2·11 대책, 미분양 아파트에 불 밝힐까

○ ‘전세난민’ 저소득층 수혜

이번 대책을 통해 수도권 과밀억제권역의 저소득가구 전세자금(가구소득이 최저생계비 2배 이내) 지원대상 금액이 8000만 원 이하에서 1억 원 이하로 확대됐다. 이에 따라 아파트 전세시장에서 수혜 대상 규모가 현재보다 2배 이상 늘어날 것으로 보인다.

13일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 대상 확대로 지원받을 수 있는 1억 원 이하 아파트 전세물량은 11일 시가 기준으로 51만4859채다. 현재 8000만 원 기준과 비교할 때 26만4149채가 더 늘어났다.

최근 전세금이 많이 올라 지난해에 비해 현행 기준으로 수혜 대상 아파트가 크게 줄어들고 있는 상황이었다. 수도권 과밀억제권역 전세 8000만 원 이하 물량은 1년 전 34만8189채에서 현재 25만710채로 9만7479채 감소했다. 이번에 지원 대상 기준 금액이 1억 원 이하로 오르게 되면서 수혜 가구 규모가 1년 전에 비해서도 16만6670채가 늘어나게 됐다.

새로 바뀌는 기준을 적용하면 수혜가 예상되는 규모는 △서울 8만9184채 △경기 25만1394채 △인천 17만3651채에 이른다. 서울에서는 노원구(2만3080채) 도봉구(5984채) 강남구(4687채) 강동구(3110채) 강서구(3140채) 송파구(2882채) 중랑구(2262채) 순이다. 경기도에서는 시흥시(2만6406채) 고양시(2만4061채) 의정부시(2만3648채) 등에서 혜택을 보는 물량이 많아졌다. 이미윤 부동산114 연구원은 “대상이 1억 원 이하로 확대되면서 전세 대출금 마련이 한결 수월해지고 수도권 외곽으로 밀려 이동해야 했던 전세 수요도 줄어들 것”이라며 “하지만 저소득가구의 가계부채가 증가할 수도 있어 장기적으로 가계 부실을 관리할 필요가 있다”고 말했다.

○ 준공 후 미분양에도 햇살

이번 대책에서는 준공 후 미분양 아파트를 구입하는 사람에게도 파격적인 세제 혜택을 주기로 했다. 지금까지는 찬밥 신세를 면치 못했지만 잘만 고르면 수익을 올릴 수 있게 됐다. 지난해 말 기준으로 준공 후 미분양 물량은 서울을 포함한 수도권 8729채 등 전국적으로 4만2655채에 이른다.

건설사가 준공 후 2년 이상 임대한 뒤 분양한 주택을 취득하거나 준공 후 미분양 주택을 취득해 5년 이상 임대하는 사람에게는 취득세를 최대 50%까지 감면해주고 양도세는 취득 후 5년간 발생한 양도소득금액의 50%를 깎아준다. 대상 주택은 기준시가가 6억 원 이하, 전용면적이 149m² 이하. 건설사가 2년 이상 임대한 물량은 임대하지 않고 직접 거주해도 세제 혜택을 주기 때문에 실수요자들도 관심을 둘 만하다.

특히 준공 후 미분양 주택을 구입해 매입 임대사업을 하면 혜택은 더 커진다. 임대사업자에 대한 양도세 중과 완화, 종합부동산세 비과세 등의 세제 지원요건이 대폭 완화됐기 때문이다. 서울을 포함한 수도권에서 6억 원 미만, 전용면적 149m² 이하의 집 3채 이상을 사들여 임대사업자로 등록하면 종합부동산세가 비과세되고 5년 이상만 임대하고 팔면 양도소득세 중과세를 물지 않아도 된다. 국토부 관계자는 “민간의 준공 후 미분양 물량을 취득한 매입 임대사업자는 이번 대책으로 세제 혜택을 최대한 누릴 수 있게 돼 관심이 높을 것”이라고 말했다.

준공 후 미분양이 다시 관심권에 들면서 건설사들도 적극적인 홍보에 나설 것으로 보인다. 현재 준공 후 미분양 아파트는 잔금 납부 기간 유예, 중도금 이자후불제, 할인 분양 등 다양한 혜택을 내걸고 있다.

함영진 부동산써브 실장은 “미분양은 잘 고르면 다양한 혜택을 누리면서 저렴한 가격으로 매입할 수 있는 좋은 기회”라며 “미분양이 발생한 이유를 분석하고 입지여건과 향후 수요, 계약조건 등을 꼼꼼히 따져 골라야 한다”고 말했다.

김재영 기자 redfoot@donga.com