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이축복

이축복 기자

동아일보 산업2부

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도시계획과 정비사업을 주로 다룹니다.

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취재분야

2026-02-28~2026-03-30
경제일반28%
산업25%
부동산16%
정치일반11%
기업7%
건설5%
국제정세2%
외교2%
운수/교통2%
사회일반2%

  • 제2 중동붐, ‘자국민 고용 요구’가 벽… 현지기업과 파트너십을[인사이드＆인사이트]

    《“중동 사람들은 말 그대로 ‘아라비아의 상인’입니다. 상인들이 밑지고 장사하는 것 보셨나요? 오일머니가 있으니 돈을 퍼줄 거라고 막연하게 기대했다가는 눈 뜨고 코 베일 수도 있습니다.”(건설업계 관계자) 지난해 11월 무함마드 빈 살만 사우디아라비아 왕세자 방한, 올해 1월 윤석열 대통령 아랍에미리트(UAE) 국빈 방문이 이어지면서 ‘제2의 중동붐’에 대한 관심이 점점 높아지고 있다. 고유가, 고환율, 고물가의 3중고로 수출 실적이 기대에 미치지 못하는 상황에서 해외 수주가 경제 위기 극복의 단초가 될 거라는 기대감도 높다. 실제로 지난해 11월 사우디와 한국 정부, 기업이 체결한 각종 투자계약과 업무협약(MOU) 규모는 290억 달러에 이른다. UAE 국빈 방문 당시 UAE 국부펀드가 300억 달러 투자를 약속하기도 했다. 하지만 이 같은 협약들은 말 그대로 ‘약속’일 뿐 실제 성과로 이어지기까지 장애물이 적지 않다는 우려도 크다. 전문가들은 ‘제2의 중동붐’이 장밋빛 구호에 그치지 않으려면 중동 국가의 수요를 정확히 파악하고 이에 맞는 전략을 세워야 한다고 강조한다. 동시에 기존의 단순 도급에서 벗어나 정부 간 협력을 통한 장기적인 파트너십을 맺는 데 초점을 맞춰야 한다고 조언한다.》●과거와 달라진 중동…‘미래 산업 키운다’ 전문가들은 분명 이번 ‘제2의 중동붐’은 과거와 다르다고 말한다. 약 10년 전만 하더라도 중동 수주는 대부분 유전 개발에 따른 플랜트 건설이 대부분이었다. 하지만 최근 중동에선 한국의 정보기술(IT)이나 콘텐츠 산업 등에 대한 관심이 높다. 정부 관계자는 “2015년경 시작된 저유가가 오랜 기간 이어지며 산유국이라고 영원히 풍요를 누릴 수 없다는 사실을 중동 국가들이 뼈저리게 느꼈다”며 “중동 정부 관계자들은 고유가를 기반으로 미래 먹거리를 개발하고 경제 체질을 바꾸지 않으면 지속 가능한 성장을 이루기 어렵다는 사실을 받아들이고 있다”고 전했다. 실제로 최근 체결된 중동 국가와의 MOU에는 비(非)건설 분야가 많다. 카카오엔터테인먼트가 최근 사우디 국부펀드 퍼블릭인베스트먼트펀드(PIF)로부터 6000억 원 규모의 투자를 유치한 게 대표적이다. 이는 지난해 11월 빈 살만 왕세자 방한 당시와는 별개의 투자 유치다. 이미 PIF는 지난해 3월 게임기업 넥슨과 엔씨소프트에 총 3조5000억 원을 투자했다. 올해 1월 초에는 현대자동차가 사우디에 반조립(CKD) 자동차 공장 설립을 검토하는 등 현지 생산을 위한 MOU를 사우디 정부와 맺었다. 제조업 분야 진출에 대한 수요도 있다는 의미다. 방위산업(방산) 역시 ‘제2의 중동붐’에서 중요한 분야다. 일례로 한국항공우주산업(KAI)은 UAE와 국산 다목적 수송기를 공동 개발하기로 했다. 2030년대 생산을 목표로 하는 국산 수송기 개발 사업에 UAE는 개발비 3조 원 중 일부를 분담할 것으로 예상된다. 수송기 개발 기술이 없는 UAE와 개발비 분담이 필요한 한국의 이해관계가 맞아떨어진 것. 현재 UAE는 KF-21 국산 초음속 전투기나 ‘한국형 사드(THAAD·고고도미사일방어체계)’로 불리는 L-SAM 장거리 지대공 유도무기 등에도 관심이 큰 것으로 전해졌다. 중동 지역이 고유가 상황을 맞아 글로벌 건설 시장에서 급성장하는 점도 긍정적인 요소다. 글로벌 시장조사업체 IHS마킷에 따르면 올해 중동 건설 시장 성장률은 14.4%로 전망된다. 한국수출입은행에 따르면 올해 중동 건설 수주 예상액은 최대 250억 달러로 지난해(90억 달러)의 3배 정도로 많아진다. ●“자국민 고용해라” 현지화 요구 강해…“축포는 이르다” 다만 전문가들은 축포를 터뜨리기에는 아직 이르다고 보고 있다. 과거에도 ‘경제 외교’를 앞세워 대통령이 중동 국가를 국빈 방문하고 이에 맞춰 다양한 MOU를 맺은 적이 여러 번 있다. 하지만 실제 성과를 낸 사례는 많지 않았다. 수주 여건도 더 까다로워졌다. 대표적인 게 자국민 근로자 고용 비율에 따라 외국인 근로자 고용 및 비자 쿼터를 제한하는 사우디의 ‘사우디제이션’ 제도다. 사우디 정부는 기자재도 최대 70%까지 현지에서 조달하도록 요구하고 있다. UAE도 ICV(In-Country Value)라는 프로그램으로 현지 고용, 지출 규모 등을 평가한다. 지난해부터는 외국계 기업이 진출하면 5년간 매년 전체 고용 인원의 2%를 자국민으로 고용하도록 하고 있다. 카타르는 에너지 부문 현지화 프로그램을 도입해 에너지 분야 입찰 기업에 ICV를 제출할 것을 의무화했다. 건설업계 관계자는 “아직 현장에 익숙하지 않은 현지인을 채용하고 조달에 대한 자율권이 줄면 수주를 해도 큰 수익을 기대하기 어려워진다”며 “현지 기업과 파트너십을 맺는 등 현지 법인을 만들면 해결할 수 있는 문제지만 중장기 사업이 아니면 현지에 사무실을 열 엄두를 내기 어렵다”고 했다. 법적 분쟁에 휘말리는 일도 잦다. 국내 한 대형 건설사는 2010년대 초 중동 국가의 철도 건설 프로젝트를 수주했다 발주처로부터 돌연 계약 해지를 통보받은 적도 있다. 발주처가 특정 협력업체와 공사를 함께할 것을 요구했지만 생산성 저하, 원가 상승을 우려해 거절하자 계약 자체가 무산된 것. 또 다른 대기업은 2010년대 중반 중동에서 천연가스 채굴 시설을 완공한 뒤 대규모 하자 보수 소송에 휘말리기도 했다. 업계 관계자는 “이런 리스크는 개별 기업이 아니라 정부가 직접 나서야 해결할 수 있다”며 “‘정부가 영업사원이 되겠다’는 윤석열 대통령의 말이 실현돼야 할 것”이라고 했다. 최근에는 원희룡 국토교통부 장관이 수주 지원 활동의 일환으로 사업 차질을 빚고 있는 이라크 비스마야 신도시 건설 현장을 직접 방문하고, 이라크 고위 관계자들을 만나기도 했다.●“정부 간 협력으로 ‘패키지 수주’ 해야” 정부와 각 기업은 올해 상반기(1∼6월)부터 중동 국가에서 본격적인 입찰 경쟁이 시작될 것으로 보고 있다. 현대로템은 조만간 공고될 사우디 네옴시티 차량 발주 사업에 뛰어들 준비를 하고 있다. 현대로템 관계자는 “일본, 프랑스, 독일 등도 입찰 참여가 유력해 치열한 경쟁을 뚫어야 한다”고 전했다. 현대건설과 삼성물산은 지난해 네옴시티 철도터널 공사를 수주해 진행 중으로, 현지 근로자들이 묵을 모듈러 주택 등의 추가 수주를 기대하고 있다. 전문가들은 과거와 같은 단순 도급 사업은 이미 발주처인 중동 국가들도 원하지 않기 때문에 한국이 투자개발형 사업에 대한 노하우를 키워야 한다고 강조한다. 투자개발형 사업에서는 시공사가 금융 조달, 지분 투자까지 함께 참여해 장기적인 파트너십을 맺고 사업을 수행한다. 제조, 도로 운영, 발전사 등 다양한 업종에 대한 이해가 필요해 경쟁력을 높이기 유리하고 이자, 원료 거래 차익, 운영 수익 등 이윤을 다양화할 수 있다. 중동 국가들의 현지화 요구에도 맞는 방식이다. 정부 간 협력을 통해 상대 국가가 무엇을 원하는지 파악하고 수주 기반을 닦는 일도 중요하다. 과거 바라카 원전 수주 당시에도 대테러부대인 아크부대를 UAE 현지에 창설한 것이 수주에 막대한 영향을 미친 것으로 알려져 있다. 정창구 해외건설협회 해외건설정책지원센터장은 “한국은 스타트업, IT, 에너지, 방산 등 다양한 분야의 기술력을 보유한 데다 중동과 성공적으로 협력해온 경험이 있다는 점에서 유리하다”며 “장기적인 파트너십이 필요한 사업이 많아지는 만큼 현지 리스크를 줄일 수 있도록 민관 공동 대응 협의체를 꾸려 정부 고위층이 적극 지원해야 한다”고 말했다.이축복 기자 bless@donga.com이건혁 기자 gun@donga.com신규진 기자 newjin@donga.com세종=김형민 기자 kalssam35@donga.com}

