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이축복

이축복 기자

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2026-02-27~2026-03-29
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  • [부동산 캘린더]12월 첫째 주 전국 9879채 분양… 본보기집 2곳 문 열어

    4일 부동산R114에 따르면 12월 첫째 주에는 전국 12개 단지에서 총 9879채 분양에 나선다. 일반분양은 9475채다. 서울 마포구 아현동 ‘마포푸르지오어반피스’, 충북 청주시 가경동 ‘청주가경아이파크6단지’, 부산 강서구 강동동 ‘부산에코델타시티디에트르그랑루체’ 등에서 청약을 받는다. 본보기집은 ‘청계리버뷰자이’, ‘탕정대광로제비앙센트럴’ 2곳이 문을 연다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-12-05
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  • 올해 주택 인허가-착공-입주 ‘트리플 감소’

    부동산 경기가 얼어붙으면서 주택 공급 3대 지표로 통하는 인허가·착공·입주 관련 수치가 올해 ‘트리플 감소’ 했다. 인허가를 받은 후 2년 내 착공하고, 착공 기준 약 3년 후에 입주가 이뤄지는 것을 고려할 때 장기적 주택 공급 기반이 흔들리고 있다는 지적이 나온다. 3일 국토교통부에 따르면 올해 1월부터 10월까지 서울 주택 인허가 물량은 2만1849채로 전년 동기(3만6469채)보다 40.1% 줄었다. 착공 물량은 1만5639채로 같은 기간 5만6040채에서 72.1% 급감했다. 전국 기준으로 봐도 주택 공급 지표인 인허가·착공·입주 물량이 모두 감소하면서 공급 부족 우려가 더 커지고 있다. 전국 주택 인허가 물량은 1∼10월 27만3918채로 전년 동기(42만8318채)보다 36.0% 줄었다. 이 기간 착공 물량은 33만997채에서 14만1595채로 57.2% 감소했고, 입주 물량은 33만2357채에서 27만960채로 18.5% 감소했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “미국 기준금리 인상 영향으로 국내 주택 사업의 자금 조달 비용이 늘면서 주택 공급이 위축됐다”며 “외부 요인의 영향을 국내 정책으로 상쇄하기 어려운 만큼 공급 감소 추세는 당분간 이어질 것”이라고 내다봤다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-12-04
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  • 전국 미분양 10개월 만에 6만채 밑으로… “시장 침체에 분양 자체 줄어”

    분양 침체에 분양 자체를 꺼리는 건설사가 늘면서 올해 들어 전국 미분양 물량이 10개월 만에 6만 채 이하로 내려간 것으로 나타났다.1일 부동산R114에 따르면 올해 9월 말 기준 전국 미분양 아파트 물량은 5만9806채로 집계됐다. 올해 1월(7만5359채) 대비 20.6% 줄었다. 미분양 물량이 6만 채 이하로 집계된 것은 지난해 11월 이후 10개월 만이다.지역별로는 경기 지역 미분양 물량이 1월 8052채에서 9월 4971채로 3081채 줄며 가장 많이 줄었고 △광명 △의왕 △오산 △구리 등에서도 미분양 물량이 소진됐다. 미분양 물량이 가장 많은 곳은 대구로 1월 1만3565채에서 9월 1만501채로 약 3000여 채가 줄었다. 이 외에 △충남(2839채) △대전(2107채) △경북(1541채) △인천(1422채) △울산(1263채) 등에서 미분양 물량이 올 들어 1000채 이상 줄었다. 반면 △광주(311채) △강원(402채) △제주(632채) △전남(716채) 등에서는 오히려 미분양이 증가했다.전문가들은 전국적으로 미분양 물량이 소진되고 있지만 전반적인 시장 회복이라고 평가하기는 어렵다고 보고 있다. 부동산R114 측은 “분양 시장 침체로 미분양 우려에 신규 공급이 좀처럼 나오지 못하는 상황”이라며 “지역별로 분양 시장이 양극화되고 있다”고 했다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-12-01
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  • 2세이하 자녀 가구 대상 ‘신생아 특공’… 年7만채 나온다

