[자녀와 함께하는 재테크] ＂세금없이 자녀에게 아파트를＂

필자는 재테크 강의를 나갈 때마다 어떻게 하면 세금을 적게 부담하면서 자녀들에게 아파트를 마련해 줄 수 있느냐 는 질문을 많이 받는다. 실제 최근 필자를 찾은 한모씨(55)는 직장에 다니는 아들과 4학년 재학중인 딸에게 아파트를 마련해주고 싶지만 중여세가 얼마나 나올지가 걱정이다. 한씨가 갖고있는 아파트는 3년전에 구입한 32평형으로 현재 시가는 1억8000만원(국세청 기준시가로는 1억2000만원). 전세를 놓는다면 1억원을 받을 수 있다. 한씨는 어떻게 하면 효과적으로 자녀에게 아파트를 마련해 줄 수 있을까.

이 때는 부담부증여(負擔附贈與)라는 다소 이색적인 방법을 활용하면 된다. 부담부증여란 부동산을 증여하면서 부동산에 딸린 전세보증금이나 은행대출금 등의 부채를 물려받는 사람이 부담하도록 하는 것이다. 이때 부동산 등을 물려받는 사람이 떠 안게될 부채는 증여로 보지 않기 때문에 증여금액에서 이를 빼게된다.

따라서 한씨는 자녀에게 새 아파트를 사줄 생각을 하지 말고 자신이 현재 살고 있는 아파트를 부담부증여 방식으로 물려주는 방법을 찾는 것이 좋다. 우선 다른 아파트 한 채를 취득해서 이사하고 현재 아파트는 1억원에 전세를 놓는다. 그 다음 직장에 다니고 있는 아들이 그 전세보증금을 떠 안는 조건으로 아파트를 아들에게 증여하면 된다.

이 때 아들이 내야 할 증여세는 없다. 왜냐하면 증여세는 아파트 국세청 기준시가 1억2000만원에서 전세보증금 1억원을 뺀 잔액에 대해서 매겨지지만 3000만원까지는 공제가 되기 때문이다. 물론 이 때 아들에게 떠 넘긴 전세보증금은 아버지가 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 그러나 이 사례와 같이 증여한 아파트가 1세대 1주택 3년 이상 보유하여 양도소득세 비과세요건을 충족하는 경우라면 내야 할 양도소득세도 없게 된다.

다만, 세법에서는 배우자간 및 직계존비속간 부담부증여는 원칙적으로 인정하지 않는다는데 문제가 있다. 자녀가 떠 안은 부채를 나중에 아버지가 대신 갚아주는 것이 보통이기 때문이다. 따라서, 부담부증여를 이용하여 증여할 때는 다음 사항에 유의하여야 한다.

첫째, 소유권이전 등기할 때 첨부되는 증여계약서상 아들이 부채를 부담한다는 내용을 명확히 기재하고 전세입주자 또는 대출은행의 얻어 아들 이름으로 전세계약서 또는 대출계약서를 변경해야 한다. 이 경우 자녀가 부담하기로 한 부채는 반드시 자녀의 소득으로 상환해야 한다. 따라서 부담부증여를 통해 증여한 뒤 천천히 자금을 마련하면 된다.

둘째, 증여하는 날 현재 전세보증금 또는 은행대출금을 상환할 수 있는 경제적능력을 가진 자녀에게 증여해야 한다. 따라서 한상언씨의 경우 만약 아들이 실직중이라 소득이 없는 반면, 딸이 직장에 다니면서 소득이 발생한다면 소득이 발생하는 딸에게 먼저 증여해야 한다.

셋째, 아버지의 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건에 해당되지 않는다면 부담부증여로 인해 절세되는 증여세규모가 아버지에게 과세되는 양도소득세보다 커야 함은 물론이다. 따라서, 가장 좋은 방법은 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 충족하는 아파트를 부담부증여 대상으로 선정하는 것이다.<이규원 유니에셋닷컴 이사>