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오승준

오승준 기자

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안녕하세요. 오승준 기자입니다.

ohmygod@donga.com

취재분야

2026-01-24~2026-02-23
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  • ‘소득 안 따지고 최대 2억 지원’ 빌라 전세임대 5000채 공급

    다음 달부터 입주 신청자의 소득과 자산을 따지지 않는 비아파트 전세임대주택이 공급된다. 전세임대는 입주 신청자가 직접 원하는 주택을 구하면 한국토지주택공사(LH)가 집주인과 전세 계약을 맺고 이를 입주자에게 저렴하게 재임대하는 제도다.18일 국토교통부에 따르면 LH 등은 다음 달 전세임대주택 입주자 모집 공고를 낼 예정이다. 이는 지난해 8·8 부동산 대책서 발표한 전세 임대 유형 신설에 대한 후속 조치다. 올해 공급 되는 물량은 5000채로, 무주택자만 지원할 수 있다. 신생아 출산가구와 다자녀 가구를 1순위로 우대한다. 정부는 전세임대를 위한 예산으로 올해 5200억 원을 책정했다.수도권에서는 전세보증금 3억 원인 주택까지 전세 임대를 신청할 수 있다. LH 등 공공주택사업자는 이 중 최대 2억 원까지 지원한다. 광역시는 최대 1억2000만 원이 지원 한도다. 입주자가 2억 원짜리 전세를 얻는다면 4000만 원을 부담하고, 월 임대료로 13만∼26만 원을 내야 한다. LH에서 전세대출을 받아 연 1∼2%대 이자를 부담하는 셈이다.전세임대주택의 가장 큰 장점은 세입자가 보증금을 떼일 위험이 낮다는 점이다. LH는 전세보증금 반환 보증보험에 가입하고, 안전한 집인지 확인한 후 전세계약 절차에 나선다. 정부는 내년에도 이러한 형식의 전세 임대 5000채를 공급할 예정이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-18
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  • 1분기 수도권 신규분양 6225채, 70% 급감… 10년새 최저 수준

    올 들어 수도권 분양 물량이 지난해보다 70% 감소한 것으로 나타났다. 앞으로 수도권에서 획기적인 분양 유인책이 나올 가능성이 적기 때문에 ‘수도권 분양 실종 사태’는 당분간 지속될 것으로 보인다. 14일 우리은행 WM영업전략부가 부동산 청약홈 정보를 분석한 결과 올 1분기(1∼3월) 수도권 분양 아파트는 총 6225채(분양 완료 기준)인 것으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(2만594채) 대비 69.8% 감소한 것이다. 분기 기준으로는 2015년 1분기 이후 10년 만에 최저 수준이다. 서울만 놓고 보면 상황은 더 심각하다. 1분기 서울의 분양 물량은 1097채로 지난해(4306채)보다 74.5% 감소했다. 2월의 경우 서울에서는 서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’(방배6구역 재개발)가 유일한 분양 단지다. 최근 수도권 분양 물량이 급감한 것은 원자재 가격과 인건비 상승 등으로 인한 공사비 상승 요인이 크다. 여기에 부동산 시장까지 위축되자 건설사들이 리스크를 줄이기 위해 분양 시기를 미루고 있는 것이다. 이 같은 공사비 상승세 속에 조합과 시공사 간의 갈등이 깊어져 사업 속도가 늦어진 것도 요인이다. 이 외에도 수도권은 대부분 재건축·재개발 등 정비사업으로 분양 아파트를 공급하는데 이 경우 조합 내부 의견을 모아야 하고 인허가 과정이 복잡해 시간이 오래 걸리는 것도 ‘분양 실종’의 또 다른 원인이다. 수도권에서 분양아파트 공급은 줄고 수요는 계속 증가하면서 평균 청약 경쟁률은 71.4 대 1까지 치솟았다. 이런 상황 속에서도 분양 아파트는 수도권보다 지방에 더 많이 공급되고 있다. 우리은행 WM영업전략부에 따르면 2024년 1월부터 2025년 3월까지 전국에서 분양한 아파트 단지 308곳 중 165곳(53.6%)이 지방 물량이었다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “2018∼2019년부터 서울에 부동산 관련 규제가 집중됐을 때 지방 부동산 경기가 활성화되기 시작했다”며 “당시에 추진됐던 지방 공급 물량이 지금까지 쏟아져 나오는 상황이다”라고 설명했다. 지방에 물량이 쏠리면서 2020년 7월 이후 최대 수준(1만9179채)을 보이는 준공 후 미분양 문제도 심화될 것으로 보인다. 지방 분양 아파트 평균 청약경쟁률은 7 대 1로, 수도권 평균 청약 경쟁률의 10%에도 못 미치는 수준이다. 전문가들은 공급 양극화 문제를 해결하기 위해 정부가 나서야 한다고 입을 모았다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “수도권과 지방 공급 물량 양극화를 해소하기 위해서는 공급 물량을 탄력적으로 조정해야 한다”며 “수요자가 원하는 수도권 등의 지역에 공공택지를 늘려 분양을 도와야 한다”고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “공사비 갈등이 발생하면 정부가 신속하게 갈등 지원 코디네이터 제도를 활용해 현실적인 합의점을 신속하게 찾아야 한다”고 설명했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com임유나 기자 imyou@donga.com}

    • 2025-04-15
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  • 서울 토지거래허가 5년간 1만2000건… 34%가 강남구

    서울 도심에 토지거래허가구역이 지정된 2020년 이후 토지거래허가 건수가 총 1만2000건을 넘은 것으로 나타났다. ‘갭투자 금지’, ‘2년 이상 실거주’ 등 여러 규제에도 불구하고 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화하면서 강남권 등에 매수가 몰렸기 때문으로 풀이된다. 13일 더불어민주당 황희 의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 2020년부터 올 3월까지 토지거래허가 건수는 총 1만2828건으로 집계됐다. 이 가운데 불허된 경우는 총 76건으로 신청 건수 대비 허가율은 99.4%였다. 토지거래허가구역은 지정된 지역의 부동산을 매입할 때 실거주 계획 등 일정 조건을 충족하면 구청장의 허가를 받아 거래할 수 있도록 한 제도다. 연도별 허가 건수는 2020년 707건, 2021년 1669건으로 증가세를 보이다 금리 인상 등으로 부동산 경기가 침체됐던 2022년엔 1399건으로 하락했다. 이후 2023년 3389건, 2024년 4490건으로 급증했다. 이처럼 허가 건수가 증가한 것은 토지거래허가 대상지가 늘어난 이유가 크다. 여기에 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 ‘똘똘한 한 채’에 집중하려는 움직임이 커졌기 때문이라는 분석도 나온다. 지역별로 허가 건수가 제일 많은 곳은 강남구로 조사 기간 동안 총 4344건이 허가됐다. 이는 서울시 전체 허가 건수의 33.9%에 달한다. 이어 송파구(2743건), 양천구(1845건), 영등포구(592건), 서초구(434건) 순이었다. 그간 토지거래허가구역은 대규모 개발 예정지나 그린벨트 등에 지정됐다. 그러다 2020년 5월 갭투자 등 투기적 거래를 막는다는 취지로 용산구 철도정비창 개발 예정지 인근 등 서울 도심 지역에 적용됐다. 같은 해 6월에는 강남구 영동대로 복합개발 등이 진행되는 ‘잠삼대청’(잠실·삼성·대치·청담동) 등도 지정됐다. 서울시는 올 2월 잠삼대청 지역을 토허제에서 풀었다가 집값 상승세가 심화되자 한 달여 만인 3월 24일 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구로 확대 재지정한 바 있다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-14
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  • 부산-서울 또 싱크홀…“땅이 왜 꺼졌는지 설명도 없어”

