김형민 기자

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동아일보 디지털랩 디지털뉴스팀

취재분야

2026-03-08~2026-04-07

국제일반22%

정치일반21%

대통령16%

사회일반11%

미국/북미7%

선거5%

경제일반5%

정당5%

사건·범죄4%

남북한 관계4%

“GTX, 교통혁신 넘어 역세권 개발로 ‘메가시티’ 조성할 기회”

“네덜란드 정부는 노후한 로테르담 중앙역을 개선하는 데만 주목한 것이 아니라 철도 역세권이 지역 거점이 되도록 개발한 것이 특징입니다. 한국도 이런 사례를 참고할 필요가 있습니다.”(박경아 한국교통연구원 광역·도시교통연구본부장) 동아일보·채널A는 28일 서울 중구 롯데호텔에서 ‘수도권 광역급행철도(GTX)가 여는 건설 산업의 미래’를 주제로 제39회 모닝포럼을 개최했다. 전문가들은 GTX가 교통난 해소를 넘어 ‘역세권 복합개발’이라는 건설산업의 새로운 기회가 되고 있다고 한목소리를 냈다. 이에 따라 철도망과 역세권 개발을 동시에 구상하고 정부가 복합개발의 유형을 정립해 민간에 개발 방향을 제시해야 한다는 제언이 쏟아졌다.● 수도권 출퇴근 30분 시대 연 GTX 이날 참석자들은 GTX 건설과 역세권 복합개발은 건설사의 적극적인 참여가 중요하다고 강조했다. 백원국 국토교통부 2차관은 축사를 통해 “GTX 사업이 재정사업으로 진행돼도 건설사가 시공에 참여해야 하는 등 국가 철도망 사업은 정부 혼자서 할 수 없다”라며 “사업 추진 과정에서 규제를 개선해야 할 부분을 건의해주면 적극적으로 검토할 것”이라고 했다. ‘GTX 개막과 추진계획’으로 주제발표에 나선 서정관 국토부 수도권광역급행철도과장은 “서울 도심으로 출퇴근하는 수도권 직장인은 오전 5시 반에 집을 나서 오후 9시는 돼야 집에 돌아오는 것이 현실”이라며 “서울 도심 출퇴근 직장인에게 ‘가족과 보내는 저녁 시간’을 주자는 것이 GTX 사업을 시작한 계기”라고 했다. 그는 이어 “앞으로의 GTX는 수도권 외 지역으로의 확장, 2층 열차와 고속 엘리베이터 등 편의성 향상, 역세권 개발 활성화 등의 방향으로 추진될 것”이라고 설명했다. 이어서 “A노선 하루 평균 이용객이 약 8000명으로 예상보다 적다는 지적이 많지만 삼성역 개통 전까지는 평가가 이르다고 본다”며 “2026년 삼성역 무정차 개통을 시작으로 2028년 삼성역을 포함한 완전 개통을 위해 서울시와 협의 중”이라고 했다. ● GTX 역세권 개발, ‘혁신’ 기반 ‘GTX가 이끄는 미래도시전략―초역세권 복합개발과 메가시티’를 주제로 발표에 나선 박경아 본부장은 네덜란드 등 해외 사례와 국내 역세권 개발 계획 등을 소개했다. 박 본부장에 따르면 네덜란드 로테르담시 중앙역은 대표적인 복합개발 사례로 꼽힌다. 노후된 역뿐만 아니라 주변 지역을 함께 재정비해 보행광장과 그를 둘러싼 업무·상업시설을 조성하고 승용차, 자전거 등도 편리하게 환승할 수 있도록 개발했다. 박 본부장은 “앞으로는 주변 지역과 환승센터를 통합해 점이 아닌 면 단위로 개발해야 한다”며 “정부가 지역 특성을 감안한 복합개발의 유형을 정립할 필요가 있다”고 설명했다. 그는 “최근의 역세권 개발 논의가 주상복합 등 주거시설에 집중되는 것은 바람직하지 않다고 본다”며 “싱가포르의 경우 역과 환승센터를 우선 개통한 뒤 주변이 개발되며 지가가 오르면 그때 땅을 매각해 시세차익으로 업무시설 등으로 복합개발을 하는 등 장기적으로 공공성을 살린 개발을 하고 있다”고 소개했다. 김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수를 좌장으로 열린 토론에서는 참석자들이 초역세권 개발 과정에서 민간 참여의 중요성을 강조했다. 김창영 국가철도공단 GTX지원단장은 “초역세권 500m 반경 이내에선 민간이 토지의 3분의 1 이상을 수용해야 개발이 가능하다”라며 “공공이 같이 참여하는 (민간의 부담을 줄여주는) 사업 모델이 필요하다”라고 했다. 김 교수도 “역세권 복합개발을 위해선 민자 유치가 가능하고 민간이 주도할 수 있는 제도가 필요하다”라고 했다. GTX 이용 수요를 높이기 위한 대안도 나왔다. 김정훈 대우건설 토목사업본부 상무는 “GTX A노선 완전 개통 전까지 임시로 요금 할인을 검토해봐도 좋을 것”이라고 했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-29
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정부 “전세사기 주택 경매로 매입… 차익으로 피해자에 임대료 지원”

전세사기 피해 주택의 실제 감정가와 경·공매 낙찰가 차익을 피해자 주거비 지원에 쓰는 방안을 정부가 추진한다. 피해 주택은 유찰이 반복돼 감정가보다 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 많다는 점을 감안한 정책이다. 피해자는 이를 통해 추가 임대료 없이 10년간 해당 주택에 거주할 수 있게 된다. 계약이 끝날 때는 경매 차익 일부를 보전받을 수 있다. 27일 국토교통부는 이런 내용을 핵심으로 하는 ‘전세사기 피해자 주거안정 지원 강화 방안’을 발표했다. 더불어민주당이 ‘선구제 후회수’를 핵심으로 하는 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(전세사기특별법) 개정안을 28일 본회의에서 통과시키려 하자 이에 대응하는 정책으로 꺼내든 정책이다. 야당 측 개정안은 공공이 재정으로 피해자의 보증금을 우선 구제해주도록 규정하고 있다. 반면 정부안의 핵심은 피해 주택에 대한 경매를 우선 진행하고, 이때 발생하는 감정가와 낙찰가 간 차익을 피해자 지원에 쓰는 것이다. 예를 들어 우선매수권으로 매입한 주택의 감정가가 10억 원, 낙찰가가 7억 원이면 경매 차익인 3억 원을 모두 공공임대 보증금으로 돌려 월세를 낮추는 식으로 피해자 임대료 지원에 쓰겠다는 것이다. 계약 기간이 종료되면 임대료 지원에 사용된 비용을 차감하고 남은 경매 차익을 피해자가 돌려받게 된다. 다가구주택의 경우 경매 차익 배분은 피해액 비율대로 지원된다. 이 경우 후순위 세입자도 보증금의 일부를 돌려받을 수 있다. 한국토지주택공사(LH)가 매입 대상에서 제외했던 위반건축물, 신탁사기 주택도 지원 대상에 포함한다. 위반 건축물에 부과되는 이행강제금도 안전에 문제가 없는 한 한시적으로 면제한다. 피해자로 인정받으면 임대차 계약 종료 전에도 임차권등기 없이 기존 전세대출의 저리 대환 신청이 가능하도록 한다. 현재는 계약 종료 한 달 뒤여야 하고, 임차권등기를 해야 대환 신청이 가능하다. 국토부는 야당 주도 전세사기특별법 개정안은 현실적으로 실행이 불가능하다고 못을 박았다. 야당 법안은 경·공매 전에 제3의 기관을 통해 피해 주택의 가치를 산정해 재정으로 피해금을 일부 주겠다는 것이다. 다만 어떤 기준으로 가치를 산정할 것인지, 피해금의 몇 %를 돌려줄지 등이 정해져 있지 않은 상태다. 정부는 이대로 법안이 시행되면 공정성 시비 등 오히려 더 큰 혼란이 빚어질 것으로 우려하고 있다. 박상우 국토부 장관은 이날 브리핑에서 “(야당은) 주택도시기금에서 지원하자고 하는데, 이 경우 예산을 편성해야 하고, 국회 심의까지 거치면 내년은 돼야 지원이 가능할 것”이라고 했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-28
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건설사 14곳 부도… 2019년 이후 최다

부동산 경기 침체로 자금 조달에 어려움을 겪으며 부도를 맞은 건설사가 올해 들어 늘고 있다. 폐업 건설사도 지난해 대비 12% 이상 늘었다. 27일 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 들어 5월 24일까지 누적 기준 부도 처리된 건설사는 총 14곳으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(5곳) 대비 3배 가까이로 늘어난 수치다. 2019년(25곳) 이후 가장 많다. 부도난 업체를 보면 종합건설사 3곳, 전문건설사 11곳이다. 지역별로 보면 부산 4곳, 서울·경기·대구·광주 등에서 각각 1곳으로 집계됐다. 폐업한 건설사는 1년 사이 12.95% 늘었다. 올해 1∼4월 종합건설사 폐업 신고는 152건으로 지난해 같은 기간(111건)보다 36.93% 증가했다. 같은 기간 전문건설사 폐업 건수도 715건에서 781건으로 늘었다. 반면 올해 1∼4월 종합건설사 신규 등록 건수는 지난해 같은 기간(407건) 대비 65.11% 줄어든 142건으로 조사됐다. 전문건설사 신규 등록은 같은 기간 1689건에서 1885건으로 11.6% 늘었다. 국내 건설사 부도와 폐업 건수가 올해 들어 늘어난 건 부동산 경기 침체로 주택 건설경기가 악화한 가운데 공사비 급등으로 수익성이 악화됐기 때문으로 보인다. 주택산업연구원에 따르면 이달 전국 주택사업경기전망지수는 전월 대비 2.0포인트 떨어진 74.1로 나타났다. 지수가 85 미만이면 하강 국면을 뜻한다. 연구원은 “재건축·다주택자 세금 규제 완화를 위한 법 개정 추진이 불투명하고 미국 기준금리 인하 시점도 모호해졌다”며 “그 결과 주택사업자가 느끼는 사업 경기 전망에 부정적인 영향을 준 것으로 분석된다”고 설명했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-28
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삼성물산, 잠원 강변아파트 리모델링 수주

