이주현의 경매 길라잡이

아파트 경매, 감정가보다 시세 파악이 우선[이주현의 경매 길라잡이]

최근 들어 아파트 경매 시장에 다시 온기가 도는 분위기가 감지된다. 전국 아파트 경매 진행 건수는 올해 4월 2146건이다. 올 3월 2450건으로 2021년 3월(2092건) 이후 2년 만에 다시 2000건을 돌파한 이후 두 달 연속 2000건을 넘어선 것. 아파트 낙찰가율(감정가 …

2023-05-12
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‘선순위 가처분’, 낙찰자 인수가 원칙[이주현의 경매 길라잡이]

평소 토지 투자에 관심이 많던 A 씨는 경매 물건을 검색하던 중 마음에 드는 임야를 발견했다. 도로에 접해 있어 향후 개발행위가 가능하다고 판단한 A 씨는 입찰 참여를 위해 권리 분석에 돌입했다. 등기부등본상 소유자는 3명이고, 그중 한 명이 공유물 분할을 위해 경매를 신청한 것으로 …

2023-04-14
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‘깡통전세’ 경매 때 ‘임차권 등기’ 살펴봐야 [이주현의 경매 길라잡이]

얼마 전 첫 경매에 도전한 A 씨는 서울 강서구 화곡동 소재 빌라를 1억 원에 낙찰 받았다가 입찰보증금 1000만 원을 포기했다. 대법원 현황조사서에는 점유자가 없어 입찰에 참여했는데, 등기부등본을 살펴보니 임차권 등기 명령에 의한 임차권 등기가 돼 있었다. A 씨는 “대항력 있는 임…

2023-03-10
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상가경매, ‘대항력’ 갖춰야 임차인권리 지켜[이주현의 경매 길라잡이]

2020년 6월부터 서울 성동구 왕십리 한 1층 상가에서 음식점을 운영하는 A 씨는 최근 자신이 세들어 있는 상가가 경매에 넘어간 사실을 알게 됐다. 처음으로 자기 가게를 연 A 씨는 경매 진행 소식을 듣고 밤잠을 못 이루고 있다. 그는 임차보증금을 지킬 수 있을까. A 씨는 경매 …

2023-02-21
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선순위 가등기 위험, 법원서류로 판별을[이주현의 경매 길라잡이]

경남 김해시의 한 토지가 경매에 나왔다. 숲이 우거진 임야였지만 차량이 접근할 수 있고, 경사도 완만해 활용가치가 높아 보였다. 하지만 3차례나 경매가 유찰되며 최저가격은 감정가 대비 51%까지로 떨어졌다. 등기부등본상 ‘선순위 가등기’가 있다는 이유로 참가자들이 입찰을 꺼린 것이다.…

2023-02-07
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‘유치권’ 경매물건, 현장서 요건 직접 살펴라 [이주현의 경매 길라잡이]

입찰하고자 하는 경매 부동산에 유치권이 있으면 대부분 입찰을 꺼린다. 지난해 유치권 경매물건이 매월 200∼300건씩 나왔지만 평균 응찰자는 2.7명에 그쳤다. 유치권은 목적물에 관한 채권을 변제받지 못했을 때, 변제 때까지 그 목적물을 점유하는 권리를 말한다. 예를 들어 신축 건물을…

2023-01-13
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‘지분경매’로 샀다면 공유물분할청구를 [이주현의 경매 길라잡이]

경기의 한 아파트가 경매 시장에 나왔다. 권리 분석에 문제는 없지만 유찰이 잇따르며 최저매각가격은 감정가격 대비 49%까지로 떨어졌다. 특이한 점은 매각 대상이 아파트 전체 면적의 2분의 1만 매각하는 ‘지분경매’라는 점이었다. 부동산 소유권은 여러 사람이 분할해 등기할 수 있다. 부…

2022-12-23
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건물 있는 땅 경매땐 ‘법정지상권’ 살펴야 [이주현의 경매 길라잡이]

국내 법에서 토지와 건물은 별개의 부동산으로 취급한다. 따라서 각각 분리해 처분할 수 있고, 소유자도 다를 수 있다. 따라서 경매시장에서도 지상 건물은 제외하고 토지만 매각하는 경우를 종종 볼 수 있다. 다만 이런 토지가 경매로 나오면 수익을 내기 어려워 많은 이들이 입찰을 꺼리게 된…

2022-12-09
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입찰전 명도 절차 쉬운지 따져봐야[이주현의 경매 길라잡이]

주택이나 상가를 경매로 취득하고자 할 때 많은 사람들이 부담스러워하는 게 바로 명도다. 명도란 경매 부동산을 점유하고 있는 소유자나 세입자로부터 목적물을 인도받는 일이다. 아무리 시세보다 낮게 낙찰받아도 기존 점유자를 내보내지 않는 한 매매나 임대와 같은 온전한 권리행사가 어렵다. 따…

2022-11-18
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주택 경매취득, 권리분석 안했다간 낭패[이주현의 경매 길라잡이]

주택을 경매로 취득할 때 무엇보다 조심해야 하는 부분은 바로 세입자에 대한 권리분석이다. 경매 부동산에 소유자가 아닌 세입자가 거주할 경우 그 보증금을 낙찰자가 물어줘야 할 때가 적지 않다. 때로는 이 세입자로 장기간 입주가 불가능할 수도 있다. 올해 1월부터 9월까지 전국 주거시설에…

2022-11-01
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침체기엔 시세-수익률 낮게 잡아야 안전[이주현의 경매 길라잡이]

지속되는 대출 규제와 연이은 금리 인상으로 부동산 경매시장도 얼어붙고 있다. 올해 9월 기준으로 서울 아파트 낙찰률은 22.4%, 빌라는 12% 정도로 경매시장도 거래절벽 현상이 나타나고 있다. 매매시장이 좋지 않은 경우 향후 경매물건이 증가할 것으로 예상된다. 이런 상황에서 경매에 …

2022-10-18
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입찰표 작성 때 수정테이프 쓰면 무효[이주현의 경매 길라잡이]

경매 초보자 A 씨는 최근 상가 경매를 받기 위해 입찰에 참여했다가 입찰보증금 5000만 원을 날렸다. 입찰금액란에 5억 원을 적어야 하는데 ‘0’ 하나를 더 붙여 50억 원으로 잘못 쓴 것이다. A 씨는 결국 잔금을 납부하지 못하고 입찰보증금만 잃었다. 경매에 뛰어든 지 얼마 되지 …

2022-10-04
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부동산 침체기, 경매 활용 내집마련 기회[이주현의 경매 길라잡이]

연이은 금리 인상으로 부동산 매매 시장 침체가 본격화된 가운데 선행지표인 경매 시장이 한풀 꺾인 모습이다. 아파트 값이 천정부지로 상승했던 지난해 이맘때만 하더라도 경매 시장에서는 감정가격을 넘어선 금액에 낙찰되는 사례가 잇따랐지만 이제는 감정가나 시세보다 낮은 가격에 낙찰되는 사례가…