정순구 기자

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동아일보 경제부

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2026-03-10~2026-04-09

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화천대유 관계자들, 5개 블록 땅 34% 선점, 시행사 넘긴뒤 수의계약… 3000억 분양수익

경기 성남시 대장동 개발사업에서 2018년 5개 블록 땅을 우선 공급받아 분양수익을 독식한 ‘화천대유자산관리’ 관계자들은 2009년에 이미 해당 블록 내 토지를 확보했던 것으로 나타났다. 자신들이 선점한 땅을 대장동 개발 시행사에 넘긴 뒤 수의계약으로 해당 땅을 다시 넘겨받아 3000억 원의 분양수익을 올린 것이다. 이는 동아일보 취재팀이 4일 대장동 개발 시행사인 ‘성남의뜰’로부터 화천대유가 우선 공급받은 대장지구 내 5개 블록(A1·2·11·12, B1)의 2006∼2015년 거래 내역을 분석한 결과다. 이에 따르면 화천대유 핵심 인물들은 2009년 말 이미 5개 블록 전체 면적(12만8879m²) 중 최소 4만4356m²(34.4%)를 확보했다. 주소 이전 등의 이유로 등기부등본상 확인이 불가능한 거래 내역이 적지 않다는 점을 감안하면 선점 토지는 더 많을 것으로 보인다. 등기부상 대장동 토지를 계약한 곳은 부동산개발 회사 ‘씨세븐’이었다. 이 회사가 토지 계약을 진행하던 당시 화천대유 관계사인 천화동인 4호의 소유주 남욱 변호사와 5호 소유주 정영학 회계사가 자문단으로 활동했다. 이후 남 변호사는 씨세븐이 설립한 프로젝트파이낸싱금융투자(PFV)의 대표로 선임됐고 정 회계사는 이 PFV에 돈을 댄 회사들의 대표와 임원직을 맡았다. 성남의뜰은 2016년부터 2017년까지 토지 작업을 진행하면서 남 변호사와 정 회계사가 5개 블록 내에서 확보해둔 토지의 64%가량을 협의 취득 방식으로 사들였다. 시행사가 이 과정에서 토지를 많이 확보할수록 사업 속도는 빨라진다. 업계 관계자는 “토지 수용권이 있는 개발 사업이라도 원주민이 반발하며 버티면 사업은 지연될 수밖에 없는데 대장지구는 토지 확보 속도가 이례적으로 빨랐다”고 말했다. 성남도시개발공사는 토지 확보 절차가 마무리된 2017년 대장지구 내 15개 블록 중 5개 블록을 화천대유에 수의계약으로 우선 공급했다. 해당 블록에서 화천대유가 거둘 분양수익만 3000억 원 안팎으로 추정된다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-10-05
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이재명측 “朴정부 개정 법 따라 수의계약”… 사실과 달라

경기 성남시 대장동 개발사업에서 ‘화천대유자산관리’가 5개 필지를 수의계약으로 우선 공급받은 것이 “박근혜 정부 시절 개정된 보금자리주택법에 따른 것”이라고 한 이재명 경기도지사 측의 해명이 사실과 다른 것으로 나타났다. 30일 국토교통부와 부동산개발업계에 따르면 대장지구 개발사업의 근거 법령은 보금자리주택법이 아닌 도시개발법인 것으로 확인됐다. 지난달 22일 이 지사 측은 ‘대장동 개발사업 Q&A’ 자료에서 “박근혜 정부는 2012년 8월 보금자리주택법 시행령을 개정해 민·관 공동출자법인이 조성한 주택용지를 출자기관에 우선 공급하도록 했다”며 “이에 따라 성남도시개발공사와 화천대유는 각각 (대장지구) 토지를 우선 공급받았다”고 설명했다. 화천대유는 대장지구 개발에 자산관리회사로 참여하며 사업지구 15개 블록 중 5개 구역(약 15만109㎡)의 부지를 우선 공급받아 최소 3000억 원 이상의 분양 수익을 올렸다. 이 지사 측은 Q&A에서 전 정부에서 바꾼 법령 때문에 과도한 수익이 생겼다는 뉘앙스를 담은 셈이다. 하지만 국토부 관계자는 “보금자리주택법은 주로 한국토지주택공사(LH)가 공공택지지구를 개발할 때 적용한다”며 “대장지구는 도시개발구역으로서 도시개발법의 적용을 받기 때문에 보금자리주택법과는 아무런 관계가 없다”고 말했다. 해당 법령이 개정된 시점도 박근혜 정부 때가 아닌 이명박 정부 당시여서 자료의 신뢰도가 떨어진다는 지적이 나온다. 이 지사가 Q&A에서 밝힌 개정 보금자리주택법 시행령에 민·관 공동 개발에 참여한 민간 사업자가 출자자 지분 내에서 택지를 우선 공급받을 수 있다는 내용이 있긴 하다. 하지만 대장지구는 도시개발법의 적용을 받는 도시개발구역이어서 보금자리주택법과 무관하다고 전문가들은 분석했다. 도시개발법은 개발 토지를 분양할 때 경쟁입찰을 원칙으로 한다. 도시개발법 시행령에서 예외적으로 수의계약으로 토지를 공급할 수 있다고 규정하고 있지만 공급 방식 등 세부적인 내용은 정해져 있지 않다. 이 지사 측 관계자는 “규정이 명확하지 않아 당시 성남시가 국토부에 유권해석을 의뢰했고 ‘토지 공급 입찰을 거칠 필요가 없다’는 답을 받았다”고 말했다. 이어 “당시 국토부 외에도 여러 도시전문가들로부터 조항이 모호한 도시개발법 대신 보금자리주택법을 준용해도 문제없다는 자문을 받았던 것으로 보인다는 취지를 자료에 담은 것”이라고 덧붙였다.정순구 기자 soon9@donga.com강성휘 기자 yolo@donga.com}
- 2021-10-01
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화천대유 관련 이재명 해명 틀려… 대장동 수의계약은 도시개발법 적용

경기 성남시 대장동 개발사업에서 ‘화천대유자산관리’가 5개 필지를 수의계약으로 우선 공급받은 것이 “박근혜 정부 시절 개정된 보금자리주택법에 따른 것”이라고 한 이재명 경기도지사 측의 해명이 사실과 다른 것으로 나타났다. 30일 국토교통부와 부동산개발업계에 따르면 대장지구 개발사업의 근거 법령은 보금자리주택법이 아닌 도시개발법인 것으로 확인됐다. 지난달 22일 이 지사 측은 ‘대장동 개발사업 Q&A’ 자료에서 “박근혜 정부는 2012년 8월 보금자리주택법 시행령을 개정해 민·관 공동출자법인이 조성한 주택용지를 출자기관에 우선 공급하도록 했다”며 “이에 따라 성남도시개발공사와 화천대유는 각각 (대장지구) 토지를 우선 공급받았다”고 설명했다. 화천대유는 대장지구 개발에 자산관리회사로 참여하며 사업지구 15개 블록 중 5개 구역(약 15만109㎡)의 부지를 우선 공급받아 최소 3000억 원 이상의 분양 수익을 올렸다. 이 지사 측은 Q&A에서 전 정부에서 바꾼 법령 때문에 과도한 수익이 생겼다는 뉘앙스를 담은 셈이다. 하지만 국토부 관계자는 “보금자리주택법은 주로 한국토지주택공사(LH)가 공공택지지구를 개발할 때 적용한다”며 “대장지구는 도시개발구역으로서 도시개발법의 적용을 받기 때문에 보금자리주택법과는 아무런 관계가 없다”고 말했다. 해당 법령이 개정된 시점도 박근혜 정부 때가 아닌 이명박 정부 당시여서 자료의 신뢰도가 떨어진다는 지적이 나온다. 이 지사가 Q&A에서 밝힌 개정 보금자리주택법 시행령에 민·관 공동 개발에 참여한 민간 사업자가 출자자 지분 내에서 택지를 우선 공급받을 수 있다는 내용이 있긴 하다. 하지만 대장지구는 도시개발법의 적용을 받는 도시개발구역이어서 보금자리주택법과 무관하다고 전문가들은 분석했다. 도시개발법은 개발 토지를 분양할 때 경쟁입찰을 원칙으로 한다. 도시개발법 시행령에서 예외적으로 수의계약으로 토지를 공급할 수 있다고 규정하고 있지만 공급 방식 등 세부적인 내용은 정해져 있지 않다. 이 지사 측 관계자는 “규정이 명확하지 않아 당시 성남시가 국토부에 유권해석을 의뢰했고 ‘토지 공급 입찰을 거칠 필요가 없다’는 답을 받았다”고 말했다. 이어 “당시 국토부 외에도 여러 도시전문가들로부터 조항이 모호한 도시개발법 대신 보금자리주택법을 준용해도 문제없다는 자문을 받았던 것으로 보인다는 취지를 자료에 담은 것”이라고 덧붙였다.정순구 기자 soon9@donga.com김호경 기자 whalefisher@donga.com 강성휘 기자 yolo@donga.com}
- 2021-09-30
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서울 빌라값도 고공행진… 4년전 아파트값 넘어서

