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이축복

이축복 기자

동아일보 산업2부

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도시계획과 정비사업을 주로 다룹니다.

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취재분야

2026-02-26~2026-03-28
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  • [부동산 캘린더]전국 2개 단지 2819채 분양… 일반분양 1492채

    23일 부동산R114에 따르면 이달 넷째 주에는 전국 2개 단지 총 2819채가 분양에 나선다. 이 중 일반분양은 1492채다. 경기 성남시 중앙동 ‘해링턴스퀘어신흥역’, 충북 충주시 호암동 ‘한화포레나충주호암’ 등 2곳에서 청약을 받는다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-24
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  • “선도지구 잡아라”… 1기 신도시, 주민 동의율 올리기 안간힘

    “주민 동의율이 90%를 넘었지만 만점을 받기 위해 추석 연휴에도 입주자대표회의 회장과 함께 동의서를 확보했습니다.”(경기 성남시 분당 양지마을 통합재건축 준비위원회 관계자)23일 1기 신도시 선도지구 공모 시작에 임박해 재건축 추진 단지들은 추석 연휴에도 막판 주민 동의율을 끌어올리는 데 열을 올렸다. 선도지구에 선정되지 않으면 재건축이 한참 늦어질 수 있다는 우려 때문이다. 정부 목표는 2027년 착공, 2030년 입주다. 하지만 향후 변수가 워낙 많아 사업이 지연될 것이라는 지적이 많다. 22일 국토교통부에 따르면 경기 성남·고양·안양·군포·부천시 등 5개 지방자치단체는 23∼27일 선도지구 공모 접수를 한다. 11월 분당 8000채, 일산 6000채 등 2만6000채 이상을 선정한다. 선도지구는 100점 만점 정량 평가로 진행되는데 배점이 가장 큰 평가 항목은 ‘주민 동의율’이다. 성남·고양·안양·군포시는 주민 동의율이 95%를 넘으면 해당 항목 만점인 60점을 준다. 부천시는 90%를 넘으면 만점 70점을 부여한다. 두 번째로 배점이 큰 항목은 ‘파급효과’다. 통합재건축에 참여하는 단지와 가구 수로 평가한다. 사업 시행 방식에 따라 가점을 주는 지자체도 있다. 성남시는 민간 조합 대신 신탁사에 시행을 맡기거나, 총괄 사업 관리자를 두거나, 공공시행을 택하면 가점 2점을 준다. 국토부는 선도지구를 내년 노후계획도시정비법에 따른 특별정비구역으로 지정한다. 2026년 재건축의 ‘마지막 관문’으로 불리는 관리처분 계획 수립까지 마치겠다는 계획이다. 하지만 변수가 많아 계획대로 사업이 추진될지는 미지수라는 지적이 나온다. 가장 큰 변수는 공사비다. 최근 공사비가 안정되는 흐름이긴 하지만 과거 대비 여전히 높다. 또 향후 집값이 하락하면 집주인들이 내야 하는 재건축 분담금이 크게 늘어날 수 있다. 앞서 정부가 노후계획도시를 재건축할 때 용적률 상한을 국토계획법상 상한의 1.5배까지 풀겠다고 하면서 3종 일반주거지역의 용적률이 최고 450%까지 될 것으로 기대했으나, 지자체별 기준 용적률은 315∼350%로 발표됐다. 더 높은 용적률을 받으려면 더 많은 기부채납을 해야 한다.분당은 다른 신도시보다 집값이 높고 용적률도 낮아 사업성이 가장 좋은 곳으로 꼽히지만 지역 안에서도 사업성이 갈릴 것으로 보인다. 하나감정평가법인에 따르면 분당구 수내동 A단지를 재건축하면 가구당 1억5000만 원가량의 분담금을 내야 한다. 분당구 이매동 B단지는 재건축 시 가구당 약 1억400만 원을 돌려받을 수 있는 것으로 예측됐다. 오학우 하나감정평가법인 감정평가사는 “공공기여로 내는 토지의 위치나 임대주택 규모에 따라 사업성이 줄어들 수 있다”며 “분담금이 예상했던 것보다 높아질 경우 사업이 정체될 수 있다”고 분석했다. 정부가 폐지하겠다고 발표했으나 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 재건축 초과이익 환수제도 발목을 잡을 수 있다. 선도지구에 지정되더라도 여러 단지가 통합재건축을 추진하는 과정에서 갈등이 불거질 수 있다는 우려도 나온다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “노후계획도시 재건축에 걸리는 기간은 10년 정도로 본다”며 “정부가 12조 원 규모의 ‘미래도시펀드’를 만들어 자금 조달을 지원하겠다고 했지만, 이렇게 장기간 돈을 묶어놓을 투자사를 찾기 어려운 만큼 초기 펀드 조성부터 어려움을 겪을 수 있다”고 지적했다.김호경 기자 kimhk@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-23
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  • 서울 고가주택값 2분기 5% 올라… 상승률 세계 3위

    올해 2분기(4∼6월) 서울 고가주택 가격 상승률이 전 세계 주요 44개 도시 가운데 3위인 것으로 집계됐다. 22일 영국 부동산 정보업체 나이트프랭크의 ‘프라임 글로벌 시티 인덱스’에 따르면 6월 말 기준 서울 고가주택 가격은 3월 말 대비 5.0% 올랐다. 상승률은 필리핀 마닐라(16.4%), 일본 도쿄(7.2%)에 이은 3위다. 2분기 44개 도시 가운데 자료가 집계되지 않은 홍콩을 제외한 43곳의 고가주택 가격 평균 상승 폭은 0.8%였다. 해당 기간 서울을 포함한 25곳은 고가주택 가격이 상승했다. 반면 아랍에미리트(UAE) 두바이(―8.4%), 뉴질랜드 웰링턴(―6.3%) 등 18곳은 가격이 하락했다. 고가주택은 해당 도시 내 집값 상위 5%를 의미한다. 서울 고가주택 가격은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 유행하기 시작한 2020년 1분기(1∼3월) 이후 올해 2분기까지 45% 올랐다. 44개 주요 도시 중 가격 상승 폭이 5번째로 크다. 해당 기간 서울보다 고가주택 가격이 더 오른 도시는 △두바이(124%) △미국 마이애미(77%) △마닐라(62%) △미국 로스앤젤레스(50%) 등이다. 나이트프랭크는 각국 중앙은행의 기준금리 인하 여부에 따라 집값 향방이 결정될 것으로 전망했다. 리엄 베일리 나이트프랭크 국제연구소장은 “금리 인하에 따른 자극이 없다면 고가주택 가격 상승 동력은 고갈될 것”이라고 내다봤다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-23
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  • 서울 아파트값 한달새 1.27% 뛰어… 6년만에 최대 폭

    지난달 서울 아파트 매매가격이 약 6년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 9월부터 강화되는 대출 규제를 피하기 위해 ‘막차 수요’가 몰린 영향이다. 규제 완화를 통해 주택 공급 속도를 높이겠다는 8·8대책이 발표됐음에도 단기 효과는 미미했다는 평가가 나온다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 ‘빅컷’(기준금리 0.5%포인트 인하) 이후 한국은행의 기준금리 인하 여부에 따라 집값을 추가로 자극할 수 있다는 우려도 나온다. 19일 한국부동산원이 발표한 월간주택가격동향에 따르면 8월 서울 아파트 매매가격지수는 전달보다 1.27% 오른 것으로 집계됐다. 2018년 9월(1.84%) 이후 5년 11개월 만의 최대 상승 폭이다. 아파트값 상승률이 가장 높은 자치구는 성동구(2.59%)였다. 이어 서초구(2.54%), 송파구(2.48%), 강남구(1.68%), 마포구(1.67%) 순이었다. 서울에서 아파트와 연립·단독주택을 합한 전체 주택의 매매가격지수는 0.83% 올랐다. 2019년 12월(0.86%) 이후 4년 8개월 만에 상승 폭이 가장 컸다. 집값 상승세는 9월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 도입을 앞두고 서둘러 집을 사려는 수요가 몰린 영향으로 풀이된다. 이 규제가 시행되면 대출한도가 축소되기 때문이다. 한국은행에 따르면 8월 전 금융권의 전월 대비 주택담보대출 증가 폭은 8조5000억 원이다. 한은이 관련 통계를 집계하기 시작한 2004년 이후 최대다. 8·8대책으로 인한 당장의 서울 아파트 매수세 진정 효과는 크지 않았던 것으로 풀이된다. 정부는 특례법 제정을 통해 재건축·재개발 사업 기간을 15년에서 9년으로 단축하고, 수도권 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 내년까지 8만 채 규모의 신규 택지를 지정하겠다고 발표했다. 안성용 하나증권 롯데월드타워WM센터 이사는 “특례법을 제정하려면 야당의 동의가 필요하고 그린벨트를 해제하더라도 실제 공급까지는 시차가 있기 때문에 정책의 ‘약발’이 나타나지 않은 것으로 보인다”고 분석했다. 미 연준이 금리 인하의 방아쇠를 당긴 상황에서 한은의 기준금리 인하 행보가 향후 집값의 향방에 영향을 미칠 것으로 보인다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “한은이 기준금리를 내리면 이자 부담으로 내 집 마련을 미뤄 왔던 실수요자가 매수에 뛰어들어 집값이 오를 가능성이 있다”고 봤다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “최근 정부에서 대출 규제를 강화하고 있는 만큼 실제 집값 상승 효과는 강남3구(강남·서초·송파구) 등 고가 주택 시장에서 제한적으로 나타날 가능성이 높다”고 내다봤다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-20
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  • 아파트 분양가 또 오른다…기본형 건축비 3.3% 인상