서울 서초구 잠원동 강변아파트가 래미안 브랜드로 리모델링된다. 삼성물산 건설부문은 25일 개최된 강변아파트 리모델링 조합 총회에서 시공사로 최종 선정됐다고 27일 밝혔다. 잠원강변 리모델링은 서초구 잠원동 일대 아파트 4개 동(지하 6층∼지상 20층) 389채와 부대시설 등을 조성하는 사업이다. 공사비는 2320억 원 규모다. 단지는 3호선 잠원역 역세권에 있고, 올림픽대로와 경부고속도로에 인접해 있다. 바로 옆에는 잠원 한강공원이 있고, 도보 3분 거리 이내에 신동초와 신동중 등이 있다. 리모델링된 뒤 단지 이름은 ‘래미안 신반포 원펠리체’로, 외관에 한강 물결을 상징하는 커튼월룩과 경관 조명이 설치된다. 단지 내 골프연습장과 프라이빗 시네마 등 편의시설도 들어선다. 또 3개 동 옥상을 연결하는 총 270m 길이의 스카이덱 옥상정원, 20층 스카이라운지도 조성될 예정이다. 삼성물산 관계자는 “삼성물산은 2021년부터 리모델링 전담팀을 운영하고 리모델링 관련 29건의 특허 기술을 보유하고 있다”며 “차별화된 기술력으로 잠원강변 리모델링 사업 성공을 위해 최선을 다할 것”이라고 했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-28
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정부, 전세사기 피해자 임대료 지원…야당의 ‘선구제 후회수’ 대안 제시

전세사기 피해 주택의 실제 감정가와 경·공매 낙찰가 차익을 피해자 주거비 지원에 쓰는 방안을 정부가 추진한다. 피해 주택은 유찰이 반복돼 감정가보다 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 많다는 점을 감안한 정책이다. 피해자는 이를 통해 추가 임대료 없이 10년간 해당 주택에 거주할 수 있게 된다. 계약이 끝날 때는 경매차익 일부를 보전받을 수 있다. 더불어민주당이 ‘선구제 후회수’를 핵심으로 하는 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(전세사기특별법) 개정안의 28일 본회의 통과를 예고하면서 이에 대응하는 정책으로 꺼내든 피해자 구제책이다.27일 국토교통부는 이런 내용을 핵심으로 하는 ‘전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안’을 발표했다. 야당이 본회의에 상정할 개정안은 공공이 재정으로 피해자의 보증금을 우선 구제해주도록 규정하고 있다. 정부안의 핵심은 이와 달리 경매를 우선 진행하고, 이때 발생하는 감정가와 낙찰가 간 차익을 피해자 지원에 쓰는 것이다. 기존에도 전세사기 피해자가 우선매수권을 한국토지주택공사(LH)에 넘기면 LH는 피해자 대신 피해주택 경·공매에 참여할 수 있다. LH가 피해 주택을 낙찰받으면 해당 주택은 공공임대주택으로 전환되고, 피해자는 피해 주택에 계속 거주할 수 있다.박상우 국토교통부 장관은 이날 브리핑에서 “(전세사기 피해주택의) 낙찰가율이 서울은 67~68% 정도에 형성돼 있는데, 우선매수권을 써서 한국토지주택공사(LH)가 이 주택을 매입하면 일반 매입임대주택을 매수했을 때와 비교해 30% 정도의 차익이 발생하는 셈”이라며 “이 차익을 피해 보전에 사용하겠다는 것”이라고 설명했다. 예를 들어 우선매수권으로 매입한 주택의 감정가가 10억 원, 낙찰가가 7억 원이면 경매차익인 3억 원을 모두 공공임대 보증금으로 돌려 월세를 낮추는 식으로 피해자 임대료 지원에 쓰겠다는 것이다. 계약 기간이 종료되면 임대료 지원에 사용된 비용을 차감하고 남은 경매차익을 피해자가 돌려받게 된다. 이때 임대차 계약 기간은 10년으로, 10년 계약이 끝난 시점에 무주택자일 경우 추가 10년을 더 거주할 수도 있다. 이때는 시세에서 50~70% 할인된 수준에서 살 수 있다. 다가구 주택의 경우 경매차익 배분은 피해액 비율대로 지원된다. 피해 보증금과 경매가 끝난 뒤 실제로 돌려받지 못한 손해액 간의 차이가 클수록 더 많이 지원 받는다. 세입자가 여러 명인 다가구 주택은 경매를 진행해도 선순위 세입자만 보증금을 온전히 돌려받게 돼 후순위 세입자들이 경매에 동의하지 않는 경우가 많았다. 하지만 차익 배분 방식을 택하면 후순위 세입자도 보증금의 일부를 돌려받을 수 있게 된다. LH 매입 대상에서 제외했던 위반건축물, 신탁사기 주택도 지원 대상에 포함한다. 위반건축물에 부과되는 이행강제금도 안전에 문제가 없는 한 한시적으로 면제하고, 법에 위배되지 않도록 수선할 수 있도록 지원한다. 피해자로 인정받으면 임대차 계약 종료 전에도 임차권등기 없이 기존 전세대출의 저리 대환 신청이 가능하도록 한다. 현재는 계약 종료 한달 뒤에 임차권등기를 해야 대환 신청이 가능하다. 보금자리론 지원 대상에 주거용 오피스텔도 추가한다. 국토부는 이날 야당의 전세사기특별법은 현실적으로 실행이 불가능하다고 못을 박았다. 야당 주도 특별법은 경·공매 전에 제3의 기관을 통해 피해 주택의 가치를 산정해 재정으로 피해금을 일부 주겠다는 건데, 어떤 기준으로 가치를 산정할 것인지, 피해금의 몇 %를 돌려줄 지 등이 정해져 있지 않은 상태다. 정부는 이대로 법안이 시행되면 공정성 시비 등 오히려 더 큰 혼란이 빚어질 것으로 우려하고 있다. 정부안은 대신 경공매 절차를 통해 피해 주택 가치가 산정되면 이때 피해 주택의 실제 가치와 낙찰가 간의 차익을 피해자에게 지원하는 방식을 취하고 있다. LH를 통해 재정이 투입되는 것은 마찬가지이지만 경공매 절차를 거친다는 점, 그리고 주택도시기금이 아닌 LH의 매입임대주택 예산이 투입되는 형태를 취하고 있다는 점이 다르다. 박상우 국토부 장관은 이날 브리핑에서 “(야당은) 주택도시기금에서 지원하자고 하는데, 이 경우 예산을 편성해야 하고, 국회 심의까지 거치면 내년은 돼야 지원이 가능할 것”이라고 했다. 김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-27
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분당-일산 등 재건축, 최대 4만채 연내 지정

