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김호경

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안녕하세요. 김호경 팀장입니다.

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2025-11-06~2025-12-06
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  • 수도권 아파트 평균 전세가, 3년반 전 집값 넘었다

    예비 신랑 이모 씨(35)는 지난달 서울 성동구에 있는 전용 59㎡ 아파트를 보증금 5억 원과 월세 140만 원 조건에 계약했다. 해당 단지의 전세가는 지난해 상반기(1~6월)만 해도 5억~6억 원대였지만 지금은 140만 원의 월세를 얹어줘야 할 정도로 시세가 올랐다. 이 씨는 “요즘 서울 아파트 전세가는 2, 3년 전 집값 수준”이라고 말했다. 서울과 경기, 인천 등 수도권 아파트 평균 전세가가 3년 반 전 평균 아파트 가격을 넘어섰다. 지난해 7월 말 ‘임대차3법’ 도입 이후 심해진 전세난으로 가격이 급등했기 때문이다. 13일 KB국민은행 리브브동산에 따르면 지난달 수도권 아파트 평균 전세가격이 4억4156만 원이었다. 이는 2018년 1월 당시 수도권 아파트 평균 매매가(4억4067만 원)보다 약 90만 원 높은 것이다. 수도권 아파트 전세가는 2018년과 2019년 하락세를 보였고 지난해 상반기만 해도 월간 상승률이 0%대였다. 하지만 임대차3법으로 2년 더 거주하는 기존 세입자가 늘어난데다 보유세 부담이 증가하면서 상황이 달라졌다. 집주인들이 월세를 조금이라도 받기 위해 전세를 반전세로 돌리면서 전세 공급이 줄어든 것이다. 게다가 임대료 인상에 제약이 생긴 집주인들은 새로운 세입자를 들일 때 보증금과 월세를 최대한 올리면서 전세가격이 급등했다. 실제 올 1~8월 수도권 아파트 전세 누적 상승률은 10.26%로 지난해 연간 상승률을 뛰어넘었다. 1~8월 누적상승률 기준으로는 2011년(10.57%) 이후 10년 만에 가장 높은 수준이다. 인천 아파트 전세는 올 들어 12.76% 올라 지난해 연간 상승률(6.18%)의 2배가 넘는 상승률을 보였다. 인천 연수구 ‘송도더샵센트럴시티’(전용 72㎡)는 지난달 21일 전세 계약 2건이 이뤄졌다. 전세 보증금은 각각 5억 원, 5억5000만 원으로 계약일이 같은데도 5000만 원이나 차이가 났다. 해당 평형 전세금으로는 역대 가장 비싼 가격이다. 전문가들은 수도권 아파트 전세가격 상승세가 당분간 이어질 수 있다고 본다. 전세 공급과 직결되는 수도권 입주 물량이 내년 13만6636채로 올해(18만7991채)보다 5만 채가량 적기 때문이다. 임대차3법에 따라 2년 연장한 계약 기간이 내년 7월 말 종료되는 점도 불안 요인이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “계약 종료 후 집주인들은 과거에 올리지 못한 보증금 인상분과 미래 인상분까지 더해 최대한 임대료를 높이려 할 수 있다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-13
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  • 서울 아파트 ‘반전세’ 급증… 지난달 임대계약 39% 차지

    최근 서울에서 임대차계약이 체결된 아파트 10건 중 4건은 월세를 낀 ‘반전세’인 것으로 나타났다. 지난해 7월 말 임대차 3법 도입 후 ‘전세의 월세화’ 현상이 확산되고 있는 것으로 보인다. 12일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 체결된 아파트 임대차 거래 1만2567건 중 4954건(39.4%)은 반전세 조건이었다. 반전세는 보증금만 내는 전세와 달리 월세를 조금이라도 내는 거래를 뜻한다. 8월 반전세 비중은 전달의 35.5%보다 3.9%포인트 상승한 것으로 올 들어 가장 높은 수준이다. 반전세가 늘어나는 만큼 전세가 줄고 있다는 뜻이다. 중랑구 반전세 비중은 올 7월만 해도 27.1%였지만 지난달 52.4%로 크게 뛰었다. 마포구(52.2%)와 강동구(50.2%)도 전체 임대차 거래의 절반 이상이 반전세였다. 임대차법 도입 이후 1년간 서울 아파트의 반전세 비중은 평균 35.1%였다. 이는 법 시행 직전 1년간 평균 반전세 비율(28.1%)보다 7%포인트 높은 것이다. 이는 기존 전셋집을 반전세로 돌리는 집주인이 늘었기 때문인 것으로 보인다. 일선 중개업소는 임대료를 올리기 어려워진 집주인들이 월세를 늘리는 쪽으로 선회하는 것으로 보고 있다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-13
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  • 경매 몰리는 무주택 2030 “집값 뛰는데 청약은 안되니 눈돌려”

    《일반 매매나 청약으로는 도저히 집을 살 수 없다고 본 20, 30대 젊은층이 아파트 경매에 대거 도전장을 던지고 있다. 무주택 신혼부부들은 금요일 저녁이면 경매학원에서 ‘열공’하고, 주중에는 경매법정에서 입찰가격을 두고 첩보전을 방불케 할 만큼 신경전을 벌이고 있다. 경매 열풍의 기저에는 지금이 아니면 영원히 내 집 마련을 포기해야 할지 모른다는 불안감이 깔려 있다. 언젠가는 자신도 ‘착한 가격’에 좋은 매물을 낙찰받으리라는 MZ세대의 꿈은 이뤄질 수 있을까? 낙찰가 수준이 역대 최고에 이른 서울 아파트 경매 현장을 찾았다.》 “낙찰자는 임○○ 씨.” 8일 서울중앙지법 경매법정 211호. 8명의 응찰자가 몰린 서울 동작구 사당동 아파트(전용면적 74m²) 낙찰자가 발표되자 법정 곳곳에서 탄식이 터져 나왔다. 낙찰자 임모 씨(35)는 결혼 2년차 신혼이었다. 그가 써낸 입찰가는 감정가보다 1억1000만 원가량 높은 5억3389만 원이었다. 최근 거래 가격(6억 원)보다 싸게 직접 입주할 집을 마련하게 된 셈이다. 그는 “전셋값은 오르는데 청약 가점은 너무 낮아 경매로 눈을 돌렸다”고 했다. ○ 집값에 좌절한 무주택자들 경매로 발길시세 차익을 노린 투자자들이 주로 찾던 법원 경매에 20, 30대 무주택자들이 대거 도전하고 있다. 일반 매매나 청약으로는 집을 사기 어려워지면서 젊은층 사이에 경매 열풍이 불고 있는 것이다. 이날 경매법정에서 만난 예비 신랑 이모 씨(35)는 경매 학원을 다니고 있었다. 그는 “집값이 너무 올라 경매로 집을 마련할 계획”이라며 “이번에는 연습 삼아 입찰에 참여했지만 다음에는 제대로 도전할 것”이라고 말했다. 예전에는 컨설팅업체의 도움을 받는 사람이 많았지만 최근 들어 스스로 공부해서 경매 아파트를 잡으려는 실수요자들이 많아진 것이다. 실제 금요일인 10일 저녁 서울 강남구 H경매학원에는 거리 두기로 비워둔 좌석을 빼면 빈자리가 드물었다. 신혼인 김모 씨(30·여)는 주 3회 퇴근 후 곧장 학원으로 와 오후 10시까지 경매 강의를 듣고 있다. 서울에서 전세로 살고 있는 김 씨는 청약을 꾸준히 넣었지만 모두 탈락했다. 그는 “청약 당첨만 마냥 기다리면 안 될 것 같아 경매 공부를 시작했다”며 “경매도 물론 힘들겠지만 열심히 하면 좋은 매물을 잡는 날이 올 것”이라고 말했다. 무주택자의 경매 참여가 늘면서 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 급등하고 있다. 직접 거주할 목적인 무주택자들은 감정가보다 높은 가격을 써서라도 낙찰받으려 한다는 것이다. 경매컨설팅사 ‘지지옥션’에 따르면 지난달 전국 아파트 경매 낙찰가율은 106.7%로 이 회사가 관련 통계를 집계한 2001년 이후 가장 높았다. 시세보다 높은 가격에 낙찰받는 사례도 속출하고 있다. 이달 1일 경매에 나온 서울 강서구 ‘가양6단지 아파트’(전용 40m²)는 7명이 경쟁한 끝에 8억1185만 원에 낙찰됐다. 감정가(6억1800만 원)는 물론이고 7월 말의 실거래가(7억4000만 원)보다 약 8000만 원 높은 값이다. 일반 매물이 부족해지면서 생긴 이상 현상이다. 실제 가양6단지는 1476채 규모 대단지지만 시장에 나온 매물은 8개뿐이다.○ 공급난 심해지며 경매물건도 감소전국 아파트 경매 진행 건수는 지난해 9월 2343건이었는데 지난달 1508건으로 64% 수준으로 줄었다. 경매 진행 전날 취소되거나 일정이 연기되는 사례도 늘었다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “경매에 넘기지 않아도 급매로 내놓으면 잘 팔리다 보니 채권자들도 채무자들이 일반 매매 시장에서 처분할 시간을 더 주려는 경향이 있다”고 말했다. 채무 관계가 복잡한 매물이라도 수요가 있다 보니 채권자들도 굳이 경매를 고집하지 않고 있다는 것이다. 전문가들은 채무 관계가 복잡한 경매 자체의 위험 부담을 간과해선 안 된다고 조언했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “급등한 시세보다 싸다는 점만 봐서는 장기적으로 가격이 떨어질 수 있는 물건을 비싸게 사는 우를 범할 수 있다”고 했다. 부동산 시장에선 경매 열기가 이어질 것이라는 전망이 많다. 정부가 3기 신도시 등 신규 택지나 도심 공공개발로 공급하겠다는 아파트의 분양과 입주는 수년 뒤에나 가능해 무주택자의 불안 심리를 잠재우긴 부족하기 때문이다. 경매 전문 변호사인 정충진 법무법인 ‘열린’ 대표 변호사는 “‘부동산을 지금 사지 않으면 안 된다’는 조바심은 커졌는데 매물은 없다 보니 20, 30대 무주택자들이 경매 시장으로 넘어오는 것”이라고 말했다.최동수 기자 firefly@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-13
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  • 노형욱 “분양가상한제 개선 검토” 규제완화 첫 시사

