美 금리인상 변수 속 서울집값…“문제는 실수요 위축”

서울 아파트 단지(자료사진) 2022.3.10/뉴스1

글로벌 긴축기조와 새 정부에 대한 기대감이 혼재한 가운데 서울 집값도 엇갈린 행보를 보이고 있다. 일각에선 재건축 시장을 중심으로 집값 상승의 기대감이 높아지고 있는 반면, 인천 송도와 서울 외곽을 중심으론 신규 분양의 흥행부진이 이어지고 있다.

전문가들은 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 이번 통화정책 회의에서의 기준금리 인상을 공식화한 만큼, 저금리 기조에 기댄 주택시장에 대해선 신중한 입장을 견지할 필요가 있다고 보고 있다. 새 정부의 재건축 등 부동산 규제 완화의 타깃 또한 집값상승이 아닌 거래량 확대를 통한 주택시장의 연착륙을 목표로 하고 있다는 시각이다.

16일 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 집값은 1월 0.04%에서 -0.04%로 하락 전환했다. 이는 2020년 5월 이후 1년 9개월 만에 하락세다.

특히 서울의 경우 서초구(0.02%)와 동작구(0.01%)를 제외한 23개구가 마이너스를 기록했다. 강남의 경우 송파구(-0.09%)는 잠실동 인기단지 위주로, 강남구(-0.03%)는 일부 중소형 위주로 하락거래가 발생하며 11개구 전체 평균이 1년 9개월 만에 하락 전환(0.08%→-0.02%)했다.

경기(-0.04%)는 매물이 누적되고 급매물 위주로 거래되며 하락 전환했고, 인천(0.06%)은 일부 중저가나 구축을 위주로 상승했지만, 전월 대비 상승 폭이 축소됐다. 이미 인천 송도를 비롯해 서울 외곽까지 실수요자의 수요를 가늠할 수 있는 청약시장이 차갑게 식고 있다.

부동산 업계 관계자는 “윤석열 당선인의 공약이 재건축 규제 완화 등 시장 친화적인 내용을 담고 있어, 재건축 시장을 중심으로 부동산 규제 완화의 기대감이 높아지고 일부 매물도 회수되고 있지만, 이는 판매자인 집주인에 국한된 분위기”라며 “실제 실수요자의 주택시장 관망세는 더욱 깊어지고 있다”고 귀띔했다.

신고가 거래가 단편적으로 이뤄지고 있지만, 실수요자 입장에선 대출여력이 크게 제한된 데다 대출제한을 풀어도 향후 변동금리의 대폭 인상 가능성이 커진 상황에서 금융부담을 감당하기 어렵다고 보기 때문이다.

금융권 관계자는 “한국은행도 우크라이나 사태가 금융정책에 미치는 영향은 제한적으로 보고 있고, 미 연준도 물가가 10% 가까이 오르면서 곧 있을 FOMC에서 기준금리의 첫 인상을 0.25~0.5%포인트(p), 향후 6~7차례 올릴 것으로 전망하고 있다”며 “한은도 최소 그 금리 차만큼 선제적으로 금리를 올려야 하는데, 이 경우 실수요자는 대출규제 완화 이전에 매달 부담할 주택대출 이자를 고민하게 된다”고 설명했다.

이 경우 중장기적으로 실수요자의 추격매수가 크게 위축돼 주택시장은 고가주택과 현금부자 중심의 거래 양극화 현상이 고착될 수 있다. 실제 매물의 증감, 신고가 기록과 관계없이 ‘거래가뭄’이 지속하고 있는 것이 이를 방증한다.

국회 관계자는 “현 정부는 물론 5월 새 정부의 정책도 집값이 급격히 오르거나, 급격히 떨어지는 상황 모두 큰 부담이 된다”며 “최근 앞다투어 발표하는 재건축 시장과 주택 시장의 규제완화 정책은 자산가치의 거품이 크게 떨어지는 글로벌 긴축기조에 대비해 반드시 시행해야 하는 ‘연착륙’ 정책의 일환으로 해석할 필요가 있다”고 전했다.

(서울=뉴스1)