    분양가 상한제 주택에 적용하는 기본형 건축비가 2021년 9월 이후 3년 만에 가장 크게 올랐다. 상한제가 적용되는 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구, 공공택지 등에서 분양가 상승세가 추가로 이어질 것이란 전망이 나온다.국토교통부는 13일 분양가 상한제 주택 기본형 건축비가 ㎡당 210만6000원으로 직전 고시인 3월(203만8000원) 대비 3.3% 올랐다고 밝혔다. 기본형 건축비는 분양가 상한을 구성하는 항목(택지비, 기본형 건축비, 가산비) 중 하나다. 16~25층 이하, 전용면적 60~85㎡ 이하 지상층을 기준으로 매년 3월과 9월에 고시한다.이번 인상률은 2021년 9월(3.4%) 이후 3년 만에 가장 높았다. 레미콘 등 자재비와 노무비 인상 등의 영향이 컸다. 분양가 상한제 기본형 건축비는 최근 상승세가 가팔라지고 있다. 2013년 3월 이후 기본형 건축비가 직전 대비 3% 이상 올랐던 적은 2021년 9월, 올해 3월(3.14%)에 이어 이번이 3번째다. 특히 올해는 2차례 정기고시 모두 3%대 상승률로 집계됐다. 기본형 건축비가 하락했던 것은 2020년 3월(―2.69%)가 유일했다.이 때문에 새 아파트 분양가 상승세가 추가로 이어질 것으로 보는 시각이 많다. 개정된 고시는 13일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다. 실제 분양 가격은 기본형건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정된다. 국토부 측은 “이번 기본형 건축비 정기고시를 통해 공사비 변동요인을 적기에 반영하고, 주택 실수요자의 주거안정을 지원하기 위해 양질의 주택을 충분히 공급해 나갈 계획”이라고 밝혔다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-13
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  • 4회 유찰 가덕도 신공항, 결국 부지공사 수의계약

    사업비 10조5300억 원 규모 가덕도 신공항 부지 조성공사를 결국 현대건설 컨소시엄이 맡을 전망이다. 복수의 응찰자가 나타나지 않으면서 4차례나 유찰된 이 사업에 대해 정부가 수의계약 전환을 결정했기 때문이다. 국토교통부는 12일 가덕도 신공항 부지조성공사를 수의계약으로 전환하기로 결정했다고 밝혔다. 해당 공사는 5월 첫 발주 후 총 4차례 유찰됐다. 국가계약법 상 2회 이상 유찰되면 수의계약 전환이 가능하다. 가덕도 신공항 부지조성공사의 추정 사업비는 10조5300억 원이다. 공공 재정사업 발주 중 단일 공사로는 가장 사업비가 크다. 이 공사는 부산 강서구 가덕도 일대 666만9000㎡에 공항 시설, 항만외곽시설, 교량 등을 짓는 것을 핵심으로 한다. 여객 터미널, 접근 철도 및 도로 등을 포함한 가덕도 신공항 총 사업비는 15조4000억 원이다. 수의계약 전환은 신공항 부지공사가 계속 지연될 경우 2029년 말 개항이라는 목표가 어려워질 수 있다는 우려가 나왔기 때문으로 분석된다. 가덕도 신공항 부지조성공사는 다양한 공종을 동시에 진행해야 한다. 대규모 해양 매립도 병행해야 해 난이도가 높은 공사로 꼽힌다. 올해 5월 1차 입찰 때는 아무도 응찰하지 않아 무산됐다. 6월 2차 당시에는 현대건설 컨소시엄이 단독 응찰해 또다시 유찰됐다. 국토부는 이에 상위 10대 건설사 공동 수급을 2개사로 제한하던 것을 3개 회사로 늘려 위험 부담을 나눌 수 있도록 했다. 공사기간도 착공 후 6년에서 7년으로 1년 연장하고 설계기간도 10개월에서 12개월로 2개월 늘렸다. 하지만 조건 변경 이후 8월에 두 차례 입찰공고를 냈지만 응찰자는 역시 현대건설 컨소시엄뿐이었다. 건설업계 관계자는 “입찰 조건이 완화됐는데도 참여한 건설사가 없다는 것은 그만큼 사업성이 부족하다는 것으로 해석할 수 있을 것”이라고 했다. 국토부 측은 “재공고를 하더라도 경쟁 가능성이 높지 않다고 봤다”며 “부지조성공사가 지연되는 경우 여객터미널 설계와 접근교통망 사업 등 정상 추진되던 관련 사업마저도 늦어질 수 있다는 상황을 감안했다”고 설명했다. 가덕도 신공항 건설사업이 국가 균형발전 사업으로 분류된 것도 수의계약 전환 결정에 영향을 미쳤다. 개항 목표시기를 늦출 수 없다는 명분이 컸기 때문이다. 국토부에 따르면 김해공항 국제선 이용객은 올해 말 최대 890만 명으로 시설용량인 830만 명을 넘어설 것으로 전망된다. 지역 국제선 수요는 2030년 1284만 명에서 2065년 2326만 명까지 늘어날 예정이다. 가덕도 신공항은 육지와 해상에 걸쳐 조성되며 2065년까지 국제선 여객 2326만 명, 국제선 화물 33만5000t을 수용하는 것을 목표로 한다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-13
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  • GS건설, 서부선 경전철 참여 포기… 사업 늦어질듯

    서부선 경전철(도시철도) 민간투자사업에 참여했던 GS건설이 컨소시엄에서 빠지기로 결정했다. 2028년 개통 목표에 차질이 빚어질 가능성이 커졌다. GS건설은 12일 최근 서부 경전철 사업 우선협상 대상자인 두산건설 컨소시엄에 탈퇴 공문을 보냈다고 밝혔다. GS건설 측은 “건설 공사비가 현재 계약상으로는 이보다 낮은 소비자 물가 지수를 반영하도록 돼 손해가 크다”며 “내부적으로 사업성이 낮다고 평가해 결정한 것”이라고 했다. 현재 두산건설 컨소시엄 내 GS건설 지분은 17%다. 서부선 전체 공사 구간 중 25%를 맡았다. GS건설이 컨소시엄에서 탈퇴할 경우 이를 대체할 건설사를 찾거나 컨소시엄 내부에서 지분을 재조정해야 하는 상황이다. 두산건설 컨소시엄에는 롯데건설, 계룡건설 등이 참여하고 있다. 이 때문에 서부선 경전철 개통이 늦어지는 것 아니냐는 관측이 나온다. 서부선 경전철 사업은 총 길이 16.2km로 서울 은평구 6호선 새절역에서 여의도를 거쳐 관악구 2호선 서울대입구역을 잇는 것을 목표로 한다. 개통 목표 시기는 2028년이었다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-13
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  • 기업운영 임대주택, 임대료 부담 낮출 수 있을까[부동산 빨간펜]