올해 7월 서울 연립·다세대(빌라) 중위 매매 가격이 3.3m²당 2000만 원을 돌파한 것으로 집계됐다. 이는 현 정부 출범 직전인 2017년 초 서울 아파트 중위 매매 가격을 넘어선 가격이다. 28일 부동산 플랫폼 다방이 한국부동산원의 공동주택 실거래가격지수를 분석한 결과 7월 서울 빌라의 중위 매매 가격은 3.3m²당 평균 2038만 원으로 나타났다. 관련 조사가 시작된 2006년 1월 이후 최고치다. 올해 6월(3.3m²당 1986만 원)보다 2.6% 상승했고, 1년 전인 2020년 7월(1878만 원)보다 8.5% 올랐다. 중위 매매 가격은 표본을 한 줄로 세웠을 때 한가운데 있는 가격으로 서울 빌라 절반의 3.3m²당 가격이 2000만 원을 넘는다는 뜻이다. 서울 빌라의 중위 매매 가격은 올해 3월과 4월까지만 하더라도 3.3m²당 1800만 원대로 2019년 말과 비슷한 수준이었다. 5월 들어 가격이 3.3m²당 1960만 원으로 치솟았고, 이어 두 달 만에 2000만 원을 넘었다. 2017년 2월 기준 서울 아파트 중위 매매 가격이 3.3m²당 2007만 원이었음을 고려하면 현재 서울 빌라값이 4년 전 아파트값을 추월한 셈이다. 전문가들은 최근 아파트값 상승과 전세난으로 어쩔 수 없이 빌라를 택하는 이들에 더해 재개발 기대감을 품고 빌라를 매수하려는 수요가 겹친 영향이라고 설명한다. 다방 관계자는 “아파트 매매 가격과 전셋값이 오르면서 대체 상품인 빌라의 수요가 젊은층을 중심으로 커졌다”며 “서울시가 도시정비사업에 적극 나서고 있는 만큼 주요 지역 빌라 매수 심리는 한동안 강세를 보일 것”이라고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-29
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김만배 누나, 윤석열 부친 단독주택 2019년에 사들여

경기 성남시 대장동 개발 민간사업자 화천대유자산관리(화천대유) 관계사인 ‘천화동인 3호’ 대표 김모 씨가 윤석열 전 검찰총장 아버지의 단독주택을 2019년 매입한 것으로 28일 확인됐다. 김 씨는 화천대유 소유주 김만배 씨의 누나인 것으로 알려져 있다. 법원 등기부등본에 따르면 김 씨는 2019년 4월 30일 윤 전 총장의 아버지 윤기중 연세대 명예교수(90)의 서울 서대문구 연희동 자택을 매입했다. 같은 해 6월 문재인 대통령은 당시 서울중앙지검장이던 윤 전 총장을 검찰총장에 지명했다. 이 때문에 대장동 특혜 의혹의 핵심인 김만배 씨의 가족으로 알려진 사람이 윤 명예교수의 자택을 매입한 배경에 관심이 쏠리고 있다. 1970년대에 지어진 이 주택의 연면적은 192.13m², 대지면적은 314.4m²으로 윤 전 총장이 결혼 전까지 거주했던 곳이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 김 씨가 매입한 가격은 19억 원이다. 당시 공시가격은 9억2700만 원으로 통상 단독주택의 공시가격은 시세 대비 절반 수준이다. 윤 명예교수는 2019년 4월 15일 서대문구의 한 신축 아파트를 11억1500만 원에 매입한 뒤 이사했고 현재도 거주 중이다. 윤석열 캠프는 이날 입장문을 통해 “윤 명예교수는 부동산중개소로부터 소개받았을 뿐이므로 김 씨 개인 신상이나 재산관계에 대하여는 당연히 몰랐다”며 “건강상 문제로 시세보다 훨씬 싼 평당 2000만 원에 급매했다”고 밝혔다.유성열 기자 ryu@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-29
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김만배 누나, 윤석열 부친 단독주택 2019년에 사들여

경기 성남시 대장동 개발 민간사업자 화천대유자산관리(화천대유) 관계사인 ‘천화동인 3호’ 대표 김모 씨가 윤석열 전 검찰총장의 아버지의 단독주택을 2019년 매입한 것으로 28일 확인됐다. 김 씨는 화천대유 소유주 김만배 씨의 누나인 것으로 알려져 있다. 법원 등기부등본에 따르면 김 씨는 2019년 4월 30일 윤 전 총장의 아버지 윤기중 연세대 명예교수(90)의 서울 서대문구 연희동 자택을 매입했다. 같은 해 6월 문재인 대통령은 당시 서울중앙지검장이던 윤 전 총장을 검찰총장에 지명했다. 이 때문에 대장동 특혜 의혹의 핵심인 김만배 씨와 특수관계인 김 씨가 윤 명예교수의 자택을 매입한 배경에 관심이 쏠리고 있다. 1974년 지어진 이 주택의 연면적은 192.13㎡, 대지면적은 314.4㎡으로 윤 전 총장이 결혼 전까지 거주했던 곳이다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 김 씨가 매입한 가격은 19억 원이다. 당시 공시가격은 9억2700만 원으로 통상 단독주택의 공시가격은 시세 대비 절반 수준이다. 윤 명예교수는 2019년 4월 15일 서울 서대문구의 한 신축 아파트를 11억1500만 원에 매입한 뒤 이사했고 현재도 거주 중이다. 윤석열 캠프는 이날 입장문을 통해 “윤 명예교수는 부동산중개소로부터 소개받았을 뿐이므로 김 씨 개인 신상이나 재산관계에 대하여는 당연히 몰랐다”며 “(김 씨가) ‘천화동인3호’에 투자했는지를 매도자가 알 수 있을 리가 없다”고 밝혔다. 유성열 기자 ryu@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-29
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[단독]‘천화동인’ 멤버들, 대장동 개발前 땅 32% 사뒀다

