용적률 축소전 급한김에 다세대-다가구 허가 받았는데…

이달부터 시행된 주거지역 종(種) 세분화를 피하기 위해 건축허가나 착공신고를 서두른 건축주들이 이번에는 부동산 개발 방향을 놓고 고심하고 있다.

최근 다세대·다가구 주택 공급이 크게 늘면서 수익성이 악화됨에 따라 주거시설 용도로 허가를 받은 건축주들이 마땅한 대안을 찾지 못했기 때문.

게다가 최근 건설교통부가 착공신고만 해놓고 착공을 미루는 허위 신고자를 강력히 단속하기로 하면서 건축주들은 착공을 서둘러야 한다. 종전에는 건축허가를 받으면 1년 안에만 착공을 하면 됐고 1년 추가 연장도 가능했다. 하지만 법이 바뀌면서 착공을 더 이상 늦출 수 없게 된 것.

종 세분화란 주거지역 내 용적률을 최대 400%(서울 300%) 이하로 적용해 오던 기준을 이달부터 1∼3종으로 나눠 각각 최고 200, 250, 300%로 대폭 축소하는 것. 서울의 경우 150, 200, 250%로 용적률이 더 낮아진다.

부동산개발 전문가들은 “대부분의 건축주들이 기존 용적률을 받는 데 급급해 적합한 용도와 규모를 정하지 않고 다세대·다가구 주택으로 건축허가를 받았다”면서 “이런 건축주들이라면 입지분석을 다시 해 용도를 변경하는 것도 고려해볼 만하다”고 귀띔한다.

▽주거시설이 풍부한 지역이면 근린생활시설로=서울 강남구 역삼동에 대지 67평을 가지고 있는 안모씨. 그는 근린생활시설과 주택 용도로 1년 전 건축허가를 받았다. 하지만 이 지역은 원룸 공급이 많아 공실률이 늘고 있는 추세. 8가구나 되는 다가구 주택 임대를 자신할 수 없었다.

안씨는 계획을 바꿨다. 주변에 업무밀집지역으로 사무실 수요가 많다는 점에 착안해 주택을 모두 근린생활시설로 바꾼 것. 주택은 일반적으로 월세전환 이율이 1%에 머물지만 상가나 사무실은 월세이율이 1.5∼2%이기 때문에 수익성도 괜찮을 것 같았다.

컨설팅사로부터 자문을 받은 결과 공실 가능성이 줄어 연간수익률도 7.43%(월수입 1090만원)에서 8%까지 높아졌다.

상업시설에서 주거시설로 용도를 변경하는 것은 절차가 복잡하지만 주거시설을 상업시설로 바꾸는 것은 그리 어렵지 않다는 점도 도움이 됐다.

하지만 안씨의 경우처럼 상업시설로 용도를 변경할 때는 주변 지역에 업무시설이 풍부해야 수익성이 있다. 또 경기가 나쁠수록 소자본 창업이 늘기 때문에 임대면적을 최소화하고 가능한 한 동종 업체를 유치해 시너지 효과를 일으키는 것도 중요하다.

▽다세대·다가구라도 입지에 따라 수익성 천차만별=다세대·다가구 주택이 공급 과잉이어서 전세가 잘 나가지 않는 것은 이미 잘 알려진 사실이다. 그러나 다세대·다가구 주택은 전체 시장에 영향을 받기보다 사업지 주변 입지에 따라 수익이 결정된다. 역세권, 대학가 주변, 우수한 학군 등 입지여건이 좋다면 임대수요도 꾸준하다.

지난달 서울 서초구 방배동에 있는 부지 158평을 주거시설 용도로 허가받은 김모씨는 주변의 만류에도 불구하고 다세대 주택을 지을 계획이다.

김씨의 판단 근거는 지하철 4, 7호선 환승역이 가깝고 인근 사당동에 비해 학군이 우수해 임대 가능성이 충분하다는 점.

일반적으로 환승역이나 역세권은 미혼 직장인 수요가 많고, 학군이 좋으면 3, 4인 가족 수요도 풍부하다. 게다가 작년 주차장법이 강화되면서 최근 이 일대에 원룸 공급이 부족하다는 점도 ‘틈새’였다.

부동산개발 컨설팅업체 수목건축 서용식 사장은 “주택은 사무실이나 상가에 비해 임대료가 높지만 공실 가능성이 있고, 사무실은 임대료는 낮지만 건물 관리가 유리하고 지역에 따라 공실률이 낮을 수 있다”면서 “철저한 입지분석을 통해 사업지에 적합한 용도를 찾아야 한다”고 말했다.

김창원기자 changkim@donga.com