    최근 정부에서 발표하는 부동산 대책에는 새로운 내용을 담았다는 의미로 ‘뉴(New)’라는 접두사가 붙고 있습니다. 기존 공공분양 제도를 개편한 ‘뉴홈’, 빌라 등 저층 주거지 개선 사업을 보강한 ‘뉴 빌리지’ 등이 대표적입니다. 이제는 흔한 표현인 ‘뉴타운’도 재개발 제도를 보강한 사업 유형이죠. 지난달에는 기존 민간임대주택 제도를 개편해 ‘신유형 임대주택’을 공급하겠다는 계획을 발표했습니다. 하지만 접두사 ‘뉴’가 붙지 않았는데요, 이는 2015년 이미 ‘뉴스테이’라는 임대주택 브랜드가 출시된 적이 있기 때문입니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 ‘신유형 임대주택’ 내용을 알아보고 이전 제도와의 차이점을 비교해 보겠습니다. Q. 신유형 임대주택이 무엇인가요? “기업이 운영해 세입자가 20년 이상 장기적으로 거주할 수 있는 임대주택을 말합니다. 임대보증 가입이 의무라 전세금을 돌려받지 못하는 ‘전세 사기’를 피할 수 있습니다. 정부는 신유형 임대주택을 내년부터 2035년까지 10만 채 공급할 계획입니다. 이는 민간임대시장에 임대보증금 반환보증 등 제도적 보호 장치가 추가된다는 의미가 있습니다. 국내 임대주택 시장 규모는 844만 채인데 민간에서 공급하는 비중이 658만 채(78.0%)에 달합니다. 이 중 사업자로 등록하지 않은 개인이 내놓는 임대주택이 514만 채(61.0%)로 비중이 가장 큽니다. 임대로 나온 주택 5채 중 3채는 전세 계약 만료 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 우려가 있었던 것이죠. 시장에 전월세 매물을 지속 공급해 전셋값이 큰 폭으로 요동치는 것을 막겠다는 계획도 있습니다.” Q. 임대료는 어떻게 매겨지나요? “공급 유형에 따라 달라집니다. 유형은 자율형, 준자율형, 지원형 등 세 가지로 나뉘는데요, 사업자가 정부에서 지원을 얼마나 받느냐에 따라 정해집니다. 지원형은 초기 임대료가 시세의 95% 수준입니다. 임대 기간 중 계약갱신요구권을 쓸 수 있고 재계약 때 임대료 상승률은 5%로 제한됩니다. 사업자는 그만큼 사업성이 낮아지지만 세입자가 바뀌면 시세에 맞게 임대료를 올릴 수 있습니다. 임대료 상승률을 정할 때 소비자물가지수와 연동하지 않아도 됩니다. 준자율형은 지원형과 유사하지만 초기 임대료 규제를 받지 않습니다. 장기간 거주할수록 임대료 절감 효과가 높습니다. 자율형은 민간임대법상 임대보증 가입, 임대차 계약 신고의무 외 모든 임대료 규제가 완화돼 입주자가 재계약할 때 임대료가 인근 시세 상승폭만큼 오를 수 있습니다.” Q. 정부 지원이 어떻게 다르길래 규제가 다르게 적용되나요? “정부 지원책도 크게 3가지로 나뉩니다. 쉽게 보면 지원을 많이 받을수록 규제가 늘어나는 구조입니다. 지원형은 사업자가 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 받아 민간 자금을 저리로 조달합니다. 여기에 주택도시기금에서 돈을 빌릴 수 있고 직접 출자도 받아 사업비를 큰 폭으로 낮출 수 있습니다. 하지만 준자율형은 PF 보증과 기금 융자만 받을 수 있습니다. 자율형은 PF 보증만 지원받죠. 단, 세 유형 모두 임대의무기간 20년을 채우고 유형별 임대료 증액기준을 지키면 법인 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산 배제, 법인세 추가 과세(20%) 배제 등 세제 혜택을 받습니다.” Q. 과거 ‘뉴스테이’와는 어떻게 다른 건가요? “기업이 공급하는 임대주택은 이번에 처음 나온 것이 아닙니다. 2015년 도입되었던 ‘뉴스테이’가 대표 사례입니다. 뉴스테이는 임대료 5% 상승 제한이 적용되고 임대 의무 기간은 8년으로 매겨졌습니다. 신유형 임대주택에서는 임대 의무 기간이 20년으로 대폭 늘었지만 유형에 따라 임대료 제한이 차등 적용됩니다.” Q. 뉴스테이에 대한 평가는 어땠나요? “뉴스테이는 도입 3년 만에 폐지됐습니다. 주택도시기금 출자, 세제 감면, 용적률 추가 등 인센티브가 주어졌지만 ‘고가 임대료’ 논란이 일었기 때문입니다. 서울 영등포구 대림동에 공급하는 뉴스테이 전용 35㎡가 보증금 1000만 원에 월세 100만 원으로 매겨졌는데 약 4km 떨어진 여의도동 대우트럼프월드 전용 33㎡ 월세보다 5만 원 낮아 문제가 됐습니다.” Q. 공공에서 임대료를 강제로 낮추면 해결되지 않나요? “이런 문제를 해결하고자 도입된 것이 ‘공공지원 민간임대’입니다. 공공성을 강화하기 위해 전체 물량 중 20%는 청년, 신혼부부를 대상으로 하는 특별공급으로 할당했습니다. 임대료는 시세의 70∼75%로 저렴했죠. 대신 소득 기준은 가구당 월평균 120% 이하로 제한했습니다. 하지만 기준이 강화되며 사업성이 낮아져 공급이 줄었습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-13
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  • 기업 운영 임대주택, 임대료 부담 낮출 수 있을까[부동산 빨간펜]

    최근 정부에서 발표하는 부동산 대책에는 새로운 내용을 담았다는 의미로 ‘뉴(New)’라는 접두사가 붙고 있습니다. 기존 공공분양 제도를 개편한 ‘뉴홈’, 빌라 등 저층 주거지 개선사업을 보강한 ‘뉴 빌리지’ 등이 대표적입니다. 이제는 흔한 표현인 ‘뉴타운’도 재개발 제도를 보강한 사업 유형이죠.지난달에는 기존 민간임대주택 제도를 개편해 ‘신유형 임대주택’을 공급하겠다는 계획을 발표했습니다. 하지만 접두사 ‘뉴’가 붙지 않았는데요, 이는 2015년 이미 ‘뉴스테이’라는 임대주택 브랜드가 출시된 적이 있기 때문입니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 ‘신유형 임대주택’ 내용을 알아보고 이전 제도와의 차이점을 비교해보겠습니다.Q. 신유형 임대주택이 무엇인가요?“기업이 운영해 세입자가 20년 이상 장기적으로 거주할 수 있는 임대주택을 말합니다. 임대보증 가입이 의무라 전세금을 돌려받지 못하는 ‘전세 사기’를 피할 수 있습니다. 정부는 신유형 임대주택을 내년부터 2035년까지 10만 채 공급할 계획입니다.이는 민간 임대시장에 임대보증금반환보증 등 제도적 보호 장치가 추가된다는 의미가 있습니다. 국내 임대주택 시장 규모는 844만 채인데 민간에서 공급하는 비중이 658만 채(78.0%)에 달합니다. 이중 사업자로 등록하지 않은 개인이 내놓는 임대주택이 514만 채(61.0%)로 비중이 가장 큽니다. 임대로 나온 주택 5채 중 3채는 전세 계약 만료 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 우려가 있었던 것이죠. 시장에 전월세 매물을 지속 공급해 전셋값이 큰 폭으로 요동치는 것을 막겠다는 계획도 있습니다. ”Q. 임대료는 어떻게 매겨지나요?“공급 유형에 따라 달라집니다. 유형은 자율형, 준자율형, 지원형 등 세 가지로 나뉘는데요, 사업자가 정부에서 지원을 얼마나 받느냐에 따라 정해집니다. 지원형은 초기 임대료가 시세의 95% 수준입니다. 임대 기간 중 계약갱신청구권을 쓸 수 있고 재계약 때 임대료 상승률은 5%로 제한됩니다. 사업자는 그만큼 사업성이 낮아지지만 세입자가 바뀌면 시세에 맞게 임대료를 올릴 수 있습니다. 임대료 상승률을 정할 때 소비자 물가지수와 연동하지 않아도 됩니다. 준자율형은 지원형과 유사하지만 초기 임대료 규제를 받지 않습니다. 장기간 거주할수록 임대료 절감 효과가 높습니다. 자율형은 민간임대법상 임대보증 가입, 임대차계약 신고의무 외 모든 임대료 규제가 완화돼 입주자가 재계약할 때 임대료가 인근 시세 상승폭만큼 오를 수 있습니다.”Q. 정부 지원이 어떻게 다르길래 규제가 다르게 적용되나요?“정부 지원책도 크게 3가지로 나뉩니다. 쉽게 보면 지원을 많이 받을 수록 규제가 늘어나는 구조입니다. 지원형은 사업자가 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 받아 민간 자금을 저리로 조달합니다. 여기에 주택도시기금에서 돈을 빌릴 수 있고 직접 출자도 받아 사업비를 큰 폭으로 낮출 수 있습니다. 하지만 준자율형은 PF 보증과 기금 융자만 받을 수 있습니다. 자율형은 PF보증만 지원받죠. 단, 세 유형 모두 임대의무기간 20년을 채우고 유형별 임대료 증액기준을 지키면 법인 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산 배제, 법인세 추가과세(20%) 배제 등 세제 혜택을 받습니다.”Q. 과거 ‘뉴스테이’와는 어떻게 다른 건가요? “기업이 공급하는 임대주택은 이번에 처음 나온 것이 아닙니다. 2015년 도입되었던 ‘뉴스테이’가 대표 사례입니다. 뉴스테이는 임대료 5% 상승 제한이 적용되고 임대 의무 기간은 8년으로 매겨졌습니다. 신유형 임대주택에서는 임대 의무 기간이 20년으로 대폭 늘었지만 유형에 따라 임대료 제한이 차등 적용됩니다.”Q. 뉴스테이에 대한 평가는 어땠나요?“뉴스테이는 도입 3년 만에 폐지됐습니다. 주택도시기금 출자, 세제 감면, 용적률 추가 등 인센티브가 주어졌지만 ‘고가 임대료’ 논란이 일었기 때문입니다. 서울 영등포구 대림동에 공급하는 뉴스테이 전용 35㎡이 보증금 1000만 원에 월세 100만 원으로 매겨졌는데 약 4㎞ 떨어진 여의도동 대우트럼프월드 전용 33㎡ 월세보다 5만 원 낮아 문제가 됐습니다.”Q. 공공에서 임대료를 강제로 낮추면 해결되지 않나요?“이런 문제를 해결하고자 도입된 것이 ‘공공지원 민간임대’입니다. 공공성을 강화하기 위해 전체 물량 중 20%는 청년, 신혼부부를 대상으로 하는 특별공급으로 할당했습니다. 임대료는 시세의 70~75%로 저렴했죠. 대신 소득 기준은 가구당 월평균 120% 이하로 제한했습니다. 하지만 기준이 강화되며 사업성이 낮아져 공급이 줄었습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-12
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  • ‘통합 재건축’ 한다던 1기 신도시, ‘통합 의견’ 못 내 무산 속출