    • 2023-02-13
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  • 규제 완화에도… 1기 신도시는 관망중

    “주민들끼리 ‘이제 정말 (재건축이) 되는 거냐’란 기대감 섞인 반응을 보이지만 재건축 안전진단 면제 같은 규제 완화에 지나치게 과도한 공공기여 조건을 다는 게 아닌지 걱정하는 주민이 더 많습니다.”(고영희 일산재건축연합회장) 경기 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시에 대한 규제 완화 방안이 발표됐지만 시장은 아직 관망하는 분위기가 우세한 것으로 나타났다. 세부 사항이 아직 안 나온 데다 재건축초과이익환수제(재초환) 등의 규제도 여전히 남아있기 때문으로 보인다. 8일 부동산업계에 따르면 1기 신도시에 대해 재건축 안전진단 면제, 용적률 상향 등 규제를 대폭 완화하는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 공개됐지만 문의는 뜸한 분위기였다. 경기 성남시 분당구 서현동의 한 공인중개사는 동아일보와의 통화에서 “(특별법 발표 이후) 재건축 단지에 투자하려는 문의가 오고 있지만 ‘급급매’만 찾는 상황”이라며 “전용면적 84㎡ 매물이 14억5000만 원에 나와 있는데 수요자들은 1억 원은 더 떨어지기를 원하고 있다”고 전했다. 경기 군포시 산본동에서 영업하는 다른 공인중개사는 “대책 발표 이후 받은 문의 전화는 2건뿐”이라며 “특별법 자체는 작년 대선 때 이미 공약으로 거론돼 당장 시장이 들썩이지는 않는 분위기”라고 말했다. 주민들도 더 지켜봐야 한다는 의견이 많았다. 최우식 1기 신도시 범(汎)재건축연합회장은 “각 혜택마다 조건과 단서가 일일이 달려 있어 답답하다고 말하는 주민이 많다”고 했다. 종 상향 허용으로 용적률 한도가 높아져 분담금을 덜고 사업성을 높일 수 있다는 점에서 주민의 기대감이 크지만 결국은 어떤 조건을 걸지가 관건이라는 설명이다. 특별법 적용을 기다리지 않고 기존 계획을 그대로 추진하겠다는 단지도 있었다. 이형욱 평촌공동주택리모델링연합회장은 “용적률을 높이려면 기반시설 확충 등 기부채납을 해야 하는데, 이를 꺼리는 단지도 많다”며 “기존 계획대로 사업을 추진하는 단지는 그 의견을 존중받아야 한다”고 했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “재초환이 유지되는 상황에서는 각 단지마다 사업성을 확보하기가 쉽지 않아 개발 수요가 적은 재건축 단지는 사업을 적극 추진하기 어려워 보인다”고 말했다.이축복 기자 bless@donga.com송진호 기자 jino@donga.com}

    • 2023-02-09
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  • 이달 전국 아파트 1만2572채 분양… 작년 반토막

    최근 미분양 주택이 늘어나는 등 분양 시장 침체가 깊어지면서 2월 전국 아파트 분양 물량이 지난해 같은 기간보다 크게 줄어든 것으로 나타났다. 6일 부동산 정보플랫폼 직방에 따르면 이달 공급 예정물량은 전국 16개 단지 총 1만2572채로, 전년 동월(2만1494채)보다 42% 줄었다. 이 중 일반분양 물량은 9924채로 전년 동월(1만8283채) 대비 46% 감소했다. 주택 시장 위축에 공급 시기를 늦추는 단지가 많았다. 직방에 따르면 1월 분양 예정 단지 10곳 중 6곳은 분양을 연기했다. 1월 초 7275채가 공급될 것으로 집계됐으나 실제로는 1569채만 분양됐다. 일반분양 물량은 1461채로 예정 물량 대비 25%에 그쳤다. 실제로 각 지방자치단체도 신규 주택 공급을 늦추는 방식으로 미분양 적체에 대응하고 있다. 미분양이 쌓이고 있는 대구시의 경우 올해 1월 말 주택 시장이 안정될 때까지 주택건설계획 승인을 보류한다고 밝혔다. 기존에 승인된 주택건설사업지도 후분양을 유도하거나 임대주택으로 전환할 것을 요구할 예정이다. 직방 관계자는 “2월 분양 예정 물량도 실제 분양 실적으로 이어질 수 있을지 미지수”라고 내다봤다. 2월 공급 물량(1만2572채) 중 수도권에 8149채(64.8%)가 공급되며 이 중 경기도가 6296채로 가장 많았다. 지방에서는 4423채가 공급된다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-02-07
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  • 건설업계 “건설노조 불법행위 손배 청구제 마련을”