연내 선정돼 2027년 착공할 1기 신도시 재건축 선도지구가 최대 3만9000채로 당초 예상 물량보다 1만 채가 늘었다. 선정 평가 때는 정비사업 주민동의율이 높은 단지가 가장 유리할 것으로 보인다. 다만 공사비가 급등한 상황에서 사업성을 어떻게 확보할지, 재건축 기간 주민들의 이주 대책을 어떻게 마련할지 등은 여전히 걸림돌로 남아 있다. ● 주민 동의율 높은 단지가 유리 22일 국토교통부와 성남·고양·부천·안양·군포 등 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH)는 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 발표했다. 올해 선정되는 1기 신도시 선도지구 정비물량만 최대 3만9000채다. 전체 정비물량의 10∼15% 정도다. 박상우 국토부 장관은 이날 정부서울청사에서 열린 브리핑에서 “내년 이후에도 매년 일정 물량을 선정할 것”이라고 밝혔다. 지자체별 정비물량은 기준 물량에 추가 물량(기준 물량의 50%)을 더해 정해진다. 분당이 8000채에 추가 4000채다. 일산은 6000채에 추가 3000채, 평촌·중동·산본이 각각 4000채에 추가 2000채씩이다. 분당의 경우 기준 물량이 8000채더라도, 2∼3개 단지가 묶인 통합단지가 여러 곳 나오면 1만2000채까지 선정할 수 있다는 의미다. 선도지구 선정 평가항목은 △주민동의(60점) △정주환경 개선 시급성(10점) △도시기능 활성화 필요성(10점) △정비사업 추진 파급효과(20점) △실현 가능성(추가 5점) 등 5개다. 가장 배점이 높은 주민동의는 동의율 95%를 넘기면 60점 만점, 50%면 10점을 받는다. 여기에 반대동의율이 20%를 넘으면 10∼20점이 차감된다. 다음으로 배점이 높은 ‘정비사업 추진 파급 효과’는 여러 단지를 통합해 규모 있게 사업을 추진하는지를 보는 항목이다. 1개 단지가 신청하면 최저점, 4개 단지 이상이 신청하면 최고점을 받는다. 후보 구역 내 주택 수가 500채 미만이면 최저점, 3000채 이상이면 최고점이다. 국토부 관계자는 “공정성 시비를 줄이기 위해 정량평가를 원칙으로 한다”고 했다. ● 2027년 착공이 목표 정부는 올해 안에 선도지구(특별정비구역)를 지정한다. 2026년 사업시행계획을 수립해 2027년 착공하는 게 목표다. 박 장관은 “특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)을 통해 사전 절차를 대폭 단축했기 때문에 건축 공사를 3년 내 마무리하면 2030년 입주가 가능하다”라고 했다. 다만 사업이 매끄럽게 진행되려면 이주대책과 사업성 확보가 전제돼야 한다. 특히 수만 가구가 한꺼번에 움직이는 만큼 이주대책이 미흡하면 자칫 전셋값 불안을 일으킬 수 있다. 이날 국토부는 “이주대책은 지자체가 마련한다”고 했다. 순차적으로 이주하도록 계획을 짜고, 인접 지역 신규 택지 조성 사업을 앞당기는 등의 방안이 향후 기본계획에 담길 예정이다. 다만 이날 브리핑에서 지자체장들이 “지자체의 역할과 권한에 한계가 있다”며 난색을 표해 향후 대책 마련에 진통을 겪을 가능성도 있다. 신상진 성남시장은 이날 “성남은 이주대책 수요가 많을 것으로 예상돼 개발제한구역 규제 완화 등이 필요하다”고 말하기도 했다. 사업성 확보도 풀어야 할 숙제다. 최근 공사비 인상 등으로 서울 주요 재건축도 지연되는 등 곳곳에서 갈등이 이어지고 있기 때문이다. 이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 “정부는 선도지구 인허가를 완화하는 것과 동시에 공사비 안정 대책을 병행해야 한다”고 말했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-23
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정부 “고령 운전자격 제한” 논란 하루만에 “고위험군 제한” 말바꿔

정부가 “고령자의 운전 자격을 제한적으로 관리하겠다”고 20일 발표했다가 ‘이동권 침해’ 논란이 일자 하루 만인 21일 “오해였다”라며 진화에 나섰다. 해외 제품 직접구매(직구) 금지 정책을 19일 철회하면서 혼선을 빚고 사과한 후 또다시 사회적 공감대를 바탕으로 추진해야 할 정책에 대해 ‘신중을 기하지 않고 발표했다’는 비판이 나온다.● ‘고령자 운전 자격 제한’ 발표에 “위험분자 취급” 21일 동아일보 취재를 종합하면, 국토교통부와 경찰청은 전날 ‘2024년 교통사고 사망자 감소 대책’을 발표했다. 보도자료에는 ‘고령 운전자 자격 관리’라는 제목 아래 "교통안전을 현저하게 위협하는 경우 고령자 운전 자격을 제한적으로 관리할 방침"이라는 내용을 담았다. 고령 운전자를 대상으로 운전 능력 평가를 실시하고, 그 결과에 따라 야간·고속도로 운전을 금지하는 ‘조건부 면허제’를 도입하는 연구용역도 올해 안에 마치겠다고 했다.국토부는 “고령 버스·택시 운전사의 적격성을 판단하기 위한 기준도 강화하겠다”고 밝혔다. 시야각, 주의력, 공간판단력 등을 검사하는 ‘자격 유지검사’를 기준을 강화하겠다는 것으로, 국토부는 강화된 검사 도입 시기를 올 9월로 잡았다. 현재도 65∼69세 버스·택시 운전자는 3년마다, 70세 이상은 1년마다 의무적으로 검사를 받지만 통과율이 100%에 육박해 실효성 논란이 있는 만큼 이를 강화하겠다는 취지다. 이런 소식이 전해지자 전국 500만 명에 육박하는 고령 운전자 중 일부는 크게 반발했다. 자영업자 김모 씨(66·부산 영도구)는 “직업 특성상 차를 매일 몰 수밖에 없는데 정부가 택시비라도 준단 말이냐”고 성토했다. 송모 씨(67·서울 송파구)는 “정부가 고령자 전체를 ‘위험분자’로 매도한 것 같다”고 했다. 온라인에서도 ‘노인 차별’, ‘트럭 기사 등 생계형 운전자를 고려하지 않은 조치’ 등 반발이 이어졌다. 경찰청에 따르면 65세 이상 고령 운전자는 2020년 368만 명에서 지난해 474만 명으로 3년 만에 29% 늘었고, 2030년 725만 명, 2040년 1316만 명 등으로 급증할 전망이다. 정치권도 논란에 동참했다. 국민의힘 한동훈 전 비상대책위원장은 21일 페이스북에 “방향이 맞다는 것만으로 좋은 정책이 되지 않고, 선의로도 나쁜 결과가 나올 수 있다. 더 정교하자는 것”이라며 “고연령 시민들에 대한 운전면허 제한 같은 이슈도 마찬가지”라고 지적했다.● “노인만 대상 아니다” 해명 논란이 커지자 국토부는 21일 문제가 된 보도자료에서 뒤늦게 ‘고령자’라는 단어를 뺐다. 경찰청도 이날 보도 참고자료를 내고 “조건부 운전면허는 특정 연령층을 대상으로 하는 제도가 아니다”라며 진화에 나섰다. 나이와 상관없이 의료적·객관적으로 운전자의 운전 능력을 평가해 신체·인지 능력이 현저히 저하돼 교통사고 위험성이 높은 경우에 적용하겠다는 취지라고 설명했다. 또한 연구 결과를 바탕으로 충분한 여론 수렴과 공청회 등을 거쳐 세부 방향을 정할 방침이라고 밝혔다. 경찰 관계자는 “직구 금지는 아예 철회한 거였지만 조건부 운전면허 논란은 미흡한 표현에서 비롯된 오해이기 때문에 다른 사안”이라며 “조건부 면허는 교통안전을 담보하는 범위 안에서 면허 취소 없이 이동권을 최대한 보장하기 위한 제도”라고 설명했다. 전문가들은 사회적으로 민감한 이슈를 정부가 설익은 태도로 대하는 난맥상이 반복되고 있다고 지적했다. 고위험 운전자의 운전 자격 관리 등은 국민 다수가 동의하지만, 이를 표현하고 발표하는 방식이 공감을 사지 못하면 오히려 정책 추진을 지연시킬 수 있다는 지적이다. 조진만 덕성여대 정치외교학과 교수는 “이번 사안은 정부가 사회 변화에 맞춰서 발 빠르게 대응을 하고 있는지에 대해 ‘제대로 못 하고 있다’는 인상을 줄 수 있다”고 했다. 한편 국토부는 24일 발표하려던 ‘주택·토지 분야 규제 합리화 조치’ 공개도 21일 돌연 연기했다. 관계기관 협의가 덜 됐다는 이유였다. 전셋값 급등에 따른 주택 공급과 전세 사기 대책 등 시장 파급력이 큰 정책이 담길 것으로 예상된 만큼 이를 직전에 연기한 건 이례적이라는 평가가 나온다. 정부 고위 관계자는 “(직구 대책 파문 이후) 대통령실이 ‘주요 대책을 재점검하라’고 한 것으로 안다”고 했다.송유근 기자 big@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com최혜령 기자 herstory@donga.com}
- 2024-05-22
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태영건설, 내달 사채권자집회 소집

태영건설은 다음 달 11일 오후 서울 영등포구 태영빌딩에서 회사채 출자 전환 및 만기 연장을 위한 사채권자집회를 연다고 20일 밝혔다. 이날 참석 대상은 4월 30일 금융채권자협의회에 참여하지 않은 시장매출채권자를 포함한 제68회 공모사채권자다. 집회에서는 사채 만기일과 금리 변경 등 채권 조정과 사채 권면액의 50% 출자 전환 등이 주요 안건으로 논의된다.김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-21
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경기 고양에 호수 인접 아파트-상가 분양

반도건설이 6월 경기 고양시 장항지구에서 ‘고양 장항 유보라’(조감도) 아파트와 상업시설 ‘시간(時間)’을 선보인다고 20일 밝혔다. 고양 장항 유보라는 경기 고양시 일산동구 장항동 일원에 6개 동(지하 4층∼지상 49층) 1694채(전용면적 84, 99, 170㎡) 규모 아파트와 상업시설 212실(지하 1층∼지상 2층)로 조성된다. 고양 장항 유보라는 고양 장항지구에서 유일하게 일산 호수공원과 맞붙어 있어 호수와 한강, 도심을 조망할 수 있다. 또 3호선 마두역, 제1·2자유로, 장항 나들목(IC) 등이 인접해 있어 교통이 편리하다. 커뮤니티 시설로 장항지구에서는 처음으로 2개 층에 다목적 실내 체육관을 조성한다. 농구 등 실내 스포츠용 코트, 러닝트랙 등이 들어설 예정이다. 골프연습장, 쿠킹스튜디오 등도 조성될 예정이다. 반도건설이 최근 새롭게 론칭한 브랜드인 상업시설 ‘시간’은 연면적 약 4만1314㎡ 규모로 조성된다. 반도건설은 키즈콘텐츠, 대형 서점 등을 직접 운영할 계획이다. 분양 관계자는 “안심임대 지원 사업을 계획하는 등 상권 활성화에 주력할 것”이라고 설명했다. 입주는 2028년 7월 예정이다. 김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-21
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전세 대신 월세, 차액은 투자… ‘신혼집 재테크’ 바람

