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정순구

정순구 기자

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엉덩이보다 발로 쓰겠습니다. 책상 앞보다는 현장을 사랑합니다. 직접 듣고 본 생생한 이야기를 전해드리겠습니다.

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2025-11-06~2025-12-06
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  • “계약하기 무서워”…전세사기·역전세난서 내 보증금 안전하게 지키려면 [부동산 빨간펜]

    ‘전세사기’ 여파가 전국으로 확산하고, 전셋값이 계약 당시 가격보다 떨어지면서 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’이 기승을 부리고 있습니다. 부동산 시장 침체로 전셋값이 매매가격을 추월하는 ‘깡통전세’ 우려도 커지고 있죠.수도권 전셋값이 최고점을 찍었던 시기는 2021년 하반기(7~12월)였습니다. 그로부터 2년 뒤인 올해 하반기에는 당시 높은 가격에 체결된 전세 계약의 만기가 도래하면서 집주인의 전세 보증금 미반환 리스크가 더욱 커질 것이라는 의견이 지배적입니다.전셋집을 찾는 예비 세입자들의 입장에서는 “전세 계약 체결하기가 무섭다”는 말이 절로 나올 수 있는 상황입니다. 부동산 빨간펜에도 비슷한 고민을 하는 독자 분들의 질문이 많았습니다. 이번 빨간펜에서는 ‘전세 매물을 찾아보고, 계약하는 과정에서 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법’을 알아보겠습니다.Q. 전세 매물을 알아보고 있습니다. 도통 어떤 매물이 안전한지 확신이 없는데, 어떻게 해야 할까요?“전세 매물을 알아보는 과정의 첫 단계는 전셋값과 매매가격을 정확하게 파악하는 것입니다. 전세 수요자들은 네이버 부동산이나 직방 등 민간업체를 통해 매물 가격을 확인한 뒤 공인중개업소를 찾는 것이 일반적입니다. 이때 중개업소에서 제시하는 전셋값을 그대로 받아들이는 것은 금물입니다. 전셋값이 매매가격 대비 너무 높을 경우 깡통전세의 우려가 크거나 2년 뒤 계약 종료 시점에 역전세 현상이 나타날 수 있는 탓입니다.아파트의 경우 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 해당 매물의 전셋값이 적정한 수준인지 파악할 수 있습니다. 하지만 빌라는 다릅니다. 거래가 자주 발생하지 않는 탓에 현재 시점의 적정 가격을 알아보는 것이 쉽지 않죠. 이때 국토부의 ‘안심전세 앱(애플리케이션)’을 활용할 수 있습니다. 안심전세 앱은 수도권 연립·다세대주택(빌라)뿐만 아니라 전국의 오피스텔 및 대형 아파트까지 주택 1252만 채의 시세를 제공하고 있습니다. 단독·다가구주택을 제외하면 국내 전체 주택 중 88%에 해당하는 규모입니다. 빌라의 경우 준공 1개월 전후로 시세를 제공합니다. 신축 빌라의 시세 파악이 어렵다는 점을 전세사기에 악용하는 것을 방지하기 위함입니다. 단순히 시세 정보만 제공하는 것은 아닙니다. 본인의 찾은 매물의 전셋값이 적정한 수준인지도 알려줍니다. 전세 매물의 산정된 시세를 바탕으로 선순위 권리관계, 근저당, 전세보증금 등을 추가 입력하면 전세 계약이 안전한지에 대한 진단 결과를 확인할 수 있습니다. 해당 주택 인근의 평균 전세가율을 근거로 적정 전세 보증금 수준도 제시해줍니다. 전세금과 매매 가격을 고려해 해당 주택이 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입 가능한지 여부도 알 수 있습니다.”Q. 계약서를 쓰기 전 반드시 확인해야 할 것들이 있나요?“주택 상태도 중요합니다. 세대 내부를 꼼꼼히 살피면서 하자는 없는지, 집주인에게 수리를 요청해야 할 것은 무엇인지를 파악해야 하죠. 건축물 대장을 통해 불법·무허가 주택 여부를 확인하는 것은 필수입니다. 건축 허가를 받은 용도대로 건물을 사용하지 않거나, 불법으로 증축한 경우 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하기 때문입니다. 전세 대출은 물론이고, HUG의 전세보증보험 가입도 불가능합니다. 주변 전세 시세와 비슷한 매물인데 방이 하나 더 있다거나, 같은 면적인데 전셋값이 저렴할 경우에는 불법·무허가 주택을 특히 더 의심해봐야 합니다. 등기부 등본으로 주택의 선순위 권리관계를 따져보는 것도 중요합니다. 만약 근저당권이 이미 설정된 집이라면, 부동산이 경매에 넘어갈 경우 전세금을 변제받는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 다가구주택은 전세권을 확인하는 과정도 거쳐야 합니다. 건물 전체가 한 명의 집주인으로 이뤄져있는 만큼 세입자도 여러 명입니다. 전입세대 열람 내역이나 확정일자 부여 현황 등을 확인해 권리 관계가 앞서 있는 보증금이 얼마인지 알아봐야 합니다. 이를 건물의 매매가격과 비교하면 문제가 생겼을 때 본인의 보증금을 지킬 수 있는지를 예상할 수 있습니다.”Q. 집주인의 체납 세금을 알 수 있는 방법은 없을까요?“집주인의 세금 체납 여부도 확인해야 합니다. 임차인이 거주하던 주택이 경·공매로 넘어갔을 때 확정일자보다 법정기일이 앞선 당해세(종합부동산세 등 해당 부동산에 부과된 세금)가 있다면, 정부가 낙찰대금에서 당해세를 거둔 뒤 남은 금액으로 보증금 변제가 이뤄집니다. 임차인이 보증금을 온전히 반환 받을 가능성이 낮은 거죠. 등기부 등본으로는 집주인의 세금 체납액을 확인할 수 없습니다. 전세 계약 체결 전이라면 안심전세 앱을 통해 집주인에게 ‘카카오톡 알림톡’을 보내 국세, 지방세 체납 여부를 공개해 달라고 요청할 수 있죠. 다만, 집주인이 동의해야만 관련 정보를 알 수 있습니다. 요즘에는 공인중개업소에 전세 계약 당일 집주인의 국세·지방세 완납 증명서를 요구하는 세입자도 많습니다. 계약서를 이미 썼다면, 전국 세무서(국세) 또는 지방자치단체(지방세)에서 집주인 동의 없이도 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 임대차 계약이 시작되는 날까지 신분증과 계약서 사본을 가지고 방문해야 합니다. 만약의 경우에 대비해 계약서에 특약으로 ‘잔금을 치루기 전 집주인의 체납 세금이 확인될 경우 계약을 무효로 한다’는 내용을 명시하는 것도 방법입니다.”Q. 계약 전 꼼꼼한 확인을 거쳐 문제없는 매물임을 확인했습니다. 계약 시점에 주의해야 할 점은 없을까요?“계약 당일에는 집주인의 신분을 확인하고, 대리인이 나왔을 경우 임대인의 위임장과 인감증명서를 가지고 왔는지 살펴봐야 합니다. 공인중개업소가 정상적으로 영업 중인 곳인지도 확인 대상입니다. 정상 영업 여부는 국가공간정보포털에서 파악할 수 있습니다. 미등록 및 업무 중지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우 중개사고가 발생하더라도 보상을 받을 수 없습니다. 계약서는 ‘주택임대차표준계약서’로 작성해야 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다. 주택임대차표준계약서를 사용하면 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보도 확인 가능합니다.계약 당일 발행된 등기부 등본을 재차 확인하는 것 역시 중요합니다. 처음 등본을 확인한 시기와 계약서 작성 당일 사이에 해당 주택의 권리관계에 변동이 있을 수 있기 때문입니다. 계약서 특약사항에 ‘잔금일까지 등본상 권리관계에 변동이 있을 경우 임차인은 계약을 파기할 수 있고, 임대인은 계약금 전액을 즉시 상환한다’는 내용을 명시하는 것 역시 만약의 사태에 대비하는 방법입니다.”Q. 계약 체결 후 입주 시점까지 더 확인해야 할 것은 없나요?“임대차 계약 신고는 계약을 체결한 당일 진행하는 것이 좋습니다. 법적으로는 계약 후 30일 이내에만 신고하면 문제가 없지만, 확정일자를 받아야 하기 때문입니다. 부동산거래관리시스템을 통해 온라인에서 진행하거나 계약서를 가지고 관할 주민센터를 직접 방문하면 됩니다. 임대차 계약을 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 만약 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 변제 우선순위가 결정되는 만큼 굉장히 중요한 절차입니다.전세보증금 잔금을 지급하는 동시에 전입신고도 바로 진행해야 합니다. 전입신고를 해야 보증금을 돌려받을 권리인 ‘대항력’을 갖출 수 있습니다. 전입신고는 정부24 홈페이지나 관할 주민센터를 방문해 진행할 수 있습니다.마지막으로 전세보증금 반환보증보험까지 가입하면 전세금을 안전하게 지키기 위한 절차가 완성됩니다. 전세보증보험이란 집주인이 전세 계약 종료 후에도 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 임차인에게 보증금을 대위 변제하고, 집주인에게 구상권을 청구하는 상품입니다. 보증기관으로는 HUG, 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등이 있습니다. 기관마다 상품명과 보증 대상, 보증료 등이 다르기 때문에 기관별로 문의 후 전세보증보험에 가입해야 합니다.”전세 계약 체결 시 주요 유의 사항구분내용방법체결 전무허가·불법 건축물 여부 확인건축물 대장적정 시세 확인국토부 실거래가 공개 시스템 등선순위 권리관계 확인등기부 등본임대인 체납 세금액 확인세무서 또는 지자체체결 시임대인(대리인) 신분 확인신분증공인중개사 정상 영업 확인국가공간정보포털주택임대차표준계약서 사용부동산거래관리시스템체결 후주택임대차 신고주민센터 방문 혹은 부동산거래관리시스템권리관계 변동 확인등기부 등본전입신고주민센터 방문 혹은 정부24 홈페이지전세보증금 반환보증 가입보증기관 문의‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다..정순구기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-22
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  • [단독]현실과 동떨어진 ‘반지하 이주 대책’… 서울 10채 중 9채는 공공매입 불가

