아파트 리모델링 증축 30%까지 허용…10∼15층 중대형 유리

아파트 리모델링 사업에 숨통이 트였다.

리모델링의 가장 큰 걸림돌이었던 증축 면적 상한선(9평)이 폐지되면서 그동안 지지부진했던 중층(10∼15층) 아파트의 리모델링 사업이 활발해질 전망이다.

리모델링은 재건축에 비해 공사 기간이 짧고 비용도 저렴하며 사업절차가 훨씬 간소한데도 그동안 사업을 실제로 추진하는 아파트가 드물었다.

증축 범위가 제한돼 있어 전용면적 30평 이상 중대형 아파트는 아무리 평형이 크더라도 9평까지만 넓힐 수 있었기 때문. 전체 가구의 80%가 동의해야 리모델링을 추진할 수 있는 데다 중대형 평형 소유자들이 수익성 낮은 리모델링 사업을 반대했던 것.

하지만 다음 달 13일부터 평형에 상관없이 전용면적의 30%까지 증축 리모델링을 할 수 있게 돼 주택 소유자들의 동의를 얻기가 한결 쉬워졌다.

○중대형 아파트 ‘파란불’

리모델링 증축 제한이 없어지면서 중소형과 대형 평형이 섞여 있거나 대형으로 구성된 단지 가운데 재건축 사업 초기인 단지들이 리모델링으로 눈을 돌릴 것으로 보인다.

특히 재건축 안전진단 절차가 강화되고 개발이익환수제, 후분양제, 소형평형 의무비율 등 각종 규제로 재건축 사업 추진이 어려워진 중층 아파트 소유자들이 관심을 가질 전망이다.

현재 서울과 수도권 지역에서 재건축을 추진하고 있는 중층 아파트 가운데 사업시행 인가를 받지 못한 곳은 50개 단지, 4만2045가구. 이 가운데 상당수가 앞으로 규제가 덜한 리모델링으로 전환할 가능성이 높아졌다.

하지만 이번 규제 완화로 중대형은 리모델링 사업의 수익성이 높아진 반면 소형 아파트는 여전히 수익성이 낮아 평형 별로 차이를 보일 전망이다.

20년 이상 된 소형 아파트는 대부분 거실과 방 등 2개면이 발코니와 닿아 있는 ‘2베이’로 설계돼 증축을 해도 집이 앞뒤로만 길어지는 기형적 구조가 될 가능성이 높고, 증축 면적도 얼마 되지 않기 때문.

○리모델링 vs 재건축

지은 지 10년이 넘은 아파트는 리모델링을 추진할 수 있다. 다만 증축 리모델링은 20년 이상이 돼야 가능하다.

리모델링은 재건축과 달리 별도의 층이나 동을 증축해 가구 수를 늘리거나 내력벽을 철거해 두 채를 한 채로 통합해서는 안 된다.

리모델링도 재건축처럼 조합을 설립해야 한다. 주택 소유자 80% 이상의 동의가 필요하다. 단지 전체가 아니라 동(棟)별로도 리모델링을 추진할 수 있는데 이때도 한 개 동에서 80% 이상의 동의를 얻어야 한다.

리모델링은 사업 절차가 간소하고 공사 기간도 재건축보다 훨씬 짧다. 비용도 60% 정도에 불과하다. 임대주택이나 소형평형을 의무적으로 지어야 하는 재건축 사업과 달리 규제도 없다.

또 재건축 사업처럼 안전진단 평가를 거치지 않아도 된다. 대신 행위허가 신청시 구조기술사의 확인을 받은 구조계획서, 기존 골조 존치 계획서를 제출해 기본적인 구조안전에 대한 검토를 받아야 한다.

반면 리모델링은 기존 골조를 유지한 채 증축하기 때문에 새 아파트 같은 설계를 기대하긴 어렵다. 기존 동 배치나 건물방향, 가구 수도 그대로 유지된다. 재건축에 비해 건폐율(대지면적 대비 1층 바닥면적의 비율)이 높기 때문에 조경 면적도 늘리기 힘들다.

리모델링과 재건축 비교
	리모델링	재건축
적용법규	주택법의 ‘행위허가’	도시 및 주거환경정비법의 ‘사업시행인가’
사업절차	정비구역지정, 안전진단, 관리처분 등의 절차 불필요	정비구역지정, 안전진단, 관리처분 등의 절차 필요
개발이익환수제(임대주택 의무건설)	적용 대상 아님	적용
소형평형 의무비율	적용 대상 아님	적용
장점	재건축보다 공사기간 짧고 비용 적음,기존 층수와 동 배치 건물방향 유지	최신 단지 배치, 조경면적 확보,신평면 적용 가능
단점	신평면 적용에 한계, 동과 동사이의 거리가 짧아져 사생활 침해 우려	공사 기간 길고 비용 많음, 향과 동 배치가 바뀌고 가구수 증가로 주거 환경 악화 가능성