7월 결혼을 앞둔 30대 직장인 하모 씨는 신혼집으로 서울 용산구 오피스텔 월세를 구했다. 예비부부는 광화문에 위치한 대기업에 재직 중이다. 그동안 모은 돈을 밑천으로 서울 외곽이나 경기의 오래된 아파트 정도는 매입할 수 있었지만, 일단 출퇴근이 편한 곳에서 월세로 신혼을 시작하기로 한 것이다. 두 사람은 그 대신 내년까지 청약을 노리면서 아파트값 추이를 살필 예정이다. 하 씨는 “앞으로 아파트값이 어떻게 될지 모르는 상황에서 무리하게 ‘영끌’하지 않기로 결정했다”며 “청약 당첨을 위한 예비자금으로 목돈을 아껴두고 아파트값이 좀 더 내릴지 지켜볼 예정”이라고 했다. 최근 신혼집으로 아파트 전세 대신 오피스텔 월세를 구하는 신혼부부가 늘고 있다. 전셋값이 계속 오르는 상황에 고금리가 이어지자 굳이 대출을 받아 전세를 구하지 않는 것이다. 아파트값 전망이 여전히 안갯속에 머물자 보증금으로 모은 돈을 향후 투자를 위한 목돈으로 남겨두려는 이들도 나오고 있다. 경기 화성시에 거주 중인 장모 씨(38)는 올해 초 결혼과 함께 월세 오피스텔에 신혼살림을 차렸다. 그 대신 전세금으로 쓰려고 모아뒀던 2억 원은 아내의 주식투자 자금으로 돌렸다. 매달 월세로 150만 원 정도가 나가지만, 증권사를 다닌 경험이 있는 아내가 2억 원으로 충분히 월세 이상의 수익을 벌어들일 수 있기 때문이다. 장 씨는 “요즘처럼 대출 금리가 높을 때 수억 원의 전세금을 집에 묶어두는 것보다는 투자를 통해 자산을 불려 나가는 것이 이득이라고 생각했다”고 말했다. 이달 결혼한 20대 직장인 유모 씨는 신혼집으로 왕십리에 월세 105만 원짜리 오피스텔을 구했다. 둘이 합쳐 현금 2억 원이 있었고, 부부가 잠실에 있는 대기업에 다녀 대출 여력이 있었지만 전세 대신 월세를 선택한 것. 유 씨 부부는 그 대신 2억 원으로 경기 화성시 동탄신도시에 전세를 끼고 집을 샀다. 유 씨는 “대출을 2억∼3억 원 정도 더 받아야 출퇴근이 가능한 곳에 전셋집을 구할 수 있었다”며 “대출 이자가 사실상 월세와 비슷한 수준이라 그동안 모은 돈으로는 투자를 하고 월세로 사는 것이 낫다고 판단했다”고 말했다. 실제로 오피스텔 월세 거래는 증가세다. 이날 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 5월부터 올해 4월까지 서울의 오피스텔(전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하) 월세 계약 건수는 842건으로 직전 1년(656건) 대비 28.3% 늘어났다. 오피스텔 전용 60∼85㎡는 1인가구보다는 신혼부부가 살 만한 투룸이나 스리룸으로 구성된 경우가 대부분이다. 수요가 몰리면서 전용 60∼85㎡ 오피스텔의 중위 월세 가격은 지난해 12월 119만9000원에서 4월 149만2000원으로 훌쩍 뛰었다. 오피스텔 월세에 수요가 쏠리는 데는 서울 등 수도권 전셋값 상승이 영향을 미친 것으로 보인다. 19일 한국부동산원에 따르면 13일 조사 기준 서울의 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.07% 상승했다. 52주 연속 오른 것이다. 여기에 전세사기 여파로 비(非)아파트 전세를 기피하는 현상도 계속되고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “최근 고금리에 전세 가격도 올라 아파트 전세금 마련 부담이 크다”며 “월세에 거주하면서 투자를 위해 현금을 아껴두는 것도 합리적인 선택이 될 수 있다”고 말했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-20
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래미안 원펜타스, 당첨시 시세차익 20억…3년전 땅값으로 분양가 심사

서울 서초구 신반포15차를 재건축하는 ‘래미안 원펜타스’가 2021년도 땅값을 기준으로 분양가 상한제(분상제) 심사를 받게 됐다. 이에 따라 조합 측이 당초 제시한 분양가보다 3.3㎡ 당 1000만 원 이상 낮은 가격에 분양이 될 가능성이 높아졌다. 7월 진행되는 일반분양 청약 당첨 시 시세차익도 20억 원 선이 될 것으로 보인다.19일 정비업계와 국토교통부 등에 따르면 서초구청은 래미안 원펜타스 재건축 조합 측에 분양가심사위원회를 내달 중 열겠다는 공문을 보냈다. 현재 서초구는 민간택지 분양가상한제가 시행되고 있다.조합은 앞서 2021년 5월에 선분양을 진행하며 택지 감정평가를 받은 바 있다. 당시 택지비는 3.3㎡당 4169만 원 수준으로 알려졌다. 이후 시공사가 교체되는 등의 이유로 분양 일정이 밀리면서 결국 조합 측은 후분양을 택했다.조합은 이 과정에서 선분양 때 받은 택지비 감정평가액을 현재 시점에서 재산정해달라고 국토부와 서초구청에 요청했다. 택지비 재감정을 전제로 조합 측은 분양가를 3.3㎡당 7500만 원 안팎으로 제시한 것으로 알려졌다.하지만 국토부 등은 올해 초 법제처 유권해석을 이유로 택지비 재감정 요청을 거절했다. 국토부 관계자는 “법제처는 택지비 감정평가는 딱 한 번만 진행돼야 한다고 해석했다”라며 “재평가가 반영되면 계속해서 재평가를 하며 분양가를 올리는 부작용이 발생할 수 있다”라고 했다.이에 따라 래미안 원펜타스의 분양가는 조합이 제시한 가격보다 대폭 낮아질 가능성이 높아졌다. 부동산 업계에선 3년 전 택지비가 유지될 경우 바로 이웃해 있는 래미안 원베일리 분양가보다 약간 높은 수준에서 분양가가 결정될 것으로 전망한다. 래미안 원베일리의 분양가는 2021년 당시 3.3㎡당 5668만 원이었다. 다만 그 사이 자재값 인상 등으로 건축비가 높아졌기 때문에 6000만 원 대가 될 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 래미안 원베일리 전용 84㎡ 시세가 현재 40억 원 선인 점을 고려하면 래미안 원펜타스 분양 후 시세차익만 20억 원 가까이 날 수 있다. 현재까지 분상제 아래에서 최고 분양가는 서초구 메이플자이(신반포4지구 재건축)의 3.3㎡당 6705만원이다.선분양과 후분양 사이에서 분양 형태를 저울질하던 서울 내 주요 정비 사업장에도 래미안 원펜타스 사례가 영향을 끼칠 것으로 전망된다. 서울시 관계자는 “3년 전 가격이라도 심사 과정에서 일부 물가 인상분이 반영되기 때문에 택지비가 3년 전과는 같지 않을 것”이라고 했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}
- 2024-05-19
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전세 대신 월세살이 택하는 신혼부부…“목돈 아껴 향후 투자”

7월 결혼을 앞둔 30대 직장인 하모 씨는 신혼집으로 서울 용산구 오피스텔 월세를 구했다. 예비부부는 광화문에 위치한 대기업에 재직 중이다. 그동안 모은 돈을 밑천으로 서울 외곽이나 경기의 오래된 아파트 정도는 매입할 수 있었지만, 일단 출퇴근이 편한 곳에서 월세로 신혼을 시작하기로 한 것이다. 두 사람은 그 대신 내년까지 청약을 노리면서 아파트값 추이를 살필 예정이다. 하 씨는 “앞으로 아파트값이 어떻게 될지 모르는 상황에서 무리하게 ‘영끌’하지 않기로 결정했다”며 “청약 당첨을 위한 예비자금으로 목돈을 아껴두고 아파트값이 좀 더 내릴지 지켜볼 예정”이라고 했다.최근 신혼집으로 아파트 전세 대신 오피스텔 월세를 구하는 신혼부부가 늘고 있다. 전셋값이 계속 오르는 상황에 고금리가 이어지자 굳이 대출을 받아 전세를 구하지 않는 것이다. 아파트값 전망이 여전히 안갯속에 머물자 보증금으로 모은 돈을 향후 투자를 위한 목돈으로 남겨두려는 이들도 나오고 있다. 경기 화성시에 거주 중인 장모 씨(38)는 올해 초 결혼과 함께 월세 오피스텔에 신혼살림을 차렸다. 그 대신 전세금으로 쓰려고 모아뒀던 2억 원은 아내의 주식투자 자금으로 돌렸다. 매달 월세로 150만 원 정도가 나가지만, 증권사를 다닌 경험이 있는 아내가 2억 원으로 충분히 월세 이상의 수익을 벌어들일 수 있기 때문이다. 장 씨는 “요즘처럼 대출 금리가 높을 때 수억 원의 전세금을 집에 묶어두는 것보다는 투자를 통해 자산을 불려 나가는 것이 이득이라고 생각했다”고 말했다.이달 결혼한 20대 직장인 유모 씨는 신혼집으로 왕십리에 월세 105만 원짜리 오피스텔을 구했다. 둘이 합쳐 현금 2억 원이 있었고, 부부가 잠실에 있는 대기업에 다녀 대출 여력이 있었지만 전세 대신 월세를 선택한 것. 유 씨 부부는 그 대신 2억 원으로 경기 화성시 동탄신도시에 전세를 끼고 집을 샀다. 유 씨는 “대출을 2억~3억 원 정도 더 받아야 출퇴근이 가능한 곳에 전셋집을 구할 수 있었다”며 “대출 이자가 사실상 월세와 비슷한 수준이라 그동안 모은 돈으로는 투자를 하고 월세로 사는 것이 낫다고 판단했다”고 말했다.실제로 오피스텔 월세 거래는 증가세다. 이날 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 5월부터 올해 4월까지 서울의 오피스텔(전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하) 월세 계약 건수는 842건으로 직전 1년(656건) 대비 28.3% 늘어났다. 오피스텔 전용 60~85㎡는 1인가구보다는 신혼부부가 살 만한 투룸이나 스리룸으로 구성된 경우가 대부분이다. 수요가 몰리면서 전용 60~85㎡ 오피스텔의 중위 월세 가격은 지난해 12월 119만9000원에서 4월 149만2000원으로 훌쩍 뛰었다.오피스텔 월세에 수요가 쏠리는 데는 서울 등 수도권 전셋값 상승이 영향을 미친 것으로 보인다. 19일 한국부동산원에 따르면 13일 조사 기준 서울의 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.07% 상승했다. 52주 연속 오른 것이다. 여기에 전세사기 여파로 비(非)아파트 전세를 기피하는 현상도 계속되고 있다.고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “최근 고금리에 전세 가격도 올라 아파트 전세금 마련 부담이 크다”며 “월세에 거주하면서 투자를 위해 현금을 아껴두는 것도 합리적인 선택이 될 수 있다”고 말했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-19
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KBS 수신료 분리징수, 아파트 관리소가 수납 대행