    정부가 아파트 가격 통제 수단으로 활용해온 분양가상한제와 고분양가 심사 제도 개선을 추진한다. 민간분양 사전청약 등 정부 주도 공급대책에 민간 건설사의 동참을 유도하기 위해 규제 완화에 나선 것이라는 분석이 나온다. 노형욱 국토교통부 장관은 9일 현대건설 포스코건설 계룡건설산업 등 주택건설업계와 가진 ‘공급기관 간담회’에서 “분양가상한제를 운영하고 고분양가를 심사하는 과정에서 민간주택 공급에 장애가 없는지 검토하고 필요한 경우 제도 개선을 추진하겠다”고 밝혔다. 현 정부가 분양가 규제 완화 가능성을 언급한 건 이번이 처음이다. 분양가상한제는 주변 시세의 80% 이내에서 택지비와 건축비에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 택지비가 시세보다 낮은 감정가 기준인 데다 고급 마감재 비용 등이 분양가에 충분히 반영되지 않는 한계가 있었다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도 역시 심사 기준이 자의적이라 공급을 저해한다는 지적이 많았다. 민간 건설사들은 분양가 규제 때문에 적정 분양가를 산정하지 못해 공급을 미루는 경향이 있었다. 분양가 규제가 풀리면 1만2032채 규모의 서울 강동구 ‘둔촌주공’의 연내 분양이 가능해지는 등 공급에 다소 숨통이 트일 수 있다는 관측이 나온다. 이날 노 장관은 “대규모 택지를 조성하려면 보통 10년이 훌쩍 넘는 공급 시차가 생기기 때문에 올해와 내년이 ‘스트레스 구간’이 될 것 같다”고 했다. 신규 택지를 확보해도 당장 공급을 늘리기 힘든 한계를 인정한 것이다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-10
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  • 수도권 아파트값, 8주째 역대최고 상승률

    수도권 아파트 가격이 전주보다 0.4% 올라 8주째 역대 최고 상승률을 나타냈다. 지난달 30일 발표된 3차 공공택지에 포함된 경기 화성과 의왕시 가격이 많이 올랐다. 9일 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(6일 기준) 전국 아파트 가격은 전주보다 0.3% 올라 상승폭이 전주(0.31%)보다 줄었다. 지난달 마지막 주 급등했던 지방 아파트 가격의 이달 상승세가 둔화됐기 때문이다. 반면 수도권 아파트 가격은 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 수도권 아파트 가격 상승 폭은 전주와 같은 0.4%로, 7월 셋째 주 이후 8주째 2012년 5월 통계를 집계한 이래 최고 수준이다. 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망 확충 기대감이 커진 지역과 중저가 및 신축 단지 위주로 상승세가 지속되고 있는 것. 특히 경기 화성시 아파트 가격은 전주(0.67%)에 이어 이번 주 0.79%로 크게 뛰었다. 같은 기간 의왕시 가격 상승률도 0.67%에서 0.7%로 커졌다. 두 곳 모두 GTX 수혜 지역인 데다 지난달 30일 3차 공공택지 지정에 따른 개발 기대감까지 더해진 영향으로 보인다. 서울 아파트 가격은 전주와 같은 상승 폭(0.21%)을 유지했다. 한국부동산원은 “기준금리 추가 인상 우려에 거래가 줄었지만 신고가 거래와 전세가 상승, 매물 부족 영향으로 매매가 상승세가 지속됐다”고 분석했다. 전국과 수도권 아파트 전세가 상승률은 각각 0.2%, 0.25%로 전주와 같았다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-10
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  • LH, 상계-수유동 등 전국 공공전세 476채 청약

    전국에서 시세보다 저렴한 공공전세 476채가 이달 입주자를 모집한다. 당첨자는 올 11월 잔금을 내면 곧바로 입주할 수 있다. 한국토지주택공사(LH)는 이달 27일부터 30일까지 공공전세 476채에 대한 입주자 모집을 실시한다고 9일 밝혔다. 공공전세는 지난해 전세대책(11·19대책)에 따라 도입된 임대주택으로, 시세의 80∼90% 수준의 전세 보증금을 내고 최대 6년간 거주할 수 있다. 지역별로는 인천 서구와 연수구에 공급되는 공공전세가 191채로 가장 많다. 경기 수원 과 용인 안양 등에 배정된 물량은 141채다. 서울에는 △노원구 상계동 35채 △강북구 수유동 20채 △은평구 신사동 16채 △동대문구 장안동 15채 △성북구 보문동 6채 등 총 92채가 풀린다. 부산, 광주, 전북 전주 등 지방에는 52채가 공급된다. 공공전세 전용면적은 58∼108m²이다. 보증금은 개별 주택에 따라 다르며 1억2000만 원에서 3억3000만 원 수준이다. 청약은 ‘LH청약센터’를 통한 온라인이나 우편 신청만 가능하다. 당첨자 발표는 11월 4일이다. 당첨자는 11월 15일 계약 체결 후 잔금을 납부하면 즉시 입주할 수 있다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-10
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  • 정부, ‘분양가상한제-고분양가 심사’ 규제 완화 나선다