    1기 신도시 중 한 곳인 경기 성남시 분당구 아름마을. 풍림5단지(876채), 선경6단지(370채), 효성7단지(388채)는 통합 재건축을 추진하다 올해 6월 갈라섰다. 단지 인근에 수도권광역급행철도(GTX) A노선 성남역이 있는데 재건축 후 역과 가장 가까운 곳에 들어설 단지를 두고 의견 조율에 실패했기 때문이다. 이달 말 1기 신도시 재건축 선도지구 접수를 앞두고 여러 아파트 단지가 연합해 통합 재건축을 추진하다 중도 포기하는 사례들이 속출하고 있다. 1기 신도시는 노후계획도시특별법에 따라 통합 재건축을 하면 용적률 상향 등 인센티브를 받을 수 있다. 특례를 받으려고 여러 단지가 손잡고 통합 재건축을 시도했지만 이해관계가 첨예하게 부딪혀 좌초하는 것이다. ● 단지별로 계산기 두드리다 통합 무산10일 정비업계에 따르면 분당 상록마을 상록우성(1762채)과 상록라이프(750채)도 통합 재건축을 추진하다 포기했다. 의사 결정에 참여하는 대의원 비율 등을 두고 갈등이 해소되지 않아서다. 인근 시범단지 삼성한신(1781채)·한양(2419채)과 우성(1874채)·현대(1695채)도 논의 끝에 통합이 무산됐다. 역세권에 가까운 단지 측에서 비역세권 단지와 통합할 경우 수익성이 낮아질 수 있다는 불만이 나왔기 때문이다. 통합 재건축은 정부가 1기 신도시를 재구조화하기 위해 꺼내든 카드다. 여러 아파트 단지를 묶어 재건축해 도로, 공원, 상·하수도, 학교 등 기반시설을 정비하면 효율성을 높일 수 있기 때문이다. 정부는 유인책으로 △안전진단 면제 또는 완화 △용적률 상한 150% 상향 △용도지역 변경 등 인센티브를 내걸었다. 국토연구원에 따르면 통합 재건축은 사업 규모 확대로 공사비가 줄어 단독 재건축 대비 사업비를 11% 안팎 절감할 수 있다. 하지만 현실에서는 단지마다 이해관계가 달라 합의에 실패하는 경우가 많다. 기존 단지 여건과 부담 가능한 분담금 규모, 희망 용적률 등이 다르고 재건축 후 위치나 평형 등에서 불이익을 볼 수 있다는 우려도 있다. 정비업체인 랜드엔지니어링의 류점동 대표는 “재건축 과정에서는 본인이 속한 단지가 이익을 보더라도 상대 단지 이익이 더 크게 늘어나는 것을 견디지 못해 합의가 이뤄지지 않는 경우가 많다”며 “쉽게 말해 남이 더 잘되는 것이 배가 아픈 것”이라고 했다.● “특례 한시적으로 줘 신속 진행 유도해야” 기존 서울에서 통합 재건축을 추진한 곳 중에도 성공과 실패 사례가 엇갈린다. 대표적 성공 사례는 서울 서초구 원베일리(신반포3·23차, 경남, 우정에쉐르1·2차 통합 재건축)다. 내년 6월 입주를 앞둔 서초구 메이플자이도 7개 단지를 통합해 재건축하고 있다. 반면 서울 영등포구 목화, 삼부 2개 단지는 약 3년간 통합 재건축을 논의하다 결국 개별 재건축으로 노선을 바꿨다. 선도지구로 선정되더라도 여전히 갈등의 불씨는 남을 수 있다. 전문가들은 주택 공급이 지연되지 않도록 하는 안전장치가 필요하다고 조언했다. 이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “재건축 선도지구로 선정된 뒤 각종 특례를 받을 수 있는 기한을 제한해 사업이 지연되는 경우 지구 지정을 취소하는 방식 등을 도입함으로써 속도를 높이는 방안을 고려할 필요가 있다”고 말했다. 김준형 명지대 부동산학과 교수는 “개별 단지별로 재건축을 하더라도 공원과 같은 기반시설 정비를 의무적으로 포함시키는 방안을 도입해야 한다”고 했다.성남=이축복 기자 bless@donga.com}

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  • ‘통합 재건축’ 한다더니…‘통합 의견’ 못 내 갈라선 1기 신도시

    1기 신도시 중 한 곳인 경기 성남시 분당구 아름마을. 풍림5단지(876채), 선경6단지(370채), 효성7단지(388채)는 통합 재건축을 추진하다가 올해 6월 갈라섰다. 단지 인근에 수도권광역급행철도(GTX) A노선 성남역이 있는데 재건축 후 역과 가장 가까운 곳에 들어설 단지를 두고 의견이 조율에 실패했기 때문이다.이달 말 1기 신도시 재건축 선도지구 접수를 앞두고 여러 아파트 단지가 연합해 통합 재건축을 추진하다 중도 포기하는 사례들이 속출하고 있다. 1기 신도시는 노후계획도시특별법에 따라 통합 재건축을 하면 용적률 상향 등 인센티브를 받을 수 있다. 특례를 받으려고 여러 단지가 손잡고 통합 재건축을 시도했지만 이해관계가 첨예하게 부딪혀 좌초하는 것이다. ● 단지별로 계산기 두드리다 통합 무산10일 정비업계에 따르면 분당 상록마을 상록우성(1762채)과 상록라이프(750채)도 통합 재건축을 추진하다 포기했다. 의사 결정에 참여하는 대의원 비율 등을 두고 갈등이 해소되지 않아서다. 인근 시범단지 삼성한신(1781채)·한양(2419채)과 우성(1874채)·현대(1695채)도 논의 끝에 통합이 무산됐다. 역세권에 가까운 단지 측에서 비역세권 단지와 통합할 경우 수익성이 낮아질 수 있다는 불만이 나왔기 때문이다.통합 재건축은 정부가 1기 신도시를 재구조화하기 위해 꺼내든 카드다. 여러 아파트 단지를 묶어 재건축해 도로, 공원, 상·하수도, 학교 등 기반시설을 정비하면 효율성을 높일 수 있기 때문이다. 정부는 유인책으로 △안전진단 면제 또는 완화 △용적률 상한 150% 상향 △용도지역 변경 등 인센티브를 내걸었다. 국토연구원에 따르면 통합 재건축은 사업 규모 확대로 공사비가 줄어 단독 재건축 대비 사업비를 11% 안팎을 절감할 수 있다. 하지만 현실에서는 단지마다 이해관계가 달라 합의에 실패하는 경우가 많다. 기존 단지 여건과 부담 가능한 분담금 규모, 희망 용적률 등이 다르고 재건축 후 위치나 평형 등에서 불이익을 볼 수 있다는 우려도 있다. 정비업체인 랜드엔지니어링의 류점동 대표는 “재건축 과정에서는 본인이 속한 단지가 이익을 보더라도 상대 단지 이익이 더 크게 늘어나는 것을 견디지 못해 합의가 이뤄지지 않는 경우가 많다”며 “쉽게 말해 남이 더 잘 되는 것이 배가 아픈 것”이라고 했다.● “특례 한시적으로 줘 신속 진행 유도해야”기존 서울에서 통합 재건축을 추진한 곳 중에도 성공과 실패 사례가 엇갈린다. 대표적 성공 사례는 서울 서초구 원베일리(신반포3·23차, 경남, 우정에쉐르 1·2차 통합재건축)다. 내년 6월 입주를 앞둔 서초구 메이플자이도 7개 단지를 통합해 재건축하고 있다. 반면 서울 영등포구 목화, 삼부 2개 단지는 약 3년간 통합 재건축을 논의하다가 결국 개별 재건축으로 노선을 바꿨다.선도지구로 선정되더라도 여전히 갈등의 불씨는 남을 수 있다. 이에 전문가들은 주택 공급이 지연되지 않도록 하는 안전장치가 필요하다고 조언했다. 이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “재건축 선도지구로 선정된 뒤 각종 특례를 받을 수 있는 기한을 제한해 사업이 지연되는 경우 지구 지정을 취소하는 방식 등을 도입해 속도를 높이는 방안을 고려할 필요가 있다”고 말했다. 김준형 명지대 부동산학과 교수는 “개별 단지별로 재건축을 하더라도 인센티브를 주는 대신 공원과 같은 기반시설 정비를 의무적으로 포함시키는 방안을 도입해야 한다”고 했다.성남=이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-10
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  • 박상우 “정책대출, 집값 상승 직접적 원인 아냐”