    지난해 한 건설 장비업체와 월 380만 원의 계약을 체결한 타워크레인 기사 A 씨는 건설업체에 매달 600만 원의 월례비를 추가 요구했다. 그가 타워크레인 속도를 고의로 늦추며 공사를 지연하자 건설사는 어쩔 수 없이 월례비를 지급했다. 건설업계 관계자는 “기사 1명당 월급이 1000만 원 안팎에 이르는데 소득세를 적게 내려고 가족을 채용해 월례비를 가족 월급처럼 받아가는 경우도 있다”고 전했다. B 건설노조는 경기 양주시 소재 아파트 건설 현장에서 소속 조합원을 채용해 달라며 26차례나 집회를 열었다. 레미콘 트럭이 현장에 진입하지 못하도록 막는가 하면, 동전 수백 개를 현장 출입구 바닥에 떨어뜨린 뒤 천천히 줍는 방식으로 차량 출입을 고의적으로 방해하기도 했다. 대한건설단체총연합회(FCA)는 6일 경기 화성시 안년동에서 전국 건설인 1000명이 참석한 가운데 ‘건설노조 불법행위 근절을 위한 건설업계 총궐기대회’를 열고 건설노조의 이 같은 불법행위 사례를 공개했다. 행사에 참석한 한 건설업체 관계자는 “건설노조의 불법행위는 단순한 이권 투쟁을 넘어섰다”며 “(불법행위로 인한 공기 연장은) 결국 분양가 상승, 입주 지연, 안전 위협 등으로 이어진다”고 말했다. 또 다른 관계자는 “건설노조가 공사 물량 할당과 업체 선정까지 영향력을 행사하는 이권 카르텔을 형성하고 있다”고 말했다. 김상수 연합회장은 이날 “불법행위를 저지른 노조원 개인에 대한 손해배상을 청구해 배상금을 받아 낼 수 있도록 제도적 장치를 마련해야 한다”며 “노조가 공사를 지연시켜 무리한 작업을 유발해 안전사고 원인이 될 경우 근로자 과실만큼 사업주 책임을 덜어주는 것이 합리적”이라고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-02-07
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  • 역전세난에 갱신요구권 사용 역대 최저…10건 중 3건은 감액 계약

    전셋값이 하락하면서 전세 보증금의 가파른 인상 방지를 위해 도입된 계약갱신요구권을 사용하는 세입자가 줄고 있다. 3일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 지난해 12월 수도권 주택 전·월세 거래 중 갱신 요구권을 사용한 갱신계약 건수는 6574건으로 역대 최저치를 나타냈다. 이는 전체 갱신계약의 36% 수준으로 전년 동월 대비로는 47% 감소한 것이다. 갱신 요구권을 쓰더라도 종전 임대료보다 감액해 계약을 맺는 비율이 늘고 있다. 지난해 12월 수도권 아파트에서 갱신요구권을 사용한 계약 중 종전보다 임대료를 감액한 계약은 1481건으로 전년 동월(76건) 대비 19배 이상으로 증가했다. 갱신요구권 사용 계약 10건 중 3건(32%)이 감액계약인 셈이다. 세입자가 갱신요구권을 쓰면 1회에 한해 기존 보증금의 5%를 초과하지 않는 범위에서 계약을 갱신할 수 있으며 집주인은 실거주 목적 등 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없다. 반면 전세의 월세화는 가속화하고 있다. 2022년 하반기(7~12월) 수도권 주택 전·월세 갱신계약 중 전세를 월세로 변경한 갱신계약은 5971건으로 전년 동기(3572건) 대비 67% 증가했다. 집값 하락으로 전세 보증금을 떼일 위기가 높아지자 전세 대신 월세를 택하는 것으로 풀이된다. 진태인 집토스 아파트중개팀장은 “전세 시세가 2년 전보다 급락한 데다 수도권에 지역별로 대규모 공급이 예정된 만큼 주택 임대시장의 감액 갱신과 갱신요구권 감소 흐름은 당분간 이어질 것”이라고 내다봤다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-02-03
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  • HUG, 대신 갚아준 전세금 중 7000억 못 돌려받아

    전세사기가 급증하면서 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 세입자에게 갚아준 전세금이 지난해 1조 원에 육박한 것으로 나타났다. 2일 HUG에 따르면 HUG가 집주인 대신 세입자에게 갚아준 전세금(대위변제액)은 2022년 9241억 원으로 전년(5040억 원)보다 83.4% 급증했다. 반면 집주인으로부터 회수한 금액은 2490억 원에 불과했다. 7000억 원가량이 고스란히 HUG 손실로 이어진 것이다. 보증보험에 가입한 주택은 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우 HUG가 대신 갚고 집주인에게 청구한다. 하지만 이를 회수하지 못하면 HUG 재정 악화 요인이 된다. 국토교통부 관계자는 “HUG 대위변제액이 늘면 재정 건전성이 악화돼 선량한 세입자 보호가 불가능하다”고 말했다. 일각에서는 HUG의 보증을 미끼로 전세사기단에게 먹잇감을 던져줬다는 지적이 나온다. 시세를 부풀려 전세 보증금으로 주택을 사들인 전세사기범은 이익을 취하고 공공기관인 HUG가 부실 위험을 고스란히 떠안은 데 따른 것이다. 원희룡 국토부 장관은 이날 정부서울청사에서 열린 합동브리핑에서 “전세사기가 공적 자금에 피해를 끼치는 유형으로 발전했다”며 “서민 보호를 해야 할 HUG가 (전세)사기꾼들의 먹잇감이 됐다”고 했다. 국토부는 이날 기획재정부와 HUG의 자본금 출자 확대, 보증배수 확대 등에 대해 협의 중이라고 밝혔다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-02-03
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  • 깡통전세, 보증보험 가입 금지… ‘빌라왕 사기’에 악용 막는다

    5월부터 전세 가격이 매매 가격에 육박하는 ‘깡통전세’ 주택은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 보험 가입이 금지된다. 전세사기꾼이 자신의 돈은 거의 안 들이고 주택 수백 채, 수천 채를 사들인 뒤 전세금을 떼먹는 사기에 악용하는 것을 막겠다는 취지다. ‘안심전세앱’을 통해 빌라 시세와 전세가율 등을 알려 세입자가 깡통전세를 피할 수 있도록 하고 악성 임대인 공개도 추진한다. 국토교통부는 2일 관계 부처 합동으로 이런 내용의 ‘전세사기 예방 및 피해 지원 방안’을 발표했다. 대책의 핵심은 HUG의 전세금 반환보증 보험 가입 기준을 현재의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 100%에서 90% 이하로 강화하는 것이다. 매매가 3억 원 빌라에 전세 2억8500만 원(전세가율 95%)으로 거주하던 세입자라면 앞으로 보증 가입이 거절될 수 있다는 의미다. 보증금을 2억7000만 원(전세가율 90%)으로 낮추고, 나머지는 월세로 돌려야 보증보험 갱신이 가능해진다. 신규 계약은 5월부터, 갱신 계약은 내년 1월부터 적용된다. 기존엔 전셋값이 집값과 같아도 전세금 반환보증 가입이 허용됐다. 세입자 보호를 위해서였지만 세입자의 전세 보증금으로 매매대금을 치르는 무(無)자본 갭투자를 가능케 해 전세사기 위험을 키웠다. 실제 전세사기꾼들이 세입자에게 ‘전세금 반환보증보험에 가입되니 안심하라’며 전세가를 높여 계약한 뒤 보증금을 빼돌리는 일이 잇따랐다. 인천에서 빌라 1139채를 보유했다가 전세금을 떼먹고 숨진 ‘빌라왕’ 주택의 전세가율은 98%에 달했다. 이날 브리핑에서 원희룡 국토부 장관은 “지난 정부에서 전세대란이 불거지고 관련 대출이 여과 없이 풀리며 조직적 사기 집단에 먹잇감을 던져주고 다수 서민을 피해자로 전락시켰다”고 했다. 정부는 시세 정보 제공도 강화한다. 이날 낮 12시부터 서비스를 시작한 HUG의 ‘안심전세앱’에서는 수도권 빌라의 시세와 예상 경매 낙찰가, 인근 지역 보증사고 현황 등을 알려준다. 앱에서는 적정 전세보증금이나 HUG의 전세금 반환보증 가입 가능 여부를 확인할 수 있다. 집주인의 채무·체납이나 보증사고 이력 등을 조회하는 기능도 담았다. 또 전세사기 피해자가 보증금을 돌려받지 못해 경매로 해당 주택을 낙찰받은 경우 무주택자 요건을 유지해 청약 불이익을 받지 않게 할 계획이다. 등록임대사업자는 임대사업자 보증보험에 가입해야 세제 혜택을 주기로 했다. 2021년 8월부터 임대사업자 보험 가입이 의무화됐지만 현장에선 의무 가입 대상자라며 세입자를 안심시킨 뒤 보험에 가입하지 않은 사례가 확인됐기 때문이다. 다만 이번 대책으로 기존에 깡통주택에 거주했던 세입자들은 보증금 일부를 월세로 전환해야 해 주거비 부담이 커진다는 지적이 나온다. 정부는 전세금 반환보증 가입자 24만 명의 25%인 6만 명이 전세가율 90% 이상인 깡통주택에 거주하는 것으로 파악하고 있다. 전세사기 여부를 판단할 수 있는 악성 임대인 여부와 체납 세금 유무 역시 현재는 사실상 제공이 불가능하다. 개인정보 보호를 이유로 임대인 동의 없이 제공할 수 없기 때문이다. 정부는 관련 법 개정을 추진해 7월까지 세입자가 안심전세앱에서 해당 정보를 열람할 수 있도록 할 계획이다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “강제력을 부여하려면 주택도시기금법(보증사고 이력)과 주택임대차보호법(세금체납 정보) 등 관련 법 개정이 시급하다”고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-02-03
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  • 작년 오피스텔 매매량 34% 감소… 초소형은 늘어

