재건축 아파트 後분양 전환땐 조합당 405억 더 필요

재건축 아파트의 일반 분양시기가 정부의 ‘5·23 주택가격 안정대책’에 따라 ‘준공 후(後) 분양’으로 바꿨을 때 재건축사업을 추진하는 조합 1개당 확보해야 할 사업자금이 최소 405억원에 이르는 것으로 나타났다.

이에 따라 그동안 ‘선(先)분양’ 제도에서 건설회사의 선투입 비용이나 일반 분양수입에 의존했던 재건축사업도 상당 부분 차질을 빚을 전망이다.

26일 주거환경연구원(원장 김우진·金宇鎭)에 따르면 전국에서 재건축조합 인가를 받은 456개(작년 6월 현재)에서 일반에 분양할 가구는 모두 6만9679가구. 이를 ‘준공 뒤 분양’으로 전환했을 때 조합이 미리 확보해야 하는 사업자금은 최소 18조5102억원인 것으로 조사됐다.

이번 조사에서 사업승인을 받은 조합(584개)은 현재처럼 선분양할 가능성이 높으므로 집계에서 제외했다. 아파트는 33평형, 분양가는 올해 1∼5월 수도권에서 재건축을 통해 일반에 분양된 아파트값(평당 805만원)을 적용했다. 집계 대상인 재건축 아파트가 대부분 서울 등 수도권에 있다는 점을 고려한 것이다.

주거환경연구원은 수도권의 재건축 아파트 분양가가 계속해서 오르는 추세여서 조합원이 확보해야 할 자금규모도 더욱 커질 것으로 전망했다.

그동안 재건축조합은 자체적으로 자금을 조달할 능력이 없어 공동 사업자인 건설회사가 총사업비의 8% 정도를 먼저 투입한 뒤 일반 분양수입으로 공사를 진행했다. 일반 분양수입은 시공 80% 전까지 총사업비의 절반 정도를 차지했다.

하지만 5·23 대책에 따라 7월부터 시공 80% 전까지는 일반 분양수입을 기대할 수 없기 때문에 사업주체인 조합이 사업자금을 조달하고 금융비용도 부담해야 한다.

실제로 서울에서 재건축을 추진하는 A아파트의 사례를 분석한 결과 80% 시공한 뒤 분양하면 310억원의 추가금융비용이 생긴다. 조합원 1인당 2208만원을 추가로 부담해야한다.

또 서울 K지구 아파트는 현재 공사가 6차 중도금 납부시점에 이르렀는데도 조합원 630명 중 40명이 계약금을, 63명이 중도금을 각각 내지 않았다. 이는 준공 뒤 분양을 적용했을 때 미납대금이 더욱 늘어난다는 점을 내비치는 대목이다.

김태섭(金泰燮) 주거환경연구원 연구실장은 “조합원 부담금이 증가해 ‘재건축사업 축소→일반 분양가 상승압력 증가→일반 분양자 목돈 마련 부담’의 연쇄 반응이 우려된다”며 “금융권의 프로젝트파이낸싱(PF) 지원 등 대책이 필요하다”고 말했다.

차지완기자 cha@donga.com