    정부가 아파트 가격 통제수단으로 활용해온 분양가상한제와 고분양가 심사제도 개선을 추진한다. 민간분양 사전청약 등 정부 주도 공급대책에 민간 건설사의 동참을 유도하기 위해 규제 완화에 나선 것이라는 분석이 나온다. 노형욱 국토교통부 장관은 9일 현대건설, 포스코건설, 계룡건설산업 등 주택건설업계와 가진 ‘공급기관 간담회’에서 “고분양가 제도를 운영하고 분양가 상한제를 심사하는 과정에서 민간주택 공급에 장애가 없는지 검토하고 필요한 경우 제도개선을 추진하겠다”고 밝혔다. 현 정부가 분양가 규제 완화 가능성을 언급한 건 이번이 처음이다. 분양가상한제는 주변 시세의 80% 이내에서 택지비와 건축비에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 택지비가 시세보다 낮은 감정가 기준인데다 고급 마감재 사용에 따른 추가 비용 등이 분양가에 충분히 반영되지 않는 한계가 있었다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도 역시 심사 기준이 자의적이라 공급을 저해하는 요인이라는 지적이 많았다. 민간 건설사들은 분양가 규제 때문에 적정 분양가를 산정하지 못해 공급을 미루는 경향이 있었다. 분양가 규제가 풀리면 1만2032채 규모의 서울 강동구 ‘둔춘주공’의 연내 분양이 가능할 수 있다는 관측이 나온다. 이날 노 장관은 “대규모 택지를 조성하려면 보통 10년이 훌쩍 넘는 공급 시차가 생기기 때문에 올해와 내년이 ‘스트레스 구간’이 될 것 같다”고 말했다. 신규 택지를 확보해도 당장 공급을 늘리기 힘든 한계를 인정한 것이다. 김호경기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-09
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  • [단독]공직자 ‘재취업제한 예외’ 남발… ‘힘센 기관’은 무더기 승인

    김영식 전 대통령법무비서관은 5월 법무법인 ‘광장’에 취업하려 했지만 정부공직자윤리위원회 심사에서 취업제한 판정을 받았다. 공직자윤리법에 따르면 퇴직 공직자는 퇴직일부터 3년간 퇴직 전 부서나 기관의 업무와 관련성이 높은 기관에 취업할 수 없다. 김 전 비서관은 4월까지 약 1년간 청와대에서 일했다. 그러나 김 전 비서관은 6월 ‘광장’의 파트너변호사로 들어갔다. 공직자윤리위가 한 달 뒤 재검토를 거쳐 업무 연관성에 대한 예외규정을 인정해줬기 때문이다. 동아일보가 국민의힘 조태용 의원실을 통해 입수한 자료에 따르면 김 전 비서관처럼 업무 연관성에 대한 예외규정을 적용받아 재취업에 성공한 비율은 전체 재취업 공직자 가운데 27.5%로 지난해 13.9%에서 10%포인트 이상 증가했다. 특히 예외규정 심사 대상으로 분류된 공직자 중 85.7%가 취업승인을 얻어냈다. 그중 대통령비서실(3명), 경찰청(5명), 감사원(5명), 기획재정부(2명) 등 핵심 권력 기관 소속 공직자는 모두 예외규정 심사를 통과했다. 검찰도 6명 중 1명의 탈락자만 나왔다. 조 의원은 “퇴직 공직자가 재취업하려는 곳이 기존 업무와 연관성이 있어도 ‘공공의 이익’ 등에 부합하면 예외규정을 적용해주는 ‘취업승인’ 제도가 남발되고 있다”며 “임기 말 친정부 인사의 낙하산 인사를 위한 면죄부로 활용되는 것은 아닌지 의심된다”고 지적했다.‘재취업 제한 예외’ 靑비서실-경찰청-감사원 출신 모두 통과 예외 남발, 올해 공무원 126명 적용지난해 5월 청와대를 떠난 천경득 전 대통령총무비서관실 선임행정관은 지난달 금융결제원 상임감사로 발탁됐다. 퇴직 이후 3년간 근무 기관의 업무와 관련성이 높은 기관에 취업할 수 없었지만 정부공직자윤리위원회 심사에서 업무 연관성에 대한 예외규정을 인정받았다. 통상 고위 경제 관료들이 기용되던 자리에 문재인 대선 캠프 출신 청와대 인사가 발탁되자 이례적이란 평가가 나왔다. 2018년 12월 퇴직한 이주민 전 서울지방경찰청장도 2월 도로교통공단 이사장 취임이 가능하다는 통보를 공직자윤리위로부터 받았다. 도로교통공단은 경찰청 산하 공공기관이라 업무 연관성으로 인한 취업 제한 가능성이 컸지만 예외규정을 적용받은 것. 공직자윤리위는 승인 이유로 ‘국가 대외경쟁력 강화 및 공공의 이익’ 등을 내세웠다. ○ 올해 재취업 예외규정 적용 공직자 126명 현행 공직자윤리법에 따르면 퇴직한 공직자는 퇴직 이후 3년간 공직자 시절 마지막 5년 동안의 업무와 관련성이 있는 기관에 취업할 수 없다. 2014년 세월호 참사를 계기로 공직자의 재취업 제한 기간이 기존 2년에서 3년으로 늘고, 취업 제한 대상 기관도 대폭 확대됐다. 그러나 조태용 국민의힘 의원실에 따르면 업무연관성 예외규정을 적용받아 이런 제한을 피한 공직자가 올해만 126명이다. 전체 재취업 퇴직 공직자(459명) 중 27.5%에 이른다. 하반기(7월∼현재)만 따지면 이 비율은 28.9%로 높아진다. 상당수 퇴직 공직자들이 ‘특별한 사유’가 있으면 업무 연관성이 있어도 취업을 승인해주는 공직자윤리법 시행령을 활용해 퇴직 후 3년이 지나지 않아도 재취업하고 있는 것이다. 특히 이런 현상이 핵심 권력기관 출신 공직자에게 쏠리고 있는 것으로 나타났다. 올해 청와대(대통령비서실), 경찰청, 감사원, 기획재정부 등 핵심 권력기관 4곳에서는 업무연관성 예외규정 심사 대상이 된 15명 모두 심사를 통과했다. 검찰청과 금융감독원에서는 각각 심사 대상자 6명, 5명 가운데 1명씩만 심사에서 탈락했다. ○ “예외규정인데 예외적이지 않아 문제” 공직자윤리법 시행령은 업무연관성이 있더라도 △국가안보상 이유나 국가의 대외경쟁력 강화, 공공의 이익을 위해 필요한 경우 △본인이 직접 담당했던 업무와 취업하려는 기관 간 밀접한 관련성 없는 경우 △취업하려는 분야에 대한 전문지식·자격증·근무경력·연구성과 등이 있어 전문성이 증명되는 경우 등에 해당하면 취업을 승인해준다. 하지만 예외규정 기준 자체가 모호해 퇴직 공직자를 구제해주는 용도로 남발될 수 있다는 지적이 정부 내에서도 나온다. 정부 관계자는 “예외규정 기준이 추상적이고 주관적으로 해석될 여지가 크다”며 “예외규정이지만 예외적이지 않은 게 문제”라고 지적했다. 공직자윤리위의 심사위원 명단이 공개되지 않고, 심사 결과에 대한 설명이 부족해 ‘깜깜이’ 심사가 되고 있다는 지적도 나온다. 이 때문에 청와대, 검찰, 감사원 등 핵심 권력기관의 퇴직자가 예외규정을 인정받기 쉬운 것 아니냐는 것. 다른 정부 관계자는 “영향력 있는 기관의 공무원일수록 퇴직 후 ‘알짜배기’ 기관에 재취업할 가능성이 크다고 보는 기류가 공직 사회에 있다”고 했다. 김병섭 서울대 명예교수(행정대학원)는 “업무연관성 예외규정을 남발하면 공직자 재취업을 엄격하게 심사하겠다는 기존 제도의 취지에 역행하는 것”이라며 “특히 정권 말 ‘공신’들을 챙겨주는 도구로 쓰일 우려가 크다”고 말했다. 신진우 기자 niceshin@donga.com권기범 기자 kaki@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-09
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  • 1인 가구-고소득 신혼부부에게도 11월부터 특공 기회