    “땅이 왜 꺼졌는지, 주민들이 어떻게 대비해야 하는지 그 어떤 설명도 해주지 않아요.”13일 대형 싱크홀(땅꺼짐)이 발생한 부산 사상구 학장동에서 부동산중개업을 하는 김종천 씨(65)는 “비슷한 지점에서 싱크홀 발생이 반복돼 불안감이 커지고 있다”며 하소연했다. 전국에서 땅꺼짐 사고가 이어지면서 시민의 우려가 높아지고 있다. 전문가들은 “지반이 약해질 수 있는 대형 공사 현장은 더욱 철저한 조사와 보강이 필요하다”고 지적했다.●“땅 꺼질까 봐 일부러 과속, 집 떠나 있어야 하나”부산사상경찰서에 따르면 이날 오전 5시 40분경 사상구 학장동 횡단보도에 가로 5m, 세로 3m, 깊이 5m가량의 싱크홀이 생겼다. 시민들은 이 횡단보도 주변에서 비슷한 사고가 되풀이됐다며 대책을 요구했다. 김 씨는 “혹시 운전 중 땅이 꺼질까 봐 일부러 과속해서 횡단보도를 빠져나가는 운전자들도 있다”며 “행정기관은 사고 뒤 땅에 흙만 채우고 다른 안전 조치는 하지 않았다”고 말했다. 부산시 관계자는 “도로 지하에 묻힌 하수박스로 이어지는 지름 10cm 크기의 통신관 연결 부위가 손상됐고, 이곳으로 오랫동안 빗물과 흙이 함께 유입되면서 지하에 빈 공간이 생긴 것으로 추정된다”고 말했다.이날 오전 서울 마포구 애오개역 인근에서도 싱크홀이 발생했다. 지름 약 40cm, 깊이 1.3m 규모로, 다행히 인명 피해는 없었다. 싱크홀 바로 아래 지점을 파내자 지름 60cm가량의 하수관이 균열이 간 상태로 드러났다. 이 균열과 누수가 싱크홀 원인인지는 추가 조사가 필요한 것으로 알려졌다.앞서 11일 발생한 경기 광명시 신안산선 지하터널 붕괴 현장 인근 주민들의 불안도 커졌다. 광명시에 사는 신모 씨(52)는 “아파트가 안전하다고 하니 믿고 들어오긴 했지만 아직까지 너무 무섭다”며 “우선 휴가를 며칠 내서 다른 곳에 가 있을지 고민 중”이라고 말했다.●주변에 지하공사… 공동(空洞) 커지며 붕괴 가능성최근 싱크홀 사고 지점은 모두 주변에 지하 공사 현장이나 지하철역이 있었다. 명일동은 서울 도시철도 9호선 및 서울세종고속도로 지하구간 공사가 진행 중이었고, 사상구는 부산 도시철도 사상∼하단선 공사 현장 근처였다. 마포구 싱크홀은 지하철 5호선 애오개역 2번 출구 인근 도로에서 발생했다.전문가들에 따르면 땅을 수십 m 파고 들어가는 대규모 굴착공사 과정에서 땅속 구조가 바뀌고 주변 토사가 조금씩 무너져 내리면서 지하에 비어 있는 공간, 즉 공동(空洞)이 만들어진다. 이 공동이 점점 커지면 결국 지상까지 붕괴돼 싱크홀이 생길 수 있다. 김규용 충남대 건축공학과 교수는 “모래나 자갈로 이뤄진 연약 지반일 경우 그 아래 작은 공동이 생기면 지반 침하로 이어질 수 있다”며 “연약 지반은 굴착공사에 매우 취약하다”고 설명했다. 따라서 대규모 굴착공사 인근 싱크홀 현상을 막기 위해서는 정밀한 지반 조사와 철저한 보강이 이뤄져야 한다. 조원철 연세대 건설환경공학과 명예교수는 “근처에 주택을 많이 지었거나 공사를 진행한 적이 있던 곳은 지반이 약해졌을 수 있어 조사를 더 촘촘히 해야 한다”고 설명했다.한편 서울시는 대규모 지하 굴착공사장과 주변에 지표투과레이더(GPR) 탐사를 진행하는 등 특별 대책에 나선다고 13일 밝혔다. 시는 우선 △지하철 9호선 4단계 건설공사 1∼3공구 4.1km △동북선 도시철도 민간투자사업 건설공사 1∼4공구 13.4km △영동대로 지하공간 복합개발공사 1.0km 구간 등을 탐사하기로 했다. 이후 지난해 말 8개 자치구에서 선정한 50개 우선 점검지역 45km 구간에 GPR 탐사도 이달 말까지 진행하고 분석까지 마칠 계획이다.부산=김화영 기자 run@donga.com광명=이경진 기자 lkj@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com전남혁 기자 forward@donga.com송진호 기자jino@donga.com}

    • 2025-04-14
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  • 부산-서울 또 싱크홀…“지하철공사 주변 8차례, 흙만 채워놔”

