새집 샀는데 살던 집 제때 못팔아…양도세 ‘날벼락’ 주의보

경기 수원시 권선구에 사는 정문혜씨(44)는 최근 곤란한 상황에 처했다. 아이들이 커 감에 따라 기존에 살던 32평형 아파트를 팔고 인근의 52평 아파트로 이사를 가려고 하다가 예상치도 못했던 양도세를 1400만 원 가량 물게 됐기 때문.

기존 32평형 아파트는 10년 전에 구입해 계속 살아왔기 때문에 양도세를 낼 것이라고는 생각도 못했다. 그런데 재작년 말 새집 구입 후 거래 침체로 32평형 아파트가 팔리지 않아 어쩔 수 없이 1가구 2주택 보유자가 돼 버린 것.

32평형 아파트 가격은 2억원에서 1년여 만에 1억7000만 원으로 떨어졌지만 10년 전 구입금액이 7000만 원이어서 양도세를 물 수밖에 없는 상황이다.

주택 거래 침체가 계속되면서 정씨처럼 어쩔 수 없이 1가구 2주택 보유자가 되는 경우가 많아지고 있다.

코리아베스트 주용철(朱勇哲) 세무사는 “집을 바꾸는 경우라면 추가로 물게 될 양도세를 미리 계산해 봐야 한다”며 “추가로 부담할 양도세액을 미리 알게 되면 1가구 2주택이 되기 전에 가격을 할인해 파는 등 의사결정의 폭이 넓어질 것”이라고 말했다.

▽1년 내 못 팔면 수천만 원 추가 부담=1가구 1주택 보유자는 원칙적으로 3년 이상 보유하고 2년 이상 해당 주택에서 살았다면 양도세를 내지 않아도 된다.

그러나 집을 교체하면서 1년 이상 2주택을 보유하게 되면 이후부터는 1가구 2주택 보유자가 돼 이전 집을 팔 때 양도세를 내야 한다.

양도세율은 양도차익 과세표준에 따라 세율이 9∼36%로 차등 적용된다. 그러나 최근 2∼3년 사이 아파트 가격이 많이 올랐기 때문에 서울 지역의 웬만한 아파트는 양도차익 과세표준이 8000만 원을 넘어 최고 세율인 36% 적용을 받게 된다.

3년 전 서울 성동구 성수동 쌍용아파트 32평형을 구입해 거주하다 다른 집을 사서 이사를 가는 경우를 살펴보자. 1년 이내에 이 집을 팔면 물론 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 그러나 1년이 지났다면 약 2586만 원의 세금을 부담해야 한다.

시세는 3억8000만 원대이지만 주택투기지역이 아니어서 국세청 기준시가 적용을 받아 양도가액은 2억5650만 원이 되고 취득가액도 기준시가 기준으로 1억3330만 원. 비용을 공제한 양도차익은 1억1951만 원이 된다. 여기에 장기보유특별공제(10% 감면) 등의 혜택을 받아도 양도차익 과세표준은 1억506만 원으로 8000만 원을 넘겨 결국 최고 세율인 36%의 적용을 받게 되는 것.

강남구 등 집값이 많이 오른 곳은 양도세 부담도 그만큼 더 크다. 강남구 도곡동 대림34평형은 1가구 2주택 보유 조건에서 팔 경우 약 4790만 원의 양도세를 부담해야 한다.

▽1가구 2주택 보유자 양산하는 부작용=위 사례에서 정씨는 결국 1년 안에 옛 집(32평형)을 팔지 못해 계속 2주택 보유자로 남기로 했다.

정씨는 “많은 양도세를 무느니 차라리 32평형을 팔지 않고 전세를 줄 생각”이라며 “자금 부담이 조금 되더라도 몇 년 기다렸다 아파트 가격이 오르면 팔겠다”고 말했다.

이처럼 거래 침체로 본의 아니게 1가구 2주택 보유자가 될 가능성이 높기 때문에 한곳에 오래 살다가 다른 곳으로 집을 옮겨 갈 계획이 있는 사람들은 양도세 부담분을 미리 고려해 보는 것이 좋다.

특히 작은 집이라 하더라도 오랫동안 보유한 집은 양도차익이 그만큼 크기 때문에 장기보유특별공제를 받더라도 최고세율(36%)을 적용받을 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

양도세율은 양도차익 과세표준에 따라 △1000만 원 이하 9% △1000만 원 초과∼4000만 원 이하 18% △4000만 원 초과∼8000만 원 이하 27% △8000만 원 초과 36%이다.

허진석 기자 jameshuh@donga.com

아파트를 1가구2주택 조건에서 팔았을 때 추가 부담하게 될 양도세 사례(단위:원)
구분	강남구 도곡동대림34평	성동구 성수동쌍용32평	강남구 대치동은마34평(고가주택)
양도가액	5억5000만	2억5650만	7억2000만
취득가액	3억5000만	1억3300만	4억5000만
취득·등록세 등 비용	1176만	399만	1512만
양도차익	1억8824만	1억1951만	2억5488만
장기보유특별공제	1882만	1195만	2549만
양도소득기본공제	250만	250만	250만
과세표준	1억6692만	1억506만	2억2689만
산출세액	4839만	2612만	6998만
예정세액공제	484만	261만	700만
주민세	435만	235만	630만
1가구 2주택 조건에서팔 경우 부담 세액(A)	4790만	2586만	6928만
1가구 1주택 조건에서팔았을 경우 부담 세액(B)	0	0	548만
세금 차액(A-B)	4790만	2586만	6380만
해당 아파트를 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우. 양도가액 중 주택투기지역인 강남구는 실거래가, 광진구는 기준시가 적용. A는 새 집을 구입한 후 1년이 넘어 예전 아파트를 팔았을 경우 내야 하는 양도세. 예정세액공제는 잔금 받은 뒤 2개월 이내에 신고 납부했을 경우 할인되는 세금액. 자료:코리아베스트