[2005재테크]부동산 ‘비온 후 갬’ 주식 ‘대체로 맑음’

▼ 부동산 ▼

《‘비온 후 차차 갬, 곳에 따라 맑음.’ 부동산 전문가들은 올해 부동산시장이 상반기보다는 하반기가 활황이고, 지역이나 상품에 따라 차별화가 심화될 것으로 보고 있다. 외환위기 이후 국내 부동산 경기는 일반 경기와 동행하는 특성을 보여왔다. 올해 경제성장률 전망치가 4% 전후로 예상되므로 부동산 시장 전망도 어두운 편.》

▽주택=미분양 증가, 입주 물량 증가 등에 따라 집값은 올해에도 약세를 벗어나기 어려울 것 같다.

아파트 입주 물량은 2002년과 2003년 각각 27만여 가구였으나 2004년 30만9822가구로 늘어났다. 2005년에도 30만5284가구로 새 아파트 공급이 많은 편이다. 미분양 아파트도 늘어나는 추세다. 2004년 10월 기준으로 미분양 아파트는 2003년 말에 비해 37.6%나 늘어났다.

새 아파트 공급은 늘고 미분양은 해소되지 않은 셈. 특히 올해에는 지방 광역시의 입주 물량이 크게 늘어나 가격 약세 요인으로 꼽힌다.

전문가들은 주택 구매 전략으로 △상반기 급매물 매입 △인기지역 중대형 새 아파트 △기대 수익률 하향 조정 등을 지적했다.

부동산포털 네인즈의 이영호 리서치팀장은 “적어도 올해 상반기까지 집값 약세가 지속될 것으로 본다면 5, 6월이 매입 적기(適期)”라고 조언했다.

2004년 집값이 약세를 보였으나 새 아파트, 중대형 평형, 인기지역 및 개발예정지 아파트 등은 가격이 올랐다. 반면 비(非)인기지역 소형 아파트는 값이 떨어졌다.

이 같은 추세를 고려할 때 인기지역 새 아파트가 장기적으로 가치가 높다.

집을 팔려는 사람은 신학기 등을 앞두고 거래량이 느는 2월 말∼ 3월 초를 노려볼 만하다.

일부 투기지역이 풀리는 등 규제가 완화되고 있으나 거래 침체는 장기화될 가능성이 높다. ▽토지=부동산114가 부동산중개업자와 누리꾼(네티즌) 3722명을 대상으로 한 설문조사에서 올해 경기가 좋아질 부동산 상품으로 토지를 꼽은 응답자가 48.3%로 가장 많았다.

수도 이전이 무산됐으나 행정도시 건설, 기업도시 조성 등 개발 재료가 많기 때문이다. 그러나 섣부른 투자는 삼가야 한다. 알투코리아투자자문과 연세대 도시교통과학연구소 분석에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 땅값 상승률 예상치는 0.44%에 불과하다. 이는 토지 시장에 대한 기대감이 높지만 실제 땅값 상승은 나타나지 않을 것이란 전망을 뒷받침한다.

▽틈새시장도 주목=상가 오피스 등 상업용 부동산은 올해에도 침체가 지속될 것으로 보인다. 상업용 부동산은 전체 경기에 가장 민감하게 반응하기 때문이다.

해밀컨설팅 황용천 사장은 “경기 침체를 고려할 때 높은 수익률보다는 안정된 투자를 할 때”라며 “택지지구의 근린상가가 안정적”이라고 말했다.

경매, 간접투자 등 틈새시장은 활기를 나타낼 전망이다. 부동산 거래가 줄고 경기 침체가 이어지면서 경매 물건은 큰 폭으로 늘어나고 있다. 지난해 리츠(부동산투자회사) 상품이 10개를 넘어서면서 간접 투자 시장이 확대되고 있다.

김희선 부동산114 전무는 “올해 상반기에 부동산 가격이 바닥권에 이를 것이란 인식이 퍼지고 있다”고 말했다. 하반기 소폭 회복세를 나타내고, 2006년부터 본격적인 상승세를 보일 것이란 전망이다.

이은우 기자 libra@donga.com

▼ 주식 ▼

《올해 증시에 대한 국내외 증권사의 전망은 대체로 ‘장밋빛’이다. 수출 둔화와 내수 부진 등 악재가 많지만 저금리 기조로 주식시장이 투자 대안으로 떠오르면서 상승세를 탈 가능성이 높다는 것. 반면 약(弱)달러화 정책과 불안정한 국제유가는 나쁜 영향을 미칠 것이라는 분석이다.》

▽올해 증시, 대세 상승하나=외국인과 기관투자가의 주식 매수로 수급 여건이 개선되면서 주가가 많이 오를 것이라는 예상이 많다.

