용적률 거래제 도입 논의 본격화

남는 지역서 구입해 건물 층고 높여… 난개발 우려도

탄소배출권 거래제처럼 지역별로 용적률을 사고파는 ‘용적률 거래제’ 도입이 본격적으로 논의된다.

국토연구원은 14일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 ‘국토품격 제고를 위한 용적률 거래제 및 매입제 도입 방안’을 주제로 세미나를 개최했다. 정부는 이 연구를 토대로 전문가들의 의견이 모이면 내년에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등의 개정안을 마련하면서 용적률 거래제를 입법화할 계획이다.

용적률 거래제는 특정 지역을 기준 용적률 이상으로 개발하기 위해 다른 지역에서 쓰지 못하고 남는 용적률을 사오는 제도. 예를 들어 문화재 주변 지역의 남는 용적률을 개발이 한창인 곳에 파는 방법이다. 문화재보호구역이나 생태계, 습지 보존구역 등 각종 규제로 용적률을 제한받는 지역은 개발을 못해 입는 손실을 보전받을 수 있다. 용적률을 사는 쪽은 건물을 더 높이 올릴 수 있어 이익을 얻는다.

용적률 거래제가 현실화되려면 용적률의 가치를 산정하는 것이 필요하다. 연구를 맡은 채미옥 국토연구원 문화국토전략센터장은 “용적률 증가 또는 하락에 따른 땅값 변화를 기초로 용적률의 지가기여율이라는 개념을 도입했다”고 말했다.

국토연구원에 따르면 지난해 표준지 공시지가를 기준으로 용적률의 지가기여율은 서울시 0.35, 경기 수원시 0.22, 경북 경주시 0.28 등이다. 이는 서울시의 경우 평균적으로 용적률이 지가의 약 35%, 수원시는 22%, 경주시는 28%를 결정한다는 것을 의미한다. 이 비율을 땅값에 곱해 화폐가치로 환산된 용적률을 거래하면 된다는 것이다.

하지만 현실성이 있겠느냐는 반론도 나오고 있다. 용적률 매입비용보다 개발이익이 커야 하는데 부동산 전망이 좋지 않아 사업성이 없다는 것. 이미 도시지역에 기본적으로 허용하는 용적률이 높기 때문에 개발권을 추가로 매입할 경우 난개발을 부추길 수 있다는 우려도 나온다.

최막중 서울대 교수는 “도입 필요성은 공감하지만 개발사업자가 종전의 개발부담금이나 재건축부담금 외에 도심지역의 비싼 용적률까지 매입해야 한다면 오히려 개발을 위축시킬 수 있다”며 “시장의 영향을 면밀히 검토해서 신중히 도입해야 한다”고 말했다.

김재영 기자 redfoot@donga.com