9억 이하 다가구 주택은 양도시 비과세 혜택 받아

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[Q]A 씨는 신대방역 근처에 도시형생활주택을 보유하고 있다. 2010년 3월에 취득한 원룸형태의 주택으로 호별 구분 등기가 되지 않은 다가구주택이다. 그동안 임대해오다가 이번에 매수 희망자가 있어 처분하려고 한다. 다른 집을 소유하지 않고 있다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있는지, 또 처분 가격이 9억 원을 초과하면 고가주택에 해당되는지가 궁금하다.

[A]도시형생활주택이란 300가구 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 도시 지역에 건설하는 단지형 연립주택이나 단지형 다세대주택, 원룸형 주택 등을 말한다.

그 중 원룸형 주택은 가구별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌이 설치되어 있고, 욕실 및 보일러실을 제외한 부분이 하나의 공간으로 구성되어야 한다. 단, 주거전용 면적이 30m² 이상인 경우 두 개의 공간으로 구성할 수 있다. 또 가구별 주거전용면적은 12m² 이상 50m² 이하여야 하며 각 가구는 지하층에 설치되지 않아야 한다는 등의 요건을 모두 갖춰야 한다.

A 씨가 보유한 원룸형 도시형생활주택은 세법상 다가구주택으로 과세한다. 다가구주택은 다세대주택과 달리 구분등기가 불가능하므로 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매 단위로 하여 일괄 양도하는 경우 단독주택으로 친다. 따라서 국내에 소유한 다른 주택이 없고 보유기간이 2년을 경과했다면 1가구 1주택 비과세규정을 적용받을 수 있다. 그러나 주택 전체의 처분가격이 9억 원을 초과한다면 비과세 기준을 초과하는 고가주택으로 일정비율의 양도세를 내야 한다. 고가주택 양도차익은 전체 양도차익에 주택 처분금액에서 9억 원을 초과하는 부분이 차지하는 비율을 곱해서 산정한다.

1주택자가 3년 이상 보유할 경우 양도차익의 일정비율을 공제하는 장기보유 특별공제 혜택도 받을 수 있다. 공제율은 1년에 8%씩이다. 3년 이상 보유하면 24%에서 시작해 매년 8%씩 추가되므로 10년 이상 보유하는 경우 80%의 공제율이 적용된다. 고가주택의 경우, 전체 양도차익에 의해 산정한 장기보유특별공제액에 주택처분금액에서 9억 원을 초과하는 부분이 차지하는 비율을 곱해서 고가주택 장기보유특별공제액을 산정한다.

유재선 세무법인 부강 대표세무사

정리하자면 도시형생활주택의 경우 다가구주택으로 보아 일괄 양도하는 경우 1가구 1주택 비과세 규정을 적용하되, 9억 원을 초과하는 고가주택에 대해서는 초과부분에 대해서만 양도소득세가 부과된다. 또한 3년 이상 보유하는 경우 보유기간에 따라 24%에서 80%의 장기보유 특별 공제율을 적용하게 되므로 장기 보유하는 경우 일반 자산과 달리 세 부담을 크게 줄일 수 있다.

유재선 세무법인 부강 대표세무사