    지난해 오피스텔 전체 매매량은 줄었지만 전용면적 20㎡ 이하 초소형 매매량은 늘어난 것으로 나타났다. 부동산R114가 2일 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 2022년 전국 오피스텔 매매 거래건수는 4만1176건으로 전년(6만2284건)보다 34% 줄었다. 면적이 클수록 거래량이 큰 폭으로 줄었다. 전용면적 기준 85㎡ 초과 구간 거래는 2021년 2504건에서 2022년 543건으로 78% 감소했다. 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 거래는 같은 기간 9864건에서 4541건으로 54% 감소했고, 40㎡ 초과∼60㎡ 이하 거래는 1만596건에서 5832건으로 45% 줄었다. 반면 20㎡ 이하 초소형 오피스텔은 같은 기간 4284건에서 4788건으로 12% 증가했다. 고금리, 대출 규제 등으로 오피스텔 수요가 줄면서 가격 상승 폭도 줄었다. 2022년 전국 오피스텔 매매가는 전년(5.17%)보다 0.38% 오르며 상승률이 둔화됐다. 반면 20㎡ 이하 매매가는 전년(0.05%)보다 0.20% 오르며 상승 폭을 키웠다. 부동산R114 측은 “초소형 매물은 매매가격 부담이 낮고 순투자금액에 대한 연간 임대료 수입의 비율이 상대적으로 높아 시장 선호가 이어진 것으로 보인다”고 분석했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-02-03
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  • ‘시세 70%’ 서울 고덕 등 나눔형 공공분양 사전청약

    시세보다 30% 싼 ‘나눔형’ 공공분양주택이 수도권에서 첫 사전청약을 받는다. 3억 원대에 서울 외곽에서 전용 59㎡를 분양받을 수 있을 것으로 보인다. 국토교통부는 이달 6일부터 일반형과 나눔형 공공분양주택 2298채 사전청약을 접수한다고 1일 밝혔다. 나눔형 주택은 시세 70%로 분양받아 의무거주기간(5년)이 끝난 뒤 한국토지주택공사(LH) 등 공공에 주택을 환매하면 처분 손익의 70%를 확보하는 구조다. 일반형은 시세 80% 수준에 분양가가 책정된다. ‘나눔형’인 서울 고덕강일3단지(500채) 전용 59㎡ 분양가는 3억5537만 원으로 매겨졌다. 토지를 공공이 소유하고 건물만 분양하는 ‘토지임대부 주택’이어서 분양가가 대폭 낮아졌다. 입주 시 매월 40만 원의 토지임대료를 내야 한다. 나눔형인 고양창릉(877채) 추정 분양가는 △전용 55㎡ 3억7649만 원 △59㎡ 3억9778만 원 △84㎡ 5억5283만 원 등이다. 양정역세권(549채) 추정 분양가는 △3억857만 원(59㎡)∼4억2831만 원(84㎡)이다. 남양주진접2는 ‘일반형’ 으로 372채가 공급된다. 추정 분양가는 3억1406만 원(55㎡)∼3억3748만 원(전용 59㎡)이다. 사전청약이기 때문에 동·호수는 배정되지 않고, 계약 역시 본청약으로 분양이 확정된 뒤 이뤄진다. 당첨자 발표일이 다르면 중복 신청이 가능하고, 둘 다 당첨되면 먼저 발표된 당첨권이 우선된다. 고양창릉과 양정역세권, 남양주진접2의 특별공급은 6∼10일, 일반공급은 13∼17일 진행된다. 서울주택도시공사(SH)가 진행하는 고덕강일 3단지의 특별공급 접수는 27∼28일, 일반공급은 2∼6일 이뤄진다. 신청은 사전청약 홈페이지(사전청약.kr) 또는 서울주택도시공사 시스템(i-sh.co.kr)에서 하면 된다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-02-02
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  • 미분양 6만8000채 9년만에 최다… 지방, 수도권보다 14배 더 늘어