    장마철 침수 사고를 막기 위해 정부가 반지하 주택을 공공임대로 매입하겠다고 나선 가운데 서울 시내 반지하 빌라 10채 중 9채는 공공 매입 대상이 아예 아닌 것으로 나타났다. 거주용 반지하 빌라 대부분이 20여 년 전에 지어져 공공 매입 임대주택 사업의 최소 기준인 ‘준공 20년 이내’를 충족하지 못한 데 따른 것이다. 현실과 동떨어진 행정으로 올해 장마철 반지하 세입자 피해가 되풀이될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 동아일보가 21일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 지난해 9월부터 올해 5월까지 신고된 서울 내 연립·다세대 주택 임대차 계약 9만3196건을 전수 분석한 결과 반지하 빌라 계약은 2264건으로 나타났다. 지난해 8월 서울 관악구와 동작구에서 침수로 반지하 빌라 세입자 4명이 사망한 뒤로도 반지하 전월세는 여전한 셈이다. 특히 이 기간 반지하 빌라 계약의 92.9%에 달하는 2104채는 2003년 이전에 지어져 준공 20년이 넘은 것으로 확인됐다. 현재 세입자들이 거주하고 있는 반지하 빌라 대부분은 지은 지 20년이 넘었다는 의미다. 하지만 한국토지주택공사(LH)는 지하층 주택 매입 대상을 준공 20년 이내 주택으로 한정하고 있다. 이로 인해 지하층 주택 매입 사업 실적이 ‘낙제점’을 벗어나지 못하고 있다. LH가 홍기원 더불어민주당 의원실에 제출한 ‘지하층 주택 매입 사업 추진 현황’ 자료에 따르면 지난해 LH가 해당 사업으로 거둔 실적은 ‘0건’으로 나타났다. LH는 지난해 10월과 11월 두 차례에 걸쳐 지하층 주택을 매입하겠다는 공고를 냈지만, 단 한 채의 주택도 매입하지 못했다.반지하 대부분 20년 넘었는데… 준공 20년 이하 매입 ‘탁상 규정’ 서울 반지하 90% 매입 불가15년서 완화했지만 현실과 괴리LH 매입실적 ‘0건’ 지지부진지난해 8월 장마철 폭우로 서울 관악구와 동작구에서 반지하 세입자 총 4명이 사망한 사고가 발생한 이후 정부는 반지하 빌라 거주자가 지상 주택으로 이사 가도록 지원하고, 반지하 주택을 없애기 위한 여러 정책을 쏟아냈다. 그중에서도 지하층 주택 매입은 반지하 주택을 근본적으로 없앨 수 있는 대표적인 방법이라는 게 정부 측 설명이었다. 하지만 반지하 주택을 없애기 위한 핵심 사업이 별다른 성과를 거두지 못한 것은 LH가 애초부터 매입 대상을 현실과 맞지 않는 기준으로 설정했기 때문이라는 지적이 나온다. ● 준공연도 제한에 사업 실적 ‘낙제점’ LH가 진행하는 매입임대 사업은 지하층 주택이 포함된 기존 빌라를 매입한 뒤 지상은 공공임대로 활용하고, 지하는 공동 창고 등 입주민과 지역민의 공동이용시설로 사용하는 형태다. ‘매입임대 업무 처리 지침’상 기존 주택 매입 가능 대상은 준공 15년 이내이지만, 지난해 폭우 이후 국토부가 한시적으로 관련 제한을 해제해 주면서 매입 대상이 준공 20년 이내 주택으로 완화됐다. 문제는 거주용 반지하 빌라가 2003년 이전에 지어진 경우가 많아서 대부분 완화된 준공연도 기준도 충족하지 못하고 있다. 특히 최근 지어지는 빌라는 지상에 필로티 등을 둬서 주차장으로 쓰는 등 지하 거주 공간이 사실상 없다. 서울 강동구와 영등포구, 노원구의 경우 지난해 폭우 피해 이후 임대차 계약이 이뤄진 지하층 빌라 100%가 2003년 이전에 건축됐다. 폭우 피해로 사망자가 발생한 동작구와 관악구 역시 지하층 빌라의 임대차 거래 중 준공 20년을 넘은 비율이 각각 92%, 89.2%에 이른다. LH 측은 “향후 임대주택으로 활용하려면 열악한 조건의 주택은 매입해선 안 된다는 원칙이 있다”며 “준공 20년을 넘은 빌라의 경우 ‘신축 매입약정’ 방식으로 매입할 수 있다”고 설명했다. 신축 매입약정은 민간 건설사와 LH가 약정을 맺고 기존 반지하 주택을 매입해 철거하고 새로 신축하면 이를 공공임대주택으로 사들이는 방식이다. 하지만 주택 소유자와 LH가 직접 소통하는 것이 아니라 민간 건설사가 중간에 참여해야 해 사업 진행이 쉽지 않은 상황이다. 실제로 지난해 대책 발표 이후 신축 매입약정 방식으로 반지하층이 있는 빌라를 사들인 사례 역시 ‘0건’인 상황이다. ● 제도 개선해도 요건 까다로워 실효성 논란 여전 최근 반지하 주택 매입이 지지부진하다는 지적이 나오자 LH는 관련 제도를 개선하고 있다. 우선 지하층 주택 매입 사업 대상 지역을 기존 경기와 인천에서 서울로 확대할 계획이다. 또 민간 건설사를 끼지 않고 공공이 직접 매입한 뒤 신축하거나 리모델링하는 방안도 검토하고 있다. 준공연도 제한 없이 지하층이 포함된 주택을 공공이 매입하고 철거한 뒤 신축해 공공임대주택으로 공급하는 내용이다. 하지만 이 같은 방식을 적용해도 사업 진척이 어려울 거라는 우려가 나온다. 기존 주택 매입 사업의 준공 20년 이내 기준은 여전한 데다 이 기준을 통과하더라도 넘어야 할 벽이 높기 때문이다. 일례로 LH는 가구 내 보일러실이 없거나 세탁기 공간 확보가 어려운 주택일 경우 매입 대상에서 제외한다. ‘근생 빌라’(근린생활시설이 포함된 주택)나 불법 건축물은 매입 대상이 아니다. 실제 서울주택도시공사(SH)는 준공연도 기준을 따로 두지 않고 있지만, 다른 요건 충족이 쉽지 않아 반지하 주택 매입 실적이 이달 5일 기준 98채로 올해 목표한 3450채의 2.8%에 그친다. 새로 추가되는 공공 리모델링 방식 역시 빌라 한 동을 통째로 매입하려면 소유주 절반 이상의 동의가 필요해 사업이 원활히 진행되기 어려울 거라는 지적이 나온다. 특히 매입 비용, 신축 비용 등을 고려하면 기존 주택 매입 대비 배 이상 예산을 투입해야 할 것으로 보인다. 전문가들은 이대로라면 몇 번이고 사업 공고를 다시 내도 ‘반지하 거주자들의 반지하 탈출’을 돕기 힘들 것이라고 강조한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “제도를 개선해도 또 다른 벽이 많은 탓에 지하층 주택 매입을 통한 거주자 이주는 쉽지 않은 상황”이라며 “현실적으로는 물막이판(차수판) 등 침수 방지 시설 설치를 서두르는 것이 올여름 또 다른 폭우 피해를 최소화할 방안”이라고 했다. 홍기원 의원은 “반지하 대책이 말뿐인 대책이 되지 않으려면 반지하 건물에 한해서라도 하루빨리 준공연도 기준이나 지역 제한 등 매입 대상 주택 기준을 현실적으로 완화해야 한다”고 지적했다. 정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2023-06-22
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  • “한강뷰 5억 차익 로또 아파트”… 미혼도 일반공급 청약 가능