    이르면 11월부터 1인 가구와 소득 수준이 높은 신혼부부도 민간분양 아파트 특별공급에 청약할 수 있다. 청약 기회가 없었던 1인 가구와 당첨 가능성이 희박했던 신혼부부의 당첨 기회를 확대하기 위한 취지다. 하지만 기존 청약제도에서 혜택을 봤던 다자녀 신혼부부와 저소득층의 당첨 기회가 줄어듦에 따라 ‘아랫돌 빼서 윗돌 괴기’ 식의 임시방편이라는 지적이 나온다. 국토교통부는 이 같은 내용의 생애최초·신혼부부 특별공급제도 개편안을 8일 내놓았다. 개편안은 올 11월 이후 입주자 모집공고를 내는 민간분양 아파트단지에 적용된다. 개편안은 생애최초 특별공급 물량의 30%에 대해 소득 수준과 상관없이 1인 가구도 지원할 수 있도록 문턱을 낮췄다. 생애최초 특별공급은 평생 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 무주택자를 대상으로 추첨제로 당첨자를 선정한다. 도시근로자 월평균 소득 1.6배(3인 가구 기준 948만 원) 이하인 기혼자나 한부모가정 등만 지원할 수 있어 1인 가구나 고소득자는 아예 지원조차 할 수 없었다. 이번 제도 개편으로 청약 기회가 생기는 것이다. 신혼부부 특별공급에는 추첨제가 새로 도입된다. 현행 신혼부부 특별공급제도에선 소득 수준과 자녀 수, 거주지를 따져 당첨자를 결정한다. 자녀가 있는 신혼부부에게 우선 공급하다보니 자녀가 없는 신혼부부는 당첨이 사실상 불가능했다. 앞으로는 신혼부부 특별공급 물량의 30%를 추첨제로 돌려 당첨자를 선정한다. 현행 제도에서 신혼부부 특별공급에 지원하려면 부부 합산 소득이 도시근로자 월평균 소득의 1.6배 이내여야 한다. 하지만 추첨 물량에 한해 이 같은 소득 기준을 적용하지 않기로 했다. 월급이 많은 맞벌이 신혼부부들은 청약 기회조차 얻지 못한다는 지적을 반영한 것이다. 다만 자신이 소유한 토지나 건물 등 부동산 가액이 3억3000만 원을 넘으면 지원할 수 없다. 이 같은 자산 기준은 생애최초 특별공급에도 적용된다. 국토부는 가점순으로 당첨자를 선정하는 일반공급 비율은 현행대로 유지하기로 했다. 하지만 1인 가구와 무자녀, 고소득 신혼부부의 청약 기회가 늘어난 만큼 자녀가 많거나 소득이 낮은 신혼부부의 청약 당첨 기회는 줄어들 수밖에 없다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전체 공급이 늘어나지 않는다면 청약제도 개편은 결국 누군가의 청약 기회를 빼앗게 되는 ‘제로섬’ 게임”이라며 “대출 규제로 서울처럼 분양가가 높은 지역에선 ‘부모 찬스’를 쓸 수 있는 1인 가구 위주로 혜택을 볼 것”이라고 지적했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

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  • 1인가구-무자녀 신혼 ‘특공’ 기회 확대…‘아랫돌 빼서 윗돌 괴기’ 비판도

    이르면 11월부터 1인 가구와 소득 수준이 높은 신혼부부도 민간분양 아파트 특별공급에 청약할 수 있다. 청약 기회가 없었던 1인 가구와 당첨 가능성이 희박했던 신혼부부의 당첨 기회를 확대하기 위한 취지다. 하지만 기존 청약제도에서 혜택을 봤던 다자녀 신혼부부와 저소득층의 당첨기회가 줄어듦에 따라 ‘아랫돌 빼서 윗돌 괴기’ 식의 임시방편이라는 지적이 나온다. 국토교통부는 이 같은 내용의 생애최초·신혼부부 특별공급 제도 개편안을 8일 내놓았다. 개편안은 올 11월 이후 입주자 모집공고를 내는 민간분양 아파트 단지에 적용된다. 개편안은 생애최초 특별공급 물량의 30%에 대해 소득 수준과 상관 없이 1인 가구도 지원할 수 있도록 문턱을 낮췄다. 생애최초 특별공급은 평생 한번도 주택을 소유한 적이 없는 무주택자를 대상으로 추첨제로 당첨자를 선정한다. 도시 근로자 월평균 소득 1.6배(3인 가구 기준 948만 원) 이하인 기혼자나 한부모 가정 등만 지원할 수 있어 1인 가구나 고소득자는 아예 지원조차 할 수 없었다. 이번 제도 개편으로 청약 기회가 생기는 것이다. 1인 가구는 전용면적 60㎡ 이하 주택만 지원할 수 있다. 신혼부부 특별공급에는 추첨제가 새로 도입된다. 현행 신혼부부 특별공급제도에선 청약 가점이 높은 순서대로 당첨자가 결정된다. 자녀가 있는 신혼부부에게 우선 공급하다보니 자녀가 없는 신혼부부는 당첨이 불가능했다. 앞으로는 신혼부부 특별공급 물량의 30%를 추첨제로 돌려 당첨자를 선정한다. 현행 제도에서 신혼부부 특별공급에 지원하려면 부부 합산 소득이 도시 근로자 월평균 소득 1.6배 이내여야 한다. 하지만 추첨 물량에 한해 이 같은 소득 기준을 적용하지 않기로 했다. 월급이 많은 맞벌이 신혼부부들은 청약 기회조차 얻지 못한다는 지적을 반영한 것이다. 다만 자신이 소유한 토지나 건물 등 부동산 가액이 3억3000만 원을 넘으면 지원할 수 없다. 이 같은 자산 기준은 생애최초 특별공급에도 적용된다. 국토부는 가점 순으로 당첨자를 선정하는 일반공급 비율은 현행대로 유지하기로 했다. 일반공급을 줄이면 오랫동안 가점을 쌓은 중장년층이 반발할 수 있기 때문이다. 하지만 1인 가구와 무자녀, 고소득 신혼부부의 청약 기회가 늘어난 만큼 자녀가 많거나 소득이 낮은 신혼부부의 청약 당첨 기회는 줄어들 수밖에 없다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전체 공급이 늘어나지 않는다면 청약 제도 개편은 결국 누군가의 청약 기회를 빼앗게 되는 ‘제로섬’ 게임”이라며 “대출 규제로 서울처럼 분양가가 높은 지역에선 ‘부모 찬스’를 쓸 수 있는 1인 가구 위주로 혜택을 볼 것”이라고 지적했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

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  • 청약규제 강화후 ‘서울 추첨 당첨’ 40.2% → 3.9%… “2030 패닉바잉 야기”

    청약 규제를 대폭 강화한 2017년 8·2부동산대책 이후 수도권에서 추첨제를 통한 당첨자가 대폭 줄어든 것으로 나타났다. 가족이 많은 40대 이상 장년층에 유리한 가점제로 청약시장이 재편되며 20, 30대나 1·2인 가구가 패닉바잉(공황구매)에 나섰다는 분석이 나온다. 국토교통부가 7일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 천준호 의원실에 제출한 청약 당첨자 현황 자료에 따르면 올해 1월부터 6월까지 서울에서 추첨제로 청약에 당첨된 사람은 112명으로 전체 당첨자 1615명의 6.9%에 그쳤다. 서울에서 추첨제를 통한 청약 당첨자 비중은 2016년 58.1%였다가 8·2대책이 발표된 2017년에도 40.2%로 절반에 가까웠다. 하지만 이듬해인 2018년 15.5%로 떨어진 뒤 2019년 19.8%, 2020년 3.9% 등으로 대폭 낮아졌다. 수도권으로 범위를 넓혀도 추첨제를 통한 당첨자 비중은 2016년 60.4%였다가 지난해 38.6%, 올해(1∼6월) 23.4% 등 감소하는 추세다. 천 의원은 “특별공급 청약 당첨도 기대하기 어려운 1·2인 가구나 20, 30대 등은 기존 주택 추격 매수에 나설 수밖에 없는 상황”이라며 “추첨제 확대를 포함한 청약제도 개편을 통해 실수요자의 불안 심리를 잠재워야 한다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-08
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  • 보증금 5000만원 이하 임대사업자, 보증보험 면제