    #1. 지난달 입주를 시작한 대구 수성구 만촌자이르네. 입주를 희망하면 일단 전세처럼 살아보고 3년 뒤 분양 여부를 결정하게 하는 파격적인 조건을 내걸었다. 분양을 결정하기만 하면 분양가를 20% 안팎으로 깎아주고 잔금(2억5000만 원) 납부도 2년 유예해주기로 했다. 이는 계약률이 16%에 그쳐 전체 600채 중 약 500채가 여전히 미분양인 데에 따른 것. 집값 하락으로 “계약 조건을 바꿔 달라”는 입주자 민원이 빗발치자 분양업체는 추가 미분양을 막기 위해 이 같은 고육책을 내놓았다. #2. 서울 성북구 장위동 장위자이레디언트는 지난해 12월 무순위 청약 물량 1330채 가운데 537채가 미계약됐다. 하지만 최근 선착순 분양을 이어가며 계약률이 80%를 넘어섰다. 무순위 청약 때 있던 ‘거주지 제한’이 이번에 풀리면서 분위기가 달라진 것. GS건설 관계자는 “31일 계약률이 90%에 육박한다”며 “서울은 물론이고 전국에서 수요자가 몰렸다”고 했다. 전국 미분양 물량이 6만8000채를 넘어서며 9년 4개월 만에 최고치를 나타냈다. 정부가 위험 수위라고 제시한 6만2000채를 넘어선 수준으로 지방을 중심으로 미분양이 빠르게 늘어나고 있다. 정부의 규제 완화 이후 수도권 주요 지역은 매수세가 살아나는 반면 지방은 오히려 침체되는 ‘역(逆)풍선효과’를 우려하는 목소리가 커지고 있다.● 지방 부동산, 침체 가속화31일 국토교통부에 따르면 지난해 12월 전국 미분양 주택은 6만8107채로 집계돼 전월(5만8027채) 대비 17.4% 증가했다. 이는 2013년 8월(6만8119채) 이후 가장 많은 수준이다. ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양도 7518채로 전월(7110채) 대비 5.7% 늘어났다. 지난해 규제지역 해제에도 지방 시장은 좀처럼 살아나지 못하고 있다. 지난해 12월 지방의 미분양 주택은 5만7072채로 전월(4만7654채) 대비 19.8%(9418채) 증가했다. 이는 지난달 수도권 미분양 증가분(662채)보다 14배가량 많다. 지방 중에서도 충남이 5046채에서 8509채(68.6%)로 늘었고, 대전은 1853채에서 3239채(74.8%)로 급증했다. 대구 미분양 주택도 1만1700채에서 1만3445채(14.9%)로 증가했다. 이런 추세는 1월에도 이어진 것으로 보인다. 이미 지난달 지방에서 청약을 진행한 7개 단지 중 4개 단지가 미분양됐다. 지난달 25, 26일 분양한 충남 서산 해미 이아에듀타운은 80채 모집에 단 3명만 청약을 넣었다. 분양가보다 낮은 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 분양권 매물도 나온다. 2025년 6월 입주 예정인 충남 천안시 서북구 유보라천안두정역 전용면적 84㎡는 분양가보다 1000만 원 낮은 4억1010만 원에 매물이 나와 있다. 인근 공인중개사무소는 “10년 넘게 천안에서 부동산 중개를 해왔는데 마피는 처음”이라며 “마피로 내놔도 거래가 안 된다”고 했다. ● 수도권 주요 지역은 매수세 꿈틀반면 수도권 주요 지역은 매수세가 살아나고 분양 단지 계약률이 올라가는 등 시장이 다소 살아나는 분위기다. 규제 완화 이후 투자처를 찾는 수요가 입지가 좋은 곳으로 쏠리는 ‘역풍선효과’가 나타나는 것. 지난해 12월 서울 아파트 거래는 1001건으로 전월(761건) 대비 31.5% 늘었다. 서울 강남권이나 재건축 단지 등 입지 좋은 지역은 급매 위주로 거래가 일어나고 있다. 서울 노원구 월계동 월계시영아파트(미륭·미성·삼호3차)는 올해 들어(31일 신고 기준) 8건 팔리며 전월(3건)보다 2배 이상으로 늘었다. 인근 공인중개업소는 “가격 문의 전화가 많이 늘었다”며 “특례보금자리론이 나와 매수세가 더 늘어날 것”이라고 했다. 서울 강남권 일부 단지에서는 최고가 거래가 나오기도 한다. 서울 송파구 트리지움 전용 149㎡는 지난달 20일 최고가인 34억 원에 손바뀜됐다. 강남구 압구정동 한양1차(영동한양) 전용 121㎡도 같은 달 13일 최고가인 39억 원에 거래됐다. 전문가들은 수도권과 지방의 부동산 시장 양극화가 더 심해질 것으로 본다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “서울 강남권이나 경기 핵심 입지는 규제 완화 이후 찾는 수요자들이 더 늘어날 것”이라며 “지방 미분양은 앞으로도 더 늘 가능성이 높다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com송진호 기자 jino@donga.com}

    • 2023-02-01
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  • 경부고속도 지하화 이르면 2027년 시작

    경부고속도로를 지하화하고 지상을 공원 등으로 가꾸는 공사가 이르면 2027년 시작된다. 국토교통부는 서울시, 경기도, 한국도로공사와 경부고속도로 지하화 사업 업무협약을 맺었다고 31일 밝혔다. 이 사업은 경기 용인시 기흥 나들목부터 서울 서초구 양재 나들목까지 26.1㎞ 구간을 지하화하는 것으로 예상 사업비는 3조8000억 원이다. 준공 시 이 구간 이동 시간이 1시간에서 20분으로 40분가량 단축된다. 국토부 측은 “이르면 2027년 하반기(7∼12월) 착공한다”며 “지자체와 협력해 추진하겠다”고 밝혔다. 이번에 업무협약을 맺은 4곳은 실무협의체를 꾸려 연계 교통망 구축, 지상 활용 방안 등을 검토한다. 또 지하고속도로 안전 강화 등과 관련한 공청회도 연다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-02-01
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  • GS건설, 청주에 ‘복대자이 더 스카이’ 분양

    GS건설이 충북 청주시에 들어서는 ‘복대자이 더 스카이’(조감도)를 2월 중 분양한다. 30일 GS건설에 따르면 이 단지는 충북 청주시 흥덕구 복대동에 3개 동(지하 3층∼지상 49층), 전용면적 84∼103㎡, 총 715채 규모로 조성된다. 단지 일대는 주거생활에 필요한 기반시설을 갖춰 생활 여건이 우수한 편이다. 현대백화점 충청점과 롯데아울렛 청주점, 충북대병원이 가깝고 청주 예술의 전당, 청주 아트홀 등 문화 인프라도 갖췄다. 단지 내에는 피트니스센터, 실내골프연습장, 돌봄센터 등이 어우러진 커뮤니티 센터인 ‘클럽 자이안’이 들어선다. 편리한 교통 여건도 장점이다. 사직대로, 가로수로, 청주제2순환로 등이 가까워 청주 지역 내로 이동하기 쉽다. 청주시외버스터미널, 청주고속버스터미널이 가까이 있고, 시내버스 정류장도 근거리에 있어 대중교통 이용도 편리하다. 600여 개 기업이 들어선 청주 일반산업단지가 가까운 직주근접 단지이기도 하다. 해당 단지는 유주택자 또는 가구원도 청약 신청이 가능하고 재당첨 제한이 없다. GS건설 분양 관계자는 “지역을 대표하는 랜드마크가 될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말했다. 입주 예정 시기는 2026년이다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-01-31
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  • 1월 서울 아파트값… IMF이후 최대 하락

    올해 1월 서울 아파트값이 외환위기 이후 가장 크게 떨어졌다는 민간 통계 집계 결과가 나왔다. 30일 KB부동산 월간 주택가격동향에 따르면 1월 서울 아파트 매매가격은 지난해 12월 대비 2.09% 하락했다. 서울 아파트값 하락률이 2%를 넘은 것은 1998년 5월(―3.72%) 외환위기 시절 이후 처음이다. 자치구별로는 강동구가 지난해 12월 대비 4.40% 하락해 낙폭이 제일 컸다. 이어 서대문구(―3.35%), 성북구(―2.65%), 도봉구(―2.62%), 노원구(―2.49%) 등 강북권에서 하락폭이 컸다. 전국 시가총액 기준 상위 50개 아파트 단지에서도 가격 하락세가 이어졌다. KB국민은행이 산출한 올해 1월 ‘KB선도아파트50’지수는 90.1로 지난해 12월 대비 2.17% 하락했다. 해당 지수에는 압구정 현대, 잠실 주공, 마포래미안푸르지오 등 수도권 주요 대단지가 포함돼 시장 분위기를 잘 보여주는 지표로 알려져 있다. 단, 지난해 11월(―3.14%) 이후 시가총액 상위 50개 단지의 가격 하락폭은 2개월 연속 줄었다. 이달 서울 주택 매매가격전망지수는 지난달 51에서 이달 65로 올랐지만 여전히 집값 하락 전망이 우세했다. 해당 지수는 전국 6000여 중개업소를 대상으로 집값 전망을 조사한 것으로 기준점인 100을 밑돌면 3개월 후 집값이 하락할 것으로 예측하는 사람이 더 많다는 뜻이다. 전국 주택(아파트·연립·다세대·단독주택 포함) 매매가는 지난달(―1.03%)보다 1.31% 하락하며 1%대 하락폭을 3개월째 이어갔다. 서울 아파트 전셋값은 지난달(―3.29%)보다 3.98% 떨어지며 낙폭이 커졌다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-01-31
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  • 서울 아파트거래 두달 연속 상승… 지방 침체는 가속 우려

