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정순구

정순구 기자

동아일보 경제부

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엉덩이보다 발로 쓰겠습니다. 책상 앞보다는 현장을 사랑합니다. 직접 듣고 본 생생한 이야기를 전해드리겠습니다.

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  • ‘10년만에 부활’ PF조정위, 30곳 14兆 조정안 마련

    부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지자 2013년 이후 10년 만에 부활한 ‘민관합동 PF 조정위원회’가 경기 고양시 K컬처밸리사업 등 30개 건설 현장에 사업 조정안을 마련했다. 총 14조 원 규모의 현장이 공사 중단 등 위기에 놓이자 공공이 중재에 나서 사업장을 정상화하기 위한 취지다. 국토교통부는 22일 이 같은 내용의 PF사업 조정안을 의결했다고 27일 밝혔다. PF조정위는 2008년 글로벌 금융위기 후 부동산 침체로 2012년부터 2013년까지 운영됐다가 올해 10월 10년 만에 재가동됐다. 공공이 발주했거나 토지를 제공한 사업이 대상이다. 우선 올해 4월 공사가 중단된 ‘K컬처밸리(CJ라이브시티)’ 사업은 미착공 부지를 공공 용도로 전환하는 대신 재산세 감면, 완공 기한 연장, 지체상금 감면 등의 방안이 권고됐다. 이는 약 3조2000억 원 규모로 아레나 공연장 등을 짓는 사업이다. 약 1조5000억 원을 들여 아파트와 복합환승센터를 짓는 ‘인천검암 플라시아 복합환승센터’ 사업은 유동성 확보를 위해 프로젝트금융투자회사(PFV) 설립을 약 1년 미루고 분양시설을 먼저 착공하는 등 사업 순서를 조정하기로 권고됐다. 전국 24곳에 7조 원 이상을 투입해 주택 약 2만4000채를 짓는 공공주택 사업은 공사비 급등으로 건설사 손실이 커지자 한국토지주택공사(LH)·지방공사와 민간 사업자 간 건설비 분담 방안을 협의하는 가이드라인을 만들기로 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-28
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  • 중대형 건설사 55곳 중 17곳 ‘재무 위험’… 평균 부채비율 323%

    대기업 계열사로 시공 순위 30위권인 한 건설사. 올해 3분기(7∼9월) 매출은 1조1601억 원으로 전년 동기 대비 16.6% 늘었지만, 영업손실은 903억 원을 내며 적자 전환했다. 매출이 늘어도 원자재 값과 인건비 급등이 이어진 데에 따른 것. 설상가상으로 금융권에 내야 할 이자 비용은 올해 3분기 125억 원으로 1년 새 112억 원 불었다. 부채비율 역시 467.9%로 치솟았다. 내년 상황도 여의찮다. 수주 잔액은 3분기 현재 2조1852억 원으로 전년 동기 대비 26.1% 줄었다. 건설업계 관계자는 “건설사에 혹독한 겨울이 찾아오고 있다”고 했다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려와 공사비 급등으로 지방과 중소·중견 건설사에서 시작된 건설업 위기가 대형 건설사로 번지고 있다. 고금리와 자잿값과 인건비 등 비용이 늘어나며 공사를 할수록 적자에 빠지는 현장이 늘어난다. 건설사별로 자구책 마련에 나서고 있지만, 내년 부동산 경기 전망도 어두워 위기 확산 우려가 커지고 있다. ● 주요 건설사 55곳 중 17곳, 재무상황 ‘빨간불’ 26일 동아일보가 금융감독원 전자공시시스템(DART)을 분석한 결과 도급 순위 300위권 건설사 중 올해 3분기 보고서를 제출한 55개 건설사 중 부채비율이 200%가 넘는 건설사는 17곳으로 나타났다. 이 건설사들의 평균 부채비율은 323.3%로 지난해 말(18곳·290.9%)보다 30%포인트 늘었다. 재무상황이 안 좋은 건설사 자금난이 더 악화된 것. 건설업계에선 부채비율이 200%를 초과하면 ‘위험’으로, 300%를 넘으면 ‘고위험’으로 본다. 특히 3분기 이자보상배율(영업이익을 이자 비용으로 나눈 값)이 1 미만인 곳은 8곳으로 조사됐다. 영업이익으로 번 돈으로 대출 이자도 못 낸다는 뜻이다. 계열사 돈을 끌어오거나 알짜 자회사 지분 매각에 나서는 곳도 적지 않다. 3분기 적자 전환한 GS건설은 이달 현금 확보를 위해 GS이니마 지분 매각을 검토 중이다. 금융업계 관계자는 “건설사들이 골프장 등 주요 자산을 내놓고 있다”고 전했다. ● “공사하면 적자”… 기존 사업 포기까지 건설사 수익성 악화는 PF 부실 우려로 금융 비용이 치솟고 원자재 값과 인건비 등 공사비 상승이 이어진 영향이 크다. 한국건설기술연구원에 따르면 올해 10월 건설공사비지수(153.58)는 3년 전보다 28.1% 급등했다. 한 대형 건설사 관계자는 “대부분 현장에서 공사비를 낮추고 있다”며 “이를 못 하면 공사할수록 적자가 나는 현장이 무더기로 나온다”고 했다. 다른 건설사 관계자는 “지방 신규 현장은 착공하면 사실상 적자라 쳐다보지도 않는다”고 했다. 기존 계약 해지 사례까지 나온다. 대우건설은 이달 14일 1조1480억 원 규모 대전 도안 2-2지구 공동주택 신축공사 계약을 해지했다. 공사비 증액 협상에 실패한 데에 따른 것. 알짜 공공택지도 유찰을 거듭하고 있다. 서울 여의도 성모병원 인근 8264㎡(약 2500평) 규모 땅이 이달 13일 입찰 참여자가 없어 유찰됐다. 경기 화성동탄2 B-14와 김포한강 BC-02 등 수도권 택지도 낙찰자가 전무했다. 대형 건설사 관계자는 “분양된다는 보장이 없어서 꺼리는 분위기”라고 했다. 서울 주요 정비사업마저 중단되며 주택 수급 불안 우려도 커졌다. 트리플 역세권으로 꼽히는 서울 동작구 노량진1구역 재개발 사업은 공사비가 높아 시공사를 못 찾고 있다. 송파구 풍납동 ‘강변현대’ 리모델링 조합은 사업을 포기하고 조합 해산 절차를 밟고 있다. 더 큰 문제는 내년이다. 한국건설기술연구원에 따르면 내년 국내 건설 수주는 올해보다 1.5% 준다. 박철한 건설산업연구원 부연구위원은 “건설업계 숨통을 틔우려면 분양시장이 살아나야 하는데 내년 전망도 좋지 않다”며 “경영난을 겪는 건설사들이 늘 수밖에 없다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-12-28
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  • 하림, HMM 인수-양재동 개발에 13조 필요… 자금확보 우려 나와