    “땅이 왜 꺼졌는지, 주민들이 어떻게 대비해야 하는지 그 어떤 설명도 해주지 않아요.”13일 대형 싱크홀(땅꺼짐)이 발생한 부산 사상구 학장동에서 부동산중개업을 하는 김종천 씨(65)는 “비슷한 지점에서 싱크홀 발생이 반복돼 불안감이 커지고 있다”며 하소연했다. 전국에서 땅꺼짐 사고가 이어지면서 시민의 우려가 높아지고 있다. 전문가들은 “지반이 약해질 수 있는 대형 공사 현장은 더욱 철저한 조사와 보강이 필요하다”고 지적했다.● “땅 꺼질까봐 일부러 과속, 집 떠나 있어야하나”부산사상경찰서에 따르면 이날 오전 5시 40분경 사상구 학장동 횡단보도에 가로 5m, 세로 3m, 깊이 4m 가량 싱크홀이 생겼다. 시민들은 이 횡단보도 주변에서 비슷한 사고가 되풀이됐다며 대책을 요구했다. 김 씨는 “혹시 운전 중 땅이 꺼질까봐 일부러 과속해서 횡단보도를 빠져나가는 운전자들도 있다”며 “행정기관은 사고 뒤 땅에 흙만 채우고 다른 안전조치는 하지 않았다”고 말했다. 부산시 관계자는 “도로 지하에 묻힌 하수박스로 이어지는 지름 10㎝ 크기의 통신관 연결 부위가 손상됐고, 이곳으로 오랫동안 빗물과 흙이 함께 유입되면서 지하에 빈 공간이 생긴 것으로 추정된다”고 말했다.이날 오전 서울 마포구 애오개역 인근에서도 싱크홀이 발생했다. 지름 약 40cm, 깊이 1.3m 규모로, 다행히 인명피해는 없었다. 싱크홀 바로 아래 지점을 파내자 지름 60cm 가량의 하수관이 균열이 간 상태로 드러났다. 이 균열과 누수가 싱크홀 원인인지는 추가 조사가 필요한 것으로 알려졌다.앞서 11일 발생한 경기 광명시 신안산선 지하터널 붕괴 현장 인근 주민들의 불안도 커졌다. 광명시에 사는 신모 씨(52)는 “아파트가 안전하다고 하니 믿고 들어오긴 했지만 아직까지 너무 무섭다”며 “우선 휴가를 며칠 내서 다른 곳에 가 있을지 고민 중”이라고 말했다.● 주변에 지하공사… 공동(空洞) 커지며 붕괴 가능성최근 싱크홀 사고 지점은 모두 주변에 지하 공사 현장이나 지하철역이 있었다. 명일동은 서울 도시철도 9호선 및 서울세종고속도로 지하구간 공사가 진행 중이었고, 사상구는 부산 도시철도 사상~하단선 공사 현장 근처였다. 마포구 싱크홀은 지하철 5호선 애오개역 2번 출구 인근 도로에서 발생했다.전문가들에 따르면 땅을 수십미터 파고 들어가는 대규모 굴착공사 과정에서 땅 속 구조가 바뀌고 주변 토사가 조금씩 무너져 내리면서 지하에 비어 있는 공간, 즉 공동(空洞)이 만들어진다. 이 공동이 점점 커지면 결국 지상까지 붕괴돼 싱크홀이 생길 수 있다. 김규용 충남대 건축공학과 교수는 “모래나 자갈로 이뤄진 연약 지반일 경우 그 아래 작은 공동이 생기면 지반 침하로 이어질 수 있다”며 “연약 지반은 굴착공사에 매우 취약하다”고 설명했다. 따라서 대규모 굴착공사 인근 싱크홀 현상을 막기 위해서는 정밀한 지반조사와 철저한 보강이 이뤄져야 한다. 조원철 연세대 건설환경공학과 명예교수는 “근처에 주택을 많이 지었거나 공사를 진행한 적이 있던 곳은 지반이 약해졌을 수 있어 조사를 더 촘촘히 해야한다”고 설명했다.한편 서울시는 대규모 지하 굴착공사장과 주변에 지표투과레이더(GPR) 탐사를 진행하는 등 특별대책에 나선다고 13일 밝혔다. 시는 우선 △지하철 9호선 4단계 건설공사 1∼3공구 4.1km △동북선 도시철도 민간투자사업 건설공사 1∼4공구 13.4km △영동대로 지하공간 복합개발공사 1.0km 구간 등을 탐사하기로 했다. 이후 지난해 말 8개 자치구에서 선정한 50개 우선 점검지역 45km 구간에 GPR 탐사도 이달 말까지 진행하고 분석까지 마칠 계획이다.부산=김화영 기자 run@donga.com광명=이경진 기자 lkj@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com전남혁 기자 forward@donga.com송진호 기자jino@donga.com}

    • 2025-04-13
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  • 토허제 허가 건수 5년간 1만2000건 넘어…강남 최다

    서울 도심에 토지거래허가구역이 지정된 2020년 이후 토지거래 허가 건수가 총 1만2000건을 넘은 것으로 나타났다. ‘똘똘한’ 한 채 선호 현상이 심화하면서 강남권 등에 매수세가 몰렸기 때문으로 풀이된다. 13일 더불어민주당 황희 의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 2020년부터 올 3월까지 토허제 허가 건수는 총 1만2828건으로 집계됐다. 허가 불허된 경우는 총 76건으로 신청 건수 대비 허가 건수는 99.4%였다. 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자는 불허되지만, 실거주를 전제로 한 거래는 대체로 허가됐다는 뜻이다. 연도별 허가 건수는 2020년 707건, 2021년 1669건 증가세를 보이다 금리 인상 등으로 부동산 경기가 침체됐던 2022년엔 1399건으로 하락했다. 이후 2023년 3389건, 2024년 4490건으로 급증했다.구별로 허가 건수가 제일 많은 곳은 강남구로 조사 기간 동안 총 4344건이 허가됐다. 이는 서울시 전체 허가 건수의 33.9%에 달한다. 이어 송파구(2743건), 양천구(1845건), 영등포구(592건), 서초구(434건) 순이었다.그간 토허제는 대규모 개발 예정지나 그린벨트 등에 지정됐다. 그러다 2020년 5월 갭투자 등 투기적 거래를 막는다는 취지로 용산구 철도정비창 개발 예정지 인근 등 서울 도심 지역에 적용됐다. 같은 해 6월에는 강남구 영동대로 복합개발 등이 진행되는 ‘잠삼대청’(송파구 잠실, 강남구 삼성·대치·청담) 등도 지정됐다. 서울시는 올 2월 잠삼대청 지역을 토허제에서 풀었다가 집값 상승세가 심화되자 한 달여 만인 3월24일에 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구로 확대 재지정한 바 있다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-13
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  • GS건설, ‘자이’ 리뉴얼 후 고객만족 서비스 나서

    GS건설이 최근 6개월간 하자 판정 건수 0건을 보였다. 현장중심 품질경영의 노력이 점진적인 성과를 보이고 있다는 평가가 나온다. 국토교통부에 따르면 GS건설은 지난해 9월부터 올 2월까지 하자 판정 건수 0건을 달성했다. GS건설은 이전 발표(2024년 3∼8월)에서도 하자 판정 건수 14건을 보이는 등 직전 기간(2023년 9월∼2024년 2월) 93건 대비 62% 감소한 바 있다. GS건설에 따르면 최근 성과 배경으로는 고객 지향에 초점을 둔 현장 중심의 품질경영 행보가 있다. GS건설은 지난해 10월부터 입주 고객들의 주거 만족도를 높이고 차별화된 서비스를 제공하기 위해 ‘먼저 보고 새로 고침’ 캠페인을 시행 중이다. ‘먼저 보고 새로 고침’ 캠페인은 입주 1∼2년이 된 단지를 대상으로 조경, 커뮤니티 시설, 주차장 등 공용부를 선제적으로 점검하는 서비스다. 필요시 보수를 진행하고 입주민들과 서비스 결과를 공유하고 소통의 장을 마련한다. 입주 지정 기간 동마다 전담 매니저를 배치해 입주민의 불편사항을 신속하게 해결하는 ‘동별 자이안매니저’ 서비스를 비롯해 입주 초기 야간과 휴일에도 CS 서비스를 실시하는 등 고객만족을 위한 품질 강화에 주력하고 있다.지난해 자이는 리브랜딩을 통해 ‘일상이 특별해지는 경험’을 새로운 브랜드 아이덴티티로 내세웠다. 단순히 아파트를 짓고 공급하는 데 그치지 않고, 입주한 고객들의 의견에 귀 기울이려는 노력을 지속하고 있다.더 나은 자이(Xi)를 만들기 위해 기존 자이 고객들의 목소리에도 집중한다. 지난달에는 강남구 대치동 자이갤러리에서 50여 명의 각기 다른 단지에 거주하는 입주민을 초청하는 ‘자이안 데이’ 행사를 진행했다. 이번 행사에서는 초청된 입주민들이 자이에서의 추억을 공유하는 시간을 가졌다. 공간을 효율적으로 활용할 수 있도록 공간 정리 전문가 정희숙 대표의 ‘똑똑한 정리’ 강연도 진행했다. GS건설은 꾸준히 입주민들과 소통하기 위해 매년 자이안 데이를 진행할 계획이다. GS건설 관계자는 “GS건설은 고객지향과 신뢰를 목표로, 엄격한 품질 관리와 수행 역량 강화를 통해 브랜드 가치를 제고할 것”이라고 밝혔다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-11
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  • 토허제 확대후 집값 상승세 둔화… 풍선효과 ‘잠잠’