    1·3부동산대책 등 정부의 전방위적인 부동산 규제 완화에 서울 아파트 급매가 일부 팔리기 시작하며 꽉 막혔던 거래 시장에 숨통이 트이고 있다. 지난해 12월까지 거래량이 두 달 연속 증가한 데 이어 이달에도 비슷한 흐름을 이어가며 ‘거래 빙하기’가 다소 완화될 것으로 전망된다. 다만 부동산 침체의 근본 원인인 고금리 기조가 이어져 본격적인 시장 회복 시점은 여전히 불투명한 것으로 평가된다. ○ 전방위적 규제 완화에 거래 시장 ‘반짝’ 회복29일 서울부동산정보광장에 따르면 이날까지 신고된 지난해 12월 서울 아파트 매매 거래(계약일 기준)는 총 828건으로 전달(733건) 대비 13% 증가했다. 지난해 10월(559건)과 비교하면 48.1% 늘어난 수치다. 이달 서울 아파트 매매 신고 건수 역시 총 428건으로 지난해 12월 거래량의 절반을 넘었다. 1월 매매 거래의 신고 기한이 아직 30일 이상 남아 있음을 고려하면 이달 서울 아파트 거래량도 12월 거래량과 비슷하거나 소폭 증가할 것으로 전망된다. 지난해 하반기(7∼12월) 들어 극심했던 서울 아파트 ‘거래절벽’이 최근 소폭 완화된 것은 부동산 규제 완화 영향으로 해석된다. 지난해 말 정부는 무주택자·1주택자의 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 완화와 다주택자 종합부동산세·양도소득세 부담 완화 등의 방안을 발표했다. 이어 이달 초에도 ‘1·3대책’을 통해 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제했다. ○ 부동산 침체 막기에는 ‘역부족’, 수도권-지방 ‘양극화’ 커질 듯부동산업계는 규제 완화가 시장에 잠깐 온기를 불어넣었지만 현 흐름을 반전시키기에는 역부족이라는 분석이 우세하다. 최근 거래가 ‘급매물’ 중심인 데다 시장 수요 급감을 불러온 고금리 기조도 여전한 탓이다. 실제 지난해 12월 말 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전용 84m²는 15억9000만 원에 팔렸다. 2021년 10월 최고가(23억8000만 원) 대비 8억 원 가까이 떨어졌고 현재 시세(18억 원)보다도 약 2억 원 낮은 금액이다. 30일 나오는 특례보금자리론(연 4.15∼4.55% 고정금리)도 시장 흐름을 바꾸기에는 역부족이라는 평가다. 소득과 관계없이 대출받고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용받지 않지만 시중은행 주택담보대출 금리 하단이 연 4%대 초반까지 떨어진 상태라 큰 이점이 없다는 이유에서다. 권대중 명지대 부동산 학과 교수는 “연말까지 시장 침체가 이어질 것이란 전망이 많다”며 “정부가 아무리 규제 완화에 나서도 수요자들이 현 금리로 대출 받아 집을 사기엔 부담이 크다”고 했다. 규제 완화가 지방 부동산 시장에는 ‘악영향’을 줄 것이라는 의견도 많다. 이달 분양한 충남 서산시 해미면 ‘서산 해미 이아에듀타운’은 일반 분양 80채 모집에 단 1명만 신청했다. 대구 동구 ‘힐스테이트 동대구 센트럴’ 역시 478채 모집에 신청자가 10명에 불과했다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “수도권이 규제지역에서 해제되며 그나마 얼마 안 되는 시장 수요가 지방으로 갈 요인이 더 줄었다”며 “지방 침체는 한동안 더 가팔라질 수 있다”고 했다. 정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-01-30
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  • ‘전세사기’ 공인중개사, 자격증 즉각 취소키로

    앞으로 전세사기를 벌이거나 전세사기에 가담한 것으로 적발된 공인중개사는 즉각 공인중개 자격이 취소될 것으로 보인다. 국토교통부는 29일 공인중개사의 전세사기 가담 시 무관용 원칙을 지키기로 했다며 이같이 밝혔다. 국토부는 전세사기 의심 사례 전수조사를 통해 공인중개사의 가담 여부를 선별할 예정이다. 전세사기에 가담한 것으로 확인된 공인중개사는 ‘원스트라이크 아웃’을 적용해 초범이더라도 앞으로 공인중개 업무를 하지 못하도록 할 계획이다. 임대사업자 제도 관리·감독도 강화한다. 임대사업자 보증 가입이 의무라는 점을 홍보해 세입자를 유인했는데 실제로는 보증에 미가입한 사례가 다수 적발됐기 때문이다. 현행 제도에 따르면 임대보증금에 대한 보증 가입 의무를 지키지 않은 임대사업자는 보증금의 10% 이하 수준의 과태료를 내야 한다. 이날 원희룡 국토부 장관은 다음 달 초 범정부 차원의 전세사기 방지 대책을 공개하겠다고 밝혔다. 그는 서울 강서구 화곡동에 있는 공인중개사사무소를 찾아 “전세사기 가담 의심 중개사 적발 시 자격취소 등으로 일벌백계할 것”이라며 “임대사업자가 세제 혜택을 받는 만큼 지자체가 공적의무 이행 여부를 관리해 단호한 행정처분을 내려달라”고 했다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-01-30
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  • “임대료 못 올리는데…” 금리 폭등에 ‘청년주택’ 휘청

    서울에서 ‘역세권 청년주택’ 사업을 하는 시행사 대표는 최근 2배 넘게 뛰어버린 대출 이자에 골머리를 앓고 있다. 역세권 청년주택은 임대료가 인근 시세보다 10% 싼 임대주택. 10년 동안은 입주자가 2년마다 재계약할 때 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있어서 늘어난 이자 부담이 그대로 적자로 쌓이고 있다. 그는 “대출 금리가 2.7%대에서 5.9%로 뛰면서 추가 이자만 30억 원 넘게 늘어났다”며 “아직 임대료도 못 받았는데 현금 흐름이 나빠져 사업 포기를 고민해야 하는 상황”이라고 털어놨다. 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리가 가파르게 오르며 ‘역세권 청년주택’ 등 시세보다 싸게 공급하는 공공임대주택 사업이 어려움을 겪고 있다. 전세사기와 깡통주택 우려로 임대주택 인기가 높아지고 있지만, 임대주택 사업자의 자금 경색이 이어지면 공공주택 공급 계획에도 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 나온다. ○ 이자 2배 오르며 금융 비용에 허덕여민간 시행사나 건설사가 참여하는 역세권 청년주택 사업은 공공이 민간 토지의 용적률을 대폭 올려주는 대신 공공기여 명목으로 사업자가 시세보다 낮게 임대주택을 공급한다. 사업 초반엔 손해를 보지만 준공 10년이 되면 임대주택을 매각해 사업자가 수익을 보전했지만 금리가 올라 초기 부담이 불어나며 이익구조 자체가 흔들리고 있다. 부동산 활황기에는 ‘용적률 특혜’로 비판받기도 했지만, 이젠 사업자들이 너도나도 손을 떼는 것을 고려하는 분위기다. 대체투자를 담당하는 한 투자운용사 임원은 “미리 매입한 토지를 원가 수준으로 넘기겠다며 찾아오는 청년주택 사업자가 부쩍 늘었다”며 “자산운용사도 최근 고금리 부담이 버거워 섣불리 사업에 손대지 못하고 있다”고 했다. 일반 임대주택도 비슷한 상황이다. 한 중견 건설사는 임대주택 700여 채를 짓기 위해 조달한 자금의 금리가 3%대에서 6%대 중반까지 오르며 금융 비용에 허덕이고 있다. 임대료가 시세보다 저렴한데 임대료 상승 제한에 매각도 10년간 불가능해 금리 부담을 그대로 버텨내야 하기 때문이다. 이 건설사 관계자는 “올 하반기(7∼12월)엔 금리가 안정될 거라는 희망고문을 하고 있다”고 했다. ○ 공공임대 인기 높아지는데 공급자는 “사업 포기”역세권 청년주택은 실부담액이 낮고 전세금 의무보증 가입으로 깡통전세 우려로부터도 자유로워 최근 인기다. 지난해 11월 입주자를 모집한 서울 영등포구 당산동2가 ‘포레나 당산’은 일반공급 경쟁률이 약 120 대 1에 달했다. 전세사기, 깡통전세 우려로 임대주택 인기는 점점 더 높아지는데 공급자는 발을 빼는 역설적인 상황이 벌어지고 있는 것이다. 임대주택을 포함한 윤석열 정부의 공공주택 공급 계획이 차질을 빚을 수 있다는 우려도 나온다. 국회 입법조사처는 최근 보고서에서 “금리 인상, 주택가격 하락, 미분양 증가 등의 상황을 고려할 때 정부의 주택 공급 계획을 예정대로 추진하는 것이 적절한지 논의가 필요하다”고 지적하기도 했다. 전문가들은 임대주택은 주거복지 차원의 사업인 만큼 시장 상황에 맞는 조세와 금융 지원책이 나와야 한다고 강조한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “금리 인상으로 늘어난 이자만큼 세액을 공제해주거나 주변 시세와 임대료 격차가 큰 단지는 임대료를 올릴 수 있도록 해 숨통을 터줘야 한다”고 말했다. 서울시 관계자는 “청년주택이 부실화되지 않도록 공공에서 미리 매입하거나 운영 기간 장기화 등을 전제로 시행사를 지원하는 방안을 고려하고 있다”고 말했다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-01-27
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  • 전셋값 9억→6억 하락에…세입자에 매달 75만원 주며 재계약