    서울시가 하림이 보유한 서울 서초구 양재동 옛 한국화물터미널 땅의 개발 계획을 조건부로 통과시킴에 따라 하림의 사업 여력에 관심이 쏠리고 있다. HMM 인수도 함께 추진 중인 하림이 벌이는 2개의 ‘메가 프로젝트’에 필요한 사업비만 13조2000억 원에 이를 것으로 추산된다. 이는 하림의 현금성 자산의 8배가 넘는 규모여서 자금 확보에 어려움을 겪을 수 있다는 우려가 나온다. 27일 부동산업계 등에 따르면 양재동 개발 사업에는 6조8000억 원이 소요될 것으로 전망된다. 6조4000억 원 규모의 HMM 인수 대금을 더하면 13조2000억 원으로, 하림그룹 자산 규모인 17조910억 원의 77%에 이른다. 하림의 현금성 자산은 1조5000억 원 규모에 그친다. 하림의 ‘믿을 구석’은 양재동 땅 그 자체로 꼽힌다. 건설업계 등에 따르면 양재동 부지는 현재 가치가 2조 원을 호가한다. 2016년 하림이 4525억 원에 매입한 뒤 지가가 4배 가까이 오른 것. 토지를 담보로 대출을 일으켜 물류센터 건설비에 충당하고, 주거 시설은 분양 수익을 통해 자금을 마련한다는 계획이다. 다만 HMM 인수의 경우 여전히 자금 조달에 대해 물음표가 붙고 있다. 특히 인수 과정에서 KDB산업은행 측에 영구채 전환을 3년간 유예해 달라고 요청한 것이 알려져 HMM 노조 등의 반발을 샀다. 영구채 전환 요청이 받아들여질 경우 하림은 3년간 배당금 약 2800억 원을 추가로 받을 수 있다. 이를 인수 자금에 사용할 수도 있다. 하림이 인수 이후 HMM이 보유한 10조 원의 유보금을 활용해 막대한 인수 자금을 충당할 것이라는 전망도 나온다. 하림 측은 “유보금은 HMM의 경쟁력 강화를 위해 써야 한다”며 이 같은 전망을 부인했지만 HMM 노조는 여전히 의문을 표하고 있다. 하림이 감당해야 할 인수 금융 2조 원에 대한 이자만 1000억 원 이상으로 예상되는 만큼 하림이 HMM 유보금에 손 댈 수밖에 없다는 것이다. 이기호 HMM 육상노조위원장은 “HMM 유보금을 쓰지 않겠다고 하는 건 현재로선 ‘말잔치’에 불과하다”며 “진정성 있는 주장이라면 매각 조건에 ‘유보금을 사용하지 않겠다’는 내용을 분명히 명문화해서 구속력을 갖춰야 한다”고 강조했다. HMM 노조는 27일 HMM 대주주인 산업은행과 한국해양진흥공사에 공문을 보내 ‘HMM 매각 우선협상대상자 선정과 관련한 정보 공개’를 요구했다. 인수 관련 평가보고서, 구체적인 매각 조건 등을 노조에 공개하라는 것이다. 재계 관계자는 “건설과 해운 둘 다 경기에 민감한 업종인데 내년 업황이 모두 좋지 않을 것으로 예상된다”며 “이대로라면 하림이 ‘승자의 저주’에 빠질 수 있다”고 말했다.정서영 기자 cero@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com한재희 기자 hee@donga.com}

    • 2023-12-28
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  • 서울아파트 역전세난… 집주인, 반환보증금 더 돌려줘

    올해 4분기(10∼12월) 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주기 위해 추가로 부담한 돈이 평균 7200만 원으로 전 분기(6600만 원) 대비 늘어났다. 2년 전인 2021년 말부터 지난해 초까지 전셋값이 정점을 찍으면서 재계약 시점에 돌려줘야 하는 돈이 그만큼 늘어난 것으로 보인다. 26일 부동산 정보업체인 부동산R114가 올해 3분기와 4분기의 서울 아파트 전세 거래를 2년 전(동일 단지, 동일 면적 기준)과 비교 분석한 결과, 올해 4분기 거래된 전세의 평균 보증금은 5억9891만 원으로 집계됐다. 2021년 4분기의 전세 보증금 평균은 6억7070만 원. 올해 4분기 전세 계약을 맺은 집주인은 기존 세입자에게 평균 7179만 원을 내준 것으로 볼 수 있다. 올해 3분기 계약된 전세의 평균 보증금은 5억7569만 원으로 2년 전(6억4136만 원) 대비 6567만 원 낮았다. 4분기 들어 집주인의 보증금 반환 부담이 증가하면서 ‘역전세난(전세 시세 하락으로 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워지는 상황)’ 우려도 커졌다는 의미다. 최근 전셋값이 상승세임에도 역전세난이 심화한 것은 2년 전 전셋값 상승 폭이 워낙 컸던 영향이 크다. 올해 4분기 전세 보증금은 직전 분기 대비 평균 2322만 원 올랐다. 반면 2년 전 같은 기간의 상승 폭은 2934만 원이었다. 다만 전셋값이 지난해 1월 최고점을 찍고 하락한 만큼 ‘역전세난’ 현상은 완화될 것으로 보인다. 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 “내년 서울 아파트 입주 물량 부족으로 전셋값은 계속 오를 가능성이 큰 만큼 역전세난 우려는 줄 것”이라면서도 “빌라 등 비(非)아파트는 전세사기 우려로 전세 시장이 위축돼 있어 역전세난이 계속될 수 있다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-27
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  • 공공 ‘도심복합사업’, 민간 참여 길 열린다

    공공 주도로 이뤄지던 ‘도심복합사업’에 신탁사나 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 민간이 참여할 수 있는 길이 열린다. 도심복합사업은 기존 재개발 방식으로 사업이 어려운 도심 내 부지의 용적률을 최대 500%까지 올리고 분양까지 걸리는 기간을 기존 10년에서 3년으로 줄여 주택 공급 속도를 높이는 사업이다. 24일 국회 국토교통위원회에 따르면 이 같은 내용을 담은 ‘도심 복합개발지원에 관한 법률’ 제정안이 국토위 전체회의를 통과하고 본회의 통과를 앞두고 있다. 도심복합사업은 문재인 정부 당시 도입됐지만, 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 사업시행자로 토지를 수용하는 방식이라 주민 반발이 컸다. 윤석열 정부는 지난해 8월 사업을 민간 중심으로 개편해 토지주 3분의 2 이상이 동의하면 신탁사, 리츠 등 민간도 시행할 수 있게 하겠다고 발표했다. 토지주 동의를 얻어 시행하는 만큼 토지를 수용하지도 않는 구조다. 아울러 LH 등 공공이 사업시행자로 참여할 기회를 열어뒀다. 다음 달 9일까지 열리는 임시국회에서 제정안이 통과되면 민간 도심복합사업은 2025년 초부터 본격 추진될 전망이다. 공공 주도 도심복합사업도 당초 3년 한시적으로 도입돼 내년 9월 종료되지만 사업 기간이 연장될 것으로 보인다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-25
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  • 뜨거운 서울 청약시장… 분양가 14% 올라도, 1순위 경쟁 58 대 1

    올해 7월 분양한 서울 동대문구 청량리동 ‘청량리 롯데캐슬 하이루체’. 총 761채 규모의 단지에서 88채가 일반분양으로 풀렸다. 20평대(전용 59m²) 분양가가 8억 원대로 발코니 확장비까지 포함하면 9억 원에 육박한다. 바로 옆 단지 같은 면적 아파트가 7억 원 안팎에 거래되는 걸 감안해 고분양가 논란까지 불거졌다. 하지만 1순위 청약을 받은 결과 이 단지에는 2만1322건의 통장이 몰린 것으로 나타났다. 평균 청약 경쟁률은 242 대 1로, 일부 타입 경쟁률은 320 대 1에 달했다. 분양업계 관계자는 “서울 도심이나 강남 접근성이 좋고 서울에 신규 분양 아파트가 워낙 적어 관심이 컸다”며 “분양가가 높았지만 신규 단지 분양가가 앞으로 더 뛸 수 있다는 우려에 수요가 쏠린 것”이라고 풀이했다. 올해 서울 아파트 분양가가 급등하고 있지만 청약 시장은 오히려 뜨거워진 것으로 나타났다. 공사비와 인건비 상승세가 이어지며 ‘신축 분양가는 지금이 낮다’는 인식이 확산된 데다 올 초 청약 규제까지 완화된 영향으로 해석된다. 다만 최근 서울 아파트값이 다시 하락세에 접어들며 서울 청약 흥행이 언제까지 이어질지는 지켜봐야 한다는 지적도 나온다. 24일 부동산 정보업체인 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 올해 1월 1일부터 이달 19일까지 청약을 진행한 서울 아파트의 평균 최저 당첨 가점은 53.0점으로 집계됐다. 지난해(40.9점) 대비 12.1점 오른 수치다. 청약 가점은 84점 만점으로 무주택 기간(최고 32점)과 부양가족(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등에 따라 결정된다. 올해 서울 아파트 청약에 당첨되려면 무주택 기간 10년(22점) 이상, 부양가족 3명(20점) 이상, 통장 가입 기간 9년(11점) 이상 등의 조건을 갖춰야 했다는 의미다. 1순위 경쟁률도 급등했다. 서울의 올해 1순위 평균 경쟁률은 58.0 대 1로 지난해(10.2 대 1)의 6배로 높아졌다. 이는 추후 분양가가 더 오를 것이란 우려가 반영된 결과로 분석된다. 실제로 시멘트 등 원자재 가격과 인건비가 인상을 거듭하면서 공사비는 급등세다. 2021년 6월 t당 7만5000원대였던 시멘트 가격은 현재 11만 원을 넘어섰다. 한국건설기술연구원에 따르면 주거용 건물의 건설공사비지수 역시 2020년 1월 118.58에서 올해 9월 152.84로 28.9% 상승했다. 이런 흐름은 분양가에 그대로 반영되고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 ‘2023년 11월 말 기준 민간아파트 분양가격 동향’에 따르면 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3m²당 3414만5100원. 전년 동월(2983만5300원) 대비 14.4% 올랐다. 서울 민간아파트 분양 가격이 3.3m²당 3000만 원을 처음 넘긴 것은 올해 1월. 불과 11개월 만에 평당 분양가격이 400만 원 이상 오른 것이다. 규제 완화도 서울 아파트 청약 흥행에 한몫했다. 올해 4월부터 최대 10년에 달했던 전매제한 기간이 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 단축됐다. 또 1주택자가 청약에 당첨되면, 당첨 주택의 입주 가능일부터 2년 이내에 기존 보유 주택을 처분해야 하는 의무도 올해 3월부터 폐지됐다. 우병탁 신한은행 압구정기업금융센터 부지점장은 “한번 오른 인건비는 떨어지기 어렵고, 자재값도 인상세가 이어질 것이라 분양가도 오르고 있다”며 “서울은 워낙 공급이 적고 청약 대기 수요도 밀리고 있는 만큼 내년에도 한동안 청약시장 인기가 이어질 것”이라고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-25
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  • [단독]코레일, 철도 유지보수 인건비 km당 1.5억… 獨은 5800만원

