부동산 관련 분쟁이 증가하면서 법정에서 해결책을 찾는 경우가 늘고 있다. 일반적으로 부동산의 매매 혹은 임차시 가장 중요하게 볼 수 있고 판단을 내릴 수 있는 부분은 ‘등기부등본’이라고 할 수 있는데, 부동산 표시에 관한습 등기를 ‘사실의 등기’라고 한다.
부동산의 현황을 명확히 공시하기 위해 새로 생긴 토지나 건축할 건물에 대해 처음으로 표제부의 등기용지에 토지의 소재 및 지번, 지목, 면적, 건물의 종류 및 구조, 건물의 번호, 부속건물의 표시 등을 기재하는 것을 말한다.
‘권리에 관한 등기’란 부동산의 권리를 처음으로 취득 혹은 권리의 변동이 발생했을 때 그 권리에 관한 사항을 등기부의 갑구 및 사항 란과 을구사항 란에 기재하여 공시하는 등기이다. 즉 소유권과 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등의 설정 및 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 및 소멸에 관한 등기를 말한다.
또한, ‘소유권이전등기’란 매도인 소유로 되어있는 부동산을 매수인 소유로 바꿔주는 것을 말한다. 여기서 중요한 것은 절차보다는 다른 악의의 목적을 가진 자로부터 매수인의 재산권을 보호하는 것이 가장 중요한 목적이다.
소유권이전등기청구소송, 언제 필요한가?
가령 갑이 을 소유의 부동산을 매수하여 소유권이전등기청구를 하는 경우, 갑은 등기청구권자인 동시에 등기권리자이고, 을은 등기청구권자의 상대방이며 등기의무자이다. ‘등기청구권’이란 등기를 원하는 한 쪽 당사자인 등기권리자가 다른 쪽 당사자인 등기의무자에게 등기신청에 협력할 것을 요구하는 권리이다. 그런데, 등기의무자인 을이 임의로 소유권이전등기를 해주지 않을 경우, 등기권리자인 갑이 등기의무자인 을을 상대로 하여 소유권이전등기를 해달라고 제기하는 소송이 소유권이전등기청구소송이다.
소유권이전등기를 하면 어떤 효력이 있나?
어떤 부동산에 관하여 소유권이전등기가 되면 등기에 의해 표시된 소유권과 법률관계가 존재하는 것으로 추정된다. 이를 ‘등기의 추정력’이라고 한다. 부동산에 관한 소유권이전등기는 이처럼 권리의 추정력이 있으므로, 권리관계를 다투려고 하는 자는 스스로 그 등기의 무효사유를 주장.입증하여야 한다.
등기가 있는 경우에 그 권리가 추정되고, 등기원인이 진정하고 등기절차가 적법하게 행하여졌다는 추정도 된다. 그리고 권리변동의 당사자 간에도 추정력은 발생하는 것이므로 직전의 등기명의인이 현 등기명의인을 상대로 하여 소유권이전등기의 말소를 구하기 위해서는 전 등기명의인이 등기원인의 부존재, 무효, 취소, 해제를 주장.입증하여야 한다. 즉, 현 등기명의인의 이전등기는 등기에 기재된 등기원인에 의하여 적법하게 마쳐진 것으로 추정이 된다.
제3자 명의의 소유권이전등기에 대해 말소청구 불가
부동산 매수인이 소유권이전등기를 하기 전에, 제3자가 매도인을 상대로 같은 부동산에 대해 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차이행의 승소확정판결을 받고 소유권이전등기를 하였을 경우, 매수인이 제3자 명의의 소유권이전등기에 대해 말소청구를 할 수 없다.
이런 경우 제3자의 승소확정판결이 당연무효라거나 또는 그 승소확정판결이 재심의 소에 의하여 취소되기 전에는 제3자가 마친 소유권이전등기가 적법하게 이루어진 것으로 추정된다. 따라서 매수인은 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 제3자 명의의 소유권이전등기의 말소청구를 할 수 없고, 매도인의 매수인에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되었다.
소유권이전등기청구는 법률에 의해 소유권을 취득한 것을 전제로 한다
성남시에 사는 K씨는 오래 전부터 어떤 토지에 대하여 본인 것으로 알고 있었고, 토지에 대한 소유권자로서 모든 권리를 행사해왔다. 그런데 그 토지는 K씨와 부모님 명의로 등기된 적이 없고, 제3자 앞으로 원인 없이 소유권이전등기가 되어 있었다. 또, K씨는 법률에 의하여 그 토지에 대한 소유권을 취득한 적도 없었다.
이런 경우 K씨는 토지의 진정한 소유자로서 등기명의를 회복하기 위해 토지의 현재 등기부상 소유명의자를 상대로 그 소유권이전등기의 말소를 구하지 않고서 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 하는 소유권이전등기청구를 할 수 없다. 왜냐하면, 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 이미 자기 앞으로 등기가 되어 있거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 것을 전제로 하기 때문이다.
따라서 토지에 관하여 본인이나 피상속인 앞으로 등기된 바가 없고 또 법률에 의하여 그 소유권을 취득한 것이 아니라면, 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 하여 직접 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 없다. 대법원 판례도 이와 동일한 입장이다.
마지막으로 토지거래허가구역 내의 부동산 거래에 있어서는 등기 이전에 토지거래허가를 받아야 하며 허가가 있은 후에야 등기가 가능하다는 사실을 유의할 필요가 있다.
부동산 거래를 하면서 적당히 일처리를 하여 나중에 커다란 낭패를 보는 경우를 우리는 주위에서 종종 볼 수 있다. 아무리 사소한 문제라 하더라도 부동산과 관련한 분쟁은 초기부터 부동산 법률 전문가와 상의하면서 해결해야 한다. 그것이 나의 소중한 재산을 지키는 가장 효율적이고 효과적인 방법이 될 것이다.
∇ 한경록 변호사 1990 고려대학교 법학과 졸업 1994 사법연수원 제23기 수료 1994~ 육군법무관 1997~ 대전지방법원 판사 1999~ 대전지방법원 천안지원 판사 2001~ 수원지방법원 성남지원 판사 2003~ 변호사 개업 ~現 한경록 법률사무소