    내년 3월부터 2세 이하 자녀가 있는 가구를 대상으로 한 신생아 특별·우선공급 물량이 연간 7만 채씩 나온다. 국토교통부는 30일 이 같은 내용을 담은 공공주택 특별법 시행규칙 등 청약 관련 6개 법령·행정규칙을 입법 예고한다고 밝혔다. 이는 8월 말 발표한 저출산 극복을 위한 주거지원방안의 후속 조치다. 우선 청약 유형에 신생아 특별·우선공급이 신설된다. 태아를 포함해 2세 이하 자녀가 있으면 공공분양(뉴:홈) 특별공급을 노려볼 수 있다. 매년 3만 채가 공급된다. 시세 70% 이하 가격으로 분양하는 ‘나눔형’에서는 물량의 35%가 신생아 특공으로 배정된다. 이에 따라 신혼부부 특공은 기존 40%에서 15%로, 생애최초는 25%에서 15%로 줄어든다. 일반공급 물량은 20%를 유지한다. 6년 임대거주 후 분양 여부를 선택하는 ‘선택형’과 기존 유형인 ‘일반형’에서는 신생아 특공 비중이 각각 30%, 20%로 매겨졌다. 민간분양에서는 기존 우선공급 50% 물량 중 20%를 2세 이하 자녀가 있는 가구와 생애최초·신혼특공에 배정한다. 매년 1만 채씩 공급한다. 공공임대 우선공급에서도 연 3만 채가 신생아 유형으로 나온다. 민간분양 다자녀 특별공급 대상은 기존 3자녀에서 2자녀 가구로 확대한다. 청약에서 혼인이 불리하게 작용한다는 지적을 반영해 공공분양 특별공급에서 맞벌이 가구는 1인 소득 기준(일반공급, 월평균 소득 100%)의 2배인 월평균 소득 200%까지 청약할 수 있는 추첨제가 신설된다. 각 특별공급 유형에서 10%씩 이 물량으로 나온다. 또 결혼 전 배우자의 청약 당첨, 주택 소유 이력이 청약 시 걸림돌이 되지 않도록 부부가 서로 다른 지역에 청약해 중복 당첨될 경우 먼저 접수시킨 청약을 유효하게 보기로 했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-12-01
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  • 재건축 갈등 대처, 위법 여부 꼼꼼히 따져야[부동산 빨간펜]