    서울 양천구 ‘목동신시가지 9단지’(전용면적 71㎡) 집주인 이모 씨(54)는 최근 세입자에게 전세 보증금을 돌려주려 은행 예금을 깼다. 2년 전 7억 원대로 치솟았던 전세 시세는 4억 원대로 주저앉았다. “차액을 돌려줘야 계속 살겠다”는 세입자에게 사정해 7000만 원만 돌려주는 선에서 겨우 합의했다. 그는 “세입자와의 협상 전후로 하락 거래가 이어져 계약이 깨질 뻔했다”며 “세입자 자녀가 인근 학교에 다녀 쉽게 이사를 못 하는 상황이라 계약을 가까스로 연장했다”고 했다. 서울 아파트 전세 거래 5건 중 1건은 2년 전보다 낮은 가격에 계약되는 것으로 나타났다. 집주인은 신규 세입자에게 받는 보증금으로는 기존 세입자에게 보증금을 모두 돌려줄 수 없어 갑자기 목돈을 마련해야 하고 세입자도 제때 보증금을 받아 이사 가기 어려워지는 ‘역(逆)전세난’이 확산되고 있다. 동아일보가 25일 국토교통부 실거래가 공개시스템과 프롭테크 기업 ‘호갱노노’의 최근 3개월간 서울 아파트 전세 거래 2만3667건을 분석한 결과 전체의 21.3%인 5050건이 2년 전보다 낮은 가격에 계약된 것으로 나타났다. 이는 지난해 10월 26일부터 이날까지 신고된 전세가격과 2년 전 같은 기간의 평균 전세가격을 비교한 결과로 전세가격이 2억∼3억 원 떨어진 경우가 속출했다. 구별로는 강서구의 역전세 거래 비중이 28.1%로 가장 높았고 강동·양천(27.2%), 강북(27.1%), 영등포구(25.4%)가 뒤를 이었다. 이 같은 역전세난은 최근 전셋값이 급락한 영향이 크다. KB부동산에 따르면 지난해 서울 아파트 전세가격은 5.45% 하락해 외환위기 직후인 1998년(―22.41%) 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “고금리로 전세대출 부담이 커지며 전세 수요가 줄고 있다”며 “주택법 개정으로 신규 입주 아파트의 실거주 의무가 폐지되고, 대단지 입주가 시작되면 역전세난이 심화될 것”이라고 했다.“세입자가 3억 빼달래요”… 5채 중 1채 역전세 계약서울 아파트 역전세난집주인들, 세입자에 재계약 읍소전세금 내린 만큼 ‘역월세’ 주기도“전세 나가게” 수천만원 리모델링 #1. 서울 강동구 1000채 규모 단지 30평대(전용면적 84㎡) 아파트를 보유 중인 40대 박모 씨는 최근 기존 세입자와 계약을 연장하며 매달 75만 원을 세입자에게 주기로 했다. 2021년 초 9억 원이던 전셋값이 최근 6억 원으로 빠지자 세입자는 차액을 돌려 달라고 했다. 현금 3억 원을 갑자기 마련할 길이 없었던 박 씨는 절반만 돌려주되 나머지는 세입자에게 전세자금대출 이자 명목으로 주겠다고 했다. 이른바 ‘역월세’인 셈이다. #2. 40대 직장인 김모 씨는 2년 전 분양받은 서울 강남구 개포동 아파트에 올해 3월 입주하려다 포기했다. 현재 전세로 사는 서울 강서구 아파트 세입자를 못 구해서다. 보증금을 돌려받아 개포동 아파트 잔금을 치를 계획이었지만, 현 아파트 보증금이 5억 원에서 3억 원대로 떨어졌다. 집주인은 돈이 없어서 못 준다고 버텼다. 김 씨는 “보증금을 돌려받으려면 집주인에게 소송 등 강수를 써야 하는데 그 부담을 감당하긴 힘들었다”며 “개포동 아파트 세입자를 겨우 구해 잔금을 간신히 냈고 아이의 강남 전학은 2년 미루기로 했다”며 씁쓸해했다.● 2년 전 ‘갑’ 집주인, 세입자에 갱신계약 ‘읍소’ 대출금리 인상으로 세입자들이 전세보다 월세를 선호하고 전세 매물이 늘며 세입자를 구하기 힘들어지면서 전셋값이 이전보다 수억 원 하락하는 ‘역전세’ 현상이 가속화하고 있다. 개정 임대차법 도입 직후 전셋값이 급등하며 전세난을 겪었던 전세시장이 세입자 우위로 재편되며 집주인들이 갱신계약을 위해 기존 세입자의 전세대출 이자를 대신 내주거나 대출까지 받아 갱신계약에 나서고 있다. 서울 강남구 세곡푸르지오 전용 84㎡를 보유한 최모 씨(37)는 기존 세입자와 갱신계약을 하기 위해 보유 주식을 모두 손해 보고 처분했다. 2년 전 8억5000만 원의 보증금을 끼고 집을 샀는데 최근 전세시세가 6억5000만 원으로 떨어졌다. 다행히 세입자가 “5000만 원만 돌려주면 재계약하겠다”고 해서 서둘러 돈을 마련했다. 그는 “이번엔 운이 좋았는데 이대로라면 2년 뒤에는 최소 2억 원은 더 내야 해 벌써 걱정”이라고 했다.● 세입자 모시기 ‘못 박지 말라’도 금기 세입자 구하기에 실패한 뒤 리모델링에 나서는 집주인도 있다. 서울 송파구의 준공 20년차 전용 39㎡ 아파트 주인인 김모 씨(63)는 “공인중개업소에서 리모델링을 하지 않으면 세입자를 못 구한다는 말을 들었다”며 “일단 전세퇴거자금 대출을 받아 기존 세입자 보증금을 돌려주고 이참에 수천만 원을 들여 집을 개보수하려고 한다”고 했다. 서울 마포구 1400여 채 규모 재건축 아파트의 전용 59㎡ 조합원인 장모 씨(41)는 최근 전세 세입자를 구하느라 진땀을 뺐다. 지난해 완공 전까지만 해도 전셋값이 8억 원에 달했지만 입주 후 6억5000만 원까지 떨어졌기 때문이다. 그는 결국 보증금 2억5000만 원에 월세 120만 원으로 세입자를 구했다. 장 씨는 “잔금이 모자라 1억 원을 대출받았다”며 “이사 날짜도 세입자에게 맞추고, ‘못을 박지 말라’는 특약도 못 넣었다”고 토로했다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “세입자들이 집주인이 조금이라도 깐깐한 것 같으면 계약을 안 하겠다고 한다”며 “세입자가 상전이라 집을 깨끗하게 써 달라는 말도 못 꺼낸다”고 했다. ● 고금리·대단지 입주로 ‘역전세난’ 지속 전문가들은 당분간 역전세난이 이어질 것으로 본다. 고금리로 전세 수요는 줄고 있는데 서울 주요 지역에서 대단지 입주가 이어지는 데다 집주인의 신축 아파트 실거주 의무도 없어지며 전세 공급이 늘어날 것으로 전망되기 때문이다. 부동산R114에 따르면 당장 다음 달 서울에서 총 6213채가 입주를 앞두고 있다. 지난해 2월 대비 2배 가까이로 많다. 특히 서울 강남권에서 8월 서초구 ’래미안원베일리’ 2990채, 11월 강남구 ’디에이치퍼스티어아이파크’ 6702채 등 올해만 1만3000여 채 입주가 예정돼 있다. 여기에 정부는 수도권 분양가상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 주택법을 개정해 폐지하기로 한 상태다. 신축 아파트 상당수가 전세 물량으로 나올 수 있다는 의미다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “역전세난 심화로 전세 회전율이 떨어지면 이사 가야 하는 세입자나 갈아타기 하려는 1주택자까지 피해를 보게 된다”고 했다.역(逆)전세직전 전세 계약보다 전세 보증금이 낮아진 전세. 집주인이 더 낮은 보증금으로 세입자를 구해야 하는 상황. 전세 수요 감소나 전세 공급 과다로 세입자가 쉽게 구해지지 않는 경우도 포함된다.최동수 기자 firefly@donga.com송진호 기자 jino@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-01-26
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  • 서울 전셋값, 매매가 절반 수준… 거래절벽 부채질