    한국이 철도 시설 유지보수에 영국 프랑스 등 해외 선진국 대비 2배 수준의 인건비를 투입하지만 작업자들의 근로 시간은 오히려 더 짧다는 정부 연구용역 결과가 나왔다. 한국철도공사(코레일)가 잇따른 철도 사고를 줄이고 만성 적자에서 벗어나려면 이런 비효율을 해소하는 게 급선무라는 지적이 제기됐다. 동아일보가 21일 입수한 국토교통부의 ‘철도 안전체계 심층 진단 및 개선 방안 연구용역’에 따르면 국내 철도 선로 1km당 유지보수 인건비는 1억5600만 원으로 영국(9000만 원), 프랑스(7100만 원), 독일(5800만 원)보다 1.7∼2.7배 높았다. 이는 국토부가 올해 1월 보스턴컨설팅그룹(BCG)에 발주해 실시한 용역 결과다. 철도 유지보수에 더 많은 인건비를 들이고도 일하는 시간은 짧아 효율이 떨어진 것으로 나타났다. 한국의 현장 작업자의 주당 평균 작업시간은 37시간으로 프랑스(40.4시간)와 독일(40시간), 영국(39.2시간)보다 짧았다. 보고서는 “최적 인력을 운용하는 해외와 달리 국내는 고정된 인력을 투입하면서 인력 활용 수준이 낮다”고 지적했다. 국토부는 이번 용역 결과를 바탕으로 코레일의 유지보수 업무 독점을 깨는 철도산업발전기본법 개정안의 국회 통과를 추진하고 있지만 국회 국토교통위원회 법안소위에 아예 상정되지 못하는 등 지지부진한 상태다. 정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2023-12-22
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  • [단독]코레일 철도보수인력, 獨의 2배… 작업시간은 獨-佛-英-日보다 짧아

    한국철도공사(코레일) 대전사업소에서 선로 40km 시설을 관리하는 데 투입하는 인력은 총 28명이다. 이들이 야간에 작업하는 시간은 1인당 3시간 반에 그친다. 프랑스 파리사업소가 같은 길이 선로 작업에 15명을 투입하고, 작업 시간도 4시간 반인 것과 차이가 크다. 일본의 경우에도 20명이 최소 4시간 작업하는 것으로 나타났다. 한국은 더 많은 인력이 더 적게 일하고 있는 셈이다. 21일 동아일보가 입수한 국토교통부의 ‘철도안전체계 심층 진단 및 개선 방안 연구용역’ 결과는 이 같은 고비용 저효율 구조가 코레일 전반에 고착화돼 있다고 봤다. 유지보수 업무를 코레일이 위탁받아 독점하며 업무 지침 개선, 신규 장비 도입 등 필수 업무가 제때 이뤄지지 못하고 있는 것이다. 여기에 비정규직의 정규직화, 근무체계 변경으로 비효율이 누적되고 베테랑 근로자들이 은퇴한 빈자리를 저숙련 근로자가 채우며 안전사고가 잇따르는 결과로 이어지고 있다. ● 1km당 유지보수 1.89명, 독일의 두 배 넘어 보스턴컨설팅그룹(BCG)이 실시한 ‘철도안전체계 심층 진단 및 개선 방안 연구용역’ 보고서에 따르면 한국의 철도 선로 1km당 유지보수 인력은 1.89명으로 프랑스(1.0명)나 독일(0.76명), 영국(1.26명)과 비교해 압도적으로 많다. 1인당 인건비가 높은 데다 인력도 많이 투입되면서 전체 유지보수비 역시 한국이 2억1300만 원으로 프랑스(1억4200만 원), 독일(1억5500만 원), 영국(1억9500만 원)보다 높았다. 유지보수비에서의 인건비 비중 역시 한국이 73.2%로 영국(46.2%), 프랑스(50.0%), 독일(37.4%)보다 압도적으로 높았다. 철도 유지보수 업무가 고비용 체계가 된 주된 이유로는 2018년 시행된 ‘공공부문 비정규직 근로자 정규직 전환’이 꼽혔다. 당시 약 1400명의 외주 인력을 정규직 인력으로 흡수하면서 약 5000명 규모였던 유지보수 근로자가 현재 7000명으로 급증했다. 선로에 작업 인력을 많이 투입하는 이유가 근로자가 많아서라는 의미다. 이런 문제는 철도노조 요구로 2019년부터 ‘4조 2교대’ 근무체계가 도입되며 더욱 악화됐다. 용역 보고서는 업무 비효율이 사고 위험과 직결된다고 봤다. 코레일의 시설 분야 현장 근로자는 업무 시간의 20%를 보고에 쓴다. 이는 독일(7%)과 프랑스(10%)의 2배 수준. 현장에서 모바일 기기 등으로 바로 보고하는 해외와 달리 사무소에 복귀해 종이에 글씨를 쓰는 수기 보고서를 작성해야 하기 때문. 반면 안전사고 예방을 위한 ‘점검’ 시간은 업무 시간의 24%에 그친다. 독일(38%)과 비교하면 턱없이 낮다. 국토부는 코레일 사고가 잇따르자 지난해 12월 코레일에 기존 근무체계인 3조 2교대로 환원하라고 명령했다. 4조 2교대를 유지하려면 한국교통안전공단의 안전성 검토를 통과하라는 단서를 달았다. 코레일은 3조 2교대 환원을 거부하고, 안전성 검토를 추진해 현재 현장 검사가 진행되고 있다.● SR이 운영하고 코레일이 유지보수 철도 운영과 유지보수 업무가 분리된 기형적인 구조도 문제로 지적됐다. 광역철도의 경우 SR, 서울교통공사 등 운영사가 노선에 따라 다르지만 유지보수 업무는 코레일이 독점하고 있다. BCG는 “업무 분리로 시설 유지관리 규정을 변경하는 과정이 해외에 비해 복잡해 규정 완화나 업데이트 등에 매우 보수적”이라고 지적했다. 유지보수 비용을 코레일이 업무를 위탁받아 실비 정산하는 방식을 택하고 있어 예산을 절감할 유인 자체가 없다. 신규 장비 구매 역시 시설관리(국가철도공단)와 유지보수(코레일) 간 의사결정에 시간이 걸려 제때 도입이 안 되고 있다. 실제 2018년 1월 코레일이 승인했던 선로점검차와 고압살수차 등의 장비가 4년이 넘은 지난해 8월에야 도입됐을 정도다. 2017년 이후 베테랑 작업자의 은퇴가 늘면서 5년 미만의 신입이 증가하는 것도 작업자 역량 부족으로 이어지고 있다. 철도 유지보수 인력(6882명) 중 5년 미만 신입은 2017년만 해도 14%에 그쳤지만 지난해 39%로 크게 늘었다. ‘허리 역할’을 하는 경력 5년 이상 15년 미만 근로자 비율은 이 기간 39%에서 8%로 급감했다. 직원 교육, 평가 체계는 사실상 전무하다. 프랑스는 매년 직무 자격평가를 거쳐야 하지만, 한국은 직무 교육 자체가 5년 동안 21시간이다. 프랑스는 1∼3년 단위의 무작위 감사로 직원을 평가하는데, 한국은 별도 제도가 없다. 보고서는 코레일의 비효율 구조가 사고로 이어졌다고 봤다. 지난해 11월 영등포역 무궁화호 탈선 사고의 경우 선로점검차로 레일 표면을 확인할 수 있지만, 내부 결함까지 파악할 수는 없다는 점이 사고 원인 중 하나로 꼽혔다. 신규 장비가 제때 도입되지 못한 것. 같은 해 7월 대전조차장역에서 발생한 SRT 탈선 사고도 선로 궤도의 뒤틀림이 감지됐는데도 제때 보수하지 않은 것이 원인으로 지목됐다. 이선하 공주대 건설환경공학부 교수는 “(이대로) 숙련도가 떨어지는 사람을 더 투입하면 안전을 위협받는다”며 “디지털 기술 도입과 인력 재배치 등으로 효율화해야 한다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