    지난달 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정되면서 인근 지역으로 수요가 몰릴 것으로 우려됐지만 ‘풍선효과’는 없었던 것으로 나타났다. 한국부동산원이 10일 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이달 첫째 주(7일 기준) 서울 아파트값은 전주(0.11%)보다 0.08% 올랐다. 서울 아파트값은 토지거래허가구역 해제 가능성이 거론된 2월 첫째 주에 상승 전환한 뒤 10주째 상승세를 이어가고 있다. 다만 토지거래허가구역 해제 발표 후 지난달 셋째 주 0.25%까지 올랐던 주간 상승률이 확대 재지정 이후 줄어들고 있다. 서울 집값 상승을 주도했던 강남 3구와 용산구의 아파트값 상승세는 한풀 꺾인 상황이다. 강남구(0.21%→0.20%), 서초구(0.16%→0.11%), 송파구(0.28%→0.16%), 용산구(0.20%→0.13%)에서 모두 상승 폭이 줄었다. 토지거래허가구역에 포함되지 않아 수요가 몰릴 수 있다는 우려가 나온 마포구(0.18%→0.17%)와 성동구(0.30%→0.20%)의 상승 폭도 줄었다. 서울 아파트값 상승 폭이 줄면서 전셋값 상승률도 줄었다. 서울 전셋값은 전주(0.05%)보다 0.02% 올랐다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-11
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  • ‘토허제’ 확대후 집값 상승세 둔화…‘풍선 효과’ 없었다

    지난달 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정되면서 인근 지역으로 수요가 몰릴 것으로 우려됐지만 ‘풍선효과’는 없었던 것으로 나타났다. 한국부동산원이 10일 발표한 주간아파트가격동향에 따르면 이달 첫째 주(7일 기준) 서울 아파트값은 전주(0.11%)보다 0.08% 올랐다. 서울 아파트값은 토지거래허가구역 해제 가능성이 거론된 2월 첫째주 상승 전환한 뒤 10주째 상승세를 이어가고 있다. 다만 토지거래허가구역 해제 발표 후 지난달 셋째주 0.25%까지 올랐던 주간 상승률이 확대 재지정 이후 줄어들고 있다. 서울 집값 상승을 상승장 주도했던 강남3구와 용산구의 아파트값 상승세는 한풀 꺾인 상황이다. 강남구(0.21%→0.20%), 서초구(0.16%→0.11%), 송파구(0.28%→0.16%), 용산구(0.20%→0.13%)에서 모두 상승폭이 줄었다. 토지거래허가구역에 포함되지 않아 수요가 몰릴 수 있다는 우려가 나온 마포구(0.18%→0.17%)와 성동구(0.30%→0.20%) 상승폭도 줄었다. 서울 아파트값 상승폭이 줄면서 전셋값 상승률도 줄었다. 서울 전셋값은 전주(0.05%)보다 0.02% 올랐다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-10
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  • 서울~부산 20분 ‘총알 탄 열차’ 연구 착수

    서울에서 부산까지 20분 내로 이동 가능해 ‘총알 탄 열차’로 불리는 하이퍼튜브 기술 개발이 본격화된다. 미래형 초고속 교통수단인 하이퍼튜브는 진공 수준의 튜브에서 자기부상 기술과 전자기력을 이용해 초고속으로 이동하는 미래형 교통 시스템이다. 국토교통부는 9일 한국철도기술연구원과 함께 하이퍼튜브의 핵심 기술인 자기부상·추진 기술 개발에 나선다고 밝혔다. 이번에 연구개발되는 내용은 자기부상·추진 기술이다. 기술 개발에는 올해부터 3년간 약 127억 원이 투입된다. 하이퍼튜브는 진공에 가까운 아진공(0.001∼0.01기압) 상태의 튜브 속에서 자기부상 기술을 이용해 열차를 띄우고 전자기력을 이용해 열차를 강하게 밀어 초고속으로 이동시킨다. 하이퍼튜브는 시속 1200km로 주행 가능하며 서울∼부산 구간을 20분 이내에 이동할 수 있다. 이는 비행기(시속 900km)와 고속열차(시속 300km)보다 각각 1.3배와 4배씩 빠른 수준이다. 튜브 내에서 이동하는 만큼 비나 바람 등 기상 환경의 영향을 거의 받지 않는다. 또 태양광 패널을 통한 태양광 에너지로 전력을 공급할 수 있어 탄소 배출을 하지 않는 친환경적 교통 수단이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-10
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  • 시속 1200km로 서울~부산 20분…총알 탄 ‘하이퍼튜브 열차’ 본격개발

    서울에서 부산까지 20분 내로 이동 가능해 ‘총알탄 열차’로 불리는 하이퍼튜브 기술 개발이 본격화된다. 미래형 초고속 교통수단인 하이퍼튜브는 진공 수준의 튜브에서 자기 부상 기술과 전자기력을 이용해 초고속으로 이동하는 미래형 교통 시스템이다. 국토교통부는 9일 한국철도기술연구원과 함께 하이퍼튜브의 핵심 기술인 자기부상 추진 기술 개발에 나선다고 밝혔다. 하이퍼튜브는 진공에 가까운 아진공(0.001~0.01 기압) 상태의 튜브 속에서 자기 부상 기술을 이용해 열차를 띄우고 전자기력을 이용해 열차를 강하게 밀어 초고속으로 이동시킨다. 하이퍼튜브는 시속 1200km로 주행 가능하며 서울~부산 구간을 20분 이내에 이동할 수 있다. 이는 비행기(시속 900km)와 고속열차(시속 300km)보다 각각 1.3배와 4배씩 빠른 수준이다. 튜브 내에서 이동하는 만큼 비나 바람 등 기상 환경의 영향을 거의 받지 않는다. 또 태양광 패널을 통한 태양광 에너지로 전력을 공급할 수 있어 탄소배출을 하지 않는 친환경적 교통 수단이다. 총사업비는 올해부터 3년간 약 127억 원이 투입된다. 이번에 연구개발되는 내용은 자기부상·추진 기술 개발이다. 하이퍼튜브 전용 선로, 초전도 전자석 시스템, 주행 제어 기술, 차체 설계·제작 등 4가지 세부 기술을 개발할 계획이다. 하이퍼튜브는 윤석열 정부의 전북지역 7대 대선공약 중 하나다. 당시 열차 시험장(하이퍼튜브 테스트베드)를 전북 새만금에 조성하겠다고 밝힌 바 있다. 다만 아직 예타도 통과하지 못하는 등 관련 사업이 표류하고 있는 상황이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-09
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  • 재건축 기간 단축法-공시가 현실화 폐지 등… 尹정부 추진 부동산 정책 사실상 ‘올스톱’

