[금융]부동산 담보 상품 쏟아진다

토지수익연계채권 주택저당채권(MBS) 자산담보부채권(ABS) 부동산투자신탁(REIT) 등 올 한해 부동산 담보 금융상품들이 러시를 이룰 전망이다.

한국 투자자들에게는 낯선 이들 금융상품은 부동산 등을 담보로 발행된 증권이나 채권을 매입해 일정 기간이 지난 후 생기는 이익을 배당받는 형태로 미국 등 선진국에서 높은 인기를 끌고 있다.

▽토지수익연계채권〓한국토지공사가 보유한 토지를 일정 금액 단위로 쪼갠 후 이를 담보로 채권(표면금리 4%)을 발행하고 땅값이 오르면 토지를 매각해 그 차익을 투자자들에게 나눠주는 상품.

이달 25, 26일 이틀동안 시중은행을 통해 판매된다.

2천억원 규모로 발행될 이 채권은 10년 만기의 무기명식 이표채로 1백만원권 1천만원권 1억원권 등 3종이 발행되며 3천만원이 최소 투자한도.

표면금리 4%에 해당하는 이자가 채권발행일로부터 6개월 단위로 지급된다. 채권 발행일로부터 3년이 지난 시점부터 땅값이 오르면 팔아 생긴 차익으로 추가이자를 지급한다.

3년이 되기 전이라도 땅값이 채권발행할 때보다 20% 이상 오르면 토지를 매각해 차익을 투자자들에게 이자로 지급한다.

채권발행일로부터 5년이 지나면 중도상환이 가능하다. 땅값이 오르지 않더라도 국채수익률 평균금리(12일 기준 6.8%)보다 1% 포인트 낮은 수익률을 보장해준다.

▽주택저당채권〓6월중 설립되는 한국주택저당주식회사가 시중은행에서 보유하고 있는 주택자금대출채권과 저당권을 매입해 이를 담보로 발행하는 채권.

판매되는 채권액 단위가 크지 않고 고정금리를 적용하므로 안정성을 중시하는 소액 투자자들에게 인기가 높다.

일반적으로 채권만기가 20∼30년으로 길고 시중금리 변화에 따라 채권 거래가격의 변동이 심한 것이 결점이다. 부동산값이 크게 오르더라도 시세차익을 배당받을 수는 없다.

▽자산담보부채권〓성업공사 토지공사 주택공사 등이 부동산 뿐만아니라 금융기관이나 일반기업이 보유한 채권 등을 인수하고 이를 담보로 발행하는 수익증권이나 채권. 대부분 수익증권 형태가 많다.

판매액 단위가 크고 담보채권이 부실화하면 이자는 물론 원금을 돌려받지 못할 가능성이 커 선진국에서도 활성화되지 못하고 있다.

▽토지투자신탁〓일반 투자자들로부터 자금을 모아 부동산을 매입하거나 개발사업 등에 투자한 후 수익이 생기면 투자지분만큼 이익을 배당하는 금융 상품으로 ‘부동산 뮤추얼펀드’로 불린다.

선진국에서는 부동산 관련 금융상품중에서 가장 인기가 높다.

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com