    전·월세 보증금이 5000만 원(서울 기준) 이하인 등록 임대사업자는 세입자가 동의하면 ‘임대보증금보증보험(임대보증보험)’에 가입하지 않아도 된다. 국토교통부는 이 같은 내용의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안이 7일 국무회의 의결을 거쳐 14일부터 시행된다고 밝혔다. 임대보증보험은 보증금이 매매가와 비슷하거나 높은 ‘깡통전세’로 세입자가 보증금을 떼이는 피해를 막기 위한 상품으로 지난달 18일부터 모든 임대사업자는 이 보험에 가입하도록 의무화됐다. 개정안은 임대사업자가 가입 요건이 안 돼 가입하지 못하는 문제를 해결하기 위해 가입의무 면제 규정을 신설했다. 보증금이 최우선변제금보다 적으면서 세입자가 보험을 가입하지 않는 데 동의하면 임대보증보험에 가입하지 않아도 된다. 최우선변제금은 올 5월 기준 서울 5000만 원, 수도권 과밀억제권역 4300만 원 등으로 지역마다 다르다. 세입자가 ‘전세금반환보증보험’에 가입하고 보험료를 임대사업자가 대신 내주는 경우도 가입 의무가 면제된다. 전세금반환보증은 임대보증보험과 보장 효과는 같지만, 보험료가 싸고 가입이 쉽다. 가입 의무 위반 시 처벌은 기존 2년 이하 징역 이나 2000만 원 이하 벌금에서 보증금의 10% 이내(3000만 원 상한) 과태료로 바뀌었다. 하지만 임대사업자들은 개정안이 시행돼도 가입하지 못하는 사례가 여전하고 다세대 임대사업자의 경우 과태료가 많게는 수억 원이 넘을 수 있다며 반발하고 있다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

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  • “정부 개입 최소화해야”…국책연구기관도 부동산 정책 비판

    세금과 대출 규제 중심의 집값대책과 공공 주도의 공급대책을 뼈대로 한 현 정부의 부동산 정책이 주택시장을 왜곡했다고 국책연구기관들이 공식 보고서를 통해 지적했다. 국무총리 산하 경제·인문사회연구회는 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 시장질서 확립을 위한 중점 대응전략’ 보고서를 지난달 발간했다. 이 보고서는 한국형사·법무정책연구원 주도로 국토연구원, 한국주택금융공사 산하의 주택금융연구원이 참여해 작성됐다. 총 719장에 이르는 방대한 분량으로 지난해 8월부터 1년 동안의 정책연구실적이 담겼다. 연구진은 현 시장 상황에서 대해 “투자수요와 투기수요에 대한 경계가 모호한 상황에서 투기수요 억제에 초점을 둔 정책들을 추진해 오히려 실수요마저 위축시키고 있다”며 “정부가 과도하게 개입하면서 (부동산) 시장 균형을 왜곡하고 있다”고 진단했다. 이어 “주택 정책의 목표는 주택시장 안정인데 ‘주택가격 안정’으로 목적을 축소해 정책을 추진하면 주택 구입-처분-보유-거래 단계에서 부작용을 초래하는 정책 수단을 과도하게 활용할 수 있다”고 했다. 이 같은 부작용으로는 집주인의 실거주 의무를 강화한 점을 꼽았다. 매매 시장 안정이라는 취지와 달리 전세 공급을 줄여 전세가 상승을 부추겼다는 것이다. 연구진은 “임대주택 대부분을 민간 다주택자가 공급하고 있는데, 다주택자에 대한 강도 높은 규제가 민간임대주택 시장을 위축시키고 원활한 공급을 저해했다”고 했다. 2017년 임대사업자 등록을 장려하던 정부가 지난해부터 혜택을 줄이거나 폐지하면서 결국 세입자 피해로 이어질 것이라는 설명이다. 지난해 7월 시행된 ‘임대차3법’에 대해서도 “전세 매물이 줄고 전세 보증금은 더 오를 수밖에 없다. 세입자를 위한 제도가 세입자를 궁지로 몰았다”며 “정책 수단 간 충돌이 빈번하게 일어났다”고 지적했다. 연구진은 “시대에 따라 달라지는 주택 문제에 대한 근본 진단 없이 정책 이념에 따라 조세 및 대출 정책의 틀을 바꿔 시장 불확실성을 키웠다”고 강조했다. 공공이 주도하는 주택공급 방안에 대해서도 비판했다. 2015~2019년 전체 주택 인허가 물량 중 공공 비중은 13.2%, 서울은 5.1%에 그쳤다. 연구진은 “민간과 함께 하지 않고 공공이 주도하는 공급은 한계가 있다. 민간이 직접 양질의 주택을 공급할 수 있도록 해야 한다”고 강조했다. 민간분양시장 정상화를 위해 민간 택지 분양가상한제와 고분양가 관리지역 제도를 점검할 필요가 있다고 봤다. 대출 규제에 대해선 “주택 대출 규제를 한국처럼 엄격하게 시행하는 사례는 드물다”며 “자기 자본이 부족한 실수요층의 주택 구입 기회를 과도하게 제약하고 있다”고 지적했다. 연구진은 “(정부가) 실정(失政)의 책임을 국민 탓으로 전가하고 부동산 불로소득부터 바로잡겠다고 징벌적 과세 수준의 애먼 칼을 빼들었다”며 “정부 개입을 최소화해서 시장에 활기를 불어넣어야 한다”고 강조했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-07
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  • [부동산 캘린더]서울-천안 등 전국 10개 단지 4182채 분양

    6일 부동산 정보업체 ‘부동산114’에 따르면 이달 첫째 주에는 전국 10개 단지 4182채가 분양한다. 일반분양은 2109채다. 포스코건설이 충남 천안시에서 짓는 ‘더샵천안레이크마크’는 7일 1순위 청약을 받는다. 4개 동(지하 2층∼지상 최고 28층) 411채로, 전용면적은 66, 75m²다. 본보기집은 전국 7곳에서 문을 연다. 대우건설과 현대건설, GS건설이 경기 안양시에서 공급하는 ‘평촌 엘프라우드’, 서울 강서구 ‘강서 금호어울림퍼스티어’, 경기 파주시 ‘파주 문산역2차 동문디이스트’ 등이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-07
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  • 포스코건설, 도안신도시에 명품 오피스텔