    윤석열 전 대통령의 파면으로 정부가 추진했던 각종 부동산 정책이 사실상 ‘올스톱’ 됐다. 정부의 정책 방향성이 사라지고 차기 대선 주자들의 부동산 정책도 첨예하게 대립할 가능성이 높아지면서 당분간 시장의 불확실성은 커질 것으로 전망된다. 7일 국토교통부에 따르면 현재 국회에는 정부가 추진한 재건축 규제 완화 법안들이 계류돼 있다. 재개발·재건축 인허가 절차를 단축하고 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 높여주는 ‘재건축·재개발 사업 촉진에 관한 특례법’(재건축 특례법) 논의가 중단된 상태다. 또 재건축 조합 설립에 필요한 주민 동의율 요건을 75%에서 70%로 낮춰 재건축 기간을 최대 3년 단축하려는 도시정비법 개정안도 계류 상태다. 국회 다수인 더불어민주당은 서울·수도권 지역의 특혜로 작용할 수 있다며 법안 통과에 소극적인 입장을 보여 왔다. 이런 상황에서 정국이 급속히 조기 대선 국면으로 접어들면서 법안들의 국회 통과는 대선 이후로 미뤄질 것으로 보인다.민주당이 뚜렷하게 반대 의사를 밝혀 온 재건축초과이익환수제 폐지, 공시가격 현실화 로드맵 폐지는 기약할 수 없게 됐다.윤석열 정부가 추진했던 재건축초과이익환수제 폐지는 사실상 중단됐다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 8000만 원을 넘으면 초과분의 최대 절반을 환수하는 제도다. 재건축 사업에서 조합원들에게 발생하는 과도한 개발이익을 국가가 환수해 개발이익 사유화를 방지하겠다는 취지로 도입됐다. 다만 높은 부담금 때문에 재건축 추진이 지연되면서 도심 내 주택 공급이 막힌다는 비판이 나왔다. 지난해 국민의힘은 이 법의 폐지를 1호 법안으로 발의할 정도로 추진 의지가 높았다. 하지만 민주당이 강력히 반대하면서 법안 심사가 미뤄졌다. 여기에 윤 전 대통령까지 파면되면서 정부는 추진 동력을 상실했다. 문재인 정부 때 만들어진 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 폐지하려던 움직임도 멈춰섰다. 윤석열 정부는 공시가격을 시세의 90%까지 높이는 ‘공시가격 현실화 로드맵’이 공시가격의 급격한 상승을 불러와 세금 부담을 증가시킨다며 폐지하려 했었다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “공시가격을 한 번 올리면 이후에는 잘 내려가지 않는다”며 “시장이 침체돼 거래가 적어질 경우 아파트값을 제대로 측정하지 못할 수 있다”고 설명했다. 분양가상한제를 일부 손질하려던 시도도 어렵게 됐다. 정부와 국민의힘은 지난해 2월 분양가상한제에서 ‘실거주 의무’를 폐지하려 했다. 현실적인 여러 이유로 바로 입주하기 어려운 실소유자가 많다는 이유 때문이었다. 하지만 민주당이 갭투자 등 투기를 조장할 수 있다며 반대하면서 양당은 실거주 의무 시행을 3년간 유예해 둔 상태다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “윤석열 정부와 국민의힘은 재건축과 재개발을 활성화해 주택 공급을 확대하려고 했다”면서 “이미 시장에 정부의 이런 정책 방향성이 알려진 상태였는데, 윤 전 대통령의 파면으로 정책이 갑자기 중단되면서 당분간 시장의 불확실성이 커질 것”이라고 설명했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com임유나 기자 imyou@donga.com}

    • 2025-04-08
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  • 공급 늘리려던 尹 파면에 부동산 정책은 다시 ‘안갯속’

    윤석열 전 대통령의 파면으로 정부가 추진했던 각종 부동산 정책들이 사실상 ‘올 스톱’ 됐다. 정부의 정책 방향성이 사라지고 차기 대선 주자들의 부동산 정책도 첨예하게 대립할 가능성이 높아지면서 당분간 시장의 불확실성은 커질 전망이다. 7일 국토교통부에 따르면 현재 국회에는 정부가 추진한 재건축 규제 완화 법안들이 계류돼 있다. 재개발·재건축 인허가 절차를 단축하고 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 높여주는 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법(재건축 특례법)’ 논의가 중단된 상태다. 또 재건축 조합 설립에 필요한 주민 동의율 요건을 75%에서 70%로 낮춰 재건축 기간을 최대 3년 단축하려는 도시정비법 개정안도 계류 상태다. 국회 다수인 더불어민주당은 서울·수도권 지역의 특혜로 작용할 수 있다며 법안 통과에 소극적인 입장을 보여왔다. 이런 상황에서 정국이 급속히 조기 대선 국면으로 접어들면서 법안들의 국회 통과는 대선 이후로 미뤄질 것으로 보인다.더불어민주당이 뚜렷하게 반대 의사를 밝혀온 재건축초과이익환수제 폐지, 공시가격 현실화 로드맵 폐지는 기약할 수 없게 됐다.윤석열 정부가 추진했던 재건축초과이익환수제 폐지는 사실상 중단됐다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 8000만 원을 넘으면 초과분의 최대 절반을 환수하는 제도다. 재건축 사업에서 조합원들에게 발생하는 과도한 개발이익을 국가가 환수해 개발이익 사유화를 방지한다는 취지로 도입됐다. 다만 높은 부담금 때문에 재건축 추진이 지연되면서 도심 내 주택 공급이 막힌다는 비판이 나왔다. 지난해 국민의힘은 이 법 폐지를 1호 법안으로 발의할 정도로 추진 의지가 높았다. 하지만 더불어민주당이 강력히 반대하면서 법안 심사가 미뤄졌다. 여기에 윤 전 대통령까지 파면되면서 정부는 추진 동력을 상실했다. 문재인 정부때 만들어진 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 폐지하려던 움직임도 멈춰섰다. 윤석열 정부는 공시가격을 시세의 90%까지 높이는 ‘공시가격 현실화 로드맵’이 공시가격의 급격한 상승을 불러와 세금 부담을 증가시킨다며 폐지하려 했었다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “공시가격을 한 번 올리면 이후에는 잘 내려가지 않는다”며 “시장이 침체돼 거래가 적어질 경우 아파트값을 제대로 측정하지 못할 수 있다”고 설명했다.분양가상한제를 일부 손질하려던 시도도 어렵게 됐다. 정부와 국민의힘은 지난해 2월 분양가상한제에서 ‘실거주 의무’를 폐지하려 했다. 현실적인 여러 이유로 바로 입주하기 어려운 실소유자가 많다는 이유 때문이었다. 하지만 더불어민주당이 갭투자 등 투기를 조장할 수 있다며 반대하면서 양당은 실거주 의무 시행을 3년간 유예해 둔 상태다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “윤석열 정부와 국민의힘은 재건축과 재개발을 활성화 해 주택 공급을 확대하려고 했다”면서 “이미 시장에 정부의 이런 정책 방향성이 알려진 상태였는데 윤 전 대통령 파면으로 정책이 갑자기 중단되면서 당분간 시장의 불확실성이 커질 것”이라고 설명했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com임유나 기자 imyou@donga.com}

