. 따라서 강 씨 자녀는 비과세 요건을 충족했다면 비과세가 되는 것이고 정 씨 자녀는 취득가액을 5억 원으로 계산하므로 역시 양도세는 없다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com