    포스코건설이 올가을 대전에서 오피스텔과 대규모 아파트 단지를 잇달아 선보인다. 오피스텔은 대전 신흥 주거지로 떠오르는 도안신도시에, 아파트 단지는 대전 구도심 인근에 각각 들어선다. 6일 포스코건설은 대전 유성구 용계동 일대에 짓는 오피스텔 ‘더샵 도안트위넌스’를 이달 중 분양한다고 밝혔다. 2개 동(지하 4층∼지상 27층) 308실 규모다. 선호도가 높은 전용면적 84m² 단일 면적으로 공급된다. 더샵 도안트위넌스는 대전 도안신도시 중심에 들어선다. 2027년 개통 예정인 대전 도시철도 2호선 트램 정차역이 오피스텔 앞에 생길 예정이다. 대전 전역을 잇는 도안대로, 동서대로와 맞닿아 있어 시내를 오가기에 편리하다. 대전남부순환고속도로나 호남고속도로와도 가깝다. 교육 인프라도 우수하다. 도보 거리에 홍도초등학교가 있다. 대전 도안중고교도 가깝다. 내년 3월에는 중학교 1곳(가칭 ‘서남4중’)이 근처에 개교한다. 원신흥도서관, 대전시립박물관 등 교육문화 시설도 주변에 있다. 풍부한 녹지와 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있다. 도안근린공원, 덜레기근린공원뿐만 아니라 갑천 수변에 추가로 ‘도안생태호수공원’이 조성될 계획이다. 홈플러스, 롯데마트 등 대형마트와 목원대 상권과도 가깝다. 더샵 도안트위넌스 입주민들은 스마트폰으로 조명, 난방, 가스, 환기까지 자동 제어할 수 있다. 포스코건설의 스마트홈 기술인 ‘아이큐텍’이 적용된 것. 승강기 내부에는 자외선 살균조명을 설치했고 전기차를 이용하는 입주민을 위해 전기차 충전 설비도 갖췄다. 포스코건설은 올 11월에는 계룡건설과 함께 짓는 ‘용문 더샵리슈빌’(가칭)을 분양한다. 대전 용문동 일대(용문 1∼3구역)를 재건축하는 단지다. 23개 동(지하 3층∼지상 33층) 2763채 규모다. 이 중 1963채가 일반분양으로 공급된다. 가장 큰 장점은 입지다. 대전의 ‘강남’으로 불리는 둔산동과 가까워 교육, 생활 등에서 우수한 인프라를 누릴 수 있다. 단지는 대전 지하철 1호선 용문역과 맞닿아 있는 초역세권이다. KTX 호남선과 경부선이 각각 정차하는 서대전역과 대전역과도 가까워 서울과 부산 등으로의 이동이 편리하다. 초등학교 부지가 마련돼 있는 ‘초품아’(초등학교를 품은 아파트) 단지다. ‘대전 교육1번지’로 꼽히는 둔산동 학원가와도 가깝다. 롯데백화점, 갤러리아백화점, 이마트 등 생활편의시설과 대전 을지대병원, 원광대 치과병원 등도 편리하게 이용할 수 있다. 남선공원과 유등천도 가깝다. 포스코건설이 2019년 10월 대전 서구에서 분양한 ‘목동 더샵리슈빌’은 일반공급 401채 모집에 약 6만 명의 청약 인원이 몰린 바 있다. 당시 평균 경쟁률은 148.2 대 1에 달했다. 가장 인기가 많은 전용 84m²에선 경쟁률이 200 대 1을 넘었다. 포스코건설 관계자는 “기존에 대전에서 분양한 단지들도 잇따라 흥행하면서 이번 분양 단지에도 관심이 크다”며 “대전을 대표하는 최고의 주거 상품으로 만들겠다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-07
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  • 집값 10%내고 10년 임대 살다 분양… 인천-화성에 6000채

    집값의 10%만 내고 10년 동안 임대로 살다가 분양받을 수 있는 ‘누구나집’ 6000여 채가 인천 검단신도시와 경기 의왕·화성 등 수도권에 들어선다. 무주택자의 내 집 마련을 지원하는 취지지만 집값 하락 시 민간 건설사와 정부가 손실을 떠안는 구조여서 민간 참여를 유도하기 어렵고 나랏빚을 늘릴 수 있다는 지적이 나온다. 6일 더불어민주당과 국토교통부, 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사(iH)는 수도권 공공택지에서 누구나집을 공급할 민간 사업자를 8일부터 15일까지 모집한다고 밝혔다. 누구나집은 인천 검단신도시 4225채, 경기 의왕 초평지구 951채, 화성 능동지구 899채가 지어진다. 누구나집은 올 6월 민주당 부동산특별위원회가 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련을 돕기 위해 제안한 모델이다. 입주자는 보증금 명목으로 분양가 10% 이상을 내고 시세 85∼95%의 임대료를 내고 거주하다 10년 후 분양으로 전환해 집을 소유할 수 있다. 분양 전환 후 집값 상승분은 전액 입주자가 가져간다. 이때 분양가는 입주자 모집 시점에 미리 확정된다. 건설 원가 수준인 감정가에 민간 사업자의 적정 수익(연 1.5% 이내)을 더한 금액이다. 입주자 모집 후 분양 전환까지 약 13년 걸린다고 가정하면 건설사 적정 수익은 감정가의 약 20% 수준으로 예상된다. 민간에 수익을 보장해 사업 참여를 이끌어 내기 위한 취지다. 이 때문에 누구나집의 분양가는 일반 공공분양보다 다소 높아질 것으로 보인다. 다만 국토부 관계자는 “누구나집 분양가는 10년 후 분양가이기 때문에 같은 시기 공급되는 공공분양과 단순 비교하는 건 적절하지 않다”고 했다. 누구나집은 집값이 하락하면 입주자는 분양 전환을 포기하고 보증금은 전액 돌려받으면 된다. 하지만 집값 하락에 따른 손실 대부분은 민간 사업자와 정부가 떠안아야 한다. 집값이 올라야 입주자와 사업자가 이익을 보는 구조다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “민간 사업자 수익은 제한되지만 집값 하락에 따른 손실 보전 방안은 충분하지 않을 수 있다”고 했다. 사업비 30% 이상을 정부 재정이 투입되는 주택도시기금에서 조달하는 구조라 예산의 한계로 누구나집 공급을 무작정 늘리기 어렵다는 지적도 나온다. 국토부는 올 11월까지 누구나집 시범사업 우선협상대상자를 선정하고 이르면 2023년 입주자 모집에 나설 계획이다. 구체적인 입주자 선정 방식은 입주자 모집 시점에 확정한다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-07
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  • 집값 10% 내고 10년뒤 분양 ‘누구나집’ 인천-화성에 6000채 짓는다

    집값의 10%만 내고 10년 동안 임대로 살다가 분양받을 수 있는 ‘누구나집’ 6000여 채가 인천 검단신도시와 경기 의왕·화성 등 수도권에 들어선다. 무주택자의 내 집 마련을 지원하는 취지지만 집값 하락 시 민간 건설사와 정부가 손실을 떠안는 구조여서 민간 참여를 유도하기 어렵고 나라빚을 늘릴 수 있다는 지적이 나온다. 6일 더불어민주당과 국토교통부, 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사(iH)는 수도권 공공택지에서 누구나집을 공급할 민간 사업자를 8일부터 15일까지 모집한다고 밝혔다. 누구나집은 인천 검단신도시 4225채, 경기 의왕 초평지구 951채, 화성 능동지구 899채 지어진다. 누구나집은 올 6월 민주당 부동산특별위원회가 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련을 돕기 위해 제안한 모델이다. 입주자는 보증금 명목으로 분양가 10% 이상을 내고 시세 85~95%의 임대료를 내고 거주하다 10년 후 분양으로 전환해 집을 소유할 수 있다. 분양 전환 후 집값 상승분은 전액 입주자가 가져간다. 이때 분양가는 입주자 모집 시점에 미리 확정된다. 건설 원가 수준인 감정가에 민간 사업자의 적정 수익(연 1.5% 이내)을 더한 금액이다. 입주자 모집 후 분양 전환까지 약 13년 걸린다고 가정하면 건설사 적정 수익은 감정가의 약 20% 수준으로 예상된다. 민간에 수익을 보장해주기 사업 참여를 이끌어 내기 위한 취지다. 이 때문에 누구나집의 분양가는 일반 공공분양보다 다소 높아질 것으로 보인다. 다만 국토부 관계자는 “누구나집 분양가는 10년 후 분양가이기 때문에 같은 시기 공급되는 공공분양과 단순 비교하는 건 적절하지 않다”고 했다. 누구나집은 집값이 하락하면 입주자는 분양 전환을 포기하고 보증금은 전액 돌려받으면 된다. 하지만 집값 하락에 따른 손실 대부분은 민간 사업자와 정부가 떠안아야 한다. 집값이 올라야 입주자와 사업자가 이익을 보는 구조다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “민간 사업자 수익은 제한되지만 집값 하락에 따른 손실 보전 방안은 충분하지 않을 수 있다”고 했다. 사업비 30% 이상을 정부 재정이 투입되는 주택도시기금에서 조달하는 구조라 예산의 한계로 누구나집 공급을 무작정 늘리기 어렵다는 지적도 나온다. 국토부는 올 11월까지 누구나집 시범사업 우선협상대상자를 선정하고 이르면 2023년 입주자모집에 나설 계획이다. 구체적인 입주자 선정 방식은 입주자모집 시점에 확정한다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-06
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  • 토지거래허가구역 ‘빈틈’… 일부 지구, 지정 한달 걸려 투기 못막아

