[닥터봉의 돈 되는 부동산]재건축 ‘산넘어 산’ 이지만… 여전히 매력적

재건축 사업이 난항을 겪고 있다. 상당수 재건축 단지 조합원들이 조합과 비상대책위원회로 나뉘어 분쟁 중이다. 쟁점은 용적률이 줄고 각종 규제 때문에 조합원 추가 분담금이 커진 상황에서 낡은 아파트를 재건축해야 하는지, 아니면 혹시 모를 규제 완화책을 기다리며 버텨야 하는지에 있다.

과거의 재건축은 그야말로 ‘황금알을 낳는 거위’였다. 지상 32층의 ‘래미안 퍼스티지’로 재건축된 반포 주공 2단지의 종전 아파트 60m² 소유자는 112m²짜리 새 아파트를 받은 것은 물론 최대 9700만 원의 현금도 돌려받았다. 좀 더 작은 86m²짜리 새 아파트를 선택하면 2억4500만 원까지 받았다. 이러한 식의 풍족한 재건축은 반포주공 3단지나 잠실주공 1∼4단지, 도곡주공 아파트도 마찬가지다.

저층 아파트 단지의 대박신화 시작점은 1995년 9월의 저밀도지역 해제였다. 지상 5층 이하 저밀도지역이었던 단지들은 주민들의 끝없는 민원에 힘입어 중밀도지역으로 전환됐다. 외환위기를 거치면서 최대 지상 36층, 290%의 용적률을 적용받아 재건축됐다. 기존에서 6배 이상 높아진 층고와 4배 이상 늘어난 용적률은 곧바로 수익률로 이어졌다.

하지만 2003년부터 새로 시행된 규제로 저층 재건축 아파트들이 사업에 난항을 맞게 된다. 종 구분 세분화로 인한 용적률 축소와 소형평형의무비율 확대, 재건축허용연한과 안전진단의 강화 등이다. 2006년부터는 재건축초과이익환수제까지 더해졌다. 종 구분 세분화로 개포주공, 가락시영, 고덕주공, 둔촌주공 등의 저층 재건축 아파트들은 대부분 허용 용적률 250% 이하, 기준 용적률 200% 이하의 2종 주거지역으로 지정됐다. 기본계획용적률은 170% 선까지 떨어졌다. 작년 말부터 재건축이 허용용적률까지 가능해졌지만 그래도 여전히 2종이다. 3종이 돼야 과거 다른 단지처럼 수익성 높은 재건축 사업이 가능해지지만 현 시점에서 이는 넘기 힘든 산이다.

지상 10층 이상, 14층 이하의 중층 재건축 아파트는 또 다르다. 3종에 속해 있지만 기존아파트의 용적률이 200%에 이르고 작년까지는 허용용적률 300%, 기준용적률 250%의 적용을 받아왔다. 실시용적률은 잘해야 230%였다. 이 또한 작년 말 300%까지 가능해졌지만 용적률 100% 증가로는 기존과 같은 크기의 새 아파트로 갈아타는 데도 추가 분담금이 들어간다. 소형평형의무비율 때문에 추가 분담금을 내도 재건축이 불가능한 단지도 많다. 중층 아파트가 수익률을 내려면 분양가상한제 폐지와 소형평형의무비율 폐지 그리고 준주거지역 정도의 용적률이 필요하다. 설사 이런 산을 다 넘는다 해도 초과이익환수제가 존재하는 한 수익의 절반은 국가 몫이다.

물론 과거처럼 ‘대박’을 바라지만 않는다면 재건축 단지는 여전히 매력적인 부동산이다. 기존 재건축 아파트들이 깔고 앉아있는 자리처럼 좋은 위치가 없기 때문이다. 그 뛰어난 원료로 최고급 주택을 짓게 된다면 이야기는 또 달라질 수 있다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com