경기 성남시 분당구 대장동 개발에 참여한 ‘천화동인’ 4호와 5호 소유주들이 2009년부터 대장지구 땅 3분의 1을 확보하고 민간개발을 추진한 것으로 확인됐다. 이재명 경기도지사는 2010년 성남시장 재직 당시 불로소득을 시민에게 돌려주겠다며 공영개발을 선언했지만 땅을 선점한 민간이 사업을 처음부터 주도하면서 개발 이익을 독식하게 됐다는 지적이 나온다. 민간사업자가 1000배가 넘는 수익을 낸 것에 대해 ‘하이 리스크, 하이 리턴(고위험, 고수익)’이라고 해명했지만 대장동 땅을 이미 확보한 민간으로선 큰 위험이 없었던 셈이다. 동아일보 취재팀이 27일 대장동 일대 등기부등본을 분석한 결과 2009년 11월과 12월에 154건의 토지 계약이 신고된 것으로 나타났다. 대장동 일대에서 2006년부터 2014년까지 9년 동안 신고된 거래 건수 194건 중 80%에 이르는 거래가 2009년 말에 집중된 것이다. 등기부 분석 결과에 따르면 2009년 말에 대장동 토지 거래가 동시다발적으로 이뤄진 것은 부동산개발회사 ‘씨세븐’이 기존 지주로부터 땅을 한꺼번에 사들였기 때문이다. 이 개발 회사에는 천화동인 4호 소유주인 남욱 변호사와 5호 소유주인 정영학 회계사가 2009년경 자문단으로 참여했다. 당시 씨세븐이 계약한 토지 면적은 29만 m²로, 대장동 개발사업 전체 면적(91만 m²)의 31.8%에 이른다. 토지 매입을 위해 지급한 계약금만 1200억 원이다. 이후 남 변호사는 씨세븐이 설립한 프로젝트파이낸싱금융투자(PFV)의 대표로 선임됐고 정 회계사는 이 PFV에 돈을 댄 회사들의 대표와 임원직을 맡았다. 이들은 한국토지주택공사(LH)가 공영개발을 추진 중이던 2009년 11월 민간개발을 염두에 두고 땅을 사들이고 토지주를 설득하는 작업을 벌였다. 기존 토지주들과 공인중개사들은 이 작업을 남 변호사와 정 회계사가 주도했다고 전했다. LH가 기존 공영개발을 포기할 가능성이 높다고 판단한 상태에서 땅 작업을 한 셈이라는 것이다. 실제 2010년 6월 LH가 공영개발을 포기하면서 대장동 사업은 민간 단독 사업으로 전환됐다. 이후 2010년 10월 이재명 당시 성남시장이 공영개발로 다시 바꿨다. 부동산 업계는 이재명 당시 시장이 땅 작업을 끝낸 민간업자를 배제한 채 완전한 공영개발을 추진하기는 힘들었을 것으로 본다. 법적으로는 토지 강제 수용이 가능하지만 민간업자들이 감정가 수준에 땅을 넘기지 않으려 할 가능성이 높기 때문이다. 이런 점을 감안해 성남시가 성남도시개발을 앞세워 인허가 절차에 속도를 내는 동시에 택지에 분양가상한제를 적용하지 않아 민간의 분양수익을 높일 수 있는 구조로 설계한 것이라는 분석이 나온다. 실제 대장동 개발사업은 민관합동 방식의 공영개발로 바뀌면서 민간의 수익이 급증했다. 씨세븐 주도로 설립한 ‘대장프로젝트금융투자’가 민간 단독 개발을 전제로 예상했던 수익은 2009년 기준 2967억 원이었다. 반면 실제 대장동 개발에 참여한 화천대유와 천화동인 1∼7호가 받은 배당금과 분양수익은 최소 7040억 원이다.남욱-정영학, 2009년부터 대장동 땅 선점… 개발 주도권 쥐고 입김 민간개발사가 대규모 땅 확보토지 주인 상당수의 동의도 얻어 성남시 공영개발 추진 동력 잃자 결국 민관개발로 사업방향 틀어남-정, 천화동인 맡아 막대한 수익 “대장지구 원주민 중 ‘남욱’ 모르는 사람은 없죠.” 25일 경기 성남시 대장동 인근에서 만난 원주민 이모 씨(69)가 성남시 분당구 대장동 개발에 참여한 천화동인 4호 대표 남욱 변호사를 처음 만난 건 2008년이었다. 이 씨는 “땅 매입작업을 하던 회사 관계자가 전복을 선물로 돌리며 토지주를 설득할 때 남 변호사도 함께 있었다”며 “토지 매입비를 잘 쳐주겠다는 말에 2009년 말 계약금 10%를 받고 민간개발에 동의해줬다”고 말했다. 2009년 11∼12월 대장동에서 신고된 토지 실거래 계약 건수는 304건이었다. 2개월 동안 집중적으로 이뤄진 토지계약 면적은 약 29만 m²로 대장지구 전체(91만 m²)의 3분의 1에 이르렀다. 이 토지 매입을 주도한 ‘씨세븐’이라는 부동산 개발회사에는 남욱 변호사뿐 아니라 천화동인 5호 대표인 정영학 회계사가 자문역으로 참여하고 있었다. 토지 매입 당시 계약만 하고 잔금 시기를 미뤄 등기부등본상 명의 변경은 1건도 이뤄지지 않았다. 시행업계에서는 이를 전형적인 ‘지주작업’이라고 분석했다. 시행사가 민간도시개발사업 추진 요건인 ‘토지 3분의 2 이상 확보, 소유주 2분의 1 이상 동의’ 요건을 충족하려고 일단 계약만 한 뒤 지구 지정 시점에 잔금을 내고 명의를 변경한다는 것이다. 비슷한 시기 대장동 개발사업을 검토했던 한 시행사 관계자는 “개발이 잘 진행되면 잔금을 주고 등기를 넘겨받는데 2010년 민영개발이 중단되며 등기가 마무리되지는 않은 것으로 보인다”고 말했다. 다만 씨세븐 측은 계약금만 지불한 상태에서 수년간 토지를 ‘확보’한 상태를 유지했다. 이처럼 대장동 토지가 선점된 상황에서 이재명 경기도지사는 2010년 6월 성남시장에 당선됐다. 이 지사는 당시 대장동 공영개발을 선언했지만 완전한 공영개발은 이미 힘든 지경이었다고 개발업계는 보고 있다. 민간 개발사가 대규모 땅을 확보해둔 상태에서 이들과 타협하지 않고는 개발이 속도를 내기 어렵다는 것이다. 실제 씨세븐이 이름을 바꾼 ‘대장 프로젝트파이낸싱금융투자(PFV)’는 이미 민간개발을 전제로 대장지구 땅의 3분의 1 이상을 확보한 데다 토지주 상당수를 설득해둔 상태였다. 대장PFV가 사실상 개발의 주도권을 쥐고 있었던 셈이다. 이 시장은 민관공동개발 방식에 대해 개발이익 환수를 위한 ‘부분 공영개발’이라고 설명했지만 사업의 첫 단추부터 대장PFV의 입김에 휘둘렸던 것 아니냐는 분석이 나온다. 과거 대장동 땅을 공영개발하려 했던 한국토지주택공사(LH) 관계자는 “2009년 말 민간개발업체가 대장동 토지개발사업을 추진하기 위한 요건을 대부분 갖췄다는 점을 LH도 알고 있었다”며 “LH가 2010년 6월 공영개발을 철회한 이유 중 하나”라고 밝혔다. 한 시행사 대표는 “(대장동 개발 과정에서) 2009년부터 대장동 토지를 확보해둔 대장PFV 및 관계사 대표이자 임원인 남 변호사와 정 회계사의 영향력이 컸을 수밖에 없다”며 “그 덕에 두 사람이 화천대유의 자회사인 천화동인 대표를 맡아 기대 이상의 수익을 거둔 셈”이라고 설명했다. 정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2021-09-28
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[단독]최기원, 킨앤파트너스에 626억 빌려줘…킨은 화천대유서 연내 수익 1000억 받기로

경기 성남시 대장동 개발사업을 주도한 ‘화천대유자산관리(화천대유)’에 사업 초기 자금을 대준 투자자문사인 ‘킨앤파트너스’가 화천대유로부터 올해 안에 800억∼1000억 원대의 분양 수익을 받을 예정인 것으로 확인됐다. 킨앤파트너스에 두 차례에 걸쳐 대장동 개발사업 명목으로 626억 원을 빌려준 것으로 밝혀진 최기원 행복나눔재단 이사장은 킨앤파트너스를 통한 화천대유 대출금과 관련해 조만간 원금과 이자까지 모두 회수할 수 있을 것으로 보인다. 최 이사장은 최태원 SK그룹 회장의 여동생이다. 26일 동아일보 취재를 종합하면 행복나눔재단의 전직 대표 박모 씨가 보유한 킨앤파트너스는 대장동 ‘판교퍼스트힐푸르지오’(974채, A1·2블록)의 분양 수익을 연내 지급받을 예정이다. 킨앤파트너스 핵심 관계자는 이날 동아일보 기자와의 통화에서 “화천대유 관련 수익은 연내 모두 들어올 예정이다. 금액은 800억∼1000억 원대로 추정된다”며 “최 이사장에게도 원금과 이자 납부를 무리 없이 이행할 것”이라고 말했다. 화천대유는 2015년과 2017년 두 차례에 걸쳐 대장동 사업부지를 담보로 킨앤파트너스로부터 457억 원을 빌렸다. 하지만 토지보상 절차가 마무리 단계인 시점에 기존 연 6.9∼13.2%였던 이자율이 연 13.2∼25%로 높아졌다. 연 25%는 당시 개인 간 금전 거래 시 법정 최고 금리다. 여기에 2018년에는 킨앤파트너스 대출금을 투자금으로 전환하면서 화천대유가 직접 시행하는 대장동 택지 2곳인 A1·2블록의 분양 수익 전액을 지급하기로 했다. 이에 대해 킨앤파트너스 관계자는 “초반엔 화천대유의 시행 여부가 불투명해서 손실을 우려해 대출로 들어갔다가 2018년 시행사로 확정된 뒤 수익 배분을 위해 금리를 연 25%로 올렸고, 이후 수익률이 25%를 넘게 되자 투자 약정을 맺게 됐다”고 해명했다. 이는 애초 대출 목적이 이자 수익보다는 대장동 개발 이익이었다는 뜻으로 풀이된다. 실제 킨앤파트너스가 이번에 투자대금을 회수하면 2015년 이후 화천대유에 빌려준 원금(457억 원)의 약 2배에 이르는 800억∼1000억 원을 벌어들이는 셈이다. 또 킨앤파트너스에 자금을 공급한 최 이사장은 2015년 400억 원 외에도 2017년 226억 원을 추가로 킨앤파트너스에 빌려준 것으로 나타났다. 모두 화천대유 관계사인 ‘천화동인 4호’의 배당 수익을 천화동인 4호 소유주인 남욱 변호사로부터 담보로 제공받은 것으로 나타났다. 최 이사장 측은 이번에 대장동 개발사업 관련한 원금과 이자는 무리 없이 상환받을 수 있게 됐다. 다만 최 이사장 측은 킨앤파트너스의 자회사에 호텔과 카페 사업 등의 명목으로 500억 원가량을 추가로 대여해줘 투자 총액이 1100억 원대인 것으로 알려졌다. 최 이사장 측은 “그간 투자했던 호텔사업이 자본잠식에 빠지고 카페 사업비용 등을 감안하면 전체적으로는 손실을 봤다”고 밝혔다.정순구 기자 soon9@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com곽도영 기자 now@donga.com}
- 2021-09-27
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[단독]‘지분1%’ 화천대유, 민간분양 독식 3000억 수익