    서울 동작구 노량진동 옛 수도방위사령부(수방사) 땅의 공공분양 사전청약이 19일 시작됐다. 서울 핵심지와 가깝고 한강 조망이 가능한 데다, 주변 시세보다 4억∼5억 원 낮게 공급돼 실수요자의 관심이 뜨거울 것으로 보인다. 총 556채 중 군 관사·행복주택(공공임대주택)을 제외한 255채가 사전 청약 물량으로 풀린다. 모두 전용면적 59㎡로 추정 분양가는 8억7000만 원대로 산정됐다. 수방사 부지와 붙어 있는 동작구 본동 ‘래미안트윈파크’의 같은 면적이 올해 2월 13억6000만 원에 팔렸다는 점을 고려하면 약 5억 원 낮다. ‘로또 청약’으로 불리며 부동산 커뮤니티에서는 구체적인 청약 자격 등에 대한 문의가 이어지고 있다. 청약 전 반드시 알아야 하는 내용을 정리했다. ―서울 거주자만 청약 접수가 가능한가. “경기나 인천 거주자도 청약 자체는 가능하다. 다만 수방사 부지는 ‘다자녀 특공’을 제외하면 서울 거주자를 우선한다. 경기나 인천 거주자의 당첨 가능성이 낮을 수 있다. 신혼부부와 생애최초, 노부모부양과 일반공급의 경우 입주자 모집공고일(이달 9일) 기준 서울 거주자에게 먼저 공급한다. 다자녀 특별공급은 서울 거주자에게 절반을, 경기·인천 거주자에게 나머지를 공급한다.” ―청약 요건은 어떻게 되나. “모집공고일 기준 소득·자산 요건을 충족해야 한다. 수방사 부지 청약 신청자의 자산은 부동산(상가, 토지 등) 공시가 2억1550만 원, 자동차 3683만 원을 넘으면 안 된다. 신혼부부 특별공급은 가구당 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 130%(3인 기준 846만2288원) 이하여야 한다. 맞벌이일 경우 140%(3인 기준 911만3233원) 이하가 기준이다. 생애최초 특공의 소득 요건은 도시근로자 소득의 130% 이하, 다자녀 및 노부모부양은 120% 이하다. 일반공급은 100%(3인 기준 650만9452원) 이하를 충족해야 한다.” ―공급 유형은…. “특별공급 물량은 176채다. 유형별로 △다자녀 25채 △신혼부부 51채 △생애최초 51채 △노부모 12채 △기관추천 37채다. 나머지 30%인 79채는 일반공급되고, 이 중 64채가 우선공급 물량이다. 나머지 15채는 추첨제로 배정된다.” ―미혼 청년도 청약이 가능한가. “미혼 청년은 일반공급에 청약할 수 있다. 모집공고일 기준 3년 이상의 무주택 가구 구성원이어야 한다. 생애최초 특별공급의 경우 혼인(재혼 포함) 중이거나 미혼인 자녀(입양 및 태아 포함)가 있는 사람만 청약할 수 있다.” ―당첨자 선정 방식은…. “민간분양 일반공급의 경우 청약가점(만점 84점) 순으로 당첨자를 정하지만, 공공분양 일반공급은 청약저축 금액 순으로 당첨자가 결정된다. 불입액은 매달 10만 원까지만 인정하기 때문에 통장 가입 기간이 긴 사람에게 유리한 구조다. 부동산 전문가들은 동작구 수방사 부지의 입지를 고려할 때 당첨 커트라인이 2000만 원 중후반까지 치솟을 수 있다고 예상한다. 청약통장 가입 기간이 최소 20년을 넘겼고, 매달 10만 원을 꾸준히 납입했어야 당첨 가능성이 있다는 의미다. 2021년 경기 과천시에서 공급된 공공분양 단지 ‘과천지식정보타운(과천 지정타) 린파밀리에’의 당첨자 커트라인은 평균 2586만 원이었다. 특별공급(176채)은 19∼20일, 일반공급(79채)은 21∼22일 청약을 받는다. 사전청약 홈페이지(사전청약.kr)와 한국토지주택공사(LH) 청약센터(apply.lh.or.kr)에서 진행된다.”정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-20
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  • 올해 분양가 15% 상승… 서울 청약경쟁률 50 대 1, 전국의 7배

    지난달 서울 은평구에 공급된 ‘새절역 두산위브 트레지움’. 이 단지 분양가는 3.3㎡당 평균 2610만 원 수준이었다. 전용면적 84㎡ 분양가는 7억∼8억 원대. 2020년 같은 은평구에서 공급된 ‘DMC센트럴자이’의 분양가(3.3㎡당 평균 1992만 원)와 비교하면 30% 이상 오른 가격이다. 하지만 이 단지는 지난달 1순위 청약 당시 경쟁률 78.9 대 1을 기록했고, 계약도 100% 완료됐다. 지난해 12월 분양한 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축). 분양 당시만 해도 ‘분양가가 높다’는 논란에 계약 포기가 속출했던 단지다. 하지만 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올 5월 이 단지 전용면적 84㎡ 입주권은 18억 원에 거래됐다. 현재 호가도 17억 원에서 18억 원 후반까지 형성돼 있다. 약 6개월 새 13억 원 선이었던 분양가에 5억 원 프리미엄이 붙은 것이다. 올해 서울에 공급된 아파트 단지의 평균 청약경쟁률(약 50 대 1)이 전국 평균의 7배를 넘는 것으로 집계됐다. 원자재 가격 및 인건비 인상으로 아파트 분양가가 계속해서 오르며 ‘지금 분양하는 아파트가 가장 싸다’는 인식이 커지고, 분양 규제 완화 효과가 겹치면서 서울 분양 시장에 수요가 몰린 결과로 해석된다. 18일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 1∼5월 전국 14개 광역 시도에서 공급된 총 69개 단지(일반공급 2만7317채)의 1순위 청약 경쟁률은 평균 6.8 대 1이었다. 서울은 5개 단지(일반공급 981채)에 1순위 통장 4만8899개가 접수돼 평균 49.8 대 1로 전국에서 가장 청약 경쟁률이 높았다. 지난해 서울 1순위 경쟁률이 10.3 대 1에 그친 것과는 상반된다. 서울에 이어 충북(27.8 대 1)과 경남(25.9 대 1) 등이 두 자릿수 평균 경쟁률을 보였다. 올해 들어 서울 청약시장의 분위기가 반전된 것은 부동산 규제 완화와 금리 인하 덕분으로 풀이된다. 정부는 올해 1월 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제했다. 지난해 말 6%를 넘겼던 시중은행의 주택담보대출 금리도 3%대 후반까지 떨어졌다. 원자재 가격과 인건비 인상 등으로 분양 가격이 계속 오르고 있다는 점도 수요를 키웠다. 부동산R114에 따르면 2014년부터 이달 초까지 10년 동안 아파트 분양가는 연평균 약 8.62% 올랐다. 특히 지난해엔 16.09% 상승했고, 올해 들어서도 이달 초 기준 14.78% 올라 최근 2년 동안 오름세가 가팔랐다. 주택도시보증공사(HUG)가 집계한 5월 분양가 역시 전국 기준 전월 대비 0.96%, 전년 동월 대비 11.77% 오른 것으로 나타났다. 이달 청약을 진행한 서울 서대문구 ‘DMC가재울아이파크’의 1순위 경쟁률이 평균 89.9 대 1을 기록하는 등 최근 들어 서울 청약 경쟁률은 더 높아지고 있다. 분양권·입주권은 거래량이 늘고 프리미엄까지 붙는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 5월(이날 기준) 서울의 아파트 분양권·입주권 전매 거래량은 71건으로 조사됐다. 올해 3월 20건에 그쳤던 거래량이 4배 가까이 늘어난 셈이다. 아직 거래 신고 기한이 2주가량 남았다는 점을 감안하면 실제 거래량은 이보다 더 늘어날 것으로 전망된다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “실수요와 투자 수요가 모두 많은 수도권 분양 시장으로 수요가 쏠리면서 지방은 극심한 침체에서 한동안 벗어나기 힘들 전망”이라고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-19
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  • ‘제로에너지’ 아파트, 공사비 8% 늘듯… “용적률 혜택 확대를” [인사이드&인사이트]

