[Money&Life/맞춤 세테크]부동산 증여금액 설정, 기준시가냐 시세냐

설정금액 낮으면 양도시 부담 커져… 증여·양도세율 차이 비교해 정해야

[Q]김 씨는 큰아들에게 부동산을 증여할 계획이다. 앞으로 땅값이 오를 것으로 기대되는 곳이며 현재 시세는 기준시가보다 높게 형성돼 있다. 김 씨는 아들에게 증여할 부동산의 증여금액을 기준시가로 해야 할지 시세로 해야 할지 난감하다.

[A] 증여하는 부동산의 증여금액을 얼마로 하느냐에 따라 증여세의 크기가 결정될 뿐 아니라 증여를 받은 아들이 그 부동산을 양도할 때 양도소득세까지 달라진다. 양도세를 계산할 때 지금의 증여금액이 곧 아들의 부동산 취득금액이 되기 때문이다.

따라서 증여금액을 낮게 신고하면 당장의 증여세 부담은 줄어들지만 앞으로 양도세 부담이 커지게 되므로 미리 지금의 증여세와 미래의 양도세 크기를 비교해 증여금액을 적절하게 정하는 것이 좋다.

물론 증여금액을 김 씨 마음대로 정할 수 있는 것은 아니다. 본래 세법상 증여금액은 시가로 평가해야 하지만 김 씨는 오래전 구입한 부동산이라 시가라고 할 수 있는 게 없었다. 공인중개사가 김 씨에게 이야기해 주는 시세가 있기는 하지만 그것은 각자의 주관적인 ‘호가’에 불과하다.

이렇게 시가가 없는 때에는 보통 세법상 기준시가로 증여금액을 정하게 된다. 문제는 이러한 기준시가가 시세에 훨씬 못 미치기 때문에 당장 증여할 때 증여세 부담은 줄어들지만 김 씨의 아들이 이를 양도할 때는 양도차익이 매우 큰 것처럼 계산돼 양도세 부담이 커질 수 있다는 점이다.

시가 5억 원(기준시가 3억 원)인 부동산을 자녀에게 증여하는 사례를 살펴보자. 증여금액을 시가인 5억 원으로 하면 증여세는 약 7600만 원이지만 기준시가인 3억 원으로 하면 증여세는 4000만 원으로 줄어들게 된다.

최용준 세무법인 다솔 세무사

하지만 양도세 부담까지 고려한다면 결과는 달라진다. 부동산을 증여받고 5년 뒤 8억 원에 양도한다고 할 때 당초 증여금액을 3억 원으로 했다면 5년 뒤 양도차익 5억 원에 대해 물어야 할 양도세는 1억5000만 원이다. 증여금액을 5억 원으로 평가했다면 양도차익 3억 원에 대해 양도세 8100만 원을 내면 돼 부담이 줄어든다. 결국 세 부담 면에서 증여가액을 작게 할 때 오히려 3300만 원만큼 세 부담이 커진다.

이러한 결과는 증여세율(10∼50%)과 양도세율(6∼38%)의 차이 때문에 발생한다. 따라서 증여하기 전에 각자의 증여세율과 양도세율을 비교 검토해 적정한 증여가액을 결정하는 것이 좋다.