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  • 집주인 연락 끊겨도 임대차 분쟁조정 신청된다[부동산 빨간펜]

    겨울 한파가 매섭습니다. 부동산 매매시장은 날씨만큼이나 차갑게 식었는데, 전세시장은 전혀 다른 모습입니다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 3.3㎡당 평균 전셋값은 2308만5000원으로 전월 대비 0.9% 상승했습니다. 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 전셋값이 2300만 원을 넘긴 것은 올해 2월 이후 처음입니다. 8월부터 29주 연속 전셋값이 상승한 영향이죠. 전셋값이 연일 오르면서 주택 전월세 계약 관련 분쟁도 좀처럼 줄어들지 않고 있습니다. 주택 전월세 계약 관련 분쟁이 벌어졌을 때 이를 소송 절차에 따라 해결하는 것은 오랜 시간과 비용이 투입됩니다. 부동산 업계에서는 임대차 분쟁을 가장 신속하고 효율적으로 해결할 수 있는 방법으로 ‘주택임대차분쟁조정위원회(조정위)’를 꼽습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 대한법률구조공단이 최근 발간한 ‘주택임대차분쟁 조정 사례집’을 토대로 임대차분쟁 조정 제도와 관련한 여러 궁금증을 풀어보겠습니다. Q. 임대차 분쟁 조정을 신청하려고 합니다. 신청은 어떻게 해야 하나요? “대한법률구조공단의 임대차분쟁조정위원회에 서면 또는 구두로 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 온라인 홈페이지는 물론이고, 직접 방문하거나 우편 혹은 팩스로도 신청이 가능합니다. 조정 신청은 해당 주택이 위치한 곳의 조정위원회가 아닌 다른 지역에서도 가능합니다. 다만, 피신청인이 관할과 관련한 이의를 제기할 경우 사건이 다시 관할 조정위원회로 이송될 수 있습니다. 분쟁 조정 대상에는 △차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 △임대차 기간에 관한 분쟁 △보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁 △임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 △임대차 계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁 등이 있습니다.” Q. 조정 신청 이후의 절차는 어떤 식으로 진행되고, 비용이나 기간은 얼마나 소요되는지 궁금합니다. “신청인이 조정 신청서 작성과 필수 서류 제출, 수수료 납부 등을 완료하면 사건이 접수됩니다. 필수 서류에는 주민등록등(초)본, 분쟁 대상 부동산의 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 건축물대장 등이 있습니다. 수수료는 분쟁조정신청 금액에 따라 최소 1만 원에서 최대 10만 원까지로 정해집니다. 주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제 받을 수 있는 임차인(소액임차인)과 기초생활수급자, 독립유공자, 국가유공자 등은 수수료가 면제될 수 있습니다. 사건번호가 부여됐다면, 담당자가 배정되고 피신청인에게 신청서 부본(원본과 동일한 문서)을 송달합니다. 피신청인은 이때 조정 참여 여부에 대한 답변서를 제출하는데, 피신청인이 조정을 거부할 경우 각하로 종결됩니다. 각하가 된 경우에는 소송을 진행하는 수밖에 없겠죠. 피신청인이 조정에 응한다면 신청인과 피신청인이 조정위원회의 도움을 받으며 화해 합의에 이를 수 있습니다. 분쟁 조정 절차에는 통상 30일에서 60일 정도가 걸립니다.” Q. 지인이 분쟁 조정을 신청하려던 중 사망했습니다. 이런 경우 다른 사람이 임대인을 대상으로 조정 신청을 할 수 있나요? “분쟁 조정을 신청하려는 당사자가 사망한 경우 상속인들이 공동으로 분쟁 조정을 신청해야 합니다. 이때 상속 관계를 증명할 수 있는 신분증 사본(상속인 전원), 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 제적등본(상세), 임대차계약서 사본, 부동산등기사항전부증명서를 제출해야 합니다. 반대로 분쟁 조정 피신청인이 사망한 경우도 있을 수 있는데요. 이런 경우 그 사람의 법률관계를 승계한 상속인 모두를 피신청인으로 두고 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 원칙적으로 분쟁 조정 신청은 계약의 당사자인 임대인 또는 임차인이 해야 합니다. 다만, 특별한 사정으로 분쟁 조정 절차에 참여하지 못할 경우 대리인을 선임할 수 있습니다. 변호사는 아무런 제한 없이 대리가 가능합니다. 이 밖에도 당사자의 배우자 또는 4촌 이내 친족으로서 밀접한 생활 관계에 있는 자, 당사자와 고용 등의 계약 관계를 맺고 그 사건에 관한 사무를 담당하는 자는 해당 조정위원회 위원장의 허가를 받아 대리인이 될 수 있습니다. 만약 조정 목적의 값이 3000만 원 이하라면 당사자의 배우자, 직계혈족, 형제자매는 위원장의 허가가 없어도 대리할 수 있습니다.” Q. 임대차 계약을 맺은 상대방과 연락이 되질 않습니다. 이런 경우에도 분쟁 조정 신청이 가능한가요? “상대방과 연락이 끊겼다고 해도 분쟁 조정 신청은 가능합니다. 다만, 상대방에게 신청서 부본이 송달돼야 합니다. 또 상대방의 명백한 조정 거부의 의사 표시가 없는 경우에만 조정 절차를 계속 진행할 수 있습니다. 상대방의 주소를 알지 못해도 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 피신청인에게 조정신청서가 송달돼야 하는 만큼 조정위원회는 신청인에게 피신청인의 정확한 주소를 다시 알려달라고 요구할 수 있습니다. 만약 이 요구에 응할 수 없는 경우 조정 신청은 각하로 종결됩니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.정순구 기자 soon9@donga.com}

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  • “집주인이 연락 두절…전세 분쟁 조정, 어떻게?” [부동산 빨간펜]