    《내년부터 30채 이상 민간 아파트에 모두 ‘제로에너지건축물(ZEB·Zero Energy Building)’ 인증이 의무화된다. ZEB 등급은 인증 기준에 맞는 기술을 활용해 건물 단열 성능을 높이고 신재생에너지를 활용하는 등 에너지를 절감하는 건축물에 부여된다. 에너지 자립률에 따라 최고 1등급(100% 이상)에서 5등급(20% 이상 40% 미만)까지 나뉜다. 내년에 적용되는 민간 아파트는 최소한 5등급을 받아야 한다. 건설업계에서는 원자재 값, 인건비 상승으로 분양가가 오르는 상황에 ZEB 인증제가 시행되면 건축비가 오르면서 분양가가 더 오를 수밖에 없다고 우려한다. 특히 정부가 인증 기준에 포함된 기술을 사용했을 때에만 에너지 절감 효과를 인정해줘 지나치게 기준이 엄격하고 제한적이라는 지적도 나온다. 전문가들은 ZEB 인증제 활성화를 위해서라도 정부가 관련 기술을 좀 더 폭넓게 인정해주고, 건설사에 대한 인센티브도 늘릴 필요가 있다고 지적한다.》2022년 8월 입주를 시작한 광주 광산구의 행복주택 ‘도산 LH 1단지’. 이곳 바닥 난방 시스템에는 다른 공동 임대주택에는 찾아보기 어려운 ‘방열판’이 시범 적용됐다. 열전도율을 높여줘 난방에너지를 절감할 수 있는 기술이다. 반면에 비슷한 시기 입주한 단지 인근의 또 다른 행복주택 B단지에는 방열판이 설치되지 않았다. 입주 후 난방에너지 사용량에서 두 단지의 격차는 두드러졌다. 송두삼 성균관대 건설환경공학부 교수 연구팀이 올해 3월 말까지 두 단지의 난방에너지 사용량을 비교 분석한 결과 방열판이 설치된 도산 LH 1단지가 그렇지 않은 B단지보다 난방에너지를 31.2% 절감했다. 지난달 초까지 조사 기간을 늘리자 절감 효과는 41.0%로 향상됐다. 에너지 절감 효과가 뚜렷하지만, 이 기술을 활용해 건물을 짓는다고 해도 ZEB 등급을 인증받는 것은 불가능하다. ZEB 인증 대상에 바닥 난방과 관련된 기술이 포함돼 있지 않기 때문이다. ZEB는 건물에 필요한 에너지 부하를 최소화하고 신재생에너지를 활용해 에너지 소요량을 최소화하는 녹색 건축물을 뜻한다. 송 교수는 “내년부터 민간으로 확대될 ZEB 등급 인증 의무제의 활성화를 위해서는 다양한 기술이 인증 대상에 포함돼야 한다”며 “지금은 에너지 절감 효과가 높은 기술이라도 ZEB 인증 대상이 아니라는 이유로 건설사 등에서 사용하질 않는다”고 말했다. ● 턱없이 부족한 민간 참여, 공동주택 인증은 1.6% 그쳐2017년부터 ZEB 인증제도가 시행됐지만 현재까지의 성과는 아쉽기만 하다. 제로에너지빌딩 인증시스템에 따르면 이달 16일 기준 3764개의 건축물이 ZEB 등급을 인증받았는데 민간 부문은 전체의 6% 수준에 그친다. 의무화 대상이 아닌 민간업체의 자발적 참여는 찾아보기 힘들다는 의미다. 공공부문에서 인증이 의무화되면서 그나마 인증 건수가 3000건을 넘겼지만, 이마저도 ‘어쩔 수 없이 참여했다’는 인상이 강하다. 현재 ZEB 등급을 인증받은 건물 10채 중 6채(61.7%)는 최저 요건인 5등급만 충족한 상태다. 1등급을 획득한 건물은 123개(3.3%)에 불과하고 △2등급 111개(2.9%) △3등급 335개(8.9%) △4등급 874개(23.2%) △5등급 2321개 등의 순이다. 공동주택의 경우 ZEB 인증을 받은 곳은 극소수에 그친다. 현재까지 ZEB 등급을 인증받은 단지는 전체의 1.6%에 해당하는 59곳에 불과하다. 51곳은 설계 단계에서 평가하는 예비인증 단계에 머물고 있고, 준공 시점에 이뤄지는 본인증을 받은 곳은 8개 단지뿐이다. 그마저도 인천 연수구의 ‘힐스테이트 레이크 송도’(886채)와 경기 화성시 ‘e편한세상 남양뉴타운’(604채) 등을 제외하면 빌라나 한 동짜리 소규모 아파트다.● 건설사 “기술 확보 어렵고 공사비 인상 불가피”“상대적으로 저렴한 가격에 에너지 절감이 가능한 기술을 사용하고 싶어도 ZEB 인증 대상에 포함된 기술이 아니면 아무 의미가 없습니다.”(A건설사 관계자) 건설업계에서는 ZEB 인증 제도가 활성화되지 않았던 원인으로 ‘지나치게 경직된 인증 기준’을 꼽는다. ZEB 인증 등급은 에너지 자립률에 따라 달라지는데, 자립률을 인정받을 수 있는 기술은 태양광 등 신재생에너지나 창, 벽체, 외벽, 지붕 등에 적용한 기술로 한정된다. 해당 기준에서 벗어난 기술로는 아무리 높은 에너지 자립률을 확보하더라도 ZEB 인증 통과가 불가능하다는 의미다. 이용빈 더불어민주당 의원도 지난달 국회 기후위기특별위원회 전체회의에서 건물에너지관리시스템 산업 생태계를 활성화할 대안 마련을 촉구하며 “국토교통부가 ZEB 인증제도를 다각도로 활성화하기보다 단열·창호·설비·친환경 환기 시스템 같은 그린리모델링 사업에 치중하고 있다”고 비판했다. 공사비 부담도 만만치 않다. 한국건설산업연구원에 따르면 제로에너지건축물을 조성할 때 비주거 건축물의 경우 공사비용이 30∼40% 이상 추가 투입되고, 공동주택 공사비는 표준건축비 상한가격 대비 4∼8% 정도 증가하는 것으로 나타났다. 건설업계에서는 ZEB 인증 의무화 제도의 민간 부문 확대를 두고 ‘현실과 동떨어진 정책’이라는 불만이 끊이질 않는다. 원자재 가격과 인건비 인상으로 안 그래도 공사비가 급등하는 상황에서 ZEB 인증까지 받게 되면 공사비의 추가 인상이 불가피한 탓이다. 국내 한 대형 건설사 관계자는 “대형 건설사는 ZEB 등급을 인증받을 기술력이 있지만, 어쩔 수 없는 분양가 상승으로 청약 시장이 더 침체될 것을 우려하고 있다”며 “중견·중소 건설사는 공사비 인상 걱정 전에 ZEB 등급 인증을 위한 기술력 부족부터 해결해야 할 판”이라고 토로했다.● “올해 말까지 ZEB 적용 기준 완화 추진”정부도 이 같은 불만이 쏟아지자 최근 ZEB 인증 의무화 제도의 적용 기준 완화를 한국토지주택공사(LH), 민간 건설업체 등과 논의하고 있다. 국토부 관계자는 “ZEB 인증 기준에 포함되지 않은 기술도 에너지 절감률만 입증된다면 에너지 자립률 총량에 포함하는 방식 등을 검토 중”이라며 “늦어도 올해 말까지 구체적인 방안을 발표할 수 있을 것”이라고 밝혔다. ZEB 인증 기준이 단열·창호·설비 등으로 제한돼 제도가 활성화되지 못한다는 지적이 있고, 중소 건설사를 중심으로 ZEB 인증을 위한 기술력이 부족하거나 공사비 부담이 크다는 목소리가 많은 점을 고려한 것이다. 하지만 당장 ZEB 인증 의무화 자체를 미루기는 힘든 상황이다. 정부는 2018년 5210만 t 수준이던 건물 분야 탄소 배출량을 2050년까지 620만 t으로 88.1% 줄일 계획이다. 목표를 달성하기 위한 핵심이 ZEB 인증제도다. 국내 건축물의 약 75%는 준공 후 15년이 지난 노후 건축물이라 에너지 성능 저하에 따른 온실가스 배출량 증가가 심각하기 때문이다. 건설업계 전문가들은 정부의 움직임을 긍정적으로 평가하면서도 추가적인 지원이 이뤄져야 한다고 입을 모았다. 현재 ZEB 인증제도는 부여된 등급에 따라 건물을 지을 때 적용되는 용적률과 건물 높이 제한을 최대 15%까지 완화할 수 있다. 정부는 2021년부터 관련 혜택을 최대 20%로 상향하려 했지만, 관련 법령인 녹색건축물 조성 지원법 개정은 지지부진한 상태다. 김영덕 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “ZEB 인증 통과 시 건축주에게 돌아가는 혜택이 더 커져야 민간업체의 적극적인 참여를 독려할 수 있다”며 “특히 ZEB 기술을 개발하는 업체의 90% 이상이 개인이나 소규모 기업인데, 이들에게 정책적으로 지원해야 더 효율적인 기술이 시장에 등장할 수 있을 것”이라고 강조했다. 정순구 산업2부 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-18
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  • 국토부, 공항 지상조업 근무환경 개선 지원

