국토硏 “집값 상승기에 양도세 올리면 가격 더 올라”

2018년부터 5년간 수도권 분석
“매물 잠김현상으로 집값 자극
취득세율 인상이 억제 효과적”

집값 상승기에 양도소득세를 강화하면 ‘매물 잠김’이 발생해 아파트값이 오히려 오른다는 국책 연구기관 분석이 나왔다. 또 통화량, 주택담보대출비율(LTV) 등이 양도세율보다 집값에 영향을 크게 미치는 것으로 나타났다.

13일 국토연구원이 발표한 ‘부동산시장 정책에 대한 시장참여자 정책대응 행태 분석 및 평가방안 연구’ 보고서에는 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수도권 71개 시군구 아파트값 변동률을 분석한 결과가 담겼다.

연구진에 따르면 이 기간 다주택자의 양도소득세율이 1% 증가하면 아파트값 변동률이 0.206% 증가했다. 그간 정부는 매도 시 수익의 일정 부분을 세금으로 걷는 만큼 미래 기대수익을 낮춘다는 분석에서 양도세 강화를 수요 억제 수단으로 활용했다. 문재인 정부는 2020년 7·10대책에서 주택시장 안정을 목표로 다주택자 양도소득세율은 최고 70%, 취득세와 종합부동산세는 각각 12%, 6%로 올렸다.

하지만 다주택자들이 매물을 내놓지 않거나 자녀 주소지 분리 후 증여 등으로 매도를 회피하며 집값이 오히려 오르는 현상이 나타났다. 연구진은 “주택 수요자에게 추가 비용으로 인식되는 부분보다 매도자의 매도 유인을 줄이는 효과를 야기했다”며 “매도 가격을 더 높이기도 하는 등 정책 목표 달성을 어렵게 만들었다”고 분석했다.

반면 취득세율 인상은 집값 억제에 효과적인 것으로 나타났다. 연구진에 따르면 취득세율 1%가 오르면 아파트값 변동률은 0.341% 줄어들었다. 다주택자에 대한 취득세율 인상이 주택 매수를 어렵게 해 아파트값 상승 속도를 줄이는 데 기여한 것으로 풀이된다.

LTV 규제가 강화되면 집값이 오르는 것으로 분석됐다. 담보 대출 한도를 줄여 매수 수요를 줄이려고 했으나 실제 결과는 반대로 나타난 것이다. 또 전세가율이 오르면 집값도 같이 올랐다. 연구진은 “상대적으로 주택 가격이 높은 수도권 지역을 대상으로 분석이 이뤄져 LTV 규제 강화에 따른 가격 영향을 식별하기에는 어려움이 있다”고 덧붙였다.

한편 아파트값에 가장 큰 영향을 주는 요소는 통화량이었다. 이어 LTV, 전세가율, 소비자물가상승률 순이었다. 양도소득세율과 취득세율의 영향력은 각각 6위, 7위에 그쳤다.

이축복 기자 bless@donga.com