    겨울 한파가 매섭습니다. 부동산 매매시장은 날씨만큼이나 차갑게 식었는데, 전세시장은 전혀 다른 모습입니다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 3.3㎡당 평균 전셋값은 2308만5000원으로 전월 대비 0.9% 상승했습니다. 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 전셋값이 2300만 원을 넘긴 것은 올해 2월 이후 처음입니다. 8월부터 29주 연속 전셋값이 상승한 영향이죠. 전셋값이 연일 오르면서 주택 임대차 계약 관련 분쟁도 좀처럼 줄어들지 않고 있습니다. 국토교통부가 최근 주택토지실 산하에 ‘주택임대차기획팀’을 새롭게 구성하는 것도 이런 분쟁을 줄이기 위한 움직임입니다. 2020년 임대차3법 개정 이후 임대차 계약 관련 분쟁이 오히려 증가하는 등 사회적 갈등과 비용이 커지자 근본적인 해결 방안을 마련하기 위한 부처 내 전담팀을 신설한 것입니다. 주택 임대차 계약 관련 분쟁이 벌어졌을 때 이를 소송 절차에 따라 해결하는 것은 오랜 시간과 비용이 투입됩니다. 부동산 업계에서는 임대차 분쟁을 가장 신속하고 효율적으로 해결할 수 있는 방법으로 ‘주택임대차분쟁조정위원회(조정위)’를 꼽습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 대한법률구조공단이 최근 발간한 ‘주택임대차분쟁 조정사례집’을 토대로 임대차분쟁조정제도와 관련한 여러 궁금증을 풀어보겠습니다.Q. 임대차 분쟁 조정을 신청하려고 합니다. 신청은 어떻게 해야 하나요?“대한법률구조공단의 임대차분쟁조정위원회에 서면 또는 구두로 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 온라인 홈페이지는 물론이고, 직접 방문하거나 우편 혹은 팩스로도 신청이 가능합니다. 조정신청은 해당 주택이 위치한 곳의 조정위원회가 아닌 다른 지역에서도 가능합니다. 다만, 피신청인이 관할과 관련한 이의를 제기할 경우 사건이 다시 관할 조정위원회로 이송될 수 있습니다. 분쟁조정 대상에는 △차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 △임대차 기간에 관한 분쟁 △보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁 △임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 △임대차 계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁 등이 있습니다.”Q. 조정 신청 이후의 절차는 어떤 식으로 진행되고, 비용이나 기간은 얼마나 소요되는지 궁금합니다. “신청인이 조정 신청서 작성과 필수 서류 제출, 수수료 납부 등을 완료하면 사건이 접수됩니다. 필수 서류에는 주민등록등(초)본, 분쟁 대상 부동산의 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 건축물대장 등이 있습니다. 수수료는 분쟁조정신청 금액에 따라 최소 1만 원에서 최대 10만 원까지로 정해집니다. 주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제 받을 수 있는 임차인(소액임차인)과 기초생활수급자, 독립유공자, 국가유공자 등은 수수료가 면제될 수 있습니다. 사건번호가 부여됐다면, 담당자가 배정되고 피신청인에게 신청서 부본(원본과 동일한 문서)을 송달합니다. 피신청인은 이때 조정 참여 여부에 대한 답변서를 제출하는데, 피신청인이 조정을 거부할 경우 각하로 종결됩니다. 각하가 된 경우에는 소송을 진행하는 수 밖에 없겠죠. 피신청인이 조정에 응한다면 신청인과 피신청인이 조정위원회의 도움을 받으며 화해 합의에 이를 수 있습니다. 분쟁 조정 절차에는 통상 30일에서 60일 정도가 걸립니다.”Q. 지인이 분쟁조정을 신청하려다 사망했습니다. 이런 경우 다른 사람이 임대인을 대상으로 조정 신청을 할 수 있나요?“분쟁 조정을 신청하려는 당사자가 사망한 경우 상속인들이 공동으로 분쟁 조정을 신청해야 합니다. 이때 상속 관계를 증명할 수 있는 신분증 사본(상속인 전원), 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 제적등본(상세), 임대차계약서 사본, 부동산등기사항전부증명서를 제출해야 합니다. 반대로 분쟁 조정 피신청인이 사망한 경우도 발생할 수 있습니다. 이런 경우 그 사람의 법률관계를 승계한 상속인 모두를 피신청인으로 두고 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다.원칙적으로 분쟁 조정 신청은 계약의 당사자인 임대인 또는 임차인이 해야 합니다. 다만, 특별한 사정으로 분쟁 조정 절차에 참여하지 못할 경우 대리인을 선임할 수 있습니다.변호사는 아무런 제한 없이 대리가 가능합니다. 이 밖에도 당사자의 배우자 또는 4촌 이내 친족으로서 밀접한 생활 관계에 있는 자, 당사자와 고용 등의 계약관계를 맺고 그 사건에 관한 사무를 담당하는 자는 해당 조정위원회 위원장의 허가를 받아 대리인이 될 수 있습니다. 만약 조정 목적의 값이 3000만 원 이하라면 당사자의 배우자, 직계혈족, 형제자매는 위원장의 허가가 없어도 대리할 수 있습니다.”Q. 임대차 계약을 맺은 상대방과 연락이 되질 않습니다. 이런 경우에도 분쟁조정 신청이 가능한가요?“상대방과 연락이 끊겼다고 해도 분쟁 조정 신청은 가능합니다. 다만, 상대방에게 신청서 부본이 송달돼야 합니다. 또 상대방의 명백한 조정 거부의 의사표시가 없는 경우에만 조정 절차를 계속 진행할 수 있습니다.상대방의 주소를 알지 못해도 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 단, 피신청인에게 조정신청서가 송달돼야 하는 만큼 조정위원회는 신청인에게 피신청인의 정확한 주소를 다시 알려달라고 요구할 수 있습니다. 만약 이 요구에 응할 수 없는 경우 조정 신청은 각하로 종결됩니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-21
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  • 단독주택 공시가 0.57% 상승… 서울 13억 집 보유세 335만→350만원

    서울 용산구에 위치한 공시가격 약 13억 원의 다가구주택 보유세는 올해 335만 원에서 내년 350만 원으로 소폭 오르는 데 그칠 전망이다. 이는 내년 전국 표준 단독주택과 표준지 공시가격이 역대 최소 변동폭인 1% 내외로 상승하는 데 따른 것이다. 내년 보유세 등 세 부담은 올해와 비슷하거나 소폭 오를 것으로 보인다. 내년 3월에 공개되는 아파트 등 공동주택 공시가격도 소폭 오를 전망이다. 국토교통부는 20일 이 같은 내용을 담은 ‘2024년 표준지·표준주택 공시가격안’을 발표했다. 표준주택과 표준지는 전국에 각각 25만 채, 58만 필지로 인근 토지나 단독주택의 가격을 산정하는 기준으로 삼는 주택을 말한다. ● 공시가격 변동폭 ‘역대 최저’ 수준 내년 표준주택 공시가격은 올해 대비 0.57% 오르고, 표준지는 1.1% 상승한다. 2019년만 해도 9.13% 올랐던 표준주택 공시가격은 올해 14년 만에 처음으로 하락(―5.95%)한 데 이어 내년에 다시 상승세로 전환하지만, 상승률로 치면 2005년 제도 도입 이후 역대 최저 수준이다. 표준지 역시 2001년(0.60%) 이후 최소폭으로 오른다. 이는 시세 자체가 크게 변하지 않은 데다 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 동결된 데 따른 것이다. 한국부동산원에 따르면 전국 단독주택과 토지 가격은 올해 들어 10월까지 각각 0.1%, 0.5% 올랐다. 정부는 내년 공시가격 현실화율 역시 2년째 2020년 수준(표준지 65.5%, 표준주택 53.6%)을 유지하기로 했다. 지역별로는 서울의 표준 단독주택 가격이 1.17% 올라 상승폭이 가장 크고 경기(1.05%), 세종(0.91%)이 뒤를 이었다. 반면 제주는 올해보다 0.74% 내리고 경남과 울산도 각각 0.66%, 0.63% 떨어진다. 표준지 공시지가는 제주(―0.45%)를 뺴고 16개 시도가 1% 안팎으로 오른다. ● 보유세 부담 비슷하거나 소폭 상승 보유세 부담은 지난해와 비슷하거나 소폭 늘 전망이다. 본보가 우병탁 신한은행 압구정기업금융센터 부지점장(세무사)에게 1주택자(59세 미만, 5년 미만 보유) 보유세 시뮬레이션을 의뢰한 결과, 서울 서초구 방배동 한 단독주택(대지면적 233.5㎡) 1주택자의 보유세 부담은 올해 666만 원에서 내년 695만 원으로 4.4% 늘어난다. 이 주택의 공시가격은 올해 19억1900만 원에서 내년 19억4700만 원으로 오른다. 용산구 갈월동의 한 다가구주택(대지면적 215.9㎡)을 보유한 1주택자의 경우 공시가격이 올해 13억300만 원에서 내년 13억1700만 원으로 오르며 보유세도 335만 원에서 350만 원으로 15만 원(4.48%) 늘어난다. 아파트 등 공동주택 공시가격도 공시가격 현실화율 동결과 부동산 시장 침체 등으로 소폭 오르는 데 그칠 것으로 보인다. 부동산원에 따르면 전국 아파트 매매가격은 12월 둘째 주 기준 지난해 말 대비 5.04% 하락했고, 서울은 2.32% 내렸다. 전문가들은 내년 보유세 부담이 올해와 비슷해지며 집값에 미칠 영향은 제한적일 것으로 본다. 안성용 하나증권 롯데월드타워WM센터 이사는 “보유세 변동이 크지 않아 매수자나 매도자에게 미칠 영향이 거의 없을 것”이라며 “기준금리 인하 등이 이뤄지지 않으면 관망세가 이어질 것”이라고 했다. 9년 연속 표준주택 가격 1위를 차지한 이명희 신세계그룹 회장의 용산구 한남동 자택(연면적 2861.8㎡)의 내년 공시가격은 285억7000만 원으로 올해(280억3000만 원)보다 1.9% 오른다. 표준지 중에서는 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 부지(169.3㎡) 가격이 가장 높았다. 내년 공시지가는 올해보다 0.7% 오른 ㎡당 1억7540만 원이다. 표준지·표준주택 공시가의 열람 및 의견 청취 기간은 내년 1월 8일까지다. 이후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 1월 25일 공시된다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2023-12-21
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  • 청년-신혼부부 매입임대 3493채 모집