    공항 내 지상조업 인력 근무환경 개선을 위해 사고 예방 시설을 확충하고 안전 규정을 강화하는 방안이 추진된다. 국토교통부는 15일 이 같은 내용의 지상조업자 추가 지원 방안을 발표했다. 지상조업은 수하물 하역, 항공기 견인 등 항공기 착륙 후, 이륙 전 지상에서 이뤄지는 업무를 말한다. 우선 조업구역 내에 사고 예방을 위한 안전장치와 차량 발판 등을 마련하고 편의시설을 갖춘다. 근로자 안전교육용 강의실과 장비 실습공간도 각 업체에 무료 제공한다. 근거리에 낙뢰가 발생하면 조업이 중단되도록 근거와 절차도 마련한다. 국토부는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 지상조업 인력을 충원하기 위해 공항버스 심야노선 확대, 채용지원금 지급 등을 진행해 왔다. 지난달 기준 인천공항 지상조업 인력은 코로나19 이전의 86.4% 수준이다. 국토부는 “외국인 고용을 허용하는 방안도 관계부처와 협의하고 있다”고 밝혔다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-16
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  • [단독]서울 지하철 에스컬레이터 578대 교체주기 지나… 10대중 3대 꼴

    서울 지하철 1~8호선에 설치된 에스컬레이터 10대 중 3대는 교체 주기(20년)를 지난 노후 에스컬레이터인 것으로 확인됐다. 경기 성남시 분당구 수내역 역주행 사고의 원인이 부품 마모로 밝혀진 만큼 서울 지하철도 노후 에스컬레이터를 그대로 둘 경우 유사한 사고가 발생할 수 있다는 우려가 나온다.14일 서울교통공사에 따르면 지하철 1~8호선에서 가동 중인 에스컬레이터 1827대 가운데 지방공기업법 시행규칙에 따라 자체 설정한 교체 주기(20년)를 넘긴 것이 578대(31.6%)에 달했다. 에스컬레이터의 교체 주기는 일반적으로 15~20년이다.이영주 서울시립대 소방방재학과 교수는 “일괄적으로 말하긴 어렵지만 지하철처럼 많은 사람들이 이용하는 에스컬레이터의 연한이 20년 이상 된 경우 고장이 많이 나거나 노후화가 빨리 진행되면서 위험할 수 있다”고 지적했다.그러나 교체 예산이 턱없이 부족한 탓에 상당수의 노후 에스컬레이터가 교체될 때까지 하염없이 순번을 기다리는 실정이다. 재정난에 시달리는 서울교통공사에서 올해 노후 에스컬레이터 교체 예산으로 책정한 돈은 52억5000만 원에 불과하다. 에스컬레이터 대당 교체 비용(약 5억5000만 원)을 고려하면 연내 10대를 바꾸기도 빠듯한 금액이다. 매년 올해 예산 수준으로 배정된다면 교체 주기를 넘긴 에스컬레이터는 5년 후 715대까지 늘면서 전체 에스컬레이터의 40%에 육박하게 된다.서울교통공사 관계자는 “지난해만 약 6300억 원의 적자를 기록하는 등 재정난이 심각한 상황이라 교체 속도를 높이기는 쉽지 않다”며 “최근 수내역 사고가 있었던 만큼 일단 자체 점검과 정비를 강화하고 연 1회 법정 점검을 철저하게 할 방침”이라고 밝혔다.14일 오후 7시. 경기 성남시 분당구 수내역 2번 출구 앞.8일 역주행 사고로 중상 4명, 경상 14명이 발생한 에스컬레이터는 운행이 중단된 채 가림막으로 출구 전체가 막혀 있었다. 수내역 1번 출구를 이용하던 김모 씨(37)는 “3번 출구는 지난해부터 에스컬레이터 신설 공사 때문에 막혀 있고 4번 출구 앞에도 ‘고장·수리 중’이란 문구가 있는데 어디로 나가라는지 모르겠다”고 푸념했다. 옆에 있던 직장인 심모 씨(41)는 “사고 이후 불안해서 되도록 계단이나 엘리베이터를 이용하고 있다”고 했다.전날 국립과학수사연구원 등과 현장 조사를 한 서울지방철도특별사법경찰대(철도특사경) 관계자는 “내부 모터와 감속기를 연결하는 구동장치 연결 부위가 마모되면서 동력 전달이 안 된 상태에서 탑승객 무게 때문에 역주행한 것으로 확인했다”며 “역주행 방지 장치에도 결함이 있어 작동하지 않았다”고 밝혔다.2009년 설치된 에스컬레이터에서 사고가 발생한 사례는 올해 알려진 것만 두 번째다. 올 2월 인천 지하철 1호선 캠퍼스타운역에서도 에스컬레이터 발판이 안전 손잡이(핸드레일)보다 빠른 속도로 올라가면서 70대 여성 2명이 뒤로 넘어져 타박상을 입고 그중 1명이 구급차를 타고 병원으로 이송되는 사고가 발생했다. 인천교통공사 관계자는 “에스컬레이터는 역이 생긴 2009년 설치됐다. 정확한 사고 원인은 한국승강기안전공단이 조사 중”이라고 말했다.두 에스컬레이터의 경우 교체 주기가 남았는데도 사고가 발생해 승객이 다치는 피해로 이어진 것이다.● 교체 시기 몰리며 고장 민원 급증서울 등 수도권 지하철 에스컬레이터는 2000년 전후 대거 설치됐다. 그러다 보니 최근 자체 설정한 교체 주기(20년)를 넘긴 에스컬레이터가 급격하게 늘고 있다.에스컬레이터 노후화로 고장도 증가세다. 서울교통공사에 따르면 2020년 127건에 불과했던 에스컬레이터 고장 민원은 2021년 185건, 지난해 323건으로 늘었다. 2년 만에 2.5배로 증가한 것이다.그러나 지하철 요금이 2015년 이후 8년째 동결되고 지난해만 6300억 원의 적자를 기록하는 등 서울교통공사의 재정난이 심각해 교체는 속도를 내지 못하고 지지부진한 상황이다. 올해처럼 50억 원 안팎의 예산만 배정된다면 노후 에스컬레이터가 누적되면서 사고 위험이 더 커질 수밖에 없다. 수내역처럼 사용 기간이 10~15년인 기종까지 포함하면 향후 10년 안에 교체 주기가 다가오는 서울교통공사 관할 에스컬레이터는 1148대(62.8%)에 달한다.조만간 에스컬레이터 교체 주기가 다가오는 건 2009년부터 운행을 시작한 9호선도 마찬가지다. 운영사인 메트로9와 서울교통공사 등에 따르면 9호선에 설치된 에스컬레이터 666대 중 433대(65%)가 10년 이상 15년 미만 기종이었다. 이에 따라 5년 후부터 9호선 에스컬레이터 교체 수요도 급증할 것으로 보인다. 메트로9 관계자는 “교체 주기가 다가온 433대에 대해선 서울시와 협의해 2031년까지 교체할 방침”이라고 했다.수내역처럼 한국철도공사(코레일)가 관리하는 역 에스컬레이터 2640대 중 479대(18.1%)가 자체 규정상 교체 주기 15년을 초과한 상태다. 121대(4.6%)는 20년을 넘겼다. 코레일 관계자는 “사규에 따른 교체 주기는 15년이지만 안전진단을 통해 노후도 등을 판단한 뒤 교체 대신 개량을 추진하고 있다”며 “올해 교체 주기가 도래한 에스컬레이터 중 120대를 약 130억 원을 투입해 개량할 것”이라고 설명했다.● “점검 강화하고 교체 순번 정해야”상황이 이렇다 보니 시간이 갈수록 에스컬레이터 노후화가 심해지면서 수내역 역주행 같은 사고가 서울 등 수도권 곳곳에서 발생할 수 있다는 우려가 나온다. 전문가들은 예산 문제 때문에 대대적 교체가 어렵다면 정밀 점검이라도 강화해야 한다고 입을 모았다. 수내역처럼 안전점검에서 ‘양호’ 판정을 받고 한 달 만에 사고가 나는 일은 없어야 한다는 것이다. 또 위험도를 파악해 교체 순서를 미리 정하는 등 구체적인 대책이 필요하다고 했다.황수철 한국승강기대 교수는 “눈에 보이는 부분은 물론이고 내부 정밀 진단을 통해 부품이 마모된 부분은 없는지 세밀하게 들여다보도록 점검 절차를 강화해야 한다”고 지적했다. 이영주 교수도 “예산을 대규모로 확보하기 어렵다면 위험도가 높은 에스컬레이터를 먼저 교체하고 점검 주기를 좀 더 촘촘히 하는 등의 대책이 필요하다”고 했다.이소정 기자 sojee@donga.com성남=이경진 기자 lkj@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-15
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  • 서울 청약 경쟁률 82대1… 경남-대구 등 미달 사태, 5월 ‘청약시장 양극화’