아파트 관리사무소가 한국전력공사 대신 TV 수신료를 걷을 수 있는 법적 근거가 마련된다. 그동안 유예됐던 전기요금과 KBS TV 수신료 분리 고지·징수가 조만간 이뤄질 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 16일 국토교통부에 따르면 13일 공동주택관리법 시행령 개정안이 입법예고됐다. 개정안의 주요 내용은 아파트와 같은 공동주택 관리 주체가 입주자를 대신해 낼 수 있는 사용료 유형에 TV 수신료를 추가하는 것이다. 즉, 관리사무소가 관리비에 TV 수신료를 포함하는 등 수납 업무를 대행할 수 있게 된다. 이번 개정안은 이르면 다음 달 초 시행된다. 정부는 지난해 7월 방송법 시행령을 개정해 전기요금과 같이 징수했던 TV 수신료를 분리해 별도 고지서로 안내하도록 했다. TV를 보지 않는 국민들이 본인 의사와 상관 없이 TV 수신료를 내는 관행을 없애겠다는 차원이다. 시행령은 개정됐지만 현재도 전기요금 고지서에는 TV 수신료가 포함돼 있다. KBS와 한전, 대한주택관리사협회가 수신료 징수 방안에 대한 세부 안을 확정하지 않았기 때문이다. 한전은 현재 통합 징수 방식을 유지하면서 분리 납부를 원하는 이들에게는 별도 안내 및 TV 수신료 납부 전용 가상계좌를 만들어 관리하고 있다. 또 지난달 17일에는 KBS 수신료 징수 위·수탁 계약을 해지하겠다는 의사를 전달했다. 한전은 TV 수신료 징수 업무를 대행하는 데 따른 수수료(2021년 기준 419억 원)를 KBS로부터 받아왔다. 다만 시행령이 개정되더라도 바로 관리비 고지서에 TV 수신료가 포함되는 것은 아니다. 대한주택관리사협회와 KBS가 협의해 관리비 고지서를 활용할지, 별도의 고지서로 알릴지 결정해야 한다. 다만 관리비 고지서 내에 수신료가 포함되지 않으면 납부율이 크게 떨어질 가능성이 높다. 서울의 한 아파트 관리사무소장은 “수신료 징수 업무를 대신하면 KBS에 대행 수수료는 받겠지만 업무가 과도하게 늘어날 수 있다”고 말했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-17
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마곡 ‘반값아파트’ 토지임차료는 월 82만 원[부동산 빨간펜]

최근 공사비가 급등하면서 수도권 신축 아파트 분양가가 천정부지로 치솟고 있습니다. 이런 이유로 공공이 공급하는 저렴한 아파트에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 그중에서도 유독 분양가가 싼 아파트들이 있습니다. 이른바 ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 주택이 대표적이죠. 최근에는 경기주택도시공사(GH)가 주택의 지분을 20∼30년 동안 나눠서 사들이는 지분적립형 주택을 공급하겠다는 계획을 밝히기도 했습니다. 이번 주 부동산 빨간펜은 초기 주택 구입 자금을 줄여주는 공공분양 주택, 토지임대부 주택과 지분적립형 주택에 대해 알아보겠습니다. Q. 토지임대부 주택을 왜 ‘반값 아파트’라고 부르나요? “주택을 구매하거나 신규 아파트를 분양받을 때는 보통 건물과 토지를 같이 사게 됩니다. 땅값이 비싼 서울의 경우 토지비가 아파트 분양가의 절반 정도를 차지합니다. 토지임대부는 분양가격을 낮추기 위해 토지를 공공이 소유하고 땅 위에 지어진 건물만 분양하는 주택 공급 정책입니다. 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 토지임대부 주택의 경우 거주 기간은 기본 40년에 재계약을 통해 40년을 더 살 수 있습니다. 비싼 땅값이 분양가격에서 제외되기 때문에 반값 아파트라고 부르는 것입니다.” Q. 토지를 공공이 소유하면 토지 임차료를 내야 하나요? “그렇습니다. 건물에 대한 소유권만 갖고 토지에 대한 소유권은 없기 때문에 토지 사용료를 내야 합니다. 토지 임차료는 입지에 따라 다릅니다. 지난해 말 SH가 사전 예약을 진행한 마곡 16단지가 토지임대부 주택으로 공급됐는데요. 모집공고문 기준 전용 84㎡의 분양가격은 4억9138만 원입니다. 이 주택의 토지 임차료는 매월 82만5600원입니다. 40년을 거주한다고 하면 약 4억 원의 토지 임차료를 내야 하는 셈이죠.” Q. 나중에 주택을 팔 수 있나요? “네, 매도가 가능합니다. 지난해 말 주택법 개정안이 국회를 통과하면서 공공에만 매각할 수 있었던 토지임대부 주택을 개인에게도 팔 수 있게 됐습니다. 다만, 토지임대부 주택을 분양받으면 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년을 채워야 합니다. 분양 후 10년이 지나야 개인에게 매도가 가능한 셈입니다. 만약 거주의무기간을 채웠지만, 전매제한기간 전에 매각하게 되면 입주금에 시세차익의 70%를 더한 금액으로 공공에 환매해야 합니다.” Q. 토지임대부 주택을 분양받기 전에 유의할 점이 있을까요? “네. 토지임대부 주택은 일반적인 주택 구입과 달리 토지는 수분양자가 소유하고 있지 않기 때문에 주택담보대출을 받기 쉽지 않을 수 있습니다. 이 때문에 SH는 국토교통부에 정책모기지 상품에 토지임대부 주택을 포함해 달라고 올 3월에 정식으로 요청하기도 했습니다.” Q. 올해 토지임대부 분양이 예정돼 있나요? “아직 확정된 물량은 없습니다. 다만, 국토교통부와 SH는 서울 동작구 수방사 부지(성뒤마을)에 조성되는 300채 공공분양 주택을 토지임대부 주택으로 분양할 계획입니다.” Q. 토지임대부 주택 외에 초기 주택 구입 자금이 저렴한 다른 정책 상품은 없나요? “경기주택도시공사(GH)가 추진하는 지분적립형 주택이 있습니다. 지분적립형 주택은 20∼30년간 4∼5년마다 주택의 지분을 나눠 매입하는 방식입니다. 지분을 완전히 매입하기까지 주택에 대한 소유권을 GH와 나눠 갖는 셈입니다. 토지임대부는 수분양자가 주택을 처음부터 완전히 소유하는 대신 공공이 토지를 소유합니다. 반면 지분적립형은 토지와 건물 지분을 처음부터 전부 소유하지 않지만, 향후 시간이 지나면 토지까지 100% 소유하게 됩니다.” Q. 지분을 어떻게 매입하나요? “분양가 5억 원인 지분적립형 주택을 분양받았다고 가정해 봅니다. 처음에 분양가의 25%(1억2500만 원)를 내고 입주합니다. 이후 4년마다 나머지 지분을 15%(7500만 원)씩 매입합니다. 20년 뒤에는 지분 100%를 사들여 완전히 소유하게 되는 식입니다. 단, GH가 받아야 할 지분을 나중에 받기 때문에 지분 가격에 정기예금만큼의 이자를 붙이게 됩니다. 또 공공이 소유한 지분은 수분양자가 빌린 셈이기 때문에 그에 따른 보증금을 내야 하는데요. GH는 이 보증금을 주변 시세의 80%로 책정한다고 합니다. 시간이 지나면서 공공이 보유한 지분이 줄어들면 보증금을 반환받게 되는 거죠.” Q. 매매가 가능한가요? “네. 다만 토지임대부 주택처럼 의무거주기간 5년과 전매제한 10년을 채워야 합니다. 전매제한 이후에는 시세대로 개인에게 팔 수 있습니다. 지분을 전부 취득하지 못한 채로 매도하면 공공과 소유 지분대로 차익을 나눠 갖습니다.” Q. 예정된 지분적립형 분양 계획이 있나요? “GH는 수원 영통구 원천동에 광교신도시 A17 블록 600채를 공급할 계획인데, 이 중 240채를 지분적립형으로 분양할 계획입니다. 이는 지분적립형 분양의 시범사업으로 후분양 공급이며 공급 예상 시기는 2028년입니다. 3기 신도시 분양 때도 지분적립형 주택을 늘릴 거라고 하네요.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다. 김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-17
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마곡 30평대 아파트가 5억 원?…대신 월세 82만원 내야 해[부동산 빨간펜]