    정부가 청년과 신혼부부를 위한 매입임대주택의 입주자를 올해 마지막으로 모집한다. 총 3500채 규모로 이르면 내년 3월 초부터 입주할 수 있을 것으로 전망된다. 국토교통부는 21일부터 전국 14개 시도에서 청년·신혼부부 대상 매입임대주택 입주자 모집에 나선다고 20일 밝혔다. 모집 물량은 청년 1870채, 신혼부부 1623채로 총 3493채 규모다. 신청 자격에 부합해 선정된 이들은 빠르면 내년 3월 초부터 매입임대주택에 입주할 수 있다. 지역별 물량은 △서울 955채 △경기 575채 △인천 312채 △대전 239채 등이다. 청년 매입임대주택은 시세 40∼50% 수준의 낮은 임차료로 최대 10년간 거주할 수 있는 주택이다. 무주택자인 미혼 청년(만 19∼39세)을 대상으로 소득 수준에 따라 입주가 결정된다. 신혼부부 매입임대주택은 총 두 가지 형태로 나뉜다. 다가구 주택 등에서 시세의 30∼40% 수준의 임차료로 거주할 수 있는 ‘신혼부부Ⅰ유형’(934채)과 아파트·오피스텔 등에서 시세의 60∼80%로 거주 가능한 ‘신혼부부Ⅱ유형’(680채)으로 공급된다. 공급 대상은 결혼 7년 이내의 신혼부부와 예비 신혼부부, 만 6세 이하 자녀를 양육하는 가구다. 한국토지주택공사(LH)가 모집하는 청년·신혼부부 매입임대주택(2753채) 공고문은 LH 청약센터 홈페이지에서 확인할 수 있다. 서울주택도시공사(SH) 등 지방공사가 모집하는 청년·신혼부부 매입임대주택(740채)의 입주 자격 등 상세 내용은 각 기관의 홈페이지에서 확인 가능하다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-21
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  • 방배동 노른자 땅도 공사중단… 폐업 건설사 551곳 17년만에 최다

    이달 18일 오후 4시경 서울 서초구 방배동 ‘방배 신일해피트리’ 주상복합 공사 현장. 지하철 4·7호선 이수역에서 2분 거리인 역세권 알짜 땅으로, 여느 때라면 골조 공사로 레미콘트럭이 쉴 틈 없이 드나들어야 하지만 이날 현장은 적막하기만 했다. 자물쇠로 굳게 잠긴 주 출입구 철문 틈에는 먼지 쌓인 통신사 요금 명세서가 빼곡히 꽂혀 있었다. 짓다 만 건물 한복판에 수개월째 방치된 타워크레인만 덩그러니 서 있다. 이곳 현장이 멈춘 건 올해 6월 시공능력평가 순위 113위인 신일이 지난해 법정관리를 신청하면서다. 당시 공정 45%에서 올스톱됐고, 시행사까지 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연장에 실패해 1195㎡(약 362평) 규모의 땅과 공사 중인 건물이 공매로 나왔다. 서울 한복판 ‘더블 역세권’ 땅인데도 공매가 6차례 유찰되며 가격은 617억 원에서 364억 원으로 반 토막 났다. 공매 담당자는 “예전 같았으면 경쟁이 치열했을 텐데 입찰 참여자가 단 1명도 없었다”고 했다. 건설업계 자금 압박이 심화하며 건설사들이 줄도산할 수 있다는 위기감이 확산되고 있다. 올 들어 종합건설사 폐업이 급증해 17년 만에 최대치를 나타낸 데다 법정관리에 들어가는 건설사도 늘고 있는 것으로 나타났다. 이대로라면 부동산 PF발(發) 위기가 한국 경제의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 나온다. ● 잇달아 폐업·부도…“줄도산 위기” 19일 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 전국에서 폐업한 종합건설사는 총 551곳으로 전년(327곳) 대비 약 1.7배 급증했다. 이는 2006년(557곳) 이후 17년 만에 최대치다. 올 상반기(1∼6월) 112곳이었던 지방 건설사 폐업이 올해 하반기 들어 189곳으로 늘어나는 등 지방을 중심으로 폐업한 기업이 가파르게 늘었다. 자금난에 빠져 법정관리에 들어가는 업체도 속속 나온다. 시공능력평가 908위인 광주의 해광건설은 만기가 된 어음을 막지 못해 이달 13일 부도 처리됐고, 이달 1일엔 285위인 경남 창원의 남명건설이 부도났다. 시행사들의 자금 압박은 점점 더 심화되고 있다. 경기 오산시 일대에서 약 2600채 규모 대단지 아파트를 지으려는 시행사는 최근 브리지론 대출 연장으로 골머리를 앓고 있다. 이미 매년 200억 원씩 이자를 부담하고 있는데 최근 금융기관이 대출 연장 단위를 1년에서 3개월로 줄이고 발생한 이자를 먼저 낼 것을 요구해왔기 때문이다. 부동산 PF는 부지 매입과 인허가에 필요한 초기 자금을 조달하는 브리지론과 분양과 착공에 들어갈 자금을 조달하는 본PF로 나뉜다. 브리지론은 사업 초기 불확실성이 높아 금리가 높고 주로 증권사 등 제2금융권에서 대출한다. 그런데 시장 상황이 악화되면서 이 브리지론 연장이 쉽지 않은 데다 본PF로도 제때 전환되지 못하고 있는 것이다. 시행사들이 자금 조달에 어려움을 겪으면서 공매도 늘고 있다. 신탁사의 토지 매각 공매가 급증했다는 건 그만큼 부동산 개발사업 도중 대출 연장이나 상환에 실패한 시행사가 늘었다는 의미다. 한국자산관리공사 온비드 시스템에 따르면 올해 들어 이날까지 개찰이 진행된 신탁사의 토지(대지) 매각 공매 건수는 3346건으로 집계됐다. 지난해 1년 동안 진행된 공매 건수(1418건) 대비 두 배 이상으로 증가했다. 특히 이렇게 넘어온 공매 중 올해 낙찰 건수는 46건으로 전체의 1.4%에 그친다. 금융사들이 일부라도 대출금을 회수하려면 공매가 빨리 진행돼야 하지만, 시장 여건이 워낙 나빠 자구책이라 할 수 있는 공매마저 제대로 작동하지 않아 자산 매각도 못 하는 상황이다. ● 중소 건설사, 대형 건설사에 “보증 서달라” 읍소 자금 조달이 어려워진 시행사들이 손을 들면서 보증을 섰던 건설사들이 PF 대출을 떠안으며 자금난이 전이되고 있다. HDC현대산업개발은 이달 15일 995억 원 규모의 경기 안성 가유지구 물류센터 PF 대출을 떠안게 됐다. 시행사가 대주단에 갚지 못한 PF 대출 금액을 책임준공을 약속한 HDC현대산업개발이 대신 떠안는 것이다. 중소·중견 건설사가 대형 건설사에 보증을 서달라며 읍소하는 일도 생긴다. 서울 강남구에서 진행 중인 약 3000억 원 규모의 주상복합 개발 사업 현장은 중소 건설사가 시공하고 시공 순위 5위권인 대형 건설사가 ‘책임준공’에 나섰다. 시공에 참여하지 않는데도 PF 대출의 위험만 나눠 부담하는 대가로 수수료 150억 원을 받기로 한 것. 건설업계 관계자는 “금융기관에서 PF 대출을 극도로 꺼리고, 실행한다고 해도 대형 시공사의 책임준공을 요구해 중소·중견 건설사들은 대형사에 읍소할 수밖에 없다”고 했다. 전문가들은 향후 PF 부실로 인한 건설업계 자금난이 더 가중될 것으로 보고 있다. 박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 “당분간 고금리가 유지되며 건설사 부담도 커질 것”이라며 “정부나 금융권이 현장별로 옥석을 가려 우량 사업장은 대출 부담을 낮춰주는 등 대책이 필요하다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2023-12-20
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  • 내년부터 청약통장에 배우자 보유기간 합산… 최대 3점

