소형아파트, 경매시장에서 귀한 몸

전세금에 조금 더 보태 집 마련하려는 투자자 많아

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경매 시장에서도 ‘작은 집’이 인기를 끌고 있다. 올 들어 수도권 경매 시장에서 3억 원대 이하의 소형 주택이 잇달아 수십 대 일의 입찰 경쟁률을 보이며 낙찰되고 있다. 청약 및 매매 시장에서 강세를 보이는 중소형 아파트의 인기가 경매로 이어지고 있는 것.

특히 최근 전세금이 급등하면서 매매로 발길을 돌린 사람들이 시세보다 비교적 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 경매 시장을 많이 찾는 추세다. 지지옥션의 강은 팀장은 “중소형 주택은 투자하기에 부담이 적고 임대 수요도 많다”며 “특히 서울 아파트 전세금에 돈을 조금 더 보태면 시세보다 싸게 3억∼4억 원대의 자기 집을 마련할 수 있다”고 말했다. 뉴타운, 재개발 등 개발 호재가 있는 곳의 연립·다세대주택은 투자 수익률도 높은 편이다.

하지만 경매는 채권·채무 관계가 복잡하게 얽혀 있는 물건도 많고 법적 절차도 까다로워 조심하지 않으면 자칫 손해를 볼 가능성도 없지 않다. 강 팀장은 “소형 주택에 사람들이 몰리면서 경쟁률이 높아져 오히려 높은 가격에 낙찰될 수 있으니 주의해야 한다”고 조언했다.

○ 다음 달 8일 소형 아파트 경매 잇달아

아파트는 다른 부동산 상품에 비해 권리 분석이 비교적 쉽고 환금성이 높은 편이다. 경매 초보자라면 수익은 많이 내지 못하더라도 큰 실수를 염려하지 않아도 되는 아파트를 공략해볼 만하다. 다만 아파트 경매를 할 때는 체납된 관리비가 있는지 반드시 확인해야 한다. 판례에 따르면 공용부분에 대한 체납 관리비는 낙찰자가 인수하도록 하고 있다.

다음 달 초 수도권 법원경매에 최저 입찰가 1억∼4억 원대의 중소형 주택이 잇달아 나온다. 서울에서는 다음 달 8일 강동구 명일동 삼익맨션(118㎡)의 입찰이 진행된다. 10개동 768채의 단지로 지하철 5호선 명일동역이 가깝고 주변에 샛마을공원 등 공원이 많은 편이다. 최초 감정가 7억2000만 원에서 2차례 유찰돼 최저 입찰가는 4억6080만 원이다. 중랑구 신내동 신내화성두산아파트 67㎡도 같은 날 경매에 나온다. 8개동 763채의 단지로 지하철 6호선 봉화산역이 가깝다. 1차례 유찰돼 최저 입찰가는 2억6400만 원이다.

경기 지역에서는 성남시 분당구 야탑동 매화마을 주공아파트 50㎡가 입찰에 부쳐진다. 1993년 입주한 16개동 851채 단지로 최저 입찰가 2억3200만 원으로 경매가 진행된다. 경매는 서울보다 경기 지역이나 지방일수록 경쟁률이나 감정가 대비 낙찰가율이 낮은 편이다. 1기 신도시 아파트는 경매로 내 집 마련을 계획 중인 수요자에게 인기 물건으로 꼽힌다.

○ 시세와 감정가 비교하고 채권 채무 관계 따져봐야

경매 초보자들은 사전에 경매 절차와 적정 입찰가격, 채권·채무 관계 등을 꼼꼼히 따져 경매에 나서야 한다.

우선 적정 입찰가격을 정하기 위해서는 감정가를 시세와 반드시 비교해 봐야 한다. 감정가는 일반적으로 경매가 시작되기 5∼6개월 전에 산정된 것이므로 현재 시세와 차이가 날 수 있다. 입찰가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 입찰하면 시세보다 비싸게 낙찰받을 수도 있다. 경매 초보자들은 자신이 원하는 물건에 사람들이 덤벼들면 조바심 때문에 입찰가를 높여 쓰는 실수를 저지르기 쉽다. 사람이 많다고 분위기에 휩쓸려 즉흥적으로 입찰가를 높게 써서는 안 된다.

자금 계획도 사전에 철저히 세워야 한다. 낙찰자로 선정되면 낙찰가의 10%를 보증금으로 내고 낙찰 허가일로부터 30∼40일 이내에 나머지 돈을 내야 한다. 잔금을 기간 내 내지 못하면 계약금마저 떼이고 낙찰을 포기해야 한다.

경매 물건의 등기부등본을 떼어 채권·채무 관계를 분석하는 것도 필수다. 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류 등은 낙찰이 되더라도 말소되지 않는다. 또한 경매 물건은 방치된 경우가 많으므로 직접 현장을 찾아 관리 상태와 누수, 균열 등을 확인하는 게 좋다.

정임수 기자 imsoo@donga.com