    11월 29일 재건축 초과이익 환수 규정을 완화하는 내용을 골자로 하는 법안이 국회 국토교통위원회 소위원회를 통과했습니다. 지난해 9월 정부 발표 이후 1년 2개월 만입니다. 개정안에 따르면 재건축 이후 인근 집값 상승분과 비용 등을 뺀 초과이익이 3000만 원 이상이면 일정 비율에 따라 환수하던 것을 8000만 원으로 올려서 기준을 완화했습니다. 세율 부과 구간도 2000만 원에서 5000만 원으로 넓혔습니다. 재건축 초과이익 환수에 따른 소유주 부담을 전반적으로 줄이는 것이죠. 이 내용만 보시면 재건축 사업이 부를 축적하는 수단이라고 생각하기 쉬울 듯합니다. 하지만 이 과정에서 벌어지는 내부 갈등도 만만치 않은 것이 사실입니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 법무법인 조운의 도움을 받아 재건축 과정에서 벌어지기 쉬운 갈등 사례와 그에 대한 조언을 모아 봤습니다. Q. 특정 조합원이 조합을 상대로 소송을 제기하고 있습니다. 악의적인 목적으로 보이는데 이를 제지할 방법은 없을까요? “가장 강력한 제재 수단은 조합원 자격을 박탈하는 것입니다. 국토교통부 표준 정관에 따르면 고의 또는 중과실이 있는 경우 총회 의결을 통해 조합원을 제명할 수 있습니다. 하지만 단지 조합을 상대로 조합에 손해가 되는 소송을 제기했다는 이유만으로 해당 조합원을 제명하는 것은 위법한 것으로 판단될 가능성이 높습니다. 소송 제기를 정당한 권리행사로 볼 여지도 있기 때문입니다. 소송 취하를 목적으로 조합 소식지 또는 홈페이지 등에 소송 제기자 명단을 공개하는 경우도 있습니다. 하지만 이 또한 벌금을 받을 수 있으니 주의해야 합니다. 수원지방법원 성남지원은 조합에 소송을 제기한 조합원들의 이름·주소가 기재된 소장 사본을 조합 홈페이지에 게재한 임원을 상대로 개인정보보호법 위반 책임을 물어 벌금 70만 원을 선고했습니다. 조합 임원은 공판 과정에서 조합이 소송당사자가 된 소송의 서류를 공개할 의무가 있고 조합원의 알 권리를 위해 한 행동이라고 항변했지만 받아들여지지 않았습니다. 현실적인 방안은 소송에서 이긴 후 패소한 조합원에게 조합이 지출한 소송비용을 물게 하는 것입니다. 패소한 조합원이 물어야 하는 소송비용은 법원의 결정을 통해 정해지는데 많게는 1000만 원 이상인 경우도 있어 의외로 실질적인 압박이 되는 경우가 많다고 하네요.” Q. 조합장 해임을 목적으로 조합에 조합원 명부를 공개 청구하는 것도 가능한가요? “독자께서 조합원이라면 조합원 명부를 제공받을 수 있을 것으로 보입니다. 하지만 이런 자료는 복사가 금지되고, 제3자에게 제공하거나 목적 외로 사용할 경우 개인정보보호법에 따라 형사처벌될 수 있으니 주의가 필요합니다.” Q. 전임 조합장이 비정상적으로 임기를 종료해 보궐선거로 새로운 조합장을 뽑았습니다. 새로 뽑은 조합장 임기는 어떻게 되나요? “가장 중요한 것은 정관 규정입니다. 정관에서 따로 보궐 선임된 임원의 임기를 정했다면 이에 따르면 됩니다. 정관에 특별한 규정이 없으면 보궐 선임 과정에서 전임자의 잔여 임기만으로 임기를 제한하였다고 볼 만한 이유가 있는지 살펴야 합니다. 임기 제한에 특별한 정황이 없다면 전체 임기를 보장하는 것이 바람직합니다. 임기 만료로 인한 선임이나 보궐 선임이나 모두 조합원 총회를 거쳐야 한다는 점에서 선출된 조합장의 정치적 정당성의 크기에는 차이가 없기 때문입니다.” Q. 총회에서 결의한 사안인데 반대 측에서 이사회·대의원회의 사전심의를 받지 않았다며 효력이 없다고 주장하고 있습니다. 맞는 말인가요? “결론적으로 말씀드리면 사전심의·의결을 거치지 않은 것만으로는 총회 의결을 무효로 볼 만한 중대한 하자라고 하기는 어렵습니다. 대다수 판례가 총회는 최고의사결정기관이고 총회의 다수결은 모든 조합원을 구속하는 것으로 보는 반면 대의원회 및 이사회 심의·의결은 단체 내부의 의사결정으로 보기 때문입니다. 따라서 △전체 조합원들의 총회 참여 기회 △총회 참석 조합원들의 결의 과정과 내용 등을 종합적으로 고려해 총회 효력을 무효로 할 만한 중대한 하자가 있어야만 무효라고 할 수 있습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일()로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-12-01
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  • 재건축 조합 상대로 소송 건 조합원 제지한다면[부동산 빨간펜]