    내년 3월 말부터 청약통장 가입 기간 점수에 배우자의 통장 가입 기간을 합산해 최대 3점까지 인정해준다. 청약에서 동점자가 나오면 장기 가입자를 우대한다. 국토교통부는 19일 이런 내용을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 내년부터 순차적으로 시행한다고 밝혔다. 우선 민영주택 일반공급 가점제에서 배우자 통장 가입 기간의 50%를 인정해준다. 최대 가점은 3점, 합산 최대 점수는 지금과 같은 17점이다. 청약통장 가입 기간이 본인은 5년(7점), 배우자는 4년(6점)이라면 청약 시 본인 7점에 배우자 3점(2년 인정)을 더해 총 10점을 인정받을 수 있다. 민영주택 일반공급 가점제에서 동점자가 나오면 청약통장 장기 가입자를 당첨자로 선정하도록 제도를 변경한다. 지금은 동점자가 나오면 추첨으로 당첨자를 선정한다. 정부는 가점제 배우자 통장 가입 기간 합산과 가점제 동점자 발생 시 장기 가입자 우대 방안을 내년 3월 25일부터 시행할 계획이다. 미성년자의 청약통장 납입 인정 기간은 2년에서 5년으로 확대된다. 어린 나이에 청약통장에 가입할 경우 현재보다 이른 시점에 주택 마련의 기회를 받을 수 있다는 뜻이다. 미성년자의 청약통장 납입액 인정 총액도 240만 원에서 600만 원으로 늘린다. 이 같은 확대분이 반영된 청약 신청은 내년 7월 1일부터 가능하다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-20
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  • 골재 품질 불시 점검했더니… 레미콘社 등 35% 불합격

    예고 없이 골재 품질 검사를 받은 업체 3곳 중 1곳이 불합격 판정을 받았다. 국토교통부는 19일 골재채취업체 28곳과 레미콘 제조사 50곳을 대상으로 실시한 골재 품질 수시 검사 결과 총 28곳(35%)이 불합격 판정을 받았다고 밝혔다. 골재채취업체는 7곳(25%)에서 부실이 확인됐다. 생산 과정에서 이물질을 모두 제거하지 못한 경우가 많았다. 국토부는 부적합 판정을 받은 업체가 재검사를 통과할 때까지 공급·판매를 중단시켰다. 레미콘 제조사는 21곳(42%)에서 골재 품질시험 미실시, 골재 저장설비 관리 미흡 등의 문제가 드러났다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-20
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  • 박상우 국토장관 후보자 “현 집값, 소득 비해 높아”

    박상우 국토교통부 장관 후보자(사진)가 “현재 집값이 소득 수준 대비 높다”는 의견을 제시했다. 분양가상한제 아파트에 적용되는 ‘실거주 의무’는 조속히 개선하고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 피해를 줄이기 위한 정책을 추진하겠다고 밝혔다. 18일 박 후보자는 국회 국토교통위원회에 제출한 인사청문회 서면답변서를 통해 “그간 급등했던 집값과 국민의 주택 구매 능력 등을 고려해 볼 때 현재 집값이 소득 수준 대비 높은 측면이 있다고 생각한다”고 밝혔다. 분상제 적용 아파트의 실거주 의무는 국민 주거 이전 제약 및 신축 임대주택 공급 위축 등의 부작용이 있는 만큼 대안이 필요하다는 입장을 밝혔다. 박 후보자는 “(실거주 의무는) 국민 불편 해소를 위해 조속히 개선될 필요가 있다고 생각한다”고 했다. 최근 커지고 있는 부동산 PF 대출 부실 우려에 대해서는 “건설기업, 수분양자, 협력업체 등의 피해로 확산되지 않도록 지원정책을 적극 추진해 나가겠다”고 밝혔다. 전세사기 피해 예방책과 관련해서는 “(여러) 정보를 임차인에게 충분히 제공하고, 임대인과 공인중개사의 책임도 강화할 필요가 있다”고 했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-19
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  • “실거주 의무 푼다더니…” 입주 앞둔 4만가구 혼란

    분양 주택 실거주 의무를 폐지하는 방안이 12월 정기국회에서 통과되지 못하면서 시장 혼란이 커지고 있다. 이대로라면 올해 1월 정부 발표를 믿고 청약을 받은 이들 중 갑자기 수억 원의 잔금을 마련하거나 계약금을 날리고 집을 포기하는 경우가 나올 수 있다. 집값 상승기 도입된 근시안적 규제가 시장 혼란을 초래하는데도 정부와 국회가 이를 외면하고 있다는 지적이 제기된다. 10일 국토교통부에 따르면 실거주 의무를 적용받는 수도권 아파트는 지난달 기준 총 72개 단지, 4만7595채에 이른다. 서울 9개 단지(7647채), 경기 50개 단지(3만221채), 인천 13개 단지(9727채) 등이다. 일반분양만 4786채 규모인 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)도 포함된다. 법이 통과되지 않으면서 해당 주택을 분양받은 이들의 상당수는 이사나 자금 계획을 다시 짜야 하는 상황이다. 실거주 의무는 수도권 분상제 아파트 당첨자가 2∼5년간 분양 주택에 실제 거주하도록 하는 제도로, 기간 내 이주하면 해당 주택을 LH에 팔아야 한다. 이를 어기면 징역 1년 이하 혹은 벌금 1000만 원 이하에 처해진다. 일각에서는 법을 차라리 어기겠다고 나서는 경우까지 나온다. 2021년 인천에서 분양가상한제가 적용돼 공급된 A단지가 대표적이다. 당시 3.3㎡당 분양가가 1100만 원대로 인근 B단지 가격(3.3㎡당 1600만 원대)보다 저렴해 수요가 쏠렸다. 하지만 내년 4월 입주를 앞두고 최근에는 아파트값이 하락하면서 B단지 가격이 1100만 원대로 떨어졌다. 입주할 때쯤엔 A단지도 집값이 분양가 아래로 내려갈 가능성이 크다는 의미다. 이렇게 되자 A단지 주민들 사이에서는 “실거주 의무를 어기면 집을 제값에 팔 수 있어 오히려 좋다”는 얘기가 나온다. 실거주 의무를 지키지 않으면 한국토지주택공사(LH)에 집을 팔아야 하는데, 매매가격은 분양가에 정기예금 이자를 더한 값으로 정해져 있다. 분양가에 시세차익까지 보장되는 셈이다. LH 관계자는 “올해 10월까지 실거주 의무 위반에 따른 매각 규정을 문의하는 상담이 약 550건 진행됐다”며 “인천 등 집값 하락세가 뚜렷해 분양가보다 시세가 떨어진 지역에서 LH에 얼마를 받고 팔 수 있는지 묻는 전화가 많다”고 밝혔다. A단지 같은 사례가 더 나올 수 있다는 의미다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “1월 정부가 실거주 의무 폐지를 발표한 것을 보고 청약에 나선 이들이 많은데 제때 법 개정이 안 되면서 혼란이 커지고 있다”고 지적했다.실거주 의무 규제 부동산 시장이 과열된 2021년 2월 투기 수요를 차단하기 위해 도입됐다. 수도권 분양가상한제 주택을 분양받은 수분양자들은 입주 때부터 2~5년간 분양 주택에 실제 거주해야 한다.정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2023-12-11
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  • “‘실거주’ 폐지 믿고 청약했는데”… 전세 놓으려던 당첨자들 발동동