    “땅 사겠다는 문의는 계속 들어오고 있어요. 그런데 땅 주인들은 매물을 거둬들이면서 호가가 계속 오르고 있죠.” 인천 남동구 구월동의 한 개발제한구역(그린벨트). 비닐하우스가 띄엄띄엄 있는 밭이지만 현지 공인중개업소에 투자 문의가 잇따르고 있다. 정부가 지난달 30일 구월동이 포함된 ‘구월2지구’를 1만8000채 규모의 ‘미니 신도시’로 조성하겠다고 발표한 뒤부터다. 대다수가 개발 이익을 노린 투기 성격이 짙지만 당분간 이 같은 거래를 막을 수 없다. 투기를 차단하기 위한 ‘토지거래허가구역’이 아직은 아니기 때문이다. 한 주민은 “호가가 계속 오를 텐데 정부가 투기세력에 투자처를 찍어주는 거 아니냐”고 했다. 정부가 대규모 개발 계획을 발표하면서 해당 지역 일대를 토지거래허가구역으로 지정하고 있지만 투기 수요를 차단하기엔 ‘구멍’이 적지 않다는 지적이 나오고 있다. 지방자치단체장이 토지거래허가구역을 지정하는 경우 한 달가량 걸리는 데다 토지거래허가구역에서 제외된 지역으로 매수세가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타나기 때문이다.○ 인천 구월2, 구리 교문, 한 달간 투기 못 막아 5일 국토교통부에 따르면 지난달 30일 발표된 신규 공공택지 10곳 중 경기 의왕 군포 안산과 화성 진안2 등 7곳에서 토지거래허가구역 규제가 발효됐다. 이미 토지거래허가구역인 곳을 제외한 9곳 중 7곳을 토지거래허가구역으로 지정한 데 따른 것이다. 토지거래허가구역 내 일정 면적을 초과하는 부동산을 사려면 반드시 관할 시군구청장의 허가를 받아야 한다. 주택은 직접 거주해야 하고, 농지는 실제 경작해야 한다. 문제는 당시 토지거래허가구역 지정 대상에서 빠진 구월2지구와 경기 구리 교문지구는 이르면 이달 말에나 지정될 예정이라는 것. 그 전까진 개발 이익을 노린 매매가 합법적으로 이뤄질 수 있는 셈이다. 이런 공백이 생긴 건 토지거래허가구역 지정 권한은 국토부가 아닌 지방자치단체에 있기 때문이다. 대규모 개발 예정지는 국토교통부 장관이 지정하지만 중소 규모 개발지는 지자체장이 지정하기 때문이다. 인천시와 경기도는 지난달 30일 이후에야 토지거래허가구역 지정 절차에 돌입했다. 인천시 관계자는 “토지거래허가구역을 지정하려면 택지 내 주소를 일일이 알아야 하는데 국토부가 개발 정보 유출을 우려해 관련 정보를 공유하지 않아 미리 준비할 수 없다”고 했다. ○ 구역 밖에서는 풍선효과로 집값 자극 제도상 ‘맹점’은 이뿐만이 아니다. 이번에 지정된 신규 공공택지 중 가장 규모가 큰 경기 의왕·군포·안산지구 인근인 의왕시 삼동이 대표적이다. 신축인 ‘의왕파크푸르지오’(전용면적 84m²)는 정부 발표 직전 9억∼10억 원이던 호가가 현재 12억 원까지 치솟았다. 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선 의왕역 정차의 최대 수혜 지역으로 꼽힌 데 따른 것이지만 정작 토지거래허가구역에선 빠졌다. 이번 택지 개발 계획에 포함된 지역이 아닌 데다 GTX-C의 의왕역 정차가 공식 확정되지 않았다는 이유다. 경기 화성시 병점동 일대도 화성 진안 2지구 광역교통대책에 따라 지하철 1호선 병점역이 교통 거점이 될 것이라는 기대감이 퍼지면서 과열 조짐을 보이고 있다. 토지거래허가구역 지정 주체가 국토부 장관이든 지자체장이든 지정되면 공고 이후 5일이 지나야 효력이 발생한다는 점도 문제로 지적된다. 서울시가 올 4월 압구정, 여의도, 목동, 성수 일대를 토지거래허가구역으로 지정했지만 효력 발효 직전 5일간 막바지 매수가 몰렸다. 이 기간 여의도동 ‘시범아파트’ 전용 118m²는 역대 가장 비싼 26억 원에 거래됐고 압구정동 ‘신현대’ 전용 115m²는 35억 원에 팔리며 기존 최고가(2019년 10월 26억8000만 원) 기록을 갈아 치웠다. 이런 빈틈을 보완하기 위해 올 4월 토지거래허가구역 지정 즉시 발효하도록 부동산 거래 신고법 개정안이 송석준 국민의힘 의원 발의로 올라와 있지만 아직 국회 상임위 문턱조차 못 넘었다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “토지거래허가구역 효과는 일시적으로 가격을 눌러놓는 수준인데 이마저 즉시 효력이 생기지 않아 제 효과를 못 내고 있다”며 “법 개정이라도 서둘러야 한다”고 했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-09-06
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  • 서울 집값 급등에… 非강남도 예외없이 ‘청약 열풍’

    서울 아파트 청약 경쟁률이 현 정부가 출범한 4년 전보다 크게 오른 것으로 나타났다. 집값이 급등하면서 내 집을 마련하려는 수요자들이 청약 시장으로 대거 몰렸기 때문이다. 5일 태영호 국민의힘 의원실이 국회입법조사처로부터 받은 자료에 따르면 2017년 서울 25개 구 중 민간 아파트 청약 경쟁률이 가장 낮았던 곳은 강북구로 평균 2.7 대 1이었다. 당시 구로, 성동, 동대문, 동작, 중랑, 노원, 양천 평균 청약 경쟁률도 10 대 1 미만이었다. 하지만 지난해 서울에서는 경쟁률이 10 대 1 미만인 구가 단 한 곳도 없었다. 2017년 경쟁률이 가장 낮았던 강북구마저 지난해 35.3 대 1의 경쟁률을 보였다. 2017년 66.9 대 1이던 서초구 경쟁률은 지난해 약 2배인 131.2 대 1로 뛰었다. 올 1∼6월 광진구 평균 경쟁률은 무려 367.4 대 1을 보이며 비(非)강남권에서도 높은 경쟁률을 보이는 지역이 늘고 있다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-06
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  • “중개보수 더 내려야” “거래 없는데 숨통 조여” 식지 않는 불만