    청약 시장 양극화가 갈수록 두드러지고 있다. 지난달 서울에서 분양한 단지는 80 대 1이 넘지만 지방은 청약 미달 사태가 대거 발생했다. 14일 부동산 정보 플랫폼 직방에 따르면 지난달 서울의 청약 경쟁률은 평균 82.2 대 1로 올해 들어 가장 높았다. 청약 최저 가점은 66점이었고, 청약 미달률도 0%로 나타났다. 경기 역시 42.8 대 1의 비교적 높은 청약 경쟁률을 나타냈다. 청약 미달률은 청약 미달 가구 수를 전체 공급 가구 수로 나눈 수치다. 미달률이 높을수록 청약 수요가 적었다는 의미다. 반면 부산이 청약 경쟁률 1.1 대 1을 나타냈고 △대구 0.1 대 1 △인천 0.4 대 1 △울산 0.2 대 1 △충남 0.4 대 1 △경남 0.0 대 1 △제주 0.1 대 1 등으로 집계됐다. 광주가 11.2 대 1로 선방했을 뿐 서울과 경기를 제외한 대다수 지역에서 청약통장이 공급 가구 수만큼도 접수되지 않았다. 청약 미달률 격차도 컸다. 서울과 경기(4.2%), 광주(1.0%)와 달리 경남은 청약 미달률이 100%로 조사됐다. 경남 밀양시 ‘수에르떼밀양’의 45채 일반공급에 청약통장이 하나도 접수되지 않은 탓이다. 대구는 청약 미달률이 91.2%로 두 번째로 높았고, △제주 89.7% △울산 84.0% △인천 70.0% △충남 64.3% △부산 20.8% 등의 순이었다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “수도권과 지방 신규 공급 단지의 청약 양극화가 갈수록 커지고 있다”며 “전방위적인 부동산 규제 완화와 대출 금리 인하로 청약 수요가 수도권에 쏠리고 있다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-15
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  • 도심철도 지하화 위한 특별법 연내 제정 추진

    도심의 지상 철도를 지하화하고 지상은 공원화하거나 건물을 지어 복합 개발하는 특별법이 연내 제정을 목표로 추진된다. 윤석열 정부 국정과제인 ‘지상철도 지하화’가 본격화할 것으로 전망된다. 13일 국토교통부 관계자는 “올해 말까지 ‘지상철도 지하화 특별법’(가칭)을 제정하기 위해 서울시와 협의를 진행 중”이라며 “올해 상반기(1∼6월)였던 목표 일정이 협의 과정에서 다소 지연됐다”고 말했다. 윤 대통령은 대선 후보 시절 경부선(서울역∼당정역)과 경원선(청량리역∼도봉산역), 경인선(구로역∼인천역) 등의 지하화를 공약으로 내세운 바 있다. 특별법에는 지상철도 지하화에 필요한 각종 법적 근거 등이 마련될 것으로 전망된다. 지상 철도를 없앤 뒤 지하에 신규 노선을 만들고, 기존 철도 부지와 주변 지역은 공원화하거나 복합 개발하는 방식을 말한다. 특별법이 제정되면 국토부가 10년 단위로 수립하는 최상위 법정계획인 국가철도망구축계획에 지상철도 지하화 사업 내용이 담길 것으로 전망된다. 이후 타당성 조사와 기본계획 수립을 진행해 지하화를 추진하게 된다. 서울시는 지상부 개발을 주도하고, 관련 개발 이익 일부는 철도사업에 재투자해 재원 마련 부담을 줄일 방침이다. 현재 서울시 내 지상철도는 △경부선 △경인선 △경의선 △경원선 △경춘선 △중앙선 등 6개 국철 노선의 지상 구간 71.6km, 도시철도(2·3·4·7호선) 4개 노선의 지상 구간 29.6km 등 총 101.2km에 이른다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-14
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  • “집값 띄우기용 실거래가 허위신고 차단”… 등기여부 표기해야

    다음 달부터 아파트 실거래가 공개 시스템에 부동산 소유권이전등기 여부를 표기하는 방안이 추진된다. 실거래가를 시세보다 높여 신고한 뒤 나중에 취소하는 ‘집값 띄우기’를 막기 위한 조치다. 국토교통부 관계자는 11일 “아파트 실거래가 자료에 다음 달 중으로 등기 여부를 시범적으로 공개할 예정”이라고 밝혔다. 현재 실거래가 시스템에는 매매 계약을 맺은 후 30일 이내에 신고하는 실거래 자료만 공개되지만, 등기 여부까지 공개하는 것이다. 이는 특정 아파트 값을 인위적으로 띄우기 위해 최고가에 허위 신고한 뒤, 추후 이를 취소하는 행위를 막기 위한 조치다. 허위 거래는 매수인이 계약 후 실거래 신고까지만 한 뒤 부동산 소유권이전등기는 하지 않는 경우가 대부분이기 때문이다. 등기는 잔금을 치른 날로부터 60일 이내 완료해야 해서 등기가 이뤄질 경우 ‘허위 거래’일 가능성이 현저히 낮아진다. 국토부는 실거래가 시스템 공개 범위를 현재 평형, 층, 거래 유형, 계약일에서 아파트 동별 자료까지 확대하는 방안도 검토 중이다. 다만 동별 실거래가까지 공개되면 거래 주택이 특정될 수 있어 개인정보보호위원회의 심의 이후 공개 여부가 결정될 예정이다. 국토부 관계자는 “동별 실거래가 공개는 위원회 심의를 준비 중”이라며 “시행 시기는 미정”이라고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-12
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  • 지명 결정 권한, 중앙정부서 지자체로 넘긴다

    정부가 ‘지명(地名)’을 결정할 수 있는 권한을 지방자치단체에 넘기기로 했다. 2년 정도 걸리던 지명 결정 기간도 6개월로 단축될 것으로 전망된다. 국토교통부는 11일 이런 내용으로 공간정보 분야의 규제를 개선하기 위해 ‘공간정보관리법’ 시행령과 시행규칙을 개정해 이날부터 시행한다고 밝혔다. 이번 개정으로 지명 결정 절차와 측량업 등록 및 변경 신고 등이 간편해질 것으로 전망된다. 지명 결정 권한은 지자체로 이양된다. 기존에는 시도 지명위원회를 거쳐 국가지명위원회가 지명을 결정했다. 앞으로는 지명 결정 권한이 시도 지명위원회로 넘어간다. 기존 2년 이상 걸리던 지명결정 절차 역시 최대 18개월 단축될 예정이다. 정부는 지리·역사·문화적 특성을 종합적으로 고려해야 한다는 원칙 등을 세부적으로 규정해 통일성을 확보한다는 방침이다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-12
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  • 서울 아파트값 3주째 상승… 수도권은 17개월만에 반등

    서울 아파트값이 강남권 위주로 오르며 3주째 상승세를 이어갔고, 1년 5개월간 하락세를 이어가던 수도권 아파트값도 상승세로 돌아섰다. 한국부동산원이 8일 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 6월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트값은 지난주와 마찬가지로 전주 대비 0.04% 올랐다. 지난달 서울 아파트값이 52주 만에 상승 전환된 이후 3주 연속 상승세를 이어간 것이다. 강남권 상승세가 두드러졌다. 송파구 아파트는 잠실·신천동 주요 대단지 위주로 상승 거래가 이뤄지며 0.30% 상승했다. 강남구(0.20%)는 압구정·역삼·대치동 위주로 가격이 뛰었다. 서초구(0.10%) 역시 반포·잠원동 재건축 단지나 대단지 위주로 강세를 보였다. 수도권 아파트값 역시 0.01% 올라 지난해 1월 셋째 주(0.01%) 이후 약 17개월 만에 상승 전환했다. 인천은 지난주 보합에서 이번주 0.04%로 상승했고, 경기는 지난주 ―0.04%에서 이번 주 ―0.01%로 하락 폭이 축소됐다. 전국 아파트값은 0.02% 떨어졌지만, 전주(―0.04%)보다는 낙폭이 줄었다. 부동산원은 “(서울은) 거주 여건이 양호한 지역이나 주요 대단지 위주로 매수 문의가 이어지고 있다”며 “인천은 중구와 연수구를 중심으로 저가 매물 소진 후 주요 단지 위주로 가격이 오르고 경기는 하남시와 화성시 대단지 위주로 상승세를 보였다”고 했다. 전셋값도 회복세다. 이번 주 전국 아파트 전셋값(―0.05%)은 지난주(―0.06%) 대비 하락 폭이 축소됐고, 수도권(―0.02%)은 하락 폭을 유지했다. 서울은 0.03% 올라 3주 연속 상승세를 보였지만 오름 폭은 전주(0.05%)보다 줄었다. 지방(―0.09%→―0.08%)도 하락 폭이 줄었다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-09
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  • 아시아나 노조 ‘준법투쟁’ 돌입… 항공기 30분 지연될듯