    2021년 경기 고양시 덕양구 지축동에 있는 아파트를 분양받은 직장인 서모 씨는 요즘 걱정이 태산이다. 현재 직장은 경기 화성시인데, 고양시 아파트의 실거주 의무를 지키려면 내년 입주에 맞춰 이사를 해야 하기 때문이다. 직장이나 취학, 질병 등 특별한 사유가 있으면 실거주 의무가 면제되지만 수도권 내에서의 이동일 경우 이런 예외 규정이 적용되지 않는다. 서 씨는 “고양에서 화성까지 출퇴근만 왕복 3시간이 걸린다”며 “실거주 의무 때문에 직장을 갑자기 옮길 수도 없지 않냐”고 하소연했다. 올해 1월 정부가 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표한 후 1년 가까이 주택법 개정안이 국회 문턱을 넘지 못하면서 입주 예정자들의 혼란이 커지고 있다. 정부 발표에 따라 전세를 놓고 보증금으로 잔금을 치르려 계획했던 이들이나 자녀 교육, 직장 문제 등으로 당장 이사하기 힘든 이들 사이에서 불만이 쏟아지고 있다. 투기 수요 억제라는 실거주 의무 제도의 도입 취지도 중요하지만 도입 당시와 달리 시장이 침체된 만큼 유연한 규제 적용이 필요하다는 지적이 나온다. ● 실거주 못 하는 세입자 발 동동 10일 국토교통부에 따르면 실거주 의무를 적용받는 수도권 분양가상한제(분상제) 적용 아파트 4만7575채 중 1만5000채가 내년에 입주한다. 실거주 의무가 폐지되지 않을 경우 해당 주택 입주 예정자들은 잔금을 내고 입주 가능일 이후 바로 2∼5년간 실거주해야 한다. 만약 실거주 의무 기간 내에 특별한 사유 없이 이사하려면 분양가에 1년 만기 정기예금 평균 이자를 더한 수준으로 LH에 아파트를 팔아야 한다. 이를 어기면 1년 이하 징역, 1000만 원 이하 벌금에 처해진다. 생계나 자녀 교육 등의 문제로 당장 이사가 어려운 입주 예정자들은 발등에 불이 떨어진 상황이다. 경기 화성시 동탄신도시 새 아파트에 당첨된 박모 씨는 “그새 경기가 안 좋아져 생업이 힘들어졌다”며 “대출도 안 되니 첫 ‘내 집’이지만 그냥 포기해야 할 것 같다”고 말했다. 서울 강동구 아파트에 당첨된 김모 씨는 “아이가 새로운 곳에서 적응하는 것을 힘들어 해 지금 학교에 그대로 다니게 하고 싶은데 실거주 의무를 지키기 위해 이사해야 하는 상황”이라고 했다. 또 다른 입주 예정자 이모 씨는 “주변에 올해 1월 정부 발표만 믿고 전세를 놔 잔금을 치르려 했던 이들이 많다”며 “막상 입주가 임박해서 법 통과가 안 됐다고 하니 어떻게 해야 할지 모르겠다”고 토로했다. 이렇다 보니 일각에서는 차라리 법을 어기고 전세를 놓는 게 낫다는 얘기까지 나온다. 우선 전세 계약을 체결해 잔금을 내고, 추후 실거주 의무 위반에 따른 벌금을 내겠다는 것이다. 서울 강동구 올림픽파크포레온의 경우 전용면적 84㎡ 기준 계약금만 1억3000만 원 수준인데, 잔금을 마련 못 해 이 돈을 날릴 바에는 1000만 원 이하인 벌금을 내는 것이 낫다는 의미다. 실거주 의무 위반 시 LH에 집을 매각해야 한다는 규정도 불합리하다는 지적이 많다. 만약 인천 등 시세가 많이 떨어진 지역에서 이 같은 매각 요청이 나올 경우 LH는 오히려 시세보다 비싼 가격에 집을 사들여야 할 수 있다. LH 관계자는 “주택법상 실거주 의무 주택의 매입 신청이 오면 부도 혹은 파산 상태가 아닌 이상 무조건 수용해야 한다”고 설명했다. 온라인 부동산 커뮤니티 등에서는 “분상제 주택은 LH가 가격 하락을 방어해주는 상품”이라는 말까지 나온다.● “시장 상황 따라 유연한 규제 필요” 지적 실거주 의무 적용 단지와 인근 단지 간 형평성 문제도 지적된다. 분양 당시 분양가나 입지 면에서 큰 차이가 없는데도 분상제 적용 여부에 따라 실거주 의무를 달리 적용받는 사례가 나오고 있는 것. 분양 이후 시세차익에선 큰 차이가 없는데도 더 강한 규제를 적용받는 것이다. 지난해 11월 서울 중랑구 중화동에서 분양한 리버센 SK뷰 롯데캐슬은 당시 일대가 분상제 지역이 아니어서 실거주 의무 규제를 피했다. 분양가는 3.3㎡당 2927만 원이었다. 같은 달 이 단지에서 1.7km 떨어진 서울 성북구 장위동에서 분양한 장위자이 레디언트는 분상제 적용을 받아 실거주 2년이 적용됐다. 분양가는 3.3㎡당 2927만 원으로 리버센 SK뷰 롯데캐슬과 거의 같았다. 하지만 실거주 의무를 적용받은 탓에 전매제한이 풀려도 분양권을 매매할 수 없고, 입주에 맞춰 전세를 놓는 것도 불가능하다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “입주 예정자들 사이에서 형평성에 어긋난다는 불만이 많다”고 전했다. 전문가들은 실거주 의무가 집값 급등기에 도입된 규제인 만큼 시장 상황에 따라 유연한 적용이 필요하다고 지적한다. 특히 내년 서울 입주 물량이 급감하는 상황에서 전월세 공급을 늘리기 위해서라도 규제가 완화될 필요가 있다는 분석이 나온다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “투기 수요를 줄이겠다고 급히 내놓은 규제인데 개인의 거주 이전의 자유를 상당히 제한하고 있다”며 “선의의 피해자를 구제하고 신축 전월세 공급을 활성화하기 위해서라도 실거주 의무는 조정돼야 한다”고 지적했다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-11
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  • 박상우 “인구 줄고 고령화… 새 주택정책 필요”

    박상우 국토교통부 장관 후보자(사진)가 비(非)아파트 중심의 주택 정책이 필요하다는 의견을 재차 밝혔다. 인구 감소와 고령화 추세에 대응하기 위해서는 아파트 위주의 주택 공급에서 벗어나야 한다는 취지다. 박 후보자는 6일 정부과천청사에 마련된 인사청문회 준비 사무실로 출근하는 길에 취재진과 만나 “주택 수요가 굉장히 다양하게 변화하고 있고, 거기에 맞는 다양한 주택들이 제대로 공급될 수 있도록 정부가 정책 방향을 (잡아야 한다)”고 말했다. 전날 첫 출근길에서 “오랫동안 갖고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 한다”며 비아파트 중심의 주택 정책 의지를 표했는데, 이를 다시 한 번 강조한 것이다. 박 후보자는 이런 정책이 필요한 이유로 인구 감소와 고령화를 들었다. 그는 “과거 40년과 달리 인구가 줄고 고령화되는 시절이 다가오고 있다”며 “(아파트 중심으로 주택 공급이 이뤄진) 40년이 지나고 새로운 30년, 20년이 오기 때문에 거기에 맞는 주택 정책을 해야 한다는 뜻”이라고 설명했다. 그는 “(부동산 시장 규제 완화는) 시장 관리 차원의 규제 완화”라며 대표적인 시장 규제로 조정대상지역을 꼽았다. 다음 주 발표가 예정된 한국토지주택공사(LH) 혁신안을 두고는 “일벌백계할 게 있으면 일벌백계해야 맞지만, 조직 자체의 기능 스톱은 안 되도록 해야 한다는 게 제 생각”이라고 전했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-07
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  • 2025년 아파트 입주 24만채… 12년만에 최저

    내후년 전국 아파트 입주 물량이 12년 만에 최저 규모로 주저앉을 것이란 전망이 나왔다. 지난해부터 지속된 부동산 경기 침체로 신규 분양이 대폭 줄어든 영향으로 해석된다. 5일 부동산 정보업체인 부동산R114에 따르면 2025년 전국 아파트 예상 입주 물량은 24만1785채로 올해(36만7635채) 대비 34.2%(12만5850채) 감소할 것으로 예측됐다. 이는 2013년(19만9633채) 이후 가장 적은 수준이다. 특히 경기의 입주 물량은 6만5367채로 올해(11만2755채) 대비 4만7388채나 줄어든다. 대구는 1만192채로 올해보다 2만5613채 줄고, 인천(2만3163채) 역시 2만 채 이상 감소한다. 서울은 3만2073채로 올해(3만2819채)와 큰 차이가 없다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-12-06
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