    • 2025-04-07
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  • 토허제 곳곳 ‘구멍’… 보류지-경매-오피스텔-연립도 규제 빠져

    토지거래허가구역이 서울 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)와 용산구에 있는 모든 아파트로 확대 시행된 지 약 2주가 지나면서 허가구역 규제의 사각지대가 속속 드러나고 있다. 규제를 피할 수 있는 틈새 매물로 투자 수요가 몰리고 있다. 일부 지역에선 같은 단지, 동에서도 규제 적용 여부가 갈리면서 형평성 논란도 커지고 있다.● 메이플자이 보류지 29채 매각 진행6일 신반포4지구 재건축 정비사업 조합 등에 따르면 이달 7일부터 18일까지 서울 서초구 메이플자이 보류지 29채에 대한 매각이 진행된다. 보류지는 재건축, 재개발 조합이 소송 등 만일의 사태를 대비해 분양하지 않고 남겨 둔 물량이다. 부동산 신고 거래법령에 따라 보류지는 허가구역 규제 대상이 아니다. 지난달 24일 강남 3구와 용산구로 허가구역이 확대 시행된 이후 첫 보류지 매각이다. 대상은 전용면적 84㎡가 1채, 나머지 28채는 전용면적 59㎡다. 매각은 최고가 입찰 방식으로 진행된다. 조합이 정한 최저 입찰가는 전용면적 84㎡는 45억 원, 전용면적 59㎡는 35억 원이다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 1억3000만∼1억4000만 원 수준이다. 이는 지난해 2월 분양 당시 3.3㎡당 가격(6705만 원)의 2배 수준이다. 업계에선 허가구역 규제를 피할 수 있는 매물이 드문 만큼 최종 매각가는 최저 입찰가보다 더 오를 수 있다고 보고 있다. 허가구역 규제를 받지 않는 경매 시장으로도 투자 수요가 몰리고 있다. 지난달 31일 진행된 송파구 우성 1·2·3차(전용면적 131m²) 경매에는 27명이 입찰했다. 낙찰가는 31억7640만 원으로 기존 최고가(28억7500만 원)보다 약 3억 원 비쌌다. 1일에는 서초구 아크로리버파크(전용면적 84㎡)가 최저 입찰가보다 10억 원 넘게 높은 51억2999만 원에 낙찰됐다. 경매를 취하하거나 미루는 사례도 늘고 있다. 지지옥션에 따르면 허가구역이 확대 시행된 지난달 24일부터 이달 4일까지 강남 3구와 용산구 아파트 경매 33건 중 11건이 취하되거나 기일이 변경됐다. 이는 채무자가 최근 오른 가격을 반영해 달라며 재감정을 요구하거나, 소유권을 지키기 위해 경매가 아닌 다른 방법으로 빚을 갚겠다고 한 경우로 추정된다.● 고가 연립 주상복합 규제 피해 서울시는 허가구역을 확대 시행하면서 이례적으로 규제를 아파트에만 적용하기로 했다. 이 때문에 같은 단지에서도 규제 적용 여부가 갈리는 사례가 등장했다. 건물 내부와 외관 등 아파트와 다를 게 없지만 법률상 용도가 비(非)아파트인 경우가 종종 있기 때문이다. 서울 용산구 고가 주택 ‘한남더힐’이 대표적이다. 한남더힐 32개 동 가운데 21개 동은 아파트지만 11개 동은 연립주택이다. 건축법령 등에 따르면 5층 이상 공동주택은 아파트, 4층 이하면 연립주택, 다세대주택으로 분류한다. 강남구 고가 주상복합 ‘타워팰리스1차’는 같은 동인데도 층수에 따라 규제 여부가 갈리고 있다. 단지 4개 동 가운데 1개 동은 4∼20층은 오피스텔, 22∼42층만 아파트다. 서울 송파구와 경기 성남시, 하남시 경계에 있는 위례 신도시처럼 생활권이 같은데 행정구역 차이로 길 하나 사이를 두고 규제 여부가 갈리는 건 불합리하다는 지적도 나온다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “허가구역 규제를 아파트에만 적용하다 보니 형평성 문제가 생겼다”며 “규제가 적용되지 않은 고급 주택 중 투자 가치가 있는 단지 가격은 오를 수 있다”고 지적했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com임유나 기자 imyou@donga.com}

    • 2025-04-07
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  • 토허제 확대前 5일, 아파트 직거래 급증

    지난달 24일부터 서울 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 묶인 가운데, 규제 시행 직전 5일간 이뤄진 전체 아파트 거래 10건 중 1건 이상이 직거래였던 것으로 나타났다. 공인중개업소를 통하지 않은 직거래 비중이 두 자릿수를 넘은 건 이례적이다. 아파트 소유주들이 허가구역 규제 시행 전 소유권을 다른 가족에게 넘기기 위해 직거래를 서둘렀다는 분석이 나온다. ● 10억 원 넘게 싼 직거래도 3일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 따르면 서울시가 토지거래허가구역을 확대하기로 발표한 3월 19일부터 23일까지 5일간 강남3구와 용산구에서 총 188건의 아파트 매매 계약이 체결됐다. 직거래는 25건으로 전체 거래의 13.3%였다. 이는 같은 기간 서울 전체 아파트 직거래 비중(5.2%)의 2.6배다. 서초구는 전체 거래 9건 중 8건이 직거래라, 그 비율이 88.9%에 달했다. 직거래 대부분은 시세보다 낮게 거래됐다. 지난달 20일 계약서를 쓴 강남구 롯데캐슬프리미어 전용면적 122㎡는 25억4000만 원에 직거래됐다. 직전 실거래가(36억 원)보다 10억6000만 원 낮은 가격이다. 지난해 6월 31억 원에 팔린 서초구 신반포7차 전용면적 107㎡는 지난달 21일 21억500만 원에 직거래됐다. 부동산 업계에서는 직거래 상당수는 가족 간 ‘증여성 거래’일 가능성이 크다고 보고 있다. 증여성 거래는 증여세를 덜 내려고 매매를 통해 부동산 소유권을 자녀 등 다른 가족에게 넘기는 것을 말한다. 시세 차익이 아니라 절세가 목적이라 가격은 최대한 낮춰 거래한다. 하지만 일반 거래와 똑같이 허가구역 규제를 적용받다 보니 규제를 피하기 위해 증여성 거래가 몰린 것으로 보인다. 시세보다 과도하게 싼 거래는 편법 증여에 해당할 수 있다. 세법상 거래 가격이 시세보다 30% 넘게 저렴하면 증여세가 부과된다. 국토부 관계자는 “서울 직거래는 모두 기획조사 대상이다. 시세보다 크게 낮은 거래는 더 유심히 살펴볼 것이다”라고 강조했다. ● 압여목성 토허제 재지정 서울 ‘압여목성’(압구정·여의도·목·성수동) 정비사업 구역이 내년 4월 말까지 1년 더 토지거래허가구역으로 묶인다. 서울시는 이날 압여목성의 정비사업 구역 4.58㎢를 허가구역으로 재지정했다고 밝혔다. 대상은 압구정동 아파트 지구, 여의도 아파트지구와 인근 17개 단지, 목동 14개 단지, 성동구 성수전략정비구역 4곳 등이다. 지정 기간은 내년 4월 26일까지 1년 더 연장됐다. 서울시 관계자는 “개발 기대감이 높은 지역에서 구역 지정이 해제될 경우 투기 수요가 유입될 가능성이 크다”며 “투기적 거래를 철저히 차단하고, 실수요자 중심의 투명한 시장 질서를 확립하기 위한 불가피한 조치”라고 설명했다. 또 서울 종로구 숭인동 61, 마포구 창전동 46-1 등 모아타운 일대 5곳과 인근 지역도 허가구역으로 처음 지정했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com이축복 기자 bless@donga.com송진호 기자 jino@donga.com}