    박상우 국토교통부 장관(사진)이 정책대출이 집값을 끌어올린 직접적인 원인은 아니라며 다시 한 번 선을 그었다. 박 장관은 정책대출 대상이나 총량을 제한하는 대신에 금리를 조정하는 방식으로 가계부채 증가 및 부동산 시장 불안에 대응하겠다는 방침을 밝혔다. 박 장관은 9일 정부세종청사에서 열린 기자간담회에서 “정책대출로 매수할 수 있는 집은 인기 지역에 많지 않다”며 “(정책대출이 집값 상승의) 직접적인 원인으로 보기 어렵다”고 말했다. 최근 신혼부부, 청년 등에게 저금리로 주택자금을 빌려주는 디딤돌, 버팀목, 신생아 특례대출 등 정책대출이 주택담보대출 증가에 영향을 미쳤다는 지적이 나온 데 따른 답이다. 박 장관은 “전세사기 사태 이후 빌라 전세를 아파트로 바꾸는 사례가 늘면서 아파트 전세가격이 오르고, 인기 지역 신축 매수세로 이어지지 않았나 생각한다”고 했다. 박 장관은 정책대출 금리를 유연하게 조정하면서 수요를 조절하겠다고 했다. 청년층, 신혼부부 등을 지원하는 것 역시 중요한 정책 목표 중 하나라는 취지에서다. 그는 “집값을 안 움직이는 게 유일한 목표 같지만 저출생은 더 근본적인 문제일 수 있다”며 “약속된 대상을 줄이거나 정책 모기지 목표를 건드리는 일은 가급적 하지 않으려고 한다”고 했다. 이어 “시장금리와 너무 격차가 벌어지지 않는 수준으로 금리를 조정할 것”이라고 덧붙였다. 국토부는 지난달 주택도시기금을 활용하는 구입·전세자금 등 정책대출 금리를 한 차례 최대 0.4%포인트 올린 바 있다. 한편 박 장관은 공사비 급등과 관련해 “이달 중 수급 애로를 풀어 자재 가격을 인하할 수 있는 대책을 발표하겠다”고 했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-10
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  • 전기차 배터리 주요정보, 11월부터 공개 의무화

    국내에서 전기차를 판매하는 자동차 회사는 올해 11월부터 배터리 제조사뿐 아니라 형태, 원료와 기술 등 주요 정보를 의무적으로 공개해야 한다. 정부가 배터리 안전성을 사전에 인증하는 ‘전기차 배터리 인증제’는 내년 2월 시행할 예정이었으나 올해 10월로 앞당겨 시범사업을 실시하기로 했다. 정부는 6일 한덕수 국무총리 주재로 열린 국정현안관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 ‘전기차 화재 안전관리 대책’을 발표했다. 8월 인천의 한 아파트 지하 주차장 화재 이후 전기차 포비아(공포증)가 커짐에 따라 국민 불안을 해소하고 전기차 안전을 확보하기 위해서다. 앞으로 소비자들은 전기차 배터리를 이루는 셀을 만든 제조사는 물론이고 형태, 주요 원료 등을 알 수 있게 된다. 현재는 배터리 용량, 정격전압, 최고 출력 정도만 알 수 있었다. 전기차 배터리 인증제가 시행되면 전기차 제조사는 한국교통안전공단 검사소나 정부가 지정한 기관에서 배터리 안전성능시험을 통과해야 한다. 배터리 안전성을 확보하기 위해 배터리의 두뇌로 불리는 ‘배터리 관리 시스템(BMS)’ 안전 기능도 강화한다. BMS 안전기능이 없는 구형 전기차에는 무료 설치를 추진하고, 올해 안에 BMS의 배터리 위험도 표준을 마련한다. 기존 건물에 대해 내년 1월부터 시행할 예정이던 전기차 주차구역·충전시설 확대(2%) 의무 이행은 여론 등을 고려해 1년간 유예하기로 했다. “전기차 화재 초기 진화” 신축 건물에 습식 스프링클러 의무화정부, 전기차 화재 안전관리 대책 발표… 배터리 인증제 내달부터 조기 시행지하주차장 벽은 방화성 소재로… 과충전 예방 스마트충전기 확대“해외 제조사 인증제 적용엔 한계… 무인 소방차는 실효성 떨어져”정부가 6일 발표한 ‘전기차 화재 안전관리 대책’에는 배터리 안전성 확보 방안을 비롯해 실제 화재 발생 시 대응할 수 있도록 지하 주차장 안전관리 강화 등의 내용도 담겼다. 정부는 8월 인천의 한 아파트 지하 주차장에서 발생한 전기차 화재 이후 자동차·배터리 업계 전문가들과 대책을 논의해왔다. 전문가들은 이번 대책에 그동안 지적됐던 내용들이 상당수 포함돼 있어 전기차 화재에 대한 진전된 대책이라고 평가하면서도, 무인 소형소방차 등 일부 대책은 실효성이 떨어져 보완이 필요하다고 지적했다.● 신축 건물 ‘습식 스프링클러’ 의무화 정부는 전기차 운영·관리부터 실제 화재 발생까지 체계적으로 대응할 수 있는 인프라를 갖추기로 했다. 우선 10월부터 전기차 판매 전 정부가 배터리 안전성을 먼저 점검하는 ‘배터리 인증제’를 실시한다. 지금까지는 제작사가 자체적으로 배터리 성능을 인증해 판매한 후 나중에 적합성 조사를 해 안전성을 사전에 확보하기 어렵다는 지적이 많았다. 국토교통부 관계자는 “별도 부서를 꾸려 배터리 인증 기준을 마련했고 지난해 광주친환경자동차인증센터를 개소해 배터리 인증을 진행할 공간도 마련해 다음 달부터 차질 없이 인증 작업을 진행할 수 있다”고 설명했다. 지하 주차장 내 소방시설도 개선한다. 앞으로 모든 신축 건물의 지하 주차장에는 화재 발생 시 감지·작동이 빠른 ‘습식 스프링클러’가 설치된다. 습식 스프링클러는 평소 배관을 비워놓는 ‘준비작동식 스프링클러’와 달리 배관 안에 물이 차 있어 화재 시 빠르게 물을 쏟을 수 있다. 8월 대량 화재가 발생한 인천의 아파트 단지는 준비작동식 스프링클러가 설치된 곳이었다. 아울러 앞으로 지하 주차장 내부 벽, 천장, 기둥 등에는 방화 성능을 갖춘 소재를 사용하도록 내년 상반기(1∼6월)까지 관련법령(건축법 시행령)을 개정한다. 소방청 관계자는 “화재 발생 시 신속한 스프링클러 등의 작동이 확산 방지에 가장 효과적이라는 전문가 의견을 고려했다”고 말했다. ‘과충전’을 예방하기 위해 스마트 제어 충전기 보급을 올해 2만 기에서 내년 7만1000기로 확대할 계획이다. 스마트 제어 충전기에는 통신 모뎀이 설치돼 배터리 충전 관련 정보를 받을 수 있고 과충전 등의 경우 미리 차단할 수 있다. 방기선 국무조정실장은 “과충전으로 인한 화재 발생 여부는 아직은 과학적 근거가 입증된 건 아니다”라면서도 “이중, 삼중의 안전장치를 가한 것”이라고 했다.● 일부 해외 제조사에는 적용 안 되는 한계도 전문가들은 전기차 화재 예방을 위해 다양한 방안이 담긴 이번 대책을 대체로 긍정적으로 평가했지만 일부 내용은 보완이 필요하다고 지적했다. 정부는 민관 협업으로 군용 기술을 활용해 지하 주차장에 진입할 수 있는 무인 소형소방차를 연내 개발해 내년부터 보급하겠다고 밝혔다. 이에 대해 이영주 경일대 소방방재학부 교수는 “이미 과거에 무인 소방장비가 개발됐지만 실효성 문제로 사용되지 않고 있다”며 “접근이 어려운 현장이라면 연기를 빨리 뺄 수 있는 방법이나 시야가 확보되지 않은 상태에서 화점을 정확히 탐지할 수 있는 기술을 개발하는 것이 현실적일 것”이라고 지적했다. 일각에서는 ‘배터리 인증제’의 경우에는 일부 해외 제조사에 제대로 적용되기 어려울 것이라는 우려도 나온다. 이에 국토부 측은 “한미 자유무역협정(FTA)으로 미국 제조사가 미국에서 생산하는 경우 배터리 인증제 적용을 받지 않는데 이런 문제는 사후 인증 적합성으로 해결할 것”이라고 밝혔다. 현대자동차와 기아, KG모빌리티 등은 다음 달부터 시작되는 ‘배터리 인증제’ 시범 사업에 참여할 계획이다. 자동차 업계 관계자는 “세부 항목에 대한 배터리 검사를 이미 실시하고 있었기 때문에 인증제가 도입되어도 문제가 없다”며 “제도가 빨리 시행돼 전기차 포비아(공포증)가 추가 확산되지 않는 것을 업체들도 바라고 있다”고 말했다. 이축복 기자 bless@donga.com김소영 기자 ksy@donga.com전혜진 기자 sunrise@donga.com세종=정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2024-09-07
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  • 상가 1실을 32개로 쪼개 등기… 1기 신도시 재건축 노린 꼼수

