[맞춤재테크]부동산 증여 때 적정 가격은

낮게 신고하면 증여세 줄지만
훗날 팔 때 양도세 부담 커져

일러스트레이션 권기령 기자

부동산을 증여할 때 대부분이 하는 고민이 있다. 그것은 증여가액을 얼마로 할 것이냐는 점이다. 증여재산을 어떻게 평가하는지에 따라 증여세의 크기가 결정될 뿐 아니라 향후 수증자(받은 사람)가 증여받은 재산을 양도할 때 양도소득세에도 영향을 미친다. 양도세 계산 시 지금의 증여가액이 곧 수증자의 취득가액이 되기 때문이다. 증여재산을 낮게 평가해 신고하면 당장의 증여세 부담은 줄어들지만 향후 양도세 부담이 커지게 되므로 증여세 부담액과 양도세액의 크기를 비교하여 증여재산을 적절하게 평가할 줄 아는 지혜가 필요하다.

시가 5억 원(기준시가 3억 원)인 부동산을 자녀에게 증여할 경우를 예로 들어 보자. 증여가액을 시가인 5억 원으로 평가하여 신고할 경우 증여세 부담은 7560만 원이지만 기준시가인 3억 원으로 평가할 경우 증여세는 3960만 원이 된다. 기준시가 3억 원으로 평가하여 신고하는 것이 당장의 증여세 부담을 줄이기에는 좋다.

하지만 향후 양도세 부담까지 고려한다면 결과는 달라진다. 부동산을 증여받고 5년 뒤 8억 원에 양도할 경우 당초 증여가액(취득가액)을 5억 원으로 평가했다면 양도차익은 3억 원이 되므로 양도세 부담은 6524만 원(장기보유공제 5년 20%)이 된다. 만약 증여가액을 3억 원으로 평가했다면 5년 뒤 양도세 부담은 1억1804만 원이 된다. 결국 총부담세액은 증여가액을 5억 원으로 신고한 경우보다 1680만 원 더 늘어나는 것이다(표 참고).

이러한 결과는 증여세율(10∼50%)과 양도세율(6∼33%)의 차이로 발생한다. 증여가액이 2억 원이 커지면 ‘2억 원×20%’ 상당의 증여세가 늘어나지만 ‘2억 원×33%’ 상당의 양도세가 줄어들기 때문이다. 증여하기 전에 각자의 증여세율과 양도세율을 비교 검토해 적정한 증여가액을 결정하는 것이 좋다.

다주택자가 무주택자인 자녀에게 주택을 증여하는 경우에는 이를 기준시가로 평가하는 것이 유리하다. 증여받은 자녀가 추후 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 양도세 걱정이 없기 때문이다. 물론 매매사례가액이 형성되어 있는 아파트의 경우에는 반드시 증여가액을 시가로 해야 한다는 점을 주의해야 한다.

부모가 오랜 기간 보유한 토지를 자녀에게 증여하는 경우에는 무턱대고 증여가액을 낮게 평가하는 것은 위험하다. 자녀가 증여받은 토지를 사업용으로 사용하지 않다가 처분하게 되면 비사업용 토지에 해당돼 60%(2010년까지는 일반세율)의 세금을 내야 하기 때문이다. 이 경우 차라리 증여시점에서 감정평가를 받아 증여가액을 최대한 높게 신고하여 취득가액을 높이는 것이 향후 양도세를 절감하는 측면에서 더 유리하다.

임대용 상가를 증여할 경우에는 좀 더 세밀한 검토가 필요하다. 단순히 시가보다 낮은 기준시가로 평가하였다가는 나중에 증여세가 추징될 수 있기 때문이다. 세법에서는 임대차 계약이 체결된 재산의 경우 연간 임대료를 일정한 이자율(현재 12%)로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 기준시가와 비교하여 더 큰 가액으로 증여재산을 평가하도록 하고 있다.

예를 들어 기준시가 20억 원의 상가(보증금 5억 원, 연간 임대료 3억 원)를 증여할 경우 보증금 5억 원과 임대료 환산가액 25억 원(=3억÷12%)의 합계액인 30억 원으로 평가해야 한다. 따라서 임대료가 높은 임대용 상가를 증여할 경우에는 임대료의 일정 부분을 보증금으로 전환한 뒤 증여하는 방법도 고려해 볼 수 있다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사
정리=이세형 기자 turtle@donga.com