새정부 ‘1주택 장기보유’ 양도세 완화방침 영향은

《대통령직인수위원회가 1가구 1주택 장기보유자에 한해 양도소득세를 깎아주기 위해 ‘장기보유특별공제율’을 늘리기로 방침을 정했다. 여야 정치권도 이 방안에 원칙적으로 합의함에 따라 장기 1주택 보유자가 내야 할 양도세가 곧 인하될 것으로 보인다. 여기에다 대통합민주신당이 서울과 경기 과천시, 분당 등 수도권 5대 신도시의 양도세 비과세 요건(최소 3년 보유 및 2년 거주) 중 ‘2년 거주’ 폐지를 추진하겠다고 밝혀 1주택자의 양도세 인하에 속도를 더하고 있다. 》

양도세가 내려가면 막혀 있던 주택 거래에 숨통이 트이는 긍정적인 효과가 예상된다. 하지만 장기보유특별공제율 확대의 수혜지역이 고가(高價) 아파트 밀집 지역이어서 일부 논란도 예상된다.

○ 고가 아파트 지역 수혜 누릴 듯

장기보유특별공제율이 확대되면 ‘6억 원을 초과하는 고가 주택 1채를 오래 가진 사람’이 혜택을 누린다. 1970년대와 1980년대 강남 개발 당시 아파트가 많이 지어진 서울 강남구와 서초구, 송파구, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 용산구 동부이촌동 일대에서 6억 원이 넘는 아파트 1채를 소유한 고령자가 혜택을 입을 가능성이 높다.

6억 원 이하짜리 주택 1채를 보유한 사람은 장기보유특별공제를 적용하지 않아도 비과세 요건(최소 3년 보유 또는 3년 보유 및 2년 거주)을 채우면 양도세를 안 내기 때문에 장기보유특별공제율이 확대되어도 아무런 영향이 없다. 서울 등 수도권이나 지방의 광역시에서 소형 주택을 2채 가진 사람도 종전과 똑같이 양도세를 내야 한다.

장기보유특별공제가 확대되면 ‘좋은 집 1채 보유하기’ 움직임이 나타날 수 있다는 것이 전문가들의 전망이다. 비싼 집을 갖고 있더라도 장기간 보유하면 양도차익의 상당 부분을 공제받을 수 있기 때문이다.

또 2006년 하반기부터 지난해 말까지 수도권 주택시장에서 나타났던 ‘소형 강세, 중대형 약세’나 ‘외곽 강세, 버블세븐지역 약세’ 기조가 역전될 가능성도 있다는 분석이다.

○ 강남 재건축 투기 수요 유발할 수도

서울 등에서 양도세 비과세 요건인 ‘2년 거주’를 폐지하면 강남의 저층 재건축 추진 아파트나 재개발 또는 뉴타운 예정지의 단독주택과 빌라 등이 혜택을 입을 수 있다. 직접 살지 않고 3년만 보유하면 양도세를 내지 않기 때문에 개발 예정지나 인기 지역에 집을 사놓고 비인기 지역에서 전세를 얻어 사는 사람이 늘어날 수 있다. 이 때문에 2년 거주 요건이 폐지되면 인화성이 강한 서울 강남지역의 투기 수요를 촉발할 수 있다는 우려도 있다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 “지금까지 강남의 재건축 대상 아파트는 규제 등 시장의 재료에 가장 민감하게 반응한 곳으로 투자 수요가 많다”며 “집값 안정을 위해 신중하게 접근할 필요가 있다”고 지적했다.

○ 어떻게 해야 하나

1주택자 중에서 고가의 집을 오래 갖고 있었거나, 3년 이상 보유자 중 2년 거주 요건을 채우지 못한 사람은 양도세 인하 법안이 국회를 통과해 법이 시행될 때까지 팔지 않고 기다리는 게 유리하다.

매수자로서는 취득세나 등록세가 인하된 후에 살 것인지, 아니면 세금을 더 내더라도 지금 살 것인지 고민이 더 깊어질 수 있다. 단 미분양이 많은 지방과 최근에 주택 가격이 많이 올라 메리트가 떨어진 수도권 외곽 지역에서는 집을 서둘러 살 필요가 없다고 전문가들은 조언했다.

이태훈 기자 jefflee@donga.com