    아시아나항공 조종사노동조합이 7일 ‘준법투쟁’ 쟁의행위에 본격적으로 돌입하면서 항공기 운항 지연 등의 차질이 예상된다. 전국철도노동조합도 8일부터 준법투쟁을 예고해 일부 열차 운행에 차질이 빚어질 것으로 보인다. 7일 임금인상률을 두고 사측과 평행선을 달려온 아시아나항공 조종사노조는 쟁의대책위원회 발대식을 열고 “오늘 오전 10시부터 무기한 준법투쟁에 돌입했다”고 밝혔다. 이른바 준법투쟁은 평소에 잘 지켜지지 않는 법과 절차를 모두 지키면서 업무 운영을 저해하는 형태의 투쟁이다. 노조는 이륙 약 2시간 전에 시작했던 조종사·승무원 브리핑을 규정대로 이륙 1시간 20분 전에 진행할 방침이다. 또한 항공기가 활주로를 달릴 때 법정 속도를 준수하기로 했다. 비행 준비 시간 등이 평소보다 길어지면서 항공기 운항이 30분가량 지연될 수 있다는 전망이 나온다. 국토교통부는 아시아나항공과 관련해 항공운송 관련 위기 대응조치 단계를 격상했다고 밝혔다. 철도노조의 경우 8일부터 15일까지 준법투쟁을 예고했다. 코레일 측은 이 영향으로 8일부터 무궁화호 4편(경부·장항선 각각 2편)의 운행이 중지될 예정이라고 밝혔다. KTX는 원칙적으로 정상 운행되지만 운행 지연 가능성도 배제할 수 없다. 철도노조는 수서행 KTX 운행과, SRT와 KTX의 통합 등을 요구하고 있다.변종국 기자 bjk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-08
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  • 고속철 ‘상습 정체’ 평택~오송 지하 복선철도 착공

    고속철도 ‘상습 정체 구간’으로 지목돼 온 ‘평택∼오송’ 구간 지하에 시속 400km급의 차세대 고속철로를 복선으로 건설하는 방안이 추진된다. 2028년 이 구간이 개통되면 열차 운행량이 두 배로 늘어날 예정이다. 국토교통부는 7일 충북 청주 문화제조창 중앙광장에서 윤석열 대통령과 원희룡 국토부 장관, 주민 600여 명이 참석한 가운데 ‘평택∼오송 고속철도 2복선화 착공 기념식’을 열었다. 이 구간은 경부·호남·수서 고속철도가 만나는 곳으로 고속철 운행이 집중돼 ‘병목 현상’을 빚어 왔다. 이번 사업으로 이 구간의 지하에 5년간 약 3조2000억 원을 투입해 46.9km의 고속철로를 신설한다. 2028년 개통 시 고속철 운행 횟수가 현재(하루 190회)의 2배인 약 380회로 늘어난다. 현재 추진 중인 인천·수원발 고속철도, 남부내륙철도 등과 연계하면 고속철 운행 지역이 늘어난다. 윤 대통령은 이날 “지역 균형 발전을 위해 살기 좋은 지방 시대를 만드는 게 핵심 국정 목표”라며 “2복선화로 인천, 수원, 거제 등 곳곳에 고속철이 운행돼 전국 2시간대 생활권이 확대될 것”이라고 밝혔다. 특히 이 노선은 시속 300km급이 운행되는 기존 철로와 달리 국내 최초로 시속 400km급의 고속철이 운행할 수 있도록 설계됐다. 정순구 기자 soon9@donga.com신규진 기자 newjin@donga.com}

    • 2023-06-08
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  • 8일부터 철도노조 태업… 무궁화호 4편 등 일부 열차 운행 조정

    전국철도노동조합이 8일부터 준법투쟁을 예고하면서 일부 열차 운행에 차질이 빚어질 전망이다.7일 한국철도공사(코레일)은 8일부터 15일까지 철도노조가 태업을 예고함에 따라 무궁화호 4편(경부·장항선 각 2편)의 운행이 중지된다고 밝혔다. 코레일은 열차 예매 고객에 개별적으로 문자를 전송해 관련 사항을 안내 중이다. KTX는 정상 운행되지만, 지연 가능성도 남아있다. 코레일 관계자는 “사전에 홈페이지 또는 모바일 앱 ‘코레일톡’에서 열차 운행 상황에 대한 확인이 필요하다”고 설명했다.철도노조는 수서행 KTX를 운행해 전라선·경전선·동해선을 타는 380만 명의 이동 편익과 좌석 공급을 확대할 것을 요구하고 있다. SRT와 KTX 통합 등 철도 발전 방안 마련을 위해 국토부 장관과의 면담도 원하고 있다. 기획재정부는 지난달 국유재산법 시행령 개정안을 입법예고하고 정부출자기업체에 SR을 포함하기로 했다. 현재 정부가 직접 보유하고 있는 SR 지분은 없다. 철도노조는 정부가 SR에 출자해 지분을 갖게 될 수 있다는 점에 반발하고 있다.철도노조는 이날 준법 투쟁을 예고하는 보도자료를 배포하고 “국토교통부의 철도 쪼개기 민영화 추진과 SR 부당특혜를 규탄하기 위해 준법투쟁에 들어간다”며 “15일 총력결의대회, 오는 9∼10월 총력 투쟁에 돌입할 방침”이라고 전했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-07
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  • 서울 아파트 임대차 전세 비중 2개월째 60% 넘어

    서울 아파트 임대차 시장에서 전세 거래가 차지하는 비중이 2개월 연속 60%대를 넘긴 것으로 조사됐다. 전셋값이 고점 대비 많이 내렸고 대출 금리도 낮아지면서 다시 전세 수요가 늘어난 것으로 해석된다. 5일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 올해 4월 거래된 서울 아파트 전·월세 물량 2만134건 중 순수 전세계약은 1만2329건(61.2%)으로 집계됐다. 임대차 시장에서 전세 계약이 차지하는 비중이 3월(61.5%)에 이어 두 달 연속 60%를 넘긴 것이다. 2021년 말 60%대였던 서울 임대차 시장의 전세 거래 비중은 지난해 기준금리 인상 여파로 50%대로 떨어졌다. 전세자금 대출 금리가 6%대까지 치솟아 이자 부담이 커지자 매달 월세를 내는 편이 낫다고 판단한 수요자가 많아졌기 때문이다. 여기에 전세사기와 역전세난까지 불거지면서 지난해 12월에는 전세 비중이 47.7%까지로 추락했다. 최근 전세 수요가 다시 늘어난 것은 대출 금리가 낮아진 영향으로 풀이된다. 올해 들어 한국은행이 기준금리를 3번 연속 동결하면서 3월 이후 시중은행의 대출 금리가 떨어지기 시작했고, 현재 전세자금 대출 금리 역시 연 3%대 후반∼4%대 중반에 형성돼 있다. 전셋값이 많이 떨어진 점도 수요를 키운 것으로 보인다. 실제 지난해 초 14억5000만 원에 전세 거래가 이뤄졌던 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡는 최근 10억 원대에 매물이 나와 있다. 1년여 사이 전세가가 30%가량 떨어진 것이다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “아파트는 빌라보다 전세가율이 낮고 시세도 정확한 편이어서 전세사기 등에서 비교적 자유롭다”며 “세입자들이 전세와 월세의 주거비를 따져 부담이 덜한 방식을 택하고 있다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-06
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  • 서울 아파트 전세 비중 2개월 연속 60%대…금리인하 영향

    서울 아파트 임대차 시장에서 전세 거래가 차지하는 비중이 2개월 연속 60%대를 넘긴 것으로 조사됐다. 전셋값이 고점 대비 많이 내렸고 대출 금리도 낮아지면서 다시 전세 수요가 늘어난 것으로 해석된다. 5일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 올해 4월 거래된 서울 아파트 전·월세 물량 2만134건 중 순수 전세계약은 1만2329건(61.2%)으로 집계됐다. 임대차 시장에서 전세 계약이 차지하는 비중이 3월(61.5%)에 이어 두 달 연속 60%를 넘긴 것이다. 2021년 말 60%대였던 서울 임대차 시장의 전세 거래 비중은 지난해 기준금리 인상 여파로 50%대로 떨어졌다. 전세자금 대출 금리가 6%대까지 치솟아 이자 부담이 커지자 매달 월세를 내는 편이 낫다고 판단한 수요자가 많아졌기 때문이다. 여기에 전세사기와 역전세난까지 불거지면서 지난해 12월에는 전세 비중이 47.7%까지로 추락했다. 최근 전세 수요가 다시 늘어난 것은 대출 금리가 낮아진 영향으로 풀이된다. 올해 들어 한국은행이 기준금리를 3번 연속 동결하면서 3월 이후 시중은행의 대출 금리가 떨어지기 시작했고, 현재 전세자금 대출 금리 역시 연 3%대 후반~4%대 중반에 형성돼 있다. 전셋값이 많이 떨어진 점도 수요를 키운 것으로 보인다. 실제 지난해 초 14억5000만 원에 전세 거래가 이뤄졌던 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡는 최근 10억 원대에 매물이 나와 있다. 1년여 사이 전세가가 30% 가량 가격이 떨어진 것이다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “아파트는 빌라보다 전세가율이 낮고 시세도 정확한 편이어서 전세사기 등에서 비교적 자유롭다”며 “세입자들이 전세와 월세의 주거비를 따져 부담이 덜한 방식을 택하고 있다”고 했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-05
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  • 중견건설사 신일도 법정관리… 줄도산 우려 커져