    4일 1기 신도시인 경기 성남시 분당구 서현동 내 한 아파트 단지 상가. 지하 1층에는 스포츠센터가 운영되고 있었다. 겉으로 보기엔 1개의 상가로 보이지만 등기부등본을 떼어보면 32개로 잘게 쪼개져 있다. 소유주인 자산관리회사가 860여 ㎡ 규모의 상가 1실을 15∼30㎡ 규모로 나눠 놓은 것이다. 이런 ‘상가 쪼개기’는 2022년 6월 이뤄졌다. 1기 신도시 재건축을 공약으로 내세운 윤석열 정부가 출범한 지 한 달 후였다. 이달 말 1기 신도시 재건축 선도지구 접수를 앞둔 가운데 상가 쪼개기가 향후 갈등의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 나온다. 1기 신도시는 아파트와 상가, 도로, 공원, 학교 등 기반시설을 광역적으로 조성하는 통합재건축 방식으로 운영된다. 하지만 일반 재건축과 달리 사업 계획에 대한 상가 조합원과의 협의가 필수적이다. 쪼개진 상가의 조합원들이 각각 아파트 분양을 요구하고 나서는 경우 속도가 지연되고 일반 분양 물량이 줄어 신규 주택 공급 효과가 반감될 수 있다는 우려가 나온다.● 규제 도입 직전 이뤄진 ‘쪼개기’ 본보가 1기 신도시 경기 분당·일산·평촌·산본·중동 가운데 대표 지역인 분당 일대를 돌아본 결과 상가 쪼개기 사례는 서현동 상가뿐만이 아니었다. 대표적 유형은 상가 1실을 여러 개로 분할하는 것이다. 분당구 수내동 한 아파트 상가 건물에선 2층에 있는 73여 ㎡ 상가 1실이 6개 실로 나뉘어 있었다. 지분이 나뉜 시기는 성남시가 지난해 9월 지분 쪼개기를 금지하기 한 달 전이었다. 백준 J&K도시정비 대표는 “재건축 시 아파트를 저렴하게 분양받으려고 상가를 미리 쪼개둔 사례로 보여진다”고 진단했다. 단독 건축물을 여러 상가가 들어설 수 있는 집합 건축물로 용도 변경한 뒤 상가를 쪼갠 사례도 있다. 대표적인 타깃이 유치원 건물이다. 성남시 정자동 한 아파트 단지 내 유치원 건물은 2022년 9월 상가동으로 바뀌며 등기가 14개로 쪼개졌다. 수내동에서는 같은 방식으로 유치원 건물이 24개 상가로 나눠진 건물이 됐다. 이 지역 인근 공인중개사는 “법인이 매입한 물건인데, 향후 재건축을 할 때 상가 소유주가 아파트를 많이 요구해서 걸림돌이 될까 봐 우려스럽다”고 말했다. 부동산 업계에서는 상가 조합원들은 재건축 때 일반 분양가보다 낮은 가격에 입주권을 얻을 수 있다는 점을 노리고 상가의 지분을 잘게 나눈 것으로 분석하고 있다. 분당구를 제외한 다른 4곳의 1기 신도시는 올해 7월에서야 지분 쪼개기를 금지한 만큼 다른 지역에서도 비슷한 문제가 발생할 수 있다는 분석이 나온다.● “일부 투기 세력에 먹잇감 준 것” 1기 신도시 내 아파트 분양을 노린 상가 쪼개기로 정부에서 계획한 2027년 착공, 2030년 입주에 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 제기된다. 통합 재건축은 기반시설과 함께 효율적으로 지역을 조성할 수 있는 게 장점이지만 단지 내 상가, 근린생활시설 상가 등과 함께 사업을 추진해야 하는 상황에서 아파트 소유주와 이해관계가 달라 충돌하는 경우가 잦다. 오학우 하나감정평가법인 감정평가사는 “정부가 주택 공급 속도와 물량에만 치중하느라 상가 쪼개기 문제를 제대로 관리하지 못해 일부 투기 세력에 먹잇감을 준 것으로 보인다”고 분석했다. 전문가들은 상가를 나누는 과정에서 투기 세력들이 유입됐을 가능성을 배제할 수 없다고 봤다. 이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “정상적인 영업 목적을 위한 경우도 있어 분할 자체를 금지하는 것은 부작용이 우려된다”며 “다만 상가를 분할한 경우 의결권 일부 제한, 세제 요건 강화, 이익금 차등 배분 등의 장치를 마련할 필요가 있다”고 했다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-06
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  • “잔금 석달전 주담대부터 예약”… 대출 옥죄기에 실수요자 혼란

    지난달 24일 집을 매수하기로 한 박모 씨는 계약한 지 5일 만에 바로 은행을 찾아 주택담보대출 심사를 마쳤다. 잔금일(11월 25일)이 석 달이나 남았지만 연일 은행권에서 대출제한 조치들을 쏟아내자 서둘러 ‘대출 예약’을 해둔 것이다. 박 씨는 “원래 4분기(10∼12월) 기준금리 인하가 예상돼 느지막이 대출을 알아보려 했는데 원하는 만큼 대출을 못 받을 수 있다는 우려에 미리 심사를 받았다”면서 “11월 초에 금리, 한도 등을 살펴보고 대출처를 바꿀지 판단할 것”이라고 말했다. 1주택자에 대한 주담대 중단, 조건부 전세자금 대출 제한, 거치 기간 폐지 등 은행권의 갑작스러운 대출 조이기에 실수요자들이 대출금 마련을 위한 ‘각자도생’에 분주하다. 잔금 치르기 석 달 전부터 대출을 구해 놓고 더 유리한 조건을 찾아 헤매는 ‘대출 유목민’, 은행 대출을 포기하고 2금융권으로 발걸음을 돌리는 이들이 출현하는 등 좁아진 대출문에 비상이 걸렸다. 불만이 확산되자 금융당국은 “실수요자 피해가 없도록 노력하겠다”며 시장 달래기에 나섰다.● 은행마다 제각각 규제에 대출자 혼란 대출 시장의 혼란을 가장 잘 보여주는 사례는 당장 11월 입주를 앞둔 서울 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크포레온) 단지다. 일반 분양자가 임차인을 구하고 임차인이 전세대출을 받는 당일 그 보증금으로 분양 대금을 완납하는 ‘조건부 전세자금 대출’을 두고 은행별로 대출 가능 여부에 대한 판단이 달라 실수요자들이 애를 태우는 것이다. KB국민·우리은행은 소유권 이전 등기가 안 돼 있으면 세입자에게 전세자금 대출을 내주지 않는다는 입장이다. 반면 NH농협은행은 대출 실행 전까지 임대인(집주인)의 분양대금 완납이 확인되면 전세자금 대출을 내주기로 했다. 나아가 KB국민은행은 조건부 전세자금 대출 규제를 10월 말까지만 한시 운영하기로 했고, 신한은행은 올림픽파크포레온 같은 신규 분양 주택을 이번 조건부 전세자금 대출 제한 조치에서 제외하기로 하는 등 은행마다 대출 취급 기준이 제각각이다. 실제 이 단지 전용면적 59㎡를 분양받은 강모 씨는 지난달 전세 계약서를 쓰는 자리에서 세입자로부터 계약 보류 통보를 받았다. 세입자가 거래하는 은행이 전세자금대출 규제를 강화하겠다고 밝혀 세입자가 대출을 새로 알아봐야 하는 처지가 됐기 때문이다. 해당 단지의 집주인들이 모여 있는 온라인 채팅방에서는 “전세대출 받기로 한 세입자와 계약을 했으면 계약을 파기해야 하느냐” “불가피하게 전세를 줘야 하는 집주인은 어쩌란 말이냐”는 등 볼멘소리가 이어지고 있다. 모기지 플러스론(MCI, MCG) 중단 등에 따라 주담대 한도가 줄어들자 시중은행에서 2금융권으로 이동하려는 움직임도 포착된다. 직장인 정모 씨는 최근 주담대 예약 후 대출 실행 전 보험회사 대출로 갈아탔다. 은행권 대출 한도가 줄어드는 데다 금리도 오르고 있어 보험회사 대출이 한도나 금리 면에서 유리하다는 판단이었다. 은행들이 대출을 옥죄기 위해 속속 거치 기간을 없애고 있는 가운데, 대출을 일부러 넘치게 받아 일부를 상환하는 식으로 사실상 거치하는 노하우도 실수요자 사이에서 공유되고 있다. 9000만 원만 필요한 사람이 1억 원을 빌려서 첫 달에 1000만 원을 미리 상환하면 대출 기간에 따라 초기 십수 개월은 1000만 원 상당의 원금을 제외한 이자만 갚으면 돼 거치 효과를 누릴 수 있다. 온라인 주담대도 비상이다. 카카오뱅크·케이뱅크 주담대 오픈런이 며칠째 계속되고 있고, 4일에는 KB국민은행 앱이 먹통이 됐다.● 물러선 당국 “실수요자 제약 없게 관리” 은행권이 중구난방으로 대출 옥죄기에 나서면서 실수요자의 피해 우려가 커지자 연일 가계대출 관리를 압박하던 당국도 한 발짝 물러섰다. 일부 금융사들이 1주택자에 대한 주담대를 아예 중단하는 등 초강경 대책을 내놓고 있는데 이런 것은 과하다는 메시지를 낸 것이다. 이복현 금융감독원장은 4일 ‘가계대출 실수요자 현장간담회’ 후 기자들과 만나 “1주택자도 자녀 결혼 목적이나, 자녀가 다른 지역으로 가서 집을 얻어야 한다거나 다양한 수요가 있다”면서 “너무 기계적으로 대출을 금지하기에는 어려운 부분이 있다”고 말했다. 또 “가계부채 추세 관리가 다소 늦어지더라도, 다음 주 은행장들과 만나 은행마다 들쭉날쭉한 상품 운영 기준을 맞추도록 하겠다”고 덧붙였다. 금감원은 추석 전까지 은행연합회를 중심으로 실무협의체를 구성해 은행권 주담대 자율 규제를 재정비할 예정이다. 신무경 기자 yes@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-05
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  • 강남 첫 특급호텔 ‘리버사이드’… 47층 랜드마크로 탈바꿈한다