    최근 매매가격과 전세가격이 동반 하락하는 가운데 서울 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격)은 50% 수준으로 하락한 것으로 나타났다. 매매가격보다 전세가격 하락세가 더 가파른 영향이다. 전세가격이 매매가격을 떠받치는 특성상 전세가격이 낮아 집값 반등은 당분간 힘들 것이란 전망이 나온다. 25일 KB부동산에 따르면 1월 서울 아파트 전세가율은 52%로 지난해 12월(52.9%)보다 0.9%포인트 떨어졌다. 서울 아파트 전세가격이 매매가격의 절반 수준인 셈이다. 지역별로는 용산구가 44%로 가장 낮았고 강남(44.1%), 송파(46.4%), 서초(46.9%), 양천구(48.8%) 순으로 낮았다. 전세가율이 높은 곳은 종로(58%), 강북(58.3%), 금천구(57.8%) 등으로 60%를 넘는 곳은 없었다. 전문가들은 전세가율 하락세가 이어지면 거래절벽 심화 등 매매시장 침체로 이어질 수 있다고 분석한다. 2008년 금융위기 당시 매매가격과 전세가격이 동반 하락하며 전세가율이 40% 아래로 떨어졌었다. 이후 침체에서 벗어나지 못하다 2016년 전세가율이 75% 수준까지 높아진 뒤에야 전세 수요가 매매 수요로 전환되며 매매가격이 본격 오르기 시작했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “역전세가 심화되면 전세를 끼고 매수하려는 수요도 줄며 매매시장이 더 침체될 수 있다”고 했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-01-26
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  • “수도권 타워크레인 3년간 월례비 1361억원”

    수도권 지역의 건설사가 최근 3년간 뜯긴 타워크레인 기사 월례비가 1360억 원이 넘는 것으로 나타났다. 건설 관련 노조 사무실 등을 대상으로 대대적인 압수수색을 실시한 경찰은 양대 노총 본부 등 ‘윗선’으로 자금이 흘러들어갔는지 등을 조사 중이다. 20일 철근콘크리트 서울·경기·인천 사용자연합회에 따르면 소속 건설사 96곳이 2020년 1월부터 지난해 12월까지 706개 건설현장에서 타워크레인 기사에게 월례비 1361억842만 원을 지급한 것으로 나타났다. 연합회 측은 “47개 회원사가 아직 회신하지 않았고 지방 건설사는 조사하지 않은 점을 고려하면 전국 건설사가 지급한 월례비 총액은 5000억 원에 이를 것으로 추산된다”고 밝혔다. 앞서 국토교통부 실태조사에서 건설노조 불법행위로 인한 건설사 피해액이 3년간 1686억 원이라고 집계됐지만 실제 피해 규모는 이보다 훨씬 더 클 가능성이 높다는 의미다. 경찰은 전국민주노동조합총연맹(민노총)과 한국노동조합총연맹(한국노총) 산하 건설노조를 포함해 전국 건설 분야 노조 사무실 등 34곳에서 확보한 압수물을 분석하고 있다. 경찰은 노조가 불법으로 수수한 자금 규모를 확인하는 한편으로 자금이 노조 상부로 전달됐는지 밝히기 위한 계좌 추적도 진행 중이다. 이르면 이달 중 압수물 분석을 마치고 다음 달 초부터 피의자 소환 조사를 시작할 계획이다. 입건한 주요 피의자 20명 중 전·현직 민노총 건설노조 간부는 4명, 한국노총 관계자는 7명으로 알려졌다. 한편 국가정보원과 경찰 등에 연달아 압수수색을 당한 민노총은 이날 오후 파쇄 전문업체를 불러 서울 중구 본부 사무실에 있던 문서를 폐기한 것으로 나타났다.이축복 기자 bless@donga.com김기윤 기자 pep@donga.com}

    • 2023-01-21
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  • 서울 아파트값 하락폭 3주째 줄어… “규제 완화 영향”

    서울 아파트 값 하락 폭이 3주 연속 둔화됐다. 정부가 1·3부동산대책을 통해 규제지역 해제 등 전방위 규제 완화를 한 영향으로 보인다. 19일 한국부동산원이 발표한 1월 셋째 주(16일 기준) 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트값은 지난주(―0.45%)보다 0.35% 하락했다. 규제지역에서 해제된 노원구가 지난주(―0.70%)보다 0.44% 떨어져 하락 폭이 줄었다. 지난해 말 1%대 하락률을 보였던 중구(―0.44%), 은평구(―0.40%), 마포구(―0.30%) 등도 하락세가 둔화됐다. 동남권에서는 서초구(―0.12%)와 송파구(―0.25%)가 지난주보다 하락 폭이 줄었지만 강남구는 지난주(―0.20%)보다 0.25% 떨어져 하락 폭이 다시 커졌다. 수도권 아파트 값은 지난주(―0.64%)보다 0.59% 떨어져 하락 폭이 줄었다. 경기(―0.71%)와 인천(―0.66%) 모두 하락세가 누그러졌다. 한국부동산원 측은 “급매물이 팔리면서 하락세가 이어지고 있으나 일부에서 집값이 회복될 것이란 기대 심리로 가격 하락 폭이 둔화되고 있다”고 말했다. 반면 전셋값은 개학 전 이사철인데도 하락 폭이 커졌다. 서울 아파트 전셋값은 지난주(―1.05%)보다 1.11% 떨어지며 1%대 하락률을 보였다. 2주 연속 하락세가 완화됐다가 다시 하락 폭이 커졌다. 전국 아파트 전셋값도 지난주(―0.76%) 대비 0.84% 떨어졌다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-01-20
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