경기 성남시 대장동 개발사업 특혜 의혹을 받는 화천대유자산관리가 주택사업으로 올린 분양수익이 3000억 원에 이르는 것으로 나타났다. 사업주체인 컨소시엄 내 지분이 1%뿐인 화천대유가 토지 우선 공급 단계에서는 민간 출자자 전체 지분을 기준으로 대규모 땅을 싸게 산 뒤 본사업 단계에서 단독으로 사업을 추진해 수익을 독식한 것이다. 24일 부동산개발업계에 따르면 대장동 개발 시행사인 ‘성남의뜰’은 2017년 15개 블록 중 5개 블록을 우선 공급할 당시 하나은행, KB국민은행 등 금융권을 포함한 민간 출자자 지분 50%―1주를 기준으로 13만 m² 규모의 땅을 감정가에 넘겼다. 이는 민관 공동 출자 법인이 조성한 택지를 민간 출자자에게 우선 공급할 수 있도록 한 ‘보금자리주택 건설에 관한 특별법 시행령’에 따른 것이다. 우선 공급 규모는 전체 택지 면적에서 민간 출자자의 지분을 곱한 면적 이내에서 정한다. 지분이 클수록 우선 공급 면적이 커지는 구조다. 화천대유가 이런 식으로 택지를 수의계약 형태로 공급받은 것 자체는 법적으로 문제가 없다. 하지만 대장동 사업에 출자한 민간 사업자 7곳 가운데 지분이 가장 적은 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 차지한 것이 특혜라는 지적이 나온다. 화천대유를 제외한 민간 사업자들은 모두 은행 등 금융회사다. 금융사들은 은행법 등에 따라 업무용 부동산 이외의 부동산을 소유할 수 없게 돼 있어 주택 사업을 직접 할 수 없다. 애초부터 우선 공급 택지는 화천대유만을 위한 혜택이었던 셈이다. 화천대유는 우선 공급받은 5개 택지 중 4곳에서 2018년 12월 아파트 4개 단지를 분양해 2352억 원의 수익을 거뒀다. 나머지 1개 택지에선 이달 16일 연립주택 단지를 분양했다. 이 연립주택의 3.3m²당 분양가는 3613만 원으로 앞서 분양한 아파트 단지보다 1500만 원 비쌌다. 부동산 시행업계에선 화천대유가 연립주택 분양을 통해 650억∼700억 원의 수익을 올릴 것으로 보고 있다. 앞서 아파트 분양으로 2352억 원을 벌어들인 점을 감안하면 총 분양수익이 3000억 원 안팎으로 추정된다. 2019년 이후 3년간 화천대유가 성남의뜰에서 받은 배당금(577억 원)의 5배가 넘는 돈을 분양으로 벌어들인 셈이다. 한 시행업계 관계자는 “공영개발이라면 추가 수익의 상당 부분을 공공이 가져와야 하지만 대장동 개발사업은 정반대였다”고 지적했다.민간업체 7곳중 화천대유만 시행 자격… 분양수익 독식 구조화천대유자산관리가 경기 성남시 분당구 대장동 개발사업에서 3000억 원에 이르는 분양 수익을 올린 것은 민간 출자자 전체 지분을 기준으로 택지를 우선 공급하는 제도상의 허점을 파고든 결과로 풀이된다. 민간 출자자들이 우선 공급받은 택지를 어떻게 나눌지에 대한 법 규정은 없다. 지분 1%에 불과한 화천대유가 이런 점을 간파하고 택지 우선 공급 후 땅을 독식하는 방식으로 사업 구조를 짠 것 아니냐는 분석이 나온다. ○ 지분 1%로 대장동 택지 30% 차지 동아일보가 24일 대장동 개발사업 시행사인 ‘성남의뜰’과 화천대유 감사보고서를 분석한 결과 화천대유가 수의 계약으로 매입한 택지는 아파트 부지 4곳(A1·2·11·12블록)과 연립주택 부지 1곳(B1블록) 등 총 5곳이다. 면적이 12만8879m²로 대장동에서 조성된 전체 택지(42만7906m²)의 30%다.이재명 경기도지사 측은 화천대유가 택지를 우선 공급받은 게 특혜라는 지적에 대해 “박근혜 정부 시절 추진된 민영주택용지 출자자 우선공급제도에 따른 것”이라며 “불법적인 사항이 있다는 말은 듣지 못했다”고 반박했다.실제 ‘보금자리주택 건설에 관한 특별법 시행령’은 2012년 개정됐다. 민관 공동 개발에 참여한 민간 사업자들은 출자자 지분 이내에서 택지를 우선 공급받을 수 있다. 당시 주택 경기가 부진해 개발 사업에 대한 민간의 참여를 이끌어내기 위해 이 같은 인센티브를 마련한 것이다. 문제는 대장동 개발에서 민간 사업자 중 유일하게 화천대유만 이런 혜택을 누렸다는 점이다. 개발사업 시행사 격인 ‘성남의뜰’에 출자한 민간 사업자는 7곳으로 이들이 가진 지분은 총 49%다. 하나은행 지분이 14%로 가장 많다. KB국민은행, IBK기업은행, 동양생명보험이 각각 지분 8%씩 갖고 있다. 이어 SK증권(6%), 하나자산신탁(5%), 화천대유(1%) 순이다. 민간 사업자 중 지분이 가장 적은 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 차지할 수 있었던 건 배분 방식에 대한 규정이 따로 없었기 때문이다. 우선공급 뒤 누가 얼마나 가져갈지는 출자자들 간 자율적인 협약으로 정하면 된다. 민간 출자자뿐만 아니라 성남의뜰 최대주주인 성남도시개발공사도 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 가져가는 데 동의했다는 뜻이다. 부동산 전문가들과 시행업계에서 법적으로 문제 삼기 어렵지만 공영개발 취지에는 맞지 않다는 지적이 많다.○ 택지 싸게 매입 후 시세대로 분양화천대유는 우선 공급받은 5개 택지에서 직접 주택사업을 했다. 화천대유가 시행한 아파트는 ‘판교퍼스트힐푸르지오’(A1·2블록), ‘판교더샵포레스트’(A11·12블록)로 2018년 12월 3.3m²당 2000만 원대 초반 가격에 분양했다. 2014년 대장동 공영개발 구상을 발표하는 자리에서 이재명 당시 성남시장은 3.3m²당 1100만 원대로 분양가를 정하겠다고 했지만 실제 분양가는 이보다 900만 원 이상 높았다.화천대유가 이달 16일 분양한 도시형생활주택인 ‘판교SK뷰테라스’(B1블록)의 3.3m²당 분양가는 3613만 원에 이른다. 이 같은 분양가는 대장동에서 공급된 단지 중 가장 높은 수준이다. 2018년 이후 급등한 시세에 따라 분양가도 대폭 올린 것이다. 이처럼 고가 분양이 가능한 건 화천대유가 시행한 5개 단지 모두 분양가상한제를 적용받지 않기 때문이다. 2018년 당시 분양가상한제는 공공이 개발한 택지에만 적용됐다.시행업계에서 추산한 화천대유의 분양수익은 최소 3000억 원이다. 2년 전 분양한 아파트 단지에서 거둔 수익 2352억 원에 더해 이달 분양한 ‘판교SK뷰테라스’에서 적어도 650억 원의 수익을 낼 수 있다는 것. 한 시행업계 관계자는 “통상 분양매출에서 시행사가 가져가는 수익은 10%를 조금 넘는데, 화천대유가 수의계약으로 땅을 싸게 매입한 만큼 분양매출의 15∼20%가 수익으로 남을 것”이라고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-25
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[단독]민간업체 7곳중 화천대유만 시행 자격… 분양수익 독식 구조