최근 공사비가 급등하면서 수도권 신축 아파트 분양가가 천정부지로 치솟고 있습니다. 서울 민간 아파트의 올 3월 말 기준 3.3㎡당 분양가가 3794만 원으로 지난해 같은 기간(3062만 원)대비 23.7% 올랐습니다. 부동산 시장이 침체했다는 소식이 여기저기서 들려 오지만 수도권 집값 문턱은 청년이나 사회 초년생, 신혼부부 등 자산이 부족한 이들에게는 여전히 높기만 합니다.이런 이유로 이른바 ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 주택에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 서울주택도시공사(SH)가 지난해 토지임대부 주택을 총 3단지에서 분양했습니다. 마곡지구 10-2단지의 평균 경쟁률은 69대 1, 고덕강일 3단지 2차는 18대 1을 기록하는 등 인기가 높았습니다. 이에 질세라 경기주택도시공사(GH)도 주택의 지분을 20~30년 동안 나눠서 사들이는 지분적립형 주택을 선보이는 등 초기 주택 구입 자금을 줄여주는 다양한 형태의 분양이 시장에 등장하고 있습니다. 이번 주 부동산빨간펜은 토지임대부 주택과 지분적립형 주택에 대해 알아보겠습니다.Q. 토지임대부 주택을 왜 ‘반값’ 아파트라고 부르나요?“주택을 구매하거나 신규 아파트를 분양받을 때는 통상 건물과 토지를 같이 사는 경우가 대부분입니다. 땅값이 비싼 서울의 경우 토지비가 아파트 분양가의 절반 정도를 차지합니다. 토지임대부는 분양가격을 낮추기 위해 토지를 공공이 소유하고 땅 위에 지어진 건물만 분양하는 주택 공급 정책입니다. 거주기간은 기본 40년에 재계약을 통해 40년을 더 살 수 있습니다. 비싼 땅값이 분양가격에서 제외되기 때문에 반값 아파트라고 부르는 것입니다.”Q. 토지를 공공이 소유하면 토지 임대료를 내야 하나요?“그렇습니다. 건물에 대한 소유권만 갖고 토지에 대한 소유권은 없기 때문에 토지 사용료를 내야 합니다. 토지 임대료는 입지에 따라 다릅니다. 지난해 말 토지임대부 주택 사전예약이 진행된 마곡 16단지의 경우 모집공고문 기준 전용 84㎡의 분양가격은 4억9138만 원입니다. 이 주택의 토지 임대료는 매월 82만5600원입니다. 40년을 거주한다고 하면 약 4억 원의 토지 임대료를 내야 하는 셈이죠.”Q. 나중에 주택을 팔 수 있습니까?“네, 매도가 가능합니다. 지난해 말 주택법 개정안이 국회를 통과하면서 공공에만 매각할 수 있었던 토지임대부 주택을 개인에게도 팔 수 있게 됐습니다. 다만, 토지임대부 주택을 분양받으면 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년을 채워야 합니다. 분양 후 10년이 지나야 개인에 매도가 가능한 셈입니다. 만약 거주의무기간을 채웠지만, 전매제한기간 전에 매각하게 되면 입주금에 시세차익의 70%를 더한 금액으로 공공에 환매해야 합니다.”Q. 누구나 분양받을 수 있나요?“토지임대부 주택도 다른 분양과 같이 특별공급과 일반분양이 있습니다. 특별공급 대상은 청년, 신혼부부, 생애최초입니다. 이들 공급 유형 요건은 청약 신청자 모두 무주택이어야 하며 각각 유형별로 월평균 소득에 제한을 두고 있습니다. 맞벌이 신혼부부의 경우 가구당 월 평균소득이 140%(약 911만 원) 이하여야 합니다. 또 일반공급의 경우 서울, 인천, 경기도에 거주하는 무주택자이며 가구당 월평균 소득이 100% 이하여야 합니다.”Q. 토지임대부 주택을 분양받기 전에 유의할 점이 있을까요?“네. 토지임대부 주택은 일반적인 주택 구입과 달리 토지는 수분양자가 소유하고 있지 않기 때문에 주택담보대출을 받기 쉽지 않을 수 있습니다. 통상적으로 은행이 주택담보대출 한도를 결정할 때 토지가 큰 비중을 차지하기 때문이죠. 이 때문에 토지임대부 주택을 추진 중인 SH는 국토교통부에 정책모기지 상품에 토지임대부 주택을 포함해달라고 올 3월에 정식으로 요청하기도 했습니다.”Q. 올해 토지임대부 분양이 예정돼 있나요?“아직 확정된 물량은 없습니다. 다만, 국토교통부와 SH는 서울 동작구 수방사 부지(성뒤마을)에 조성되는 300채 공공분양 주택을 토지임대부 주택으로 진행할 계획입니다.”Q. 토지임대부 주택 외에 조기 주택 구입 자금이 저렴한 다른 정책 상품은 없나요?“GH가 추진하는 지분적립형 주택이 있습니다. 지분적립형 주택은 20~30년간 4~5년마다 주택의 지분을 나눠 매입하는 방식입니다. 지분을 완전히 매입하기까지 주택에 대한 소유를 GH와 나눠 갖는 셈입니다.”토지임대부지분적립형분양가건물분만최초 분양가의 10~25% 부담임대료토지임대료(감정가에 이자율 적용)공공지분에 대한 보증금(주변 전세시세의 80%)처분 방법10년 후 개인간 거래 가능10년 후 개인간 거래 가능(지분에 따라 차익 공유)Q. 토지임대부 주택과 차이점이 무엇인가요?“토지임대부는 수분양자가 주택을 처음부터 완전히 소유하는 대신 공공이 토지를 소유합니다. 반면 지분적립형은 토지와 건물 지분을 처음부터 전부 소유하지 않지만, 향후 시간이 지나면 100% 소유하게 됩니다.”Q. 지분을 어떻게 매입하나요?“분양가 5억 원인 지분적립형 주택을 분양받았다고 가정해봅니다. 처음에 분양가의 25%(1억2500만 원)를 내고 입주합니다. 이후 4년마다 나머지 지분을 15%(7500만 원)씩 매입합니다. 20년 뒤에는 지분 100%를 사들여 완전히 소유하게 되는 식입니다. 단, GH가 받아야 할 지분을 나중에 받기 때문에 지분 가격에 정기예금만큼의 이자를 붙이게 됩니다.”Q. 공공이 소유한 주택 지분에 대한 비용을 내야 하나요?“네. 공공이 소유한 지분에 대한 보증금을 내야 합니다. GH는 이 보증금을 주변 시세의 80%로 책정한다고 합니다. 앞선 예를 다시 적용했을 때 입주 후 4년 동안 공공이 소유한 75% 지분에 대한 보증금을 내야 합니다. 이때 보증금은 주변 시세가 만약 3억 원이라고 가정하면 1억8000만 원(2억4000만 원×75%)입니다. 시간이 지나면서 공공이 보유한 지분이 줄어들면서 보증금을 반환받게 됩니다. 이를 월세로 낼 수도 있는데, 전월세전환율을 2.5%로 적용할 계획입니다.”Q. 매매가 가능한가요?“네. 다만 토지임대부 주택처럼 의무거주기간 5년과 전매제한 10년을 채워야 합니다. 전매제한 이후에는 시세대로 개인에게 팔 수 있습니다. 지분을 전부 취득하지 못한 채로 매도하면 공공과 소유 지분대로 차익을 나눠 갖습니다.”Q. 예정된 지분적립형 분양 계획이 있나요?“GH는 수원 영통구 원천동에 광교신도시 A17 블록 600채를 공급할 계획인데, 이 중 240채를 지분적립형으로 분양할 계획입니다. 이는 지분적립형 분양의 시범사업으로 후분양 공급이며 공급 예상 시기는 2028년입니다. 3기 신도시 분양 때도 지분적립형 주택을 좀 더 늘린다고 합니다.”Q. 지분적립형 분양 시 유의해야 할 점이 있을까요?“약정 기간이 20년 이상인 점을 유념해야 합니다. 장기간 정기적으로 목돈을 투입해야 하는 거죠. 전매제한과 의무거주기간이 있어 자유롭게 이사다니기 어렵다는 점도 기억하셔야 합니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-16
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KBS 수신료 분리징수 하나?…아파트 관리사무소가 납부 대행

