[Home&Dream]값은 그대로 공시가격만 쑥쑥… 세금 부담 얼마나 커지나?

공시가격 3억∼6억 원 주택 지난해보다 9% 오를 것
양도·증여세 줄이려면 4월 말 전에 파는 것이 좋아
단독주택 공시가격 Q&A

《지난달 말 정부가 발표한 올해 표준 단독주택 공시가격이 지난해보다 평균 5.38% 올랐다. 이에 따라 단독주택 보유자들의 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 전망된다. 혹시 집을 팔 계획이 있다면 미리미리 따져봐야 세 부담을 줄일 수 있다. 단독주택 공시가격과 세금에 대해 궁금한 사항을 문답으로 정리했다.》

Q. 단독주택 공시가격이 뭔가?

A. 국토해양부는 올해 1월 1일을 기준으로 한 전국 표준 단독주택 19만 채의 공시가격을 지난달 말 공시했다. 전국 단독주택 397만 채 가운데 대표성 있는 주택을 골라 조사한 것으로, 앞으로 지방자치단체가 단독주택 공시가격을 산정하고 각종 세금을 매기는 기준으로 활용된다. 올해 전국의 공시가격은 총액 기준으로 지난해보다 5.38% 올라 지난해(0.86%)보다 상승률이 6배 이상으로 높아졌다.
Q. 집값은 그대론데 왜 우리 지역만 많이 올랐나

A. 그동안 지역별로 편차가 컸던 시세반영률(실거래 가격 대비 공시가격 비율)의 차이를 좁혔기 때문이다. 지난해 광주지역 단독주택의 시세반영률은 76.05%였지만 울산(44.82%) 서울(45.3%) 인천(48.1%) 등은 그에 비해 턱없이 낮았다. 따라서 올해 표준 단독 공시가격을 산정하면서 울산(8.00%) 서울(6.55%) 인천(6.13%) 등의 상승률을 높게 책정했다.

공시가격은 앞으로도 계속 오를 것이다. 그동안 공동주택과 비교할 때 단독주택의 공시가액이 상대적으로 낮았기 때문이다.

정부는 60% 안팎 수준인 단독주택 공시가격의 시세반영률을 아파트 수준(70%)으로 높여나갈 방침이어서 단독주택의 가격이 오르지 않더라도 공시가격은 당분간 오를 것으로 보인다.
Q. 세 부담은 얼마나 커지나

A. 재산세와 종합부동산세는 누진세율 구조로 되어 있어 공시가격 상승률보다 세금 상승률이 더 높다. 다만 세금 부담 상한선이 있어 3억 원 이하 저가주택의 경우 추가 세 부담이 대부분 1만 원 이하가 될 것으로 보인다.

재산세는 주택가격 3억 원 이하일 경우 전년 대비 5%를 초과해 오를 수 없기 때문이다. 하지만 3억 원 초과 6억 원 이하는 10%, 6억 원 초과 주택은 30%까지 상한선이 높아진다. 지역별로 편차가 있지만 공시가격 3억∼6억 원짜리 주택은 지난해보다 8∼9%, 6억 원 초과주택은 12∼13% 오를 것으로 추정된다.

보유세(재산세와 종합부동산세 합계) 상한선은 50%여서 종부세 대상인 고가 주택은 세금 부담이 30%이상 늘 수 있다.
Q. 다른 세금에는 영향 없나

A. 표준 주택 공시가격이 올라 개별주택의 기준시가 역시 오를 가능성이 크다. 주택의 공동주택가격과 개별주택가격은 4월 말, 토지의 개별공시지가는 5월 말, 건물의 기준시가는 12월 말에 발표된다. 이렇게 발표되는 기준시가가 세금에도 영향을 미칠 수 있다.

직접적으로는 재산세와 종합부동산세에 영향을 미치지만 상속세와 증여세, 취득세와 양도소득세에도 간접적으로 영향을 줄 수 있다. 상속세와 증여세의 경우 원칙적으로 시가로 계산하지만 시가가 확인되지 않을 경우에는 공시가액으로 계산할 수 있기 때문이다. 양도소득세도 오래전에 취득해 취득가액을 계산할 수 없다면 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 한다.

양도 당시의 공시가액이 높아지면 양도차익이 커지고 세금 부담이 늘게 된다. 취득세 역시 상속이나 증여로 취득할 경우에는 공시가액으로 세금을 내기 때문에 세금 부담이 늘어날 수 있다.
Q. 세금부담이 계속 커진다면 줄일 방법은 없나.

A. 공시가액이 오르면 부동산 세금에 전반적으로 영향을 미치고, 향후 상속세의 부담이 커질 수 있다. 가족 중 어느 한 사람에게 부동산이 몰려있는 경우에는 증여나 매각을 통해서 분산해야 한다. 특히 올해 집을 양도할 생각이라면 과세기준일을 잘 따져야 한다.

재산세, 종합부동산세의 과세기준일은 6월 1일이기 때문에 5월 말 전에는 처분해야 올해 재산세를 안 낼 수 있다. 양도소득세 시점도 고려해야 한다. 현재 기준시가보다 4월 말 이후 기준시가가 높아진다면 환산취득가액이 작아져 양도차익이 커지고 양도세도 늘어나게 된다. 따라서 양도세를 줄이려면 4월 말 전에 파는 것이 좋다. 증여할 때도 마찬가지다.

증여재산 가액은 증여일 당시의 기준시가(고시일 기준)로 평가된다. 따라서 올해 고시일 이전에 증여하면 지난해 고시된 금액을 적용하기 때문에 4월 말 전에 자녀에게 증여해야 세금을 줄일 수 있다.
Q. 공시가격에 불만이 있다면 어떻게 하나

A. 이번 공시가격은 2월 29일까지 국토부 홈페이지(www.mltm.go.kr)나 주택 소재지 시군구 민원실에서 열람할 수 있다. 해당 주택 소유자가 공시가격에 이견이 있으면 서면으로 이의 신청을 할 수 있으며 이 경우 다시 감정평가를 거쳐 3월 19일에 주택가격을 확정 공시한다. 세금을 고려하면 이의 신청하는 것도 괜찮다. 하지만 실제 거래할 때 집값을 높게 받으려면 공시가액이 높게 책정되어 있는 것이 유리할 수도 있어 신중히 고려해야 한다.

김재영 기자 redfoot@donga.com