대우증권은 ‘2005년 주식시장 전망’ 보고서에서 올해 3분기(7∼9월) 종합주가지수가 1,200에 이를 것이라고 내다봤다. 대우증권 전병서(全炳瑞) 상무는 “지수가 1년 내내 상승세를 타면서 전체 시가총액이 꾸준히 커질 것”이라고 말했다.

굿모닝신한증권도 ‘2005년 증시전망과 7가지 예측’ 자료에서 “2005년에는 시중자금이 풍부하고 기업 실적이 좋아질 가능성이 높아 1987년 이후 17년간 종합주가지수 1,000 직전에서 되돌아 내려온 ‘한풀이’를 할 수 있을 것”이라고 전망했다.

미래에셋증권은 올해 종합주가지수가 1,100에 이를 것으로 예상했다. 아시아권 통화가 강세를 보이면서 한국 등 신흥시장으로 국제자금이 이동할 가능성이 높다는 것.

미국계 모건스탠리증권 박천웅(朴天雄) 상무는 △민간소비 증가 △연기금 투자 확대에 따른 수급여건 개선 △주가 저평가에 따른 투자 매력 증대로 주가지수가 1,020 선까지 상승할 것으로 내다봤다.

▽악재도 있다=비관론을 펴는 증권사는 한국 증시를 둘러싼 대내외 여건이 우호적이지 않다는 점에 주목하고 있다. 특히 최근 몇 년 간 세계경제 성장을 주도해 온 미국과 중국의 긴축정책 영향으로 고용 및 소비 회복을 확신하기 어려운 점이 주가 상승의 걸림돌.

삼성증권은 연기금의 주식 투자 확대 등 수급여건이 좋아진다고 해서 종합주가지수가 1,000을 넘지는 못할 것이라고 지적했다. 한국 증시를 이끄는 정보기술(IT) 기업의 매출액 대비 영업이익률이 개선되기까지 시간이 걸리기 때문. 따라서 예상 목표지수 범위는 740∼980 선으로 낮은 편이다.

삼성증권 임춘수(林春洙) 상무는 “올해도 경기 위축세가 이어지면서 기업의 이익이 줄어들 것”이라고 말했다.

교보증권은 종합주가지수가 700 선까지 빠질 가능성이 있다고 예측했다. 세계경기 둔화와 미국 달러화에 대한 원화 환율 하락(원화가치 상승)으로 한국 수출기업의 수익구조가 나빠질 것이라는 분석이다.

씨티그룹 글로벌마켓증권 유동원(劉東원) 상무도 “한국의 경제성장률이 낮아지면서 올해 1분기 종합주가지수가 750까지 떨어질 수 있다”고 전망했다.

▽개인 투자전략=교보증권 김정표(金政杓) 투자전략부장은 “상반기(1∼6월)에는 경기 방어주, 하반기(7∼12월)에는 경기 민감주에 투자하는 게 유리하다”고 말했다.

경기 방어주란 식음료 등 불황에도 실적이 크게 변하지 않는 기업. 상반기 경기 회복이 사실상 힘든 만큼 실적과 주가 흐름이 안정적인 주식에 투자하라고 전문가들은 조언하고 있다. 하반기는 IT기업 등 실적과 주가가 경기에 민감하게 반응하는 주식을 골라야 할 시점이다.

주요 증권사의 2005년 증시 전망
구분	삼성증권	LG투자증권	대우증권	굿모닝신한증권	미래에셋증권	모건스탠리증권
예상 종합주가지수	740∼980	1,030	최고 1,200	760∼1,170	850∼1,100	최고 1,020
증시 호재	국내 기관투자가의 장기 투자 확대	중국이 위안화를 절상하면 대중국 수출 확대	주식 수급 여건 개선과 국내 기업의 국제 경쟁력 향상	저금리로 인한 금융권 대출 증가로 증시 유동성 증가	아시아 신흥시장으로 국제자금이 유입될 가능성	경기 순환주기상 경기 회복 가능성
증시 악재	경제 성장률 둔화와 미국 달러 약세 정책 지속	미국의 약달러화 정책과 중국의 추가 긴축 가능성	원-달러 환율 하락	거시 및 미시경제의 상승 요인이 없음	중국 경기 둔화 가능성	내수 침체와 원-달러 환율 하락에 따른 수출 경쟁력 약화
투자 유망 업종 또는 종목	디스플레이 자동차부품 철강 기계 인터넷 관련 업종	삼성전자 SK텔레콤 신한금융지주 제일기획 등 시장 지배력이 높은 기업	한국전력 아시아나항공 오리온 KT&G 농심 신한금융지주 등 내수 관련 기업	상반기에는 실적이 안정적인 대형주에 투자하고 하반기에는 재료에 따라 종목 바꿔야	은행과 통신업종	정보기술(IT)주와 은행주
자료:각 증권사

송진흡 기자 jinhup@donga.com

홍수용 기자 legman@donga.com