화천대유자산관리가 경기 성남시 분당구 대장동 개발사업에서 3000억 원에 이르는 분양 수익을 올린 것은 민간 출자자 전체 지분을 기준으로 택지를 우선 공급하는 제도상의 허점을 파고든 결과로 풀이된다. 민간 출자자들이 우선 공급받은 택지를 어떻게 나눌지에 대한 법 규정은 없다. 지분 1%에 불과한 화천대유가 이런 점을 간파하고 택지 우선 공급 후 땅을 독식하는 방식으로 사업 구조를 짠 것 아니냐는 분석이 나온다. ○ 지분 1%로 대장동 택지 30% 차지 동아일보가 24일 대장동 개발사업 시행사인 ‘성남의뜰’과 화천대유 감사보고서를 분석한 결과 화천대유가 수의 계약으로 매입한 택지는 아파트 부지 4곳(A1·2·11·12블록)과 연립주택 부지 1곳(B1블록) 등 총 5곳이다. 면적이 12만8879m²로 대장동에서 조성된 전체 택지(42만7906m²)의 30%다. 이재명 경기도지사 측은 화천대유가 택지를 우선 공급받은 게 특혜라는 지적에 대해 “박근혜 정부 시절 추진된 민영주택용지 출자자 우선공급제도에 따른 것”이라며 “불법적인 사항이 있다는 말은 듣지 못했다”고 반박했다. 실제 ‘보금자리주택 건설에 관한 특별법 시행령’은 2012년 개정됐다. 민관 공동 개발에 참여한 민간 사업자들은 출자자 지분 이내에서 택지를 우선 공급받을 수 있다. 당시 주택 경기가 부진해 개발 사업에 대한 민간의 참여를 이끌어내기 위해 이 같은 인센티브를 마련한 것이다. 문제는 대장동 개발에서 민간 사업자 중 유일하게 화천대유만 이런 혜택을 누렸다는 점이다. 개발사업 시행사 격인 ‘성남의뜰’에 출자한 민간 사업자는 7곳으로 이들이 가진 지분은 총 49%다. 하나은행 지분이 14%로 가장 많다. KB국민은행, IBK기업은행, 동양생명보험이 각각 지분 8%씩 갖고 있다. 이어 SK증권(6%), 하나자산신탁(5%), 화천대유(1%) 순이다. 민간 사업자 중 지분이 가장 적은 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 차지할 수 있었던 건 배분 방식에 대한 규정이 따로 없었기 때문이다. 우선공급 뒤 누가 얼마나 가져갈지는 출자자들 간 자율적인 협약으로 정하면 된다. 민간 출자자뿐만 아니라 성남의뜰 최대주주인 성남도시개발공사도 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 가져가는 데 동의했다는 뜻이다. 부동산 전문가들과 시행업계에서 법적으로 문제 삼기 어렵지만 공영개발 취지에는 맞지 않다는 지적이 많다.○ 택지 싸게 매입 후 시세대로 분양 화천대유는 우선 공급받은 5개 택지에서 직접 주택사업을 했다. 화천대유가 시행한 아파트는 ‘판교퍼스트힐푸르지오’(A1·2블록), ‘판교더샵포레스트’(A11·12블록)로 2018년 12월 3.3m²당 2000만 원대 초반 가격에 분양했다. 2014년 대장동 공영개발 구상을 발표하는 자리에서 이재명 당시 성남시장은 3.3m²당 1100만 원대로 분양가를 정하겠다고 했지만 실제 분양가는 이보다 900만 원 이상 높았다. 화천대유가 이달 16일 분양한 도시형생활주택인 ‘판교SK뷰테라스’(B1블록)의 3.3m²당 분양가는 3613만 원에 이른다. 이 같은 분양가는 대장동에서 공급된 단지 중 가장 높은 수준이다. 2018년 이후 급등한 시세에 따라 분양가도 대폭 올린 것이다. 이처럼 고가 분양이 가능한 건 화천대유가 시행한 5개 단지 모두 분양가상한제를 적용받지 않기 때문이다. 2018년 당시 분양가상한제는 공공이 개발한 택지에만 적용됐다. 시행업계에서 추산한 화천대유의 분양수익은 최소 3000억 원이다. 2년 전 분양한 아파트 단지에서 거둔 수익 2352억 원에 더해 이달 분양한 ‘판교SK뷰테라스’에서 적어도 650억 원의 수익을 낼 수 있다는 것. 한 시행업계 관계자는 “통상 분양매출에서 시행사가 가져가는 수익은 10%를 조금 넘는데, 화천대유가 수의계약으로 땅을 싸게 매입한 만큼 분양매출의 15∼20%가 수익으로 남을 것”이라고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-25
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최기원 이사장측 “킨앤파트너스에 400억 대여…원금 못 돌려받아”

성남시 대장동 개발사업 자산관리 회사인 화천대유자산관리의 사업 초기 자금을 지원한 투자컨설팅 회사 킨앤파트너스에 400억 원을 대출해주면서 자금의 출처가 된 익명의 인물이 최기원 행복나눔재단 이사장인 것으로 24일 확인됐다. 최 이사장은 최태원 SK그룹 회장의 여동생이다. 최 이사장측에 따르면 2016년 투자사 킨앤파트너스는 최 이사장으로부터 이자율 10%에 현금 400억 원을 빌렸다. 화천대유자산관리의 자회사 격인 천화동인 4호의 특정금전신탁이 담보로 제공됐다. 천화동인 4호의 소유주는 화천대유 의혹의 핵심 역할로 거론되는 남욱 변호사다. 킨앤파트너스는 이 자금을 2015~2017년에 걸쳐 화천대유의 초기 자금 용도로 대여해줬다. 당시 킨앤파트너스의 대표였던 박중수 씨(53)를 비롯해 전현직 대표와 임원 5명이 최 이사장이 몸담고 있는 SK그룹 관련 사회공헌 및 문화재단에 현재 재직 중이거나 이력이 있는 사람들이어서 최 이사장 관련성이 거론돼 왔다. 최 이사장측은 이날 “최 이사장이 박중수 씨와 행복나눔재단에서 함께 근무하며 신뢰를 쌓았고 박 씨가 설립한 킨앤파트너스에 투자 목적으로 거액을 빌려준 것”이라고 설명했다. 화천대유 대여금에 대해서는 최 이사장이 10%의 고정 이자만 받는 구조였을 뿐이라고 해명했다. 특히 해당 투자금으로 화천대유 외에 호텔, 커피 사업 등에 투자했는데 킨앤파트너스가 손실을 보는 바람에 아직 원금과 이자를 모두 돌려받지 못한 것으로 알고 있다고 주장했다. 금융감독원 전자공시에 따르면 킨앤파트너스는 2015년과 2016년에 각각 17억 원과 44억 원의 당기순손실을, 2017년과 2018년엔 88억 원과 42억 원의 당기순이익을 냈다. 킨앤파트너스가 투자한 대장지구 A1·A2블록의 투자 수익금은 올해 재무제표상에 아직 반영되지 않았다. 곽도영 기자 now@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-24
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대기업 출자 재단 임원이 대표인 컨설팅社, 화천대유에 400억 빌려줬다

대기업이 출자한 재단의 임원이 대표로 있는 ‘킨앤파트너스’라는 컨설팅회사가 대장동 개발사업에 참여한 화천대유자산관리에 사업 초기 400억 원이 넘는 돈을 대출해준 것으로 확인됐다. 해당 컨설팅사는 이 대출금을 익명의 한 개인으로부터 융통한 것으로 파악됐다. 경찰은 올 4월 화천대유 관련 계좌에서 수상한 자금 흐름을 포착한 뒤 내사를 벌이고 있다. 22일 금융감독원 전자공시시스템에 공개된 감사보고서에 따르면 화천대유는 2015년 킨앤파트너스라는 경영컨설팅 회사에서 대장지구 A1·2블록과 B1블록 사업비 명목으로 291억 원을 연리 6.9~13.2% 조건으로 빌렸다. 2017년에는 이 대출금이 457억 원으로 늘어난다. 감사보고서에 따르면 킨앤파트너스는 화천대유에 대출한 400억 원을 2016년 개인인 A 씨로부터 연리 10% 조건으로 빌렸다. 당시 킨앤파트너스는 화천대유 자회사격인 천화동인4호의 특정금전신탁을 담보로 제공했다. 부동산금융업계 관계자는 “시행사가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받으려면 토지 계약 등 어느 정도 기반을 닦아놔야 하는데 여기에 드는 비용을 이른바 ‘전주(錢主)’로부터 충당하는 일이 종종 있다”고 말했다. 다만 “수백억 원을 빌려줄 자금력을 갖춘 개인 전주를 찾는 것은 쉽지 않다”고 덧붙였다. 2018년 화천대유가 킨앤파트너스에서 빌린 대출금을 일부 갚고 남은 351억 원이 대장동 프로젝트 투자금으로 변경된다. 화천대유는 감사보고서에서 “당사는 (대장지구 내 직접 시행을 맡은 5개 블록 중) A1·2블록 사업 개발을 진행한 후 투자금에 해당하는 투자수익금을 투자자에게 지급하기로 했다”고 밝혔다. 실제 킨앤파트너스는 올 3월 화천대유로부터 중간 정산을 받았다. 이때 받은 수익에 대해 납부한 원천징수세액만 131억 원에 이른다. 시중은행의 A 세무사는 “킨앤파트너스의 납부세액에 비춰볼 때 중간 정산으로만 500억 원 이상의 수익을 거뒀을 것”이라고 예상했다. 경찰은 올해 4월 금융정보분석원(FIU)으로부터 화천대유 관련 계좌에서 수상한 자금 흐름이 발견됐다는 통보를 받고 내사 중이다. 화천대유 이성문 대표는 최근 한 언론과의 인터뷰에서 “개인적으로 회사에 돈을 빌리고 갚은 채권 채무 관계”라며 “합법적인 증빙자료를 갖고 있고 경찰에 출석해 소명했다”고 말했다. 정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com이소연 기자 always99@donga.com}
- 2021-09-23
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월세 2700만원-전세 36억원… 7월 서울 아파트 임대차 최고가