    아파트 브랜드 ‘해피트리’로 알려진 중견 건설사 신일이 ‘법정관리’(기업회생절차)를 신청했다. 미분양 등으로 건설업 체감 경기가 악화되며 올해 하반기(7∼12월) 중견·중소 건설사들의 도산이 현실화될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 2일 건설업계에 따르면 신일은 1일 서울회생법원에 법정관리를 신청했다. 지난해 시공능력평가 113위 건설사다. 부동산 시장 침체와 미분양 증가 등에 따른 자금난을 감당하지 못한 셈이다. 신일은 최근 현금 유동성 확보에 어려움이 컸던 것으로 전해진다. 올해 4월 울산에서 분양한 ‘울산 온양발리 신일해피트리’(일반분양 93채)에 청약통장이 6개만 접수되는 등 지방 미분양으로 자금난을 겪은 것으로 보인다. 실제 문 닫는 건설사가 늘고 있다. 올해 2월 ‘대우조선해양건설’(83위)이 법원에서 회생절차 개시 결정을 받았다. 3월과 4월엔 범현대가인 ‘HN Inc’(133위)와 대창기업(109위)이 각각 법원에 회생을 신청했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-03
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  • ‘해피트리’ 신일, 법정관리 신청…중견 건설사 도산 우려 현실화

    아파트 브랜드 ‘해피트리’로 알려진 중견 건설사 신일이 ‘법정관리(기업회생절차)’를 신청했다. 올해 하반기(7~12월)에는 중견·중소 건설사들의 도산이 현실화될 수 있다는 우려가 커지고 있다.2일 건설업계에 따르면 신일은 1일 서울회생법원에 법정관리를 신청했다. 지난해 시공능력평가 113위, 업력 39년의 중견 건설사마저 부동산 시장 침체와 미분양 증가 등에 따른 자금난을 감당하지 못한 셈이다. 신일은 최근 현금 유동성 확보에 어려움이 컸던 것으로 전해진다. 올해 4월 울산에서 분양한 ‘울산 온양발리 신일해피트리(일반분양 93채)’에 청약통장이 6개밖에 접수되지 않았다. 신일의 지난해 말 기준 1년 이하 만기 채무는 약 230억 원으로 전년(175억 원)보다 30% 이상 증가했다. 공사 대금 미수금도 지난해 286억 원으로 전년(165억 원)보다 70% 이상 급등했다. 공사를 하고도 발주처에 대금을 청구하지 못한 미수채권을 뜻하는 미청구 공사 금액 역시 약 125억 원에 달한다. 그만큼 ‘떼일 가능성이 큰 대금’이 많았다는 의미다.자금난에 시달리며 문 닫는 건설사들은 늘어나는 추세다. 올해 2월 시공능력평가 83위인 ‘대우조선해양건설’이 법원으로부터 회생절차 개시 결정을 받았다. 3월에는 범현대가인 ‘HN Inc’(133위)가, 4월에는 대창기업(109위)이 각각 법원에 회생을 신청했다.이런 흐름은 한동안 이어질 전망이다. 이날 한국건설산업연구원은 5월 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 66.4로 전월 대비 13.8포인트 하락해 올해 1월(63.7) 이후 가장 낮았다고 밝혔다. CBSI는 건설기업 설문조사로 산출한 경기실사지수다. 기준선(100)을 밑돌면 건설경기를 비관적으로 보는 기업이 많다는 의미다. 5월은 통상 건설사들의 분양이 가장 활발한 시기지만, 지난달 분양물량은 약 1만4000채로 2000년 관련 통계 작성 이후 역대 최저치를 나타냈다. 분양 경기가 살아날 기미를 보이지 않자 건설사들이 분양 일정을 뒤로 미룬 영향이 크다. 박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 “5월 계획 대비 아파트 분양 실적이 저조해 지수가 하락한 것으로 분석된다”고 설명했다.한 대형 시행사 대표는 “고금리와 분양 시장 침체 등으로 부동산 개발사업이나 분양 일정이 ‘올스톱’되면서 현금 흐름에 문제가 생긴 건설업체가 한둘이 아니다”며 “하반기 중견·중소 건설사 줄도산이 현실화하기 전에 건설업계의 자구노력을 전제로 한 정부의 분양 시장 지원책이 시급하다”고 말했다.정순구기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-02
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  • 신축빌라 78%, 입주때 전세금으론 세입자 못구해… 역전세난 ‘빨간불’

    충남 천안시 서북구의 한 신축 빌라(전용면적 59㎡)는 2021년 10월 전세 보증금 2억 원에 계약됐다. 올해 공시가격은 1억4400만 원. 신규 세입자를 받을 때 주택도시보증공사(HUG)의 전세 보증금 반환보증에 가입할 수 있는 보증금은 최대 1억8144만 원이다. 기존 보증금이 오히려 2000만 원 높다. 인근 중개사무소 관계자는 “세입자는 10월에 나가겠다고 집주인에게 통보한 상태”라며 “보험 가입이 가능해도 세입자를 구할까 말까인데, 집주인은 기존 보증금 그대로 2억 원에 매물을 내놔 달라고 해서 거래가 쉽지 않을 것 같다”고 했다. 올해 하반기(7∼12월) 전세 계약이 종료되는 전국 신축 빌라 10채 중 8채(77.5%)는 역전세난을 겪을 가능성이 높은 것으로 조사됐다. 기존 전세 보증금으로는 HUG 반환보증에 가입할 수 없기 때문이다. 신축 빌라의 주된 수요층인 청년이나 신혼부부 등이 보증금을 돌려받을 때 어려움을 겪을 가능성이 크다는 의미다. 1일 동아일보 분석에 따르면 2020년 이후 지어진 전국 신축 빌라 중 올해 하반기 재계약 시 반환보증 가입이 불가능한 신축 빌라 비율은 인천이 89.9%로 가장 높았다. △경기 86.6% △대전 86.6% △서울 77.1% △충남 74.5% 등이 뒤를 이었다. 약 2년 전인 2021년 하반기는 아파트값이 매매와 전세를 가리지 않고 연일 치솟던 때다. 이를 감당하지 못한 젊은 세대와 신혼부부 등이 신축 빌라를 아파트의 대체재로 찾았다. 특히 신축 빌라는 시세가 명확히 없어 전세 보증금이 실제 매매가격보다 높게 책정되는 경우가 많았다. 이 때문에 ‘깡통전세·전세사기의 온상’으로도 지목되고 있다. 대전 대덕구 덕암동 신축 빌라(2021년 준공·전용면적 68㎡)도 대표적인 사례다. 한국부동산원 ‘임대차 시장 사이렌’에 따르면 대전은 올해 2∼4월 전국에서 빌라(연립·다세대주택) 전세가율(91.2%)이 가장 높은 지역이다. 이 빌라는 2021년 6월 보증금 2억 원에 전세 계약이 체결됐는데, 공시가격은 1억2900만 원에 그쳤다. 준공 당시부터 반환보증 가입 자체가 불가능한 수준이었다. 계약 만료를 앞둔 현재 전세 호가는 1억7000만 원으로 2년 만에 3000만 원 떨어졌다. 하지만 올해 공시가격이 1억2200만 원으로 떨어진 데다 반환보증 가입 요건도 강화돼 이 가격으로도 세입자를 찾기 어려운 상황이다. 인근 중개사무소는 “보증보험에 가입하려면 보증금을 1억5300만 원 선으로 낮춰야 하지만 집주인은 이 경우 기존 세입자에게 내줄 돈이 없다며 버틴다”고 했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “신축 빌라는 주거 여건상 수요자들의 선호도가 높지만 반대로 역전세난 상황에서는 전셋값이 높아 보증금 미반환 우려가 크다”며 “전세가율에 따라 대출 금리나 반환보증 수수료를 차등 부과하는 식으로 시장이 스스로 보증금 규모를 조절할 수 있도록 유도해야 한다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-06-02
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