아파트 관리사무소가 한국전력공사 대신 TV 수신료를 대신 걷을 수 있는 법적 근거가 마련된다. 그 동안 유예됐던 전기요금과 KBS TV수신료 분리 고지·징수가 조만간 이뤄질 수 있을지 관심이 모아지고 있다.16일 국토교통부에 따르면 지난 13일 공동주택관리법 시행령 개정안이 입법예고됐다. 개정안의 골자는 아파트와 같은 공동주택 관리 주체가 입주자를 대신해 낼 수 있는 사용료 유형에 TV 수신료를 추가하는 것이다. 즉, 관리사무소가 관리비에 TV수신료를 포함하는 등 수납 업무를 대행할 수 있게 된다. 이번 개정안은 이르면 다음 달 초 시행된다. 정부는 지난해 7월 방송법 시행령을 개정해 전기요금과 같이 징수했던 TV수신료를 분리해 별도 고지서로 안내하도록 했다. TV를 보지 않는 국민들이 본인 의사와 상관 없이 TV 수신료를 내는 관행을 없애겠다는 차원이다. 시행령은 개정됐지만 현재도 전기요금 고지서에는 TV수신료가 포함돼 있다. KBS와 한전, 대한주택관리사협회가 수신료 징수 방안에 대한 세부 안을 확정하지 않았기 때문이다. 한전은 현재 통합 징수 방식을 유지하면서 분리 납부를 원하는 이들에게는 별도 안내 및 TV 수신료 납부 전용 가상계좌를 만들어 관리하고 있다. 또 지난달 17일에는 KBS 수신료 징수 위·수탁 계약을 해지하겠다는 의사를 전달했다. 한전은 TV 수신료 징수 업무를 대행하는 데 따른 수수료(2021년 기준 419억 원)를 KBS로부터 받아왔다. 다만 시행령이 개정되더라도 바로 관리비 고지서에 TV 수신료가 포함되는 것은 아니다. 대한주택관리사협회와 KBS가 협의해 관리비 고지서를 활용할 지 별도의 고지서로 알릴 지 결정해야 한다. 다만 관리비 고지서 내에 수신료가 포함되지 않으면 납부율이 크게 떨어질 가능성이 높다. 서울의 한 아파트 관리사무소장은 “수신료 징수 업무를 대신하면 KBS에 대행 수수료는 받겠지만 업무가 과도하게 늘어날 수 있다”고 말했다. 김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-16
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2021년 분양가로 풀린 서초 ‘원베일리’… 청약 수요자 관심 쏠려

20일 진행되는 서울 서초구 래미안 원베일리 1채(전용면적 84㎡) 청약에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 2021년 당시 분양가를 기준으로 가격이 책정돼 시세 차익이 20억 원 수준으로 예상되기 때문이다. 최근 공사비 인상으로 분양가가 치솟으며 서울을 중심으로 이처럼 과거 분양가가 기준이 되는 입주권, 분양권 거래가 늘고 무순위 청약에도 사람이 몰리고 있다. 15일 한국부동산 청약홈에 따르면 이달 20일 서울 서초구 래미안 원베일리 117동 1층 주택 1채에 대한 청약이 이뤄진다. 조합원 분양 취소분으로, 무순위 청약과 달리 청약통장 가입 기간, 무주택 여부 등 가점을 따져 공급된다. 해당 매물의 분양가는 19억5638만 원이다. 2021년 당시 분양가에 발코니 확장 등 옵션 비용이 더해진 가격이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 같은 단지, 같은 크기의 5층 주택이 올 2월 40억 원에, 지난달 32층이 42억5000만 원에 거래됐다. 매물이 1층인 점을 감안해도 시세 차익이 20억 원 안팎에 이를 것으로 예상된다. 실거주 의무도 없기 때문에 바로 전세를 놓을 수 있는데, 분양가와 전세보증금이 거의 비슷한 수준이다. 단지 내 공인중개사사무소는 “시세보다 크게 저렴하게 분양받을 수 있어 문의 전화가 끊이지 않는다”고 했다. 이처럼 단 1채 청약에도 관심이 쏠리는 이유는 그만큼 최근 서울의 신축 아파트 분양가가 높기 때문이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 3월 말 기준 서울 민간아파트 평균 분양가격은 3.3㎡당 3794만 원으로 지난해 3062만 원 대비 23.7% 올랐다. 이 때문에 분양가가 급등하기 전, 특히 민간택지 분양가상한제가 적용되던 당시 분양한 단지의 입주권이나 분양권, 무순위 청약 등에 수요자들의 이목이 쏠리고 있다. 6일 진행된 서울 강동구 ‘힐스테이트 리슈빌 강일’ 6채의 무순위 특별공급 청약은 평균 경쟁률이 2783 대 1이었다. 2020년 분양가 그대로 전용 84㎡가 7억 원대에 나왔다. 주변 시세와 비교하면 3억 원 안팎이 싸다. 올 1∼4월 입주권과 분양권 거래 역시 194건으로 지난해 같은 기간의 146건 대비 32.9% 늘었다. 올해 들어 4월까지 가장 많이 거래된 단지는 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)으로 입주권 33건이 거래됐다. 인근 공인중개사사무소는 “최근 2주 새 전용 84㎡ 기준 20억∼21억 원 사이 입주권 매물이 다 팔렸다”며 “프리미엄이 7∼8억 원 붙었지만, 인근 지역에서 대표 단지라는 인식이 있어 매매가 되고 있다”고 말했다. 이 같은 흐름은 한동안 이어질 것으로 보인다. 공사비 상승으로 신축 아파트의 일반 분양가가 계속 상승세인 데다 신규 정비 사업도 속도를 내지 못하고 있기 때문이다. 우리은행 자산관리컨설팅센터에 따르면 올해 들어 서울에서 분양한 아파트는 7078채로 올해 계획된 5만1979채의 13.6%에 그친다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양권이나 입주권, 무순위 청약은 잔금을 계약 이후 빠른 시일 내에 치러야 하기 때문에 시세 차익과 입지, 자금 계획 등을 충분히 따져야 한다”고 말했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-16
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“금융사들, 금리인하-부동산 반등 기대해 버티기 할수도”

정부가 13일 발표한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 방안에 대한 시장과 전문가의 반응은 엇갈리고 있다. 부실 사업장을 하루빨리 정리해야 한다는 원칙에는 대체로 긍정적이지만, 구조조정이 본격화되면 지역 기반 중소형 건설사를 중심으로 단기 충격을 받을 수 있다는 우려도 나온다. 또 정책 실효성을 위해서는 금융권의 호응이 관건이라는 분석도 많다. 이날 발표된 방안에 따르면 금융사는 정해진 평가 기준에 따라 스스로 PF 사업장에 대한 등급 판단을 진행해 대출 만기 연장이나 퇴출 등의 조치를 취하고, 금융감독원에 사후관리 이행사항에 대한 점검을 받아야 한다. 그러나 사업장에 대한 부실 판단이 많아질수록 금융업계의 손실이 커질 수밖에 없어 금융권의 자발적인 구조조정을 기대하기는 어렵다는 분석이 나온다. 금융권 관계자는 “금융사들이 자율적으로 ‘부실 우려’ 등급을 대거 늘릴 이유가 많지 않다”며 “충당금 부담이 크지 않다면 부실 사업장을 경·공매로 넘겨 구조조정에 나설 이유도 없다”고 내다봤다. 올 하반기로 예상되는 금리 인하, 그리고 부동산 경기 반등을 기대하고 금융회사들이 ‘버티기’에 나설 수 있다는 것이다. 부실 PF 사업장에 대한 구조조정이 본격적으로 이뤄지면 금융업계도 손실이 불가피할 것으로 보인다. 특히 고위험 부동산 PF 비중이 높은 제2금융권의 부실 위험이 커질 수 있다. 나이스신용평가 분석 결과 저축은행, 캐피털, 증권 등 제2금융권의 부동산 PF 예상 손실은 최대 13조8000억 원에 달하는 것으로 나타났다. 다만 당국은 금융권의 추가 충당금 적립 부담은 크지 않을 것이라는 입장이다. 박상원 금감원 부원장보는 “지난해 말부터 제2금융권에 대한 충당금 적립을 강화해 추가 적립 규모가 미미한 수준일 것”이라고 했다. 지방 중소형 건설사를 중심으로 건설업계도 타격을 입을 것으로 보인다. 대형 건설사보다 유동성이 부족한 데다 주요 입지 지가가 큰 폭으로 오른 수도권과 달리 지방은 투자금 대비 회수할 수 있는 자산이 적을 수 있다는 분석이 나온다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “부동산 시장 회복이 되지 않을 경우 적지 않은 사업장이 부실 처리돼야 할 것으로 본다”라며 “부실 사업장을 매입하기 위한 수요를 정책적으로 뒷받침해 줄 필요가 있다”라고 했다. 부실 사업장이 경·공매로 넘어간다고 해도 거래가 활성화될지는 미지수다. 한 시행업계 관계자는 “시장이 워낙 침체돼 있어 경·공매를 통해 부실 사업장(토지)이 매물로 나와도 값이 크게 하락할 때까지 금방 소화되지는 않을 것”이라고 했다.김수연 기자 syeon@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}
- 2024-05-14
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올해 분양단지 절반 미달… 서울은 경쟁률 124대1

