[맞춤 재테크]수도권 다주택자 절세전략

동아일보 입력 2010-09-11 03:00수정 2010-09-13 10:44
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동일 市-道내에 주택 3채 이상 보유땐… 임대업 등록후 7년 이상 임대하면 종부세 면제 《 지난해 경기 용인시 수지구에서 흥덕지구로 이사 온 김모 씨(53)는 이전에 살던 아파트를 내년 초까지 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 최근 집값이 많이 떨어져 이대로 팔기보다는 시간이 걸리더라도 기다렸다 가격이 회복된 뒤에 팔고 싶다. 최근 8·29 부동산대책으로 주택임대업을 하는 게 쉬워졌다는 소식에 김 씨는 이참에 아예 집을 한 채 더 구입해 주택임대사업을 하고 자신은 전세로 살아볼까 생각 중이다. 흥덕지구 집은 김 씨 명의이고 수지구 아파트는 배우자 명의로 돼 있다. 이런 경우에도 주택임대업을 할 수 있는지, 주택임대업을 하면 어떤 세제 혜택을 받을 수 있는지 궁금하다. 》
이번 8·29 부동산대책에는 서울을 제외한 수도권 지역의 주택임대사업 요건을 완화해주는 내용이 포함됐다. 주택 거래를 활성화하고 미분양주택을 해소하려는 방안의 일환이다.

주택임대사업자가 양도소득세, 종합부동산세의 세제 혜택을 받으려면 세법상 일정 요건을 충족해야만 한다. 지금까지는 서울을 제외한 수도권 지역에서 취득할 때 공시가격 3억 원 이하(전용면적 85m² 이하)인 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 세제 혜택을 받을 수 있었다. 하지만 이번 대책으로 취득 시 공시가격 6억 원 이하(85m² 이하)인 주택 3채 이상을 7년 이상 임대하면 되는 것으로 요건이 완화됐다.

주택임대사업을 하기 위해서는 세무서에 사업자등록을 하고 시군구청에 임대사업자등록을 신청해야 한다. 이때 양도세는 임대주택이 같은 시군에 있어야, 종부세는 같은 시도에 있어야 세제 혜택을 받을 수 있다. 김 씨의 경우 주택 3채 모두 용인시에 있어야 양도세 혜택을 받을 수 있다. 3채 중 2채는 용인시에 있고 1채가 수원시에 있다면 양도세 세제 혜택을 받을 수 없다. 또 이 요건은 가구별 주택이 아니라 개인이 보유한 주택 수로 계산한다. 김 씨가 주택 한 채를 더 사더라도 가구를 합하면 3채가 되지만 김 씨 개인 한 명이 소유한 주택은 3채가 되지 않기 때문에 주택임대사업자 요건에 해당하지 않는다.

7년 이상 임대해야 한다는 요건에서 7년이라는 임대기간은 사업자등록을 하고 임대주택으로 등록해 임대하는 날부터 계산한다. 따라서 임대를 이미 하고 있었다 하더라도 사업자등록을 하지 않았다면 소용이 없으니 반드시 등록 절차를 챙겨야 한다. 또 3채를 모두 임대하는 기간만 기간 계산에 포함된다. 단, 기존 임차인이 나간 날부터 다음 임차인이 입주하는 날까지 집이 비어있더라도 3개월 이내는 임대한 것으로 본다.

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그렇다면 위의 요건을 모두 갖췄을 때 어떤 세제 혜택을 받을 수 있을까. 일단 해당 임대주택을 보유할 때 종합부동산세가 비과세된다. 또 양도할 때는 양도세 중과 대상에서 제외돼 일반세율로 과세되고 장기보유공제도 받을 수 있다. 다주택자라 하더라도 중과세율(2주택자 50%, 3주택 이상 60%)이 아닌 일반세율(6∼35%)로 과세하는 중과 완화 규정을 당초 올해 연말까지 시행할 예정이었다. 하지만 이번 부동산 대책으로 완화 규정을 2012년 12월 31일까지로 2년 더 연장했다. 다만 이때 장기보유공제는 받을 수 없다.

2012년 말 이후 양도하는 경우에는 다주택자로 중과세율이 적용돼 양도세 부담이 크게 늘어난다. 따라서 장기적으로 주택을 보유하면서 임대수익과 시세차익을 기대한다면 주택임대사업자등록을 하는 게 훨씬 유리할 수 있다. 만약 임대주택으로 전용면적 60m² 이하의 아파트를 신규 분양받았다면 조례에 따라 취득 및 등록세도 100% 감면받을 수 있다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=정임수 기자 imsoo@donga.com
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