    • 2025-04-04
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  • 같은 단지, 동에서도 토허제 적용 갈린다[부동산 빨간펜]

    요즘 부동산 시장에선 토지거래허가구역이 뜨거운 감자입니다. 올해 2월 서울 ‘잠삼대청’(송파구 잠실, 강남구 삼성·대치·청담)이 토지거래허가구역에서 풀린 뒤 강남권 집값이 크게 오르자, 서울시와 정부는 지난달 24일부터 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)와 용산구 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 약 1개월 만에 규제 해제를 번복한 걸 넘어 확대한 데다, 모든 주택에 적용되는 규제가 아니라 혼란스럽다는 반응이 나옵니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 토지거래허가구역에 대해 알아보겠습니다. Q. 토지거래허가구역 해제 왜 번복했나.“2월 13일 토지거래허가구역 해제 이후 강남권을 중심으로 집값이 크게 올랐기 때문입니다. 송파구 아파트값 상승률은 해제 직전 2월 둘째 주 0.14%였는데 해제 직후인 2월 셋째 주 0.36%로 뛰었습니다. 1개월 뒤에는 0.79%로 올랐습니다. ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 한강변 집값도 덩달아 오르기 시작했습니다. 이처럼 서울 집값이 과열 조짐을 보이자, 서울시와 정부는 강남 3구와 용산구 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 묶는 초강수를 둔 겁니다. 확대 지정된 대상은 4개구 약 2200개 단지로, 가구 수는 약 40만 채입니다.” Q. 어떤 규제가 적용되나요.“토지거래허가구역 내 아파트를 매수하려면 세대원 전원이 무주택자거나 기존 주택을 1년 이내 매도해야 합니다. 매매계약 체결 전에 구청장 허가를 받아야 하며, 최소 2년간 실거주 의무가 생깁니다. 결국 전세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭투자’가 불가능해지는 셈입니다.” Q. 강남 3구와 용산구에 있는 모든 주택에 규제가 적용되나요.“토지거래허가제는 대지 면적이 6㎡(주거지역 기준) 이상인 경우에만 적용됩니다. 대지 면적이 6㎡보다 작은 소형 평수는 허가구역에 있어도 규제 대상이 아닙니다. 또 이번 규제 대상은 아파트입니다. 오피스텔과 연립주택은 규제를 적용받지 않습니다. 강남 3구와 용산구에 있는 고급 주상복합과 빌라는 현행법상 아파트가 아니라 규제를 피할 수 있게 된 거죠.” Q. 정말로 같은 단지와 같은 동에서도 규제 여부가 달라지나요. “흔한 건 아니지만 실제로 그런 단지가 있습니다. 용산구 한남동 한남더힐이 대표적입니다. 한남더힐 32개 동 가운데 11개 동은 아파트가 아니라 연립주택입니다. 건축법 등에 따르면 바닥 면적의 합이 660㎡(약 200평)를 넘고 4층 이하면 연립주택으로 분류됩니다. 앞에서 설명해 드린 대로 연립주택은 허가구역 규제를 받지 않습니다. 한남더힐 연립주택은 북측에 몰려 있는데, 단지 안에서 가장 평수가 큰 전용면적 233∼243㎡로 채워져 있습니다. 한 건물 안에서도 규제 여부가 달라지는 사례로는 강남구 도곡동 타워팰리스 1차가 있습니다. A∼D 4개 동 가운데 D동은 4∼20층은 오피스텔, 22∼42층은 아파트입니다. 같은 엘리베이터를 이용하는 이웃끼리도 몇 층에 사느냐에 따라 적용받는 규제가 달라진 건데요. 그런데 오피스텔과 아파트의 가격 차이는 크지 않아 형평성 논란이 나오고 있습니다. 타워팰리스 1차 오피스텔 전용면적 88㎡는 지난해 9월 24억5000만 원에 팔렸는데, 아파트 전용면적 84㎡는 1월 27억7500만 원에 팔렸습니다.” Q. 토지거래허가구역 내 아파트를 경매로 낙찰받아도 규제를 적용받나요. “경매로 매수하면 토지거래허가구역 규제를 적용받지 않습니다. 매수 후 실거주할 필요가 없고 자금 소명을 하지 않아도 된다는 뜻입니다. 보통 경매를 통해 시세보다 싸게 살 수 있다 보니 최근 경매 시장에서 허가구역 내 아파트를 둘러싼 낙찰 경쟁이 치열해졌습니다. 지난달 31일 송파구 잠실동 우성아파트 전용면적 131㎡ 경매에는 27명, 1일 진행된 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡ 경매에는 20명이 몰렸습니다. 재건축·재개발 조합이 분양하지 않고 남겨둔 물량인 보류지도 규제를 적용받지 않습니다. 보류지는 조합으로부터 직접 아파트를 매수하는 것을 의미합니다. 이달 중 서초구 잠원동 신반포4지구 재건축 조합이 보류지 매각에 나설 것으로 보입니다.” Q. 분양 아파트도 규제 예외라고 하던데….“분양 아파트에 토지거래허가구역 규제가 적용되지 않는 건 맞습니다. 그러나 강남 3구와 용산구는 분양가 상한제 지역이라 이에 따른 실거주 의무가 적용됩니다. 즉 토지거래허가구역과는 무관하지만, 준공 후 3년 내 입주해서 2, 3년인 실거주 의무 기간을 채워야 한다는 얘기죠. 여기에도 예외가 있습니다. 분양가 상한제에 따른 실거주 의무는 분양가가 주변 시세보다 낮은 경우에만 부과됩니다. 분양가가 주변 시세보다 비싸면 실거주 의무가 없는 거죠. 간혹 이런 단지가 나오기도 합니다. 서초구 방배동 ‘디에이치 방배’가 대표적입니다. 이 단지 주변에는 신축이 드물어 오히려 분양가가 주변 시세보다 높았고 이 때문에 실거주 의무를 피할 수 있었습니다. 하지만 분양권이나 입주권을 다른 사람에게 매입한 경우라면 토지거래허가구역 규제가 적용됩니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-04
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  • 토허제 적용 직전 ‘다운 직거래’ 급증…증여세 줄이려?