지방의 아파트 청약은 미달이 속출하는 반면 서울 청약에는 신청자가 몰리며 청약 시장의 양극화가 더 벌어지고 있는 것으로 나타났다. 시장에선 입지와 분양가 등에 따라 청약시장 ‘옥석 가리기’가 더 심화할 것으로 전망하고 있다. 13일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 청약을 진행한 단지 중 절반 이상 단지가 미달한 것으로 조사됐다. 올해 총 99개 단지가 1순위 청약 접수를 진행했고 이 중 52개 단지의 1순위 평균 경쟁률이 1 대 1에 미치지 못했다. 전체 미달 단지 52개 단지 중 69%(36개)가 지방에서 공급됐다. 울산과 강원이 0.2 대 1, 대전·경남 0.4 대 1, 부산 0.8 대 1 등을 기록하며 저조한 청약 성적을 보였다. 수도권의 경우 청약 미달 단지는 16개, 초과 경쟁률을 보인 단지는 24개였다. 특히 서울 지역 청약 진행 단지 6개 모두 1순위에 청약 접수가 마감됐다. 서울 청약 경쟁률은 올해 들어 평균 124.9 대 1을 기록해 지난해 같은 기간 45.6 대 1보다 2.7배가량 높았다. 서울 서초구 메이플자이 1순위 청약에 5000명 이상이 몰리며 평균 442 대 1의 경쟁률을 보였고, 서울 서대문구 경희궁유보라 124 대 1, 서울 강동구 더샵둔촌포레가 93 대 1의 경쟁률을 보이며 서울 지역 청약시장 강세를 이끌었다. 지방에서는 전북 전주시 완산구 서신더샵비발디가 청약 경쟁률 55.5 대 1을 기록해 가장 높은 경쟁률을 보였다. 직방 관계자는 “올해 청약 경쟁률 상위 10개 단지 중 7개 단지가 수도권 공급 단지로 시장의 관심이 높다”며 “수도권과 지방 여부 외에도 향후 차익 실현 가능성 및 입지적 장점이 청약 성적을 가릴 주요 요소가 될 것”이라고 했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com}
- 2024-05-14
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시행사 →건설사 →금융권… PF發 부실 ‘도미노 충격’

국내 대표 부동산 개발 시행사인 네오밸류는 지난달 임직원 70여 명 중 40여 명을 내보냈다. 부동산 시장 침체로 주요 프로젝트파이낸싱(PF) 현장에서 미분양이 속출하자 자금난이 심화했기 때문이다. 시장에선 대형 시행사 위기를 PF발 부동산 위기론의 ‘전조 증상’으로 보고 있다. 시공을 맡은 건설사들이나 돈을 빌려준 금융사들로까지 ‘도미노 충격’이 가해질 가능성이 커서다. 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 지난해 말 135조 원을 넘어섰다. 12일 나이스(NICE)신용평가에 따르면 2금융권인 저축은행과 증권사, 캐피털의 PF 대출 예상 손실액은 최대 13조8000억 원에 달할 것으로 파악된다. 이는 경매시장에서 감정평가액 대비 최종 낙찰가율이 하위 25%에 들어갈 것을 전제로 한 보수적인 추정치다. 업계별로는 캐피털 5조 원, 저축은행 4조8000억 원, 증권사 4조 원 등이다. PF 현장이 무너지면 지분을 가진 시행사는 물론이고 시행사가 금융권에서 돈을 빌릴 때 지급 보증을 서 준 건설사, 그리고 마지막에는 금융권까지 연쇄적으로 타격을 입을 수밖에 없다. 실제 부동산 시장에선 지방 PF 현장을 중심으로 ‘준공후 미분양’이 늘며 위기감이 커지고 있다. 올해 1∼4월 폐업 신고를 한 종합건설사는 187개다. 같은 기간을 기준으로 할 때 금융위기가 끝난 2011년(222건) 이후 가장 많다. 금융권에선 저축은행의 위험도가 가장 높다는 평가다. 총 자산 대비 부동산 PF 대출 비중이 17.5%로 증권사(4.1%)나 여신전문금융회사(7.4%)보다 크게 높아서다. 정부가 지방 미분양을 해소하기 위해 기업구조조정리츠(CR리츠)나 한국토지주택공사(LH)를 통한 PF사업장 토지 인수 등의 대책을 내놨지만 아직은 역부족이라는 평가다. LH가 2조 원 규모로 지난달 진행한 건설사 보유 토지 매입 사업에 대한 건설사 신청액은 전체 사업의 2.7%에 그쳤다. 전문가들은 부실 사업장의 질서 있는 퇴장은 물론이고 건설 현장의 자금 유동성 위기를 넘길 대책이 마련돼야 한다고 조언한다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “시장 전체가 한꺼번에 흔들리는 걸 막으려면 악성 미분양 해결을 위한 특단의 대책이 시행돼야 한다”며 “과세 기준에서 지방 미분양 주택을 주택 수에서 제외하는 대책 등과 관련한 법 개정도 시급한 상황”이라고 했다.강남 노른자 PF사업도 위태… 구조조정 미루다 위기 반복 ‘사업성 보장’ 강남-용산도 돈줄 막혀주요 건설사 11곳 리스크 10조 넘어정부, 경기회복 바라보다 늑장대응올들어 위기설 반복돼 불안감 증폭 서울 강남구 개포동 도시형생활주택인 ‘대치 푸르지오 빌라드’ 75채가 2일 8번째 공매 절차에서도 주인 찾기에 실패했다. 강남 노른자위인데도 시장의 관심을 끌지 못했다. 사업 시행사(대치176PFV)는 이스턴투자개발(42.9%), 대우건설(42.9%), 키움증권(7.2%) 등이 지분을 나눠 갖고 있다. 3월 만기 도래한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 상환하지 못해 주택 78채 전부를 공매로 넘겼는데 지금까지 겨우 3채만 팔린 것이다. 12일 부동산 및 금융업계에 따르면 부동산 시장 침체가 국내 주요 시행사의 유동성 위기로 심화하는 분위기다. 시장에선 이미 돈줄이 막히면서 ‘연쇄 충격’을 우려하는 목소리가 높다. 지난해 말 시공능력 순위 16위 태영건설의 기업개선작업(워크아웃) 신청 후 PF발 위기가 현실화했는데도, 부실 현장 구조조정 등 정부 대책 시행이 늦어지면서 사태를 더 키웠다는 지적도 나온다. 사업성이 보장돼 있다던 강남이나 용산 등의 현장도 시장 침체를 피해 가지 못하고 있다. 최근 서울 서초구 반포동 알짜 입지에 고급 주거시설을 준비하던 한 시행사는 분양 단계인 본PF로의 전환에 제동이 걸렸다. 금융사가 시행사가 분양 계약자를 책임지고 확보하는 ‘임의분양률’을 30%에서 60%로 올렸기 때문이다. 증권업계 관계자는 “(금융사 조건이 까다로워지면서) PF 사업은 개점휴업 상태”라며 “PF 대출 심사는 10건 중 1건도 통과하기 쉽지 않아 사업 현장에서 돈줄이 마르고 있다”고 했다. PF사업은 토지 매입 자금을 확보하는 브리지론을 시작으로 시공 및 분양 단계인 본PF로 넘어간 뒤 수분양자 분양대금으로 앞서 받았던 PF 대출금을 상환하는 구조다. 금융사는 통상 본PF 단계에서 시공사의 책임준공이나 보증 등을 대출 요건으로 내건다. 미분양이 발생하면 그 책임이 건설사로 직접 전이될 수 있다. 건설업계에서는 올 초부터 총선 이후 건설사 줄도산을 뜻하는 ‘4월 위기설’이 돌았다. 지금은 다시 ‘5월 위기설’, ‘6월 위기설’ 등으로 불안감이 계속되는 상태다. 실제로도 건설사 위기는 현실화하고 있다. 태영건설 외에도 광주의 한국건설(시공능력 99위)이 지난달 법인 회생(법정관리)을 신청했다. 나이스신용평가 분석에 따르면 현대건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨 등 국내 주요 11개 건설사의 책임준공 약정금액은 61조 원에 이른다. 이 중 잠재 손실 3조8000억 원에 PF 보증 6조3000억 원을 더하면 리스크 규모가 10조 원이 넘는다. 육성훈 나이스신평 선임연구원은 “최근 PF 상황으로 인한 건설사 유동성 부담이 심각해지다 보니 계열 지원 여력을 포함한 재무 여력 확보가 굉장히 중요한 시점”이라고 진단했다. 부동산 침체 여파는 금융권 중에도 제2금융권에 큰 타격을 입힐 수 있다는 우려가 나온다. 저축은행업권은 지난해 5633억 원의 적자를 냈다. 지난해 말 기준 부동산 PF 대출 잔액은 총 자산 대비 17.5%인 22조1000억 원에 이른다. PF 연체율도 6.9%로 상대적으로 높다. 증권업의 경우 자본 3조 원 이상 대형 증권사 9곳과 중소형 증권사 20곳의 올해 주요 부동산 위험노출액(익스포저) 만기 도래액이 각각 6조9000억 원, 3조4000억 원 규모로 추정된다. 금융업계에서는 정부가 부동산 PF 부실에 따른 위기를 자초한 측면이 있다고 지적한다. 2022년 말 이른바 ‘레고랜드 사태’ 이후 PF 부실 리스크가 본격화했는데 부동산 경기 회복을 기대하며 구조조정을 미루다가 부실 규모가 더 커졌다는 것이다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “금리인하에 따른 부동산 경기 회복을 예상하며 구조조정을 미루다가 사업장 정리가 늦어진 측면이 있다”며 “PF 부실에 중소 증권사나 일부 저축은행의 경우 타격이 상당할 수 있다”고 했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}
- 2024-05-13
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