    1981년 서울 강남의 첫 특급호텔로 문을 연 ‘더리버사이드호텔’이 47층 높이의 호텔과 오피스텔 등을 갖춘 복합단지로 탈바꿈한다. 서울시는 서초구 잠원동 한남대교 남단 리버사이드 호텔 부지(면적 6491.9m²) 복합개발에 대한 사전협상을 마무리하고 최고 47층 높이의 개발계획안을 마련했다고 2일 밝혔다. 계획안에 따르면 호텔(5만7342m²), 호텔 부속시설(2만4464m²), 오피스텔(3만440m²) 등 연면적 11만2246m²의 복합시설을 내년 착공해 2028년 완공할 예정이다. 사전협상에 따른 인센티브가 부여돼 용적률은 약 1023%가 적용된다. 서울시는 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 올해 안에 최종 계획안을 확정할 방침이다. 더리버사이드호텔은 1981년 강남의 첫 특급호텔로 문을 열었다. 아파트단지가 밀집한 반포·잠원동과 가로수길, 지하철 3호선 신사역과 가까워 금싸라기 입지로 꼽힌다. 등기부등본 등에 따르면 호텔 건물과 부지는 가우플랜(옛 하이브리드건설)이 단독 소유하고 있다. 가우플랜의 안필호 대표는 나산그룹 창업주인 안병균 전 회장의 아들이다. 가우플랜의 최대 주주도 안 전 회장의 가족회사인 선운이다. 하이브리드건설은 2005년 경매에 나온 호텔을 487억 원에 낙찰받았다. 이후 안 전 회장이 하이브리드건설을 인수했고 2010년 사명을 지금의 가우플랜으로 변경했다. 2009년엔 호텔 건물 소유권 등을 놓고 조직폭력배의 집단 난투극이 벌어지기도 했다. 낙찰 이후에도 법적 분쟁은 끊이지 않았다. 과거 소유주가 낙찰 전 다른 매수자들과 이중 매매 계약을 체결한 게 원인으로 알려져 있다. 부동산 업계 관계자는 “호텔 운영에 개입한 폭력조직만 11곳 정도였다”며 “이들을 내보내는 데 700억 원가량 들인 것으로 알고 있다”고 전했다. 서울시 관계자는 “과거의 분쟁은 정리된 것으로 보인다”라고 설명했다. 송진호 기자 jino@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-03
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  • 부동산 침체 직격탄… 국토정보公 올해 1285억 적자 예상

    토지 측량 공공기관인 한국국토정보공사(LX)가 올해 영업손실 규모를 1285억 원으로 추산했다. 지난해 대비 80% 급증한 수준이다. LX의 사업 영역은 건물 신축, 신도시 조성 등 부동산 개발에 필수적인 지적 측량으로 ‘부동산 경기 바로미터’로 꼽힌다. 고금리와 공사비 급등으로 부동산 경기 침체가 장기화하면서 적자가 가파르게 불어나고 있는 것이다. 2일 LX가 전용기 더불어민주당 의원실에 제출한 자료에 따르면 올해 LX 예상 수입은 5255억 원, 예상 지출은 6540억 원이다. 수입보다 지출이 많아 영업손실이 1285억 원 발생할 것으로 전망된다. 영업손실 규모는 작년 716억 원보다 79.5%가 커지는 수치다. LX의 손실 폭은 2022년(164억 원) 이후 매년 500억 원 이상씩 커지고 있다. 이는 LX가 사실상 시장을 독점하고 있는 지적 측량 수요가 줄어든 탓이다. 지적 측량은 신도시 조성은 물론이고 도심 내 건물 신축, 리모델링 등 부동산 개발에서 필수적인 절차다. 건물을 새로 짓는 경우 착공 전 이를 실시해 건물 간 이격거리 등 건축법에서 정하는 기준인 토지 경계를 확정한다. 올해 LX의 지적 측량 영업이익 예상액은 3522억 원으로 전년 3821억 원 대비 8% 줄었다. 2021년(4616억 원), 2022년(4533억 원) 등 과거에 견주면 감소세가 뚜렷하다. 건축사사무소 예지학의 김진욱 대표는 “지적 측량은 필수 단계인 만큼 LX 적자가 누적된다는 것은 그만큼 부동산 경기 한파가 극심하다는 의미”라고 설명했다. 수입이 줄었는데 인건비는 오히려 늘었다. 올해 LX가 책정한 인건비는 4673억 원으로 전년(4085억 원) 대비 588억 원(14.4%) 늘었다. LX 측은 “올해 인건비 예산이 과다 계상됐고 정부 경영평가결과 성과급이 반영돼 일부 인건비가 오른 것”이라고 설명했다. LX는 이미 지난해 11월 비상경영체계로 전환해 경영진은 임금 20%를, 지역본부장은 임금 10%를 반납했다. 올해 7월에는 조합원 찬반 투표를 통해 직원 임금인상분 반납 등 약 237억 원 비용 절감에 합의했다. LX는 추가로 경기 용인시에 있는 국토정보교육원 부지를 매각하고 서울 강남구 논현동 LX서울지역본부를 부동산투자회사(리츠)를 통해 유동화해 200억여 원을 충당할 예정이다. 하지만 대규모 적자 폭을 메우기에는 역부족일 것으로 보인다. LX 측은 “부동산·건설 경기 침체로 지적 측량 수요가 줄어 2026년까지는 매년 1000억 원 이상 적자가 예상된다”고 했다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-09-03
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  • ‘대단지 상가 불패’도 깨졌다… 서울 신축 1층 24%가 공실