    지난달 19일 정부와 서울시가 토지거래허가제를 확대 지정하기로 발표한 직후부터 실제 효력이 발생하기까지 5일간 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)와 용산구 내 아파트 직거래가 크게 늘었다. 직거래 상당수가 시세보다 싸게 거래돼 증여세를 줄이기 위한 특수관계인간 거래 가능성도 의심된다. 3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 자료에 따르면 3월 19일부터 23일까지 5일 동안 서울에서 아파트 매매 거래량은 총 916건이었다. 이 중 아파트 직거래는 총 48건(5.2%)에 달했다. 직거래는 공인중개사를 거치지 않은 거래다. 같은 기간 강남 3구와 용산구 아파트 매매 거래량은 총 188건이었는데 직거래는 25건(13.3%)였다. 서울 전체 직거래 비중의 2배가 넘는다. 특히 서초구는 전체 거래 9건 중 8건이 직거래였다. 강남3구와 용산구 아파트 직거래 상당수는 직전 거래보다 매매가격이 낮았다. 지난달 20일 강남구 삼성동 롯데캐슬프리미어 전용면적 122㎡는 25억4000만 원에 직거래됐다. 이는 같은 달 13일 동일 면적이 36억 원에 거래된 후 일주일 만에 10억6000만 원 낮은 가격에 팔린 것이다. 통상적으로 직거래는 집값 하락기에 가족 등 특수관계인에게 증여 목적으로 시행하는 경우가 많다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “직거래 가격이 실거래가보다 약10% 낮아도 정상 거래로 봐 세금을 적게 내려는 목적인 경우가 많다”고 설명했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-03
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  • 부모에 30억 빌려 47억 집 사고, 부모를 세입자 삼아 갭투자

    30대 남성 A 씨는 47억 원짜리 서울 소재 아파트를 매수했다. A 씨는 은행 예금 17억 원과 아버지에게 빌린 30억 원으로 매수 자금을 충당하겠다고 신고했다. 정부는 A 씨가 빌린 액수가 과다해 편법 증여가 의심된다며 정밀 조사를 진행하고 있다. 딸과 사위에게 본인 명의의 서울 아파트를 15억 원에 판 B 씨도 정밀 조사 대상에 올랐다. B 씨는 딸 부부와 매매 계약을 맺으면서 해당 아파트를 전세 보증금 11억 원에 임차하는 전세 계약도 맺었다. 딸 부부는 사실상 4억 원만 내고 15억 원짜리 아파트를 매입한 것. 가족 간 전세 계약 자체가 불법은 아니지만, 보증금이 시세보다 과도하게 높다면 편법 증여로 볼 수 있다. 국토교통부는 지난달 10일부터 서울시와 합동으로 서울 주요 지역 아파트 이상 거래에 대한 합동 점검을 실시하고 있다고 2일 밝혔다. 토지거래허가구역을 ‘강남 3구’(강남, 서초, 송파구)와 용산구로 확대 지정한 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속 조치다. 규제가 없는 인근 지역으로 투기 수요가 옮겨붙는 ‘풍선효과’를 막기 위한 취지다. 먼저 ‘한강 벨트’ 지역에 대한 합동 점검부터 이뤄졌다. 지난달 10∼31일 강남 3구와 마포, 성동, 동작, 강동구 등 11개 구 35개 아파트 단지를 점검한 결과 편법 증여와 차입금 과다 등 위법 의심 거래 약 20건을 적발했다. 정밀 조사를 거쳐 위법이 의심되는 사안에 따라 국세청이나 지방자치단체 등에 통보할 예정이다. 이와 별도로 올해 1월부터 서울 아파트 거래에 대한 기획조사를 실시하고 있다. 자금 조달 과정의 위법 여부를 들여다보기 위한 취지다. 1, 2월 조사 결과 이상 의심 거래 204건을 적발해 당사자에게 소명 자료를 요청한 상태다. 불법이 확인되면 관계 기관에 통보하고 필요하면 경찰에 수사를 의뢰할 방침이다. 3, 4월 신고된 거래에 대한 조사도 진행하고 있다. 국토부 관계자는 “앞으로 시장 과열 우려가 있는 지역을 중심으로 현장 점검 대상을 확대한다”며 “시장 과열이 지속되면 조사 기간도 확대할 계획”이라고 했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-03
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  • 아빠 돈 30억 빌려 집 샀다?…정부, 편법증여 등 정밀조사

    30대 남성 A씨는 서울의 47억 원짜리 아파트를 매수하면서 자신이 가진 현금 17억 원을 뺀 나머지 30억 원을 아버지에게 빌려 마련하겠다고 신고했다. 정부는 자기 자금 대비 차입금이 과다해 빌린 게 아니라 증여일 수 있다고 보고 정밀조사를 진행하고 있다. 2일 국토교통부는 서울시와 합동으로 지난달 10일부터 서울 주요 지역 아파트 이상 거래에 대한 합동 점검을 실시하고 있다고 밝혔다. 이번 조사는 지난달 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속 조치다. 토지거래허가구역 확대 지정 후 인근 지역으로 투기 수요가 옮겨붙는 ‘풍선효과’를 예방하기 위한 취지다. 지난달 국토부, 서울시, 한국부동산원 등으로 이뤄진 합동점검반은 ‘강남3구’(강남구·서초구·송파구)와 마포·성동·동작·강동 등 11개 자치구 35개 아파트 단지에서 현장 점검을 실시했다. 그 결과 편법증여와 차입금 과다 등 약 20건의 위법 의심 정황이 드러나 정밀 조사 중이다. 딸에게 자신이 소유한 서울 소재 아파트를 15억 원에 판 B 씨도 조사 대상에 올랐다. B 씨는 딸에게 매도한 뒤 전세 보증금 11억 원에 해당 아파트에 전세 계약을 맺었다. B 씨의 딸은 사실상 4억 원만 내고 부모 소유의 집을 사들인 것이다. 보증금이 시세보다 과도하게 높은 경우 편법 증여로 볼 수 있어 정부가 정밀 조사 중이다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-02
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  • 개통 21주년 맞은 KTX, 11억4000만명 날랐다…1인당 23회꼴

    올해 개통 21주년을 맞은 KTX의 누적 이용객이 11억4000만 명으로 집계됐다. 모든 국민이 이용했다고 가정하면 21년간 1인당 평균 23번씩 탑승한 셈이다. 한국철도공사(코레일)은 2004년 4월1일 개통한 KTX 누적 이용객은 1일 기준 11억4000만명으로 집계됐다고 밝혔다. 전체 운행거리는 6억9000만km로 지구 둘레(4만km)를 1만7000번 돈 것과 같다. 신규 노선이 도입되면서 KTX 이용률은 점점 높아지고 있다. 지난해에는 연간 KTX 이용객이 역대 최고 수준인 8989만 명에 달했다. 이는 중부내륙선 등이 개통하고 신규 객차인 KTX-청룡이 도입된 영향으로 풀이된다. 올 들어 KTX의 하루 평균 이용객은 24만6000명으로 개통 첫해인 2004년(7만2000명)보다 3.4배 늘었다. 같은 기간 하루 운행 횟수도 142회에서 385회까지 2.7배 증가했다. KTX는 현재 8개 노선(경부선·호남선·경전선·전라선·동해선·강릉선·중부내륙선·중앙선)에서 77개 역에 정차한다. 올해 말에는 동해선에도 KTX가 달릴 예정이다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-01
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