올해 7월 서울에서 거래된 아파트 임대차 거래 가운데 월세 최고가는 2700만 원, 전세 최고가는 36억 원에 이르렀다. 16일 국회 국토교통위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원에 따르면 올해 7월 서울 임대차 거래에서 월 임대료가 가장 비싼 곳은 성동구 성수동1가의 ‘아크로 서울포레스트’(전용면적 264m²)로 보증금 20억 원과 월세 2700만 원 조건이었다. 두 번째로 월 임대료가 높은 곳은 강남구 청담동의 ‘이니그마빌2’(전용면적 230m²)로 보증금 3억 원, 월세 1200만 원에 계약됐다. 이어 서초구 반포동 ‘반포자이’(전용면적 245m²)는 보증금 10억 원, 월세 1000만 원에 거래됐고 용산구 한남동 ‘한남더힐’(전용면적 177m²)은 보증금 12억 원, 월세 800만 원에 계약됐다. 월세를 끼지 않은 전세 최고가는 강남구 대치동에 위치한 ‘래미안 대치팰리스’(전용면적 151m²)로 전세보증금이 36억 원에 달했다. 이어 △서초구 반포동 ‘반포자이’(전용면적 216m²) 32억 원 △서초구 반포동 ‘아크로리버파크’(전용면적 130m²) 32억 원 △강남구 도곡동 ‘타워팰리스3’(전용면적 163m²) 30억 원 등의 순이었다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-17
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아파트 값, 세종 빼고 모두 올랐다

전국 아파트 매매가격이 다시 역대 최고 수준으로 뛰었다. 서울을 포함한 수도권 아파트의 상승세가 이어지고 지방 아파트 값도 큰 폭으로 올랐다. 16일 한국부동산원이 발표한 9월 둘째 주(13일 조사 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.31% 올랐다. 지난주 상승 폭(0.30%)보다 0.01%포인트 커진 것이다. 전국 아파트 값은 8월 넷째 주 역대 최고인 0.31%의 상승률을 보인 후 지난주 소폭 하락했다가 다시 반등했다. 시도별로는 세종(―0.01%)을 제외한 16개 지역이 모두 상승했다. 경기(0.49%)의 상승률이 가장 높았고 △인천 0.45% △충남 0.36% △충북 0.35% △강원 0.29% △전북 0.28% 등의 순이었다. 수도권의 아파트 값 상승률은 지난주와 같은 0.40%로 집계됐다. 관련 통계 작성을 시작한 2012년 5월 이후 최고치로, 8월 둘째 주부터 5주 연속 같은 상승률을 이어가고 있다. 특히 서울은 전주와 마찬가지로 0.21% 오르며 지난해 6월 둘째 주부터 67주 연속 아파트 가격이 상승했다. 송파구(0.28%)와 강남구(0.26%)가 재건축 단지 위주로 가격이 올랐다. 강북에서는 정비사업 기대감이 큰 노원구(0.29%)가 상승세를 이끌었다. 지방은 광역시가 집값 상승세를 이끌었다. 지방 5대 광역시 아파트 값 상승률은 0.20%로 전주(0.18%)보다 상승 폭이 0.02%포인트 커졌다. 특히 부산(0.26%)은 기장군(0.54%)과 연제구(0.52%) 등의 신축 대단지 위주로 상승세가 두드러져 전주(0.22%)보다 상승률을 키웠다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-17
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중형 오피스텔도 바닥 난방… 도시형주택 방 개수 확대

정부가 중대형 주거용 오피스텔 공급을 늘리기 위해 오피스텔 바닥 난방 관련 규제를 완화하기로 했다. 도시형생활주택은 방 개수를 늘리도록 법령이 개선된다. 비(非)아파트로 공급량을 늘리려는 취지지만 무주택자들이 아파트를 선호하는 상황에서 이른바 ‘오피스텔 돌려막기’로 공급난을 타개할 수 있을지 의문이라는 지적이 나온다. 국토교통부는 15일 오피스텔의 바닥 난방 면적을 확대하고 도시형생활주택의 공간 구성 제약을 완화하기로 했다고 밝혔다. 이에 따라 난방이 허용되는 오피스텔 바닥 면적 기준은 현행 전용면적 ‘85m² 이하’에서 ‘120m² 이하’로 확대된다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되지만 주거 기능을 일부 인정해 전용면적 85m² 이하에만 바닥 난방 설치를 허용해 왔다. 아파트와 비교해 실사용 면적이 좁아 2, 3인 가구 거주가 어려웠다는 한계를 개선하기 위한 조치다. 국토부는 관련된 오피스텔 건축 기준을 올해 11월까지 개정할 예정이다. 이어 도시 지역에 짓는 300채 미만의 주거시설인 도시형생활주택 가운데 원룸형을 개편해 방 개수를 늘리기로 했다. 면적은 전용면적 50m² 이하에서 60m² 이하로 늘리고 침실 1개와 거실 1개로 제한돼 있는 공간을 최대 침실 3개와 거실 1개로 확대하는 것이다. 현행 원룸형에는 1인 가구만 살 수 있지만 면적과 침실 수를 늘리면 2인 이상 가구도 거주할 수 있을 것으로 정부는 보고 있다. 다만 공간 구성을 완화하는 가구 수가 전체의 3분의 1이 넘지 않도록 해 부대시설에 과부하가 걸리는 것을 예방하기로 했다. 비아파트 주거 확대 대책에 대해 주택업계에선 우려의 목소리도 나온다. 오피스텔과 도시형생활주택은 청약통장이 필요 없고, 전매 제한이나 실거주 규제가 없는 만큼 투기 수요가 유입될 수 있다는 지적이 나온다. 한 건설사 관계자는 “도시형생활주택과 오피스텔은 이미 가족 단위 주거공간인 만큼 제도 개선만으로도 여러 수요에 대응할 수 있을 것”이라면서도 “워낙 소규모여서 전체 수급 불균형을 해소하기에는 한계가 있다”고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-16
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택지-건축비 손못댄 ‘분양가 반쪽 개선’… 공급난 해소엔 역부족