    #1. 23일 서울 동대문구 청량리역 인근 최고 59층 주상복합아파트 ‘한양수자인그라시엘’ 1층. 지하철 1호선, 분당선, 경의중앙선, 경춘선, KTX가 지나는 청량리역에서 도보로 5분 거리인 초역세권이다. 지난해 6월 입주를 시작했는데 상가에는 적막감이 흘렀다. 실제 1층 상가 73곳 중 63곳(86.3%)이 비어 있었다. 20분가량 상가 복도를 거니는 동안 마주친 사람은 5명뿐이었다. #2. 같은 날 1만 채에 육박하는 서울 송파구 ‘헬리오시티’ 단지 상가. 공인중개업소 10여 곳을 지나자 전단들이 널브러진 공실이 나타났다. 전단 위로는 먼지가 수북했다. 2020년 1월부터 10차례 매각을 시도했지만 주인을 찾지 못한 곳이다. 조합 관계자는 “전용면적 37㎡ 분양가를 26억 원에서 14억3000만 원까지 내렸지만 사겠다는 연락이 없다”고 했다. 입주한 지 5년 8개월 된 이 단지 1층 상가 123개 중 14개(11.4%)가 공실이다. 공인중개업소 관계자는 “입주 초기엔 30∼40개쯤 비었는데 그나마 월세를 절반으로 떨어뜨려 공실을 줄인 것”이라고 설명했다. 한때 ‘황금알 낳는 거위’로도 불리던 신축 대단지 아파트 내 상가 시장에 찬바람이 불고 있다. 재건축 조합들이 수익성을 높이려 상가 분양가를 지나치게 높게 책정했던 게 고금리 시대를 맞아 부메랑으로 돌아왔다는 분석이 나온다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹을 거치며 웬만한 생필품들을 이커머스 플랫폼을 통해 구입하고 있는 것도 영향을 미쳤다. 대단지 상가 불패 신화가 흔들리고 있는 셈이다.● 대단지 아파트 상가 1층 24.1%가 공실 본보가 23∼25일 서울에서 입주 6년 이내 신축 대단지 아파트 13곳(총 3만3202채)의 1층 상가를 직접 세어 보니 677곳 중 163곳(24.1%)이 공실이었다. 한양수자인그라시엘에 이어 동대문구 ‘롯데캐슬 SKY-65’와 강동구 ‘고덕아르테온’ 1층 상가의 공실률이 각각 50.0%, 34.8%로 높았다. 강남3구(강남·서초·송파구)의 5개 아파트 단지 상가 1층 평균 공실률은 13.5%였다. 비강남권 평균(8곳·33.4%)에 비해선 낮았지만 안전지대는 아니었다. 강남구 ‘개포프레지던스자이’ 1층 상가는 48개 중 15개(31.3%)가 주인을 찾지 못했다. 인근 공인중개업소 관계자는 “투자 수익률이 떨어져 조합이 보유한 상가 8개 중 7개가 미분양으로 남았다”고 했다. 아파트 상가가 추락한 이유는 우선 고금리 때문이다. 앞서 저금리 시기 주택 대출 규제가 강화되자 투자자들은 분양가의 70∼80%까지 대출을 받아 상가에 투자했다. 하지만 2021년 하반기(7∼12월) 이후 대출금리가 가파르게 올라 투자자들은 임대료로 대출이자를 감당하기 어려운 구조가 됐다. 재건축 조합 및 시행사들은 상가를 전용 33㎡ 내외로 잘게 쪼개고 평당 분양가를 높게 책정해 왔다. 상가 분양대금으로 공사비를 충당하기 위해서였다. 서초구 ‘래미안원베일리’는 1층 상가 분양가가 3.3㎡당 7800만∼1억1000만 원대였다. 아파트 분양가(5653만 원)의 최대 2배에 달한다. 분양가가 높다 보니 임대료도 높아졌다. 경기 둔화 속에서 자영업자들이 입주를 꺼리는 환경이 만들어진 것이다. 사람들의 소비 패턴이 오프라인에서 온라인으로 변화한 것도 상가 침체의 주요 원인이다. 쿠팡, 마켓컬리, 배달의민족 등 온라인몰과 배달 플랫폼이 성장하면서 상가 1층에 입점할 소매 업체들이 크게 줄어든 것이다. 실제 래미안원베일리와 강동구 ‘고덕그라시움’ 등 대단지 상가 3, 4실 중 1곳은 공인중개업소였다. 임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “상가임대차보호법에 따라 계약을 갱신할 때 임대료를 5%밖에 올리지 못하다 보니 늦어지더라도 원하는 수준의 임대료를 받겠다고 버티는 임대인들도 많다”고 말했다.● 상가 공실로 재개발·재건축 발목 단지 내 상가 공실 문제는 조합과 건설사 간 갈등으로 비화돼 재건축·재개발 사업의 발목을 잡기도 한다. 2022년 10월 입주한 서울 서대문구 홍제1구역 주택재건축정비조합(서대문 푸르지오 센트럴파크)은 올해 6월 시공사인 대우건설로부터 토지 가압류를 당했다. 아파트 단지 상가 분양이 저조해 약 185억 원의 공사비 잔금을 내지 못한 것이다. 당초엔 30여 개의 상가를 개당 약 10억 원에 분양해 300억 원을 마련하려고 했지만 상가가 3개밖에 분양되지 않았다. 최근 분양가를 절반으로 낮춰 미분양을 털어내고 있다. 조합 관계자는 “조합원 400여 명이 5000만 원 정도씩 분담금을 내면서 잔금을 지급했다”며 “아직 상가 10개 정도가 남아 있다”고 했다. 공공주택 사업자인 한국토지주택공사(LH)에도 부담을 주고 있다. 지난해 6월 입주한 서울 강남구 신혼희망타운 ‘디아크리온강남’은 단지 상가 10개 중 8개가 미분양 상태다. LH로서는 제때 비용 회수를 하지 못하고 있는 것이다. 전문가들은 상가 공실 문제가 정비사업 속도를 늦춰 주택 공급을 지연시킬 것이라고 우려한다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “금리가 높고 소비 패턴의 변화도 심해 향후 단지 내 상가 공실 문제는 계속될 것”이라며 “단순히 임대인과 임차인의 문제로 끝나는 것이 아니라 재건축, 재개발 조합이 사업을 추진하는 데 부정적 영향을 미칠 수 있다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-08-26
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  • 재건축 상가 조합원들 “상가 대신 아파트 받겠다”

    신축 대단지마저도 상가 공실 우려가 커지면서 중소 규모 재건축·재개발 사업장에서는 상가 조합원들이 상가 대신 아파트를 분양받겠다는 움직임도 확산하고 있다. 25일 정비업계에 따르면 서울 강서구 마곡동 신안빌라 재건축정비사업 조합은 최근 상가 소유주의 의견을 종합해 신규 상가를 짓지 않는 방향으로 재건축을 추진 중이다. 조합 관계자는 “상가 조합원 중 과반이 상가를 짓지 말자고 했다”며 “상가보다는 아파트를 받는 게 이익이라고 생각한 것 같다”고 했다. 2021년 6월 입주한 서울 서초구 반포동 디에이치라클라스(848채)도 상가 없이 재건축을 진행했다. 단지 내 상가 조합원들이 아파트로 분양을 받겠다고 했기 때문이다. 강남권 한 공인중개업소 관계자는 “상가 조합원 중에도 코너 상가, 대형 상가를 받는 조합원들 정도만 상가로 분양받기를 원한다”며 “1000채 미만 중소형 단지에서는 상가보다는 수익성이 높은 아파트로 받으려고 하는 사람들이 많다”고 했다. 상가 조합원과 아파트 조합원들의 갈등도 빚어진다. 올해 4월 서울 송파구 잠실 미성크로바 재건축 총회에서는 상가 조합원이 일반분양가에 평당 500만 원을 가산해 아파트 분양을 받을 수 있도록 하는 안건이 상정됐지만 아파트 조합원 반대로 부결됐다. 정비업계 관계자는 “아파트 조합원들이 상가 조합원들의 이익이 너무 커진다고 생각해서 부결한 것으로 안다”고 전했다. 류점동 랜드엔지니어링 대표는 “최근 상가 인기가 떨어지다 보니 상가 소유주들이 조합원 분양가보다 훨씬 높은 일반 분양가도 받아들이겠다는 경우가 많다”며 “상가 조합원과 아파트 조합원 갈등은 앞으로도 많아질 것”이라고 했다. 이축복 기자 bless@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-08-26
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  • ‘20억 로또 청약’ 래미안 원펜타스, 부적격·계약포기 속출…왜?

    시세 차익이 약 20억 원에 달해 주목받은 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’ 청약에 당첨된 사람 6명 중 1명은 당첨이 취소되거나 당첨을 포기한 것으로 나타났다. 후분양 단지로 자금을 조달해야 하는 기간이 짧은 데다가 최근 국토교통부에서 부정 청약 조사 계획을 밝히면서 다수 당첨자가 계약을 포기한 것이라는 관측이 나온다. 23일 분양업계에 따르면 래미안 원펜타스 일반 분양 292채 중 부적격, 당첨 포기 등으로 발생한 잔여 물량이 50채(17%)로 집계됐다. 이 중 특별공급은 29채, 일반공급은 21채였다. 잔여 물량은 예비 당첨자에게 계약 우선권이 주어진다.이 단지는 당첨 시 시세 차익이 20억 원에 달해 화제를 모은 바 있다. 분양가 상한제를 적용받고 택지비를 3년 전 기준으로 인정받아 주변 시세 대비 낮은 가격으로 분양가가 책정됐기 때문이다. 그 결과 지난달 말 1순위 청약 결과 178채 모집에 9만3864명이 지원해 경쟁률이 527.3 대 1로 집계됐다. 당첨자 중 만점 통장 보유자가 최소 3명이었고 최저 당첨 가점도 1개 평면을 제외하고는 모두 4인 가구 만점(69점)을 넘었다.하지만 서류 검토 결과 부양가족, 무주택 기간을 잘못 기재한 후 당첨된 사람들이 다수 적발되면서 잔여 물량이 발생한 것으로 전해졌다. 래미안 원펜타스는 이달 입주를 시작한 후분양 단지로 당첨자가 10월 말까지 잔금을 내야해 자금 조달 일정이 촉박한 것도 영향을 미친 것으로 보인다. 업계 관계자는 “최근 국토교통부에서 부정 청약 여부를 들여다보겠다고 밝힌 것도 계약 포기에 영향을 줬을 것”이라고 했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-08-23
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