    “부동산 중개보수는 더 내려야 합니다.”(소비자 A 씨) “공인중개사의 희생을 강요하며 생존권을 짓밟고 있다.”(한국공인중개사협회) 정부가 2014년 이후 7년 만에 부동산 중개보수체계를 개편했지만 소비자와 공인중개사 모두 불만스럽게 여기고 있다. 소비자들은 천정부지로 치솟은 집값과 전셋값을 마련하기도 버거운데 가격이 올랐다는 이유로 중개보수까지 더 내야 하느냐며 반발하고 있다. 오른 집값만큼 중개보수 부담이 늘었지만 그렇다고 공인중개사들의 ‘벌이’가 좋아진 것도 아니다. 치킨집이나 편의점보다 많은 게 공인중개업소다. 공인중개사들은 출혈 경쟁으로 지금도 사정이 여의치 않다. 정부가 중개보수까지 낮춘다고 하니 생존권을 위협한다는 원성이 나오고 있는 것이다. 이번 중개보수 개편이 근본 문제를 건들지 못한 임시방편이라는 지적이 나오는 이유다. ○ 아무도 만족 못 하는 중개보수 개편 지난달 중개보수 개편안을 확정한 국토교통부는 2일 ‘공인중개사법 시행규칙’ 개정안을 입법예고했다. 개정안에 따르면 거래 가격에 상한요율을 곱한 금액 이내에서 중개보수를 정하는 ‘정률제’ 방식이 유지된다. 개정안이 시행되는 올 10월부터 상한요율은 지금보다 0.1∼0.4%포인트 낮아진다. 6억 원이 넘는 집을 사거나, 보증금이 3억 원이 넘는 전셋집을 구하는 경우에만 중개보수가 지금의 최대 절반 수준으로 줄어든다. 하지만 이런 혜택은 서울과 세종, 집값이 비싼 수도권 일부 지역과 지방 광역시 일부 주요 아파트 정도에만 해당된다. 올 7월 기준 아파트 중위 매매가가 6억 원 이상인 지역은 서울과 세종뿐이다. 아파트 중위 전세가격이 3억 원을 넘는 곳은 서울과 세종, 경기 등 3곳이다. 이렇다 보니 지방에선 중개보수 개편의 실효성이 낮다는 목소리가 벌써부터 나온다. 한국여성소비자연합 전북지회는 지난달 30일 “전북 전주시에서 중개보수 감면 혜택을 보는 소비자는 1%에 그친다”며 “수도권 현실만 반영된 개편안”이라고 비판했다. ○ 서울에서도 10채 중 3채는 감면 혜택 못 받아 서울에 거주한다고 중개보수가 줄어드는 것도 아니다. 지난해 8월부터 올 7월까지 1년간 서울 아파트 매매 거래 5만7132건 중 1만6005건(28%)은 6억 원 미만이었다. 이 비중은 도봉구에서는 64.1%에 이른다. 이어 △금천구(61.7%) △구로구(51.4%) △중랑구(51.2%) △노원구(51%) 등도 6억 원 미만 아파트 거래 비중이 높다. 중산층 서민이 많이 사는 동네가 중개보수 감면 혜택을 덜 받는 셈이다. “오히려 중개보수가 더 늘어나는 것 아닌가요.” 최근 부동산 커뮤니티에선 이런 말도 나온다. 종전 고가 주택 거래 시 중개보수는 상한요율보다 낮은 수준에서 정해졌다. 개편 이후 공인중개사들이 최대한 상한요율대로 중개보수를 요구하면 실제 수수료 부담은 더 높아지는 것 아니냐는 지적이 나온다. 괜한 우려가 아니다. 국토부에 따르면 올 4월 기준 15억 원 이상 주택 매매 시 실제 소비자가 낸 중개보수는 거래 가격의 0.5%였다. 개정안은 15억 원 이상 상한요율은 0.7%로 정했다. 현행 상한요율(0.9%)보다 0.2%포인트 낮지만 현장에서 실제 통용되는 요율보다는 오히려 높은 셈이다. ○ 치킨집보다 많은 공인중개업소 2일 공인중개사법 시행규칙 개정안이 입법예고된 지 반나절 만에 국토부 홈페이지에는 댓글이 300여 개 달렸다. 대다수가 개편에 반대하는 내용으로 공인중개사들이 작성한 것으로 보인다. 공인중개사들은 지금도 수입이 부진한데 중개보수까지 낮추면 생존권을 위협받는다고 반발하고 있다. 대다수 공인중개사들은 영세 자영업자들로 요즘처럼 거래가 뜸하면 적자를 보기 십상이다. 서울 노원구의 한 공인중개사는 “매물이 없어 요즘엔 한 달에 계약서 하나 쓰기도 쉽지 않다”고 했다. 정부 규제로 ‘먹거리’가 줄어든 측면도 있다. 지난달 중개보수 토론회에 참석했던 한국공인중개사협회 관계자는 “임대차3법 시행 이후 갱신계약 비율이 늘면서 (공인중개사를 통한) 전월세 거래 건수가 급감했다”고 했다. 더 근본적인 원인은 공인중개사들이 너무 많다는 데 있다. 중개시장이라는 ‘파이’는 부동산 시장 상황과 거래량에 따라 들쭉날쭉하지만, 이 파이를 나눠 먹을 공인중개사 수는 매년 꾸준히 늘다 보니 제 살 깎아 먹기식 경쟁을 벌일 수밖에 없는 구조다. 전국에서 영업 중인 공인중개사는 올 6월 기준 11만7738명이다. 영세 자영업자들 간 출혈 경쟁이 심한 대표 업종으로 꼽히는 치킨집(2019년 기준 8만7000여 개)과 편의점(지난해 기준 4만3000여 개)보다 훨씬 많다. 매년 1만∼2만 개의 공인중개업소가 문을 닫는데도 전체 수가 줄지 않는 건 새로 개업하는 공인중개사들이 끊이지 않아서다. 돈을 잘 버는 유망 직종이라서보다는 취업난에 떠밀린 구직자들이 다른 전문직보다 진입장벽이 낮은 편인 공인중개사로 대거 몰렸기 때문이다. 올해 10월로 예정된 공인중개사 자격증 시험에는 1983년 이후 역대 가장 많은 40만8000여 명이 응시했다.○ 중개 서비스 수준 높이는 게 근본 해법 일각에선 공인중개업계가 무리한 요구를 한다고 여긴다. 고가 주택 1채만 중개해도 웬만한 직장인의 연봉을 버는 공인중개사들이 조금도 양보하려 하지 않는다는 것이다. 현재 공인중개사가 20억 원짜리 주택 매매를 중개하면 최고 1800만 원까지 받을 수 있다. 매도인과 매수인에게 1800만 원씩 받으면 3600만 원을 벌 수 있다. 다만 이런 경우는 극소수다. 서울 일부 지역을 제외하면 고액 보수를 받을 수 있는 초고가 주택 자체가 없는 데다 공동 중개가 일반적이라 공인중개사가 매도인과 매수인 양쪽에서 중개보수를 모두 받는 경우도 드물다. 전문가들이 이번 중개보수 개편을 두고 “급한 불만 껐다”고 평가한다. 중개보수 부담이 과도하다는 여론을 달래는 데 급급해 소비자 불만과 공인중개업계 반발이 나오는 근본 원인을 해결하려는 노력은 부족했다는 지적이 제기된다. 중개보수를 둘러싼 논란을 해소하려면 결국 중개보수가 아깝지 않도록 중개서비스를 다양화하고 수준을 끌어올려야 한다는 의견이 많다. 국내 중개보수는 해외에 비하면 낮은 편이다. 미국의 중개보수는 거래 가격의 최고 6%에 이른다. 매도인이 한 공인중개사에게만 매물을 맡기는 전속 중개가 일반적인 데다 공인중개사로부터 중개는 물론이고 금융, 법무 등 다양한 서비스를 제공받는 만큼 소비자도 그에 걸맞은 비용을 지불하고 있는 것이다. 일각에선 공인중개사를 거치지 않는 직거래가 대안이라고는 하지만 전 재산과 다름없는 집을 사고팔면서 모든 위험을 개인이 떠안는 방식은 보편화하기 어렵다. 김학환 숭실사이버대 부동산학과 교수는 “중개서비스의 발전이 근본 해법”이라며 “공인중개업계는 전문적이고 편리한 서비스를 제공하도록 변화하고, 정부도 제도적으로 이런 변화를 적극 지원해야 한다. 그러면 소비자 인식도 달라질 것”이라고 했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-04
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