정부가 15일 내놓은 ‘공급 확대를 위한 현장애로 개선방안’은 아파트 분양가 규제를 소폭 조정하는 반면 오피스텔 등 비(非)아파트 규제를 전향적으로 풀어주는 것을 뼈대로 한다. 아파트 분양가 규제를 대폭 완화할 경우 정부가 분양가 상승을 방조했다는 비판이 쏟아질 것을 우려해 공급 확대의 우회로를 택했다는 분석이 많다. 지금까지 분양가 규제로 민간 공급이 대폭 줄었을 뿐 아니라 분양가와 시세 차이가 커 ‘로또 분양’이라는 비판이 있었다는 점을 감안하면 규제 완화의 수준이 미흡하다는 지적이 나온다.○ 분양가 규제 일부 조정, 공급난 해소에는 미흡 분양가 규제는 분양가상한제(분상제)와 고분양가 심사제 등 2가지가 대표적이다. 분상제는 택지비와 건축비, 가산비를 더해 분양가를 시세의 70∼80% 정도로 묶어놓기 위한 제도다. 문제는 지자체가 심의하는 가산비의 경우 인정 범위가 제각각이었다는 점이다. 똑같은 공사비도 지자체에 따라 인정 비율이 50∼87%로 차이 났다. 국토부는 이달 내 분상제 심의 기준을 매뉴얼로 만들어 일선 지자체에 배포하기로 했다. 하지만 전체 분양가에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 가산비는 전체 분양가의 10∼15%를 차지한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “가산비를 더 인정받는다고 해도 많아야 평당 수십만 원 정도에 그칠 것”이라며 “감정평가를 거친 택지비를 한국부동산원 검증 과정에서 깎는 경우가 많다. 분양가에서 가장 비중이 가장 큰 택지비를 현실에 맞게 인정해야 민간 공급의 물꼬를 틀 수 있다”고 했다. 아울러 국토부는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도도 개선하기로 했다. HUG는 고분양가 심사 시에는 △최근 분양하거나 준공한 단지 분양가 △인근 시세 △해당 시군구의 최근 1년 이내 평균 분양가를 토대로 분양가를 정한다. 하지만 최근 분양하거나 준공한 단지가 없는 지역에서 오래전에 지어 신축보다 가격이 낮은 아파트 시세가 기준이 되는 문제도 지적됐다. 개선안은 분양을 신청한 단지 가구 수와 시공능력 등이 유사한 단지 위주로 심사하기로 했다. 구체적인 개선방안을 다음 달 발표한다. 이에 따라 수도권 외곽이나 지방 대도시의 분양가는 다소 높아질 것으로 예상된다. 하지만 서울과 경기 일부 지역은 HUG의 고분양가 심사가 아니라 분상제를 적용받는 만큼 가장 공급난이 심한 이들 지역의 공급 확대 효과는 거의 없다는 관측이 많다. 분양을 준비하는 단지들은 시큰둥한 반응이다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축조합 관계자는 “지자체가 정부 눈치 보면서 분양가를 제멋대로 산정해 왔는데, 이번에 기준만 찔끔 바꾼다고 얼마나 달라질지 의문”이라며 “굳이 분양을 서두를 이유가 없다”고 했다. 국토부는 “이번 개선안은 분양가를 높이기 위한 게 아니다”고 했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “분양가가 높아지면 중도금 대출을 받을 수 없는 등 부작용도 있는 만큼 정부도 분양가 규제를 선뜻 풀긴 어려웠을 것”이라고 말했다. ○ 이제서야 임대차법 부작용 인정한 정부 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 ‘부동산시장 점검 관계장관회의’를 열고 “(임대차 시장에서) 갱신요구권 도입 효과가 나타나는 반면 갱신계약과 신규계약 간 격차가 확인돼 시장점검 및 보완대응이 필요하다”며 “연말까지 시장전문가, 연구기관과 전월세 가격 안정을 위한 다각적인 방안을 강구하겠다”고 말했다. 이는 그동안 임대차법에 대해 자화자찬성 발언을 했던 기존 발언과 달리 임대차법 시행의 부작용을 뒤늦게 인정한 것으로 풀이된다. 전문가들 사이에서는 현재 전월세 시장이 여전히 혼란스러운데도 연말에 전월세 대책을 내놓겠다는 시각이 안이하다는 비판이 나오고 있다. 또 홍 부총리가 이날 갱신계약과 신규계약 간 격차가 크다는 점을 언급한 걸 두고 정부가 갱신계약뿐 아니라 신규계약 가격까지 통제하려 하는 게 아닌지에 대한 우려가 벌써 나오고 있다.김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com세종=송충현 기자 balgun@donga.com}
- 2021-09-16
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전세난에 빌라로… 서울 평균월세 62만-보증금 5684만원 역대최고

아파트 전세난이 심해지면서 서울 빌라 평균 월세 보증금과 임대료가 역대 최고 수준으로 상승했다. 연립주택이나 다세대주택으로 주거지를 옮기는 세입자가 늘어나면서 공급이 수요를 따라가지 못하고 있는 것이다. 14일 부동산 플랫폼 다방이 한국부동산원의 서울 빌라 평균 월세와 보증금 추이를 분석한 결과 올해 7월 기준 서울 빌라 평균 월세는 62만4000원으로 나타났다. 이 같은 월세 수준은 부동산원이 2015년 7월 월세 통계를 조사하기 시작한 후 가장 높은 것이다. 올해 7월 서울 빌라의 전세 보증금 평균은 2억4300만 원이고 전월세전환율이 4%인 점을 고려하면 월세 보증금을 1000만 원으로 책정했을 때의 월 임대료는 78만 원까지 치솟는다. 서울 내에서도 강남 동남권(서초·강남·송파·강동) 빌라의 평균 월세가 88만8000원으로 가장 높았다. 강북 도심권(종로·중·용산구)이 84만4000원으로 뒤를 이었고 △강북 서북권(은평·서대문·마포구) 55만7000원 △강남 서남권(양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악구) 52만1000원 등의 순이었다. 서울 빌라의 7월 평균 월세 보증금(5683만7000원) 역시 역대 최고 수준에 이르렀다. 전국 평균 월세 보증금(2886만1000원)의 2배에 달하는 수치다. 서울에서 월세 보증금이 가장 높은 강북 도심권은 9480만4000원, 강남 동남권은 8782만6000원 수준이었다. 보증금을 낮추는 대신에 월 임대료를 높이는 방식을 선호하는 집주인은 계속 늘고 있다. 서울 빌라의 7월 전셋값 대비 월세 보증금 비율은 22.3%로 전달 대비 0.6%포인트 줄었다. 이 수치는 2017년 1월만 해도 29.4%였다. 전셋값 대비 월세 보증금의 비율이 낮아진다는 것은 그만큼 보증금 규모를 줄이고 월 임대료를 높인다는 의미다. 서울뿐만 아니라 경기 빌라의 평균 월세 보증금과 임대료 역시 치솟았다. 7월 경기 빌라 평균 월세 보증금은 2730만5000원, 월평균 임대료는 50만 원으로 역대 최고 수준이다. 특히 경기 경부1권(과천·안양·성남·군포·의왕시) 빌라의 평균 월 임대료는 98만4000원으로 전국 250개 시군구 중 가장 높았다. 업계 전문가들은 전세난이 좀처럼 진정되지 않는 만큼 한동안 서울과 경기 등 수도권 빌라의 임대차 가격 상승이 이어질 수밖에 없다고 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “아파트 전세난이 빌라 임대차 수요를 키우고 있고, 임대차 3법으로 임대 시장의 수급 균형도 깨졌다”며 “입주 물량을 늘리거나 정책 방향을 바꾸지 않는 한 현재의 전세 상황을 개선하는 것은 쉽지 않을 것”이라고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-15
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서울 빌라 월세도 역대 최고…보증금 5683만원에 월 62만원

아파트 전세난이 갈수록 커지면서 빌라(연립·다세대)로 밀려나는 세입자들이 급증한 결과, 서울 빌라 평균 월세 보증금과 임대료가 역대 최고 수준으로 상승한 것으로 집계됐다. 14일 부동산 플랫폼 다방이 한국부동산원의 서울 빌라 평균 월세와 보증금 추이를 분석한 결과 올해 7월 기준 서울 빌라 평균 월세는 62만4000원으로 나타났다. 부동산원이 관련 조사를 시작한 2015년 7월 이후 가장 높은 수치다. 올해 7월 서울 빌라의 전세 보증금 평균은 2억4300만 원. 전월세전환율이 4%인 점을 고려하면, 월세 보증금을 1000만 원으로 책정했을 때의 월 임대료는 78만 원까지 치솟는다. 서울 내에서도 강남 동남권(서초·강남·송파·강동) 빌라의 평균 월세가 88만8000원으로 가장 높았다. 강북 도심권(종로·중·용산구)이 84만4000원으로 뒤를 이었고, △강북 서북권(은평·서대문·마포구) 55만7000원 △강남 서남권(양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악구) 52만1000원 등의 순이었다. 서울 빌라의 7월 평균 월세 보증금(5683만7000원) 역시 역대 최고 수준으로 조사됐다. 전국 평균(2886만1000원)의 2배에 달하는 수치다. 서울에서 월세 보증금이 가장 높은 강북 도심권은 9480만4000원, 강남 동남권은 8782만6000원으로 분석됐다. 보증금을 낮추는 대신, 월 임대료를 높이는 방식을 선호하는 집주인은 계속 늘고 있다. 서울 빌라의 7월 전셋값 대비 월세 보증금 비율은 22.3%로 전달 대비 0.6%포인트 줄었다. 이 수치는 2017년 1월만 해도 29.4%였다. 전셋값 대비 월세 보증금의 비율이 낮아진다는 것은 그만큼 보증금 규모를 줄이고 월 임대료를 높인다는 의미다. 서울뿐만 아니라 경기 빌라의 평균 월세 보증금과 임대료 역시 치솟았다. 7월 경기 빌라 평균 월세 보증금은 2730만5000원, 월 평균 임대료는 50만 원으로 역대 최고 수준이다. 특히 경기 경부1권(과천·안양·성남·군포·의왕시) 빌라의 평균 월 임대료는 98만4000원으로 전국 250개 시·군·구 중 가장 높았다. 업계 전문가들은 전세난이 좀처럼 진정되지 않는 만큼, 한동안 서울과 경기 등 수도권 빌라의 임대차 가격 상승이 이어질 수밖에 없다고 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “아파트 전세난이 빌라 임대차 수요를 키우고 있고, 임대차 3법으로 임대 시장의 수급 균형도 깨졌다”며 “입주 물량 급증 또는 정책 방향 변화가 없다면 현 상황을 해소하는 것이 쉽지 않다”고 설명했다.정순구기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-14
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판교 오피스 공실률 0%… 임대료도 여의도 수준

테크기업과 스타트업 등이 밀집한 경기 성남시 판교권의 오피스 임대료가 올해 2분기(4∼6월) 서울 3대 오피스 상권으로 꼽히는 여의도에 육박한 것으로 나타났다. 13일 글로벌 종합 부동산 서비스 회사 JLL코리아가 발표한 ‘2021년 판교 오피스 시장 보고서’에 따르면 올해 2분기 판교권의 A급 오피스 임대료는 3.3m²당 7만3000원으로 여의도의 A급 오피스 임대료(7만6600원)와 비슷한 수준으로 집계됐다. 서울 강남권의 A급 오피스 임대료는 3.3m²당 10만9500원, 광화문권은 9만8400원으로 조사됐다. 높은 임대료에도 판교 오피스의 임차 수요는 전국에서 가장 높은 수준이었다. 올해 2분기 판교권 A급 오피스 공실률은 0%로 파악됐다. 이 기간 서울 강남의 A급 오피스 공실률은 8.6%였고, 광화문 12.2%, 여의도 17.4% 등으로 조사됐다. 전문가들은 판교권 오피스의 인기가 한동안 이어질 것으로 전망했다. 올해 3분기(7∼9월)에 새로 공급될 예정인 판교신도시 내 알파돔 6-1블록은 이미 준공 전 카카오가 임차하기로 계약을 맺었고, 알파돔 6-2블록도 대부분이 네이버에 임차된 상태다. 사실상 유일하게 남아있던 대형 공급 부지인 성남시 판교구청 예정 부지인 임시 주차장도 최근 엔씨소프트에 매각됐다. JLL코리아 관계자는 “판교와 강남에 오피스 공급이 제한적인 반면 판교 오피스 수요는 높아 앞으로도 판교는 낮은 공실률을 유지할 것”이라며 “판교 오피스의 높은 매매가격과 견고한 수요를 감안하면 임대료 상승세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 판교는 글로벌 융복합 연구개발(R&D) 허브 조성을 위해 성남시 일대에 조성된 산업단지로 정보기술(IT), 생명공학기술(BT), 나노기술(NT), 문화기술(CT)과 첨단 융합기술을 육성하기 위해 국가전략사업으로 건립된 곳이다. 판교 제1테크노밸리가 완공됐고 제2테크노밸리가 올해부터 순차적으로 완공된다. 제3테크노밸리는 2024년경 조성된다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-14
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부동산중개 앱, 수수료 반값에 VR로 매물 구석구석 확인… 중개사협회는 반발

최근 아파트 매입을 결심한 직장인 황모 씨(32)는 하루에도 몇 번씩 스마트폰 애플리케이션(앱)을 들여다본다. 예전 같으면 평일에 휴가 쓰거나 주말을 이용해 부동산 중개업소를 찾았겠지만 이제는 그럴 필요가 없다. 앱에서 원하는 아파트 단지만 선택하면 3차원(3D) 지도로 동·호수별 평면과 조망, 실시간 채광까지 확인할 수 있다. 황 씨는 “현장을 직접 가보는 것보다는 못하겠지만 웬만한 정보는 파악할 수 있다”며 “중개수수료를 할인해주는 앱도 알아보고 있다”고 말했다. 국내 부동산 중개업에 변화의 바람이 불고 있다. 전통적인 중개 방식에서 벗어나 ‘반값 중개수수료’를 내세우고 ‘가상현실(VR)’ 영상으로 매물을 둘러보는 등 다양한 ‘프롭테크(Prop-tech·부동산과 기술의 합성어)’ 업체들이 늘고 있다. 소비자들은 첨단기술을 바탕으로 한 새로운 서비스를 환영하는 편이지만 기존 중개업자들은 반발하고 있다.○ 반값 수수료에 소비자 관심 커져 부동산 중개 플랫폼인 다윈중개는 반값 수수료를 내걸고 있다. 반값 수수료 자체도 집을 구하는 사람만 내고, 집을 내놓는 사람은 수수료를 아예 내지 않는 구조다. 회사 슬로건도 ‘중개수수료 집 내놓을 때 0원, 집 구할 때 현행 요율의 절반’이다. 2019년 서울과 경기에서 서비스를 시작해 경기 분당 판교 광교를 중심으로 현재 이용자 수가 10만 명을 넘었고 공인중개사 1000명 이상이 이 플랫폼을 이용하고 있다. 다윈중개는 “고비용 구조의 오프라인 중개를 온라인으로 바꿔주면 중개사들의 비용 구조가 개선돼 수수료를 낮출 수 있다”고 설명한다. 소비자들은 환영하지만 상황이 순탄치만은 않다. 한국공인중개사협회는 올해 4월 다윈중개를 검찰에 고발했다. ‘공인중개사가 아닌 자가 공인중개사와 유사한 명칭을 사용하고 불법 광고 표시행위를 했다’는 것이 고발 이유다. 종전에도 협회가 2차례 검찰에 고발한 적이 있다. 당시 모두 불기소 처분으로 기각됐다. 중개산업에서 신산업과 구산업이 대립하는 것은 이번이 처음은 아니다. 2015년 12월 등장한 ‘트러스트’ 부동산은 현직 변호사들이 중개와 법률 서비스를 함께 제공하며 중개수수료를 집값에 관계없이 ‘최대 99만 원’으로 책정했다. 당시 중개사협회는 변호사가 중개사의 업역을 침해했다며 고발했고, 무등록 중개 업무를 했다는 이유로 유죄 판결이 났다. 최근에는 ‘직방’과 개업 중개사의 갈등이 커지고 있다. 직방이 올해 8월 ‘온택트 파트너스’라는 서비스를 출시하면서다. 직접 현장을 방문하지 않아도 세대 내부나 외부 전경을 VR 영상으로 살펴볼 수 있고, 중개사와 화상으로 상담을 진행해 계약까지 이뤄지는 모델이다. 현행법상 문제는 없지만, 중개사협회는 “공인중개사들의 부동산 정보와 광고비로 성장한 기업이 도리어 ‘골목상권’을 침범하고 있다”며 반발하고 있다. ○ “중개시장 혁신은 거부할 수 없는 흐름”전문가들은 중개시장 혁신은 거부할 수 없는 흐름이라고 입을 모았다. 이제 막 다양한 서비스가 나오는 시점이어서 갈등이 부각되지만 시간이 흐를수록 기존 산업을 대체하는 속도는 빨라질 것이란 전망이 나온다. 프롭테크 업체들이 기존 산업과 차별화된 경쟁력을 확보하는 것이 시급하다는 지적이 나온다. 여전히 많은 소비자들은 비대면으로 중개 계약을 맺거나, 매물 정보를 VR 영상만으로 확인하는 것을 꺼리고 있다. 지난달 서울 강동구의 한 중개업소에서 3억7000만 원에 빌라 전세 계약을 체결한 정모 씨(35)는 “수억 원에 달하는 계약을 처음 하는데 집을 방문하거나 현장 중개업소를 통하지 않고 진행할 엄두가 나지 않았다”며 “프롭테크 업체들의 3D 지도나 VR 영상 서비스 등은 참고만 하고 중요한 정보는 현장에서 직접 확인했다”고 말했다. 현장 중개업소 대비 매물 수가 적고, 사업성을 아직 확보하지 못한 점도 해결해야 한다. 다윈중개는 수도권에서 22개 지점을 운영하고 있지만 아직 전국으로 지점을 확대하진 못했다. 직방이나 다방 등도 매물 정보를 무료로 제공하고 있는 만큼 수익 모델을 명확하게 짰다기보다는 매출의 상당 부분을 아직은 개업 중개사들의 광고비에 의존하고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “프롭테크 업체들의 등장으로 기존 중개업계도 과거와 같은 영업 방식, 서비스 품질로는 살아남기 어렵게 됐다”며 “다양한 중개서비스의 등장을 거부하기만 할 것이 아니라 서비스를 고도화하고 스스로 발전할 방안을 연구하고 개발해야 한다”고 강조했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2021-09-04
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