    11월 29일 재건축 초과이익 환수 규정을 완화하는 내용을 골자로 하는 법안이 국회 국토교통위원회 소위원회를 통과했습니다. 지난해 9월 정부 발표 이후 1년 2개월만입니다. 개정안에 따르면 재건축 이후 인근 집값 상승분과 비용 등을 뺀 초과 이익이 3000만 원 이상이면 일정 비율에 따라 환수하던 것을 8000만 원으로 올려서 기준을 완화했습니다. 세율 부과 구간도 2000만 원에서 5000만 원으로 넓혔습니다. 재건축 초과이익 환수에 따른 소유주 부담을 전반적으로 줄이는 것이죠. 이번 개정안이 통과되면 부담금을 내는 재건축 단지가 111곳에서 67곳으로 축소됩니다.이 내용만 보시면 재건축 사업이 부를 축적하는 수단이라고 생각하기 쉬울 듯합니다. 하지만 고통 없이는 얻는 것도 없다고 했던가요. 이 과정에서 벌어지는 내부 갈등도 만만치 않은 것이 사실입니다. 조합장 또는 대의원 선출 과정에서나 중요한 의사결정을 내릴 때 조합원 간 법적 소송전도 불사하죠. 이번 부동산 빨간펜에서는 법무법인 조운의 도움을 받아 재건축 과정에서 벌어지기 쉬운 갈등 사례와 그에 대한 조언을 모아봤습니다. Q. 특정 조합원이 조합을 상대로 소송을 제기하고 있습니다. 악의적인 목적으로 보이는데 이를 제지할 방법은 없을까요?“가장 강력한 제재수단은 조합원 자격을 박탈하는 것입니다. 국토교통부 표준 정관에 따르면 고의 또는 중과실이 있는 경우 총회 의결을 통해 조합원을 제명할 수 있습니다. 하지만 단지 조합을 상대로 조합에 손해가 되는 소송을 제기했다는 이유만으로 해당 조합원을 제명하는 것은 위법한 것으로 판단될 가능성이 높습니다. 소송 제기를 정당한 권리행사로 볼 여지도 있기 때문입니다. 실제로 조합이 조합원을 위법하게 제명결의한 후 해당 조합원이 분양받아야 할 아파트를 일반분양한 경우 조합의 불법행위책임을 인정한 사례가 있습니다.소송 취하를 목적으로 조합 소식지 또는 홈페이지 등에 소송제기자 명단을 공개하는 경우도 있는데 주의해야 합니다. 수원지방법원 성남지원은 조합에 소송을 제기한 조합원들의 이름·주소가 기재된 소장 사본을 조합 홈페이지에 게재한 임원을 상대로 개인정보보호법 위반 책임을 물어 벌금 70만 원을 선고했습니다. 조합 임원은 공판 과정에서 조합이 소송당사자가 된 소송의 서류를 공개할 의무가 있고 조합원의 알 권리를 위해 한 행동이라고 항변했지만 받아들여지지 않았습니다.현실적인 방안은 소송에서 이긴 후 패소한 조합원에게 조합이 지출한 소송비용을 물게 하는 것입니다. 패소한 조합원이 물어야 하는 소송비용은 법원의 결정을 통해 정해지는데 많게는 1000만 원 이상인 경우도 있어 의외로 실질적인 압박이 되는 경우가 많다고 하네요.”Q. 조합장 해임을 목적으로 조합에 조합원 명부를 공개청구하는 것도 가능한가요?“조합에서 가장 꺼리는 유형이겠네요. 서울시 기준에 따르면 전화번호 공개는 공익과 개인의 권리 구제를 위해 한정된다고 하지만 조합이 공익의 의미를 섣불리 단정하는 것은 위험합니다. 정보공개청구에 불응할 경우 도시정비법상 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처해져 임원직을 상실할 수도 있기 때문입니다.독자께서 조합원이시라면 조합원 명부를 제공받을 수 있을 것으로 보입니다. 하지만 이런 자료는 복사가 금지되고, 제3자에게 제공하거나 목적외로 사용할 경우 개인정보보호법에 따라 형사처벌될 수 있으니 주의가 필요합니다.”Q. 전임 조합장이 비정상적으로 임기를 종료해 보궐선거로 새로운 조합장을 뽑았습니다. 새로 뽑은 조합장 임기는 어떻게 되나요? “보궐선임된 조합장의 임기에 관해서는 크게 2가지 시각이 있습니다. 전임자의 잔여임기 동안만 임기를 보장할지, 아니면 새로 선임된 조합장으로 대접해 전체 임기를 보장할지로 나뉘는 것이죠.가장 중요한 것은 정관 규정입니다. 정관에서 따로 보궐선임된 임원의 임기를 정했다면 이에 따르면 됩니다. 정관에 특별한 규정이 없으면 보궐 선임 과정에서 전임자의 잔여임기만으로 임기를 제한하였다고 볼만한 이유가 있는지 살펴야 합니다. 임기 제한에 특별한 정황이 없다면 전체 임기를 보장하는 것이 바람직합니다. 임기 만료로 인한 선임이나 보궐선임이나 모두 조합원 총회를 거쳐야 한다는 점에서 선출된 조합장의 정치적 정당성의 크기에는 차이가 없기 때문입니다.”Q. 총회에서 결의한 사안인데 반대측에서 이사회·대의원회의 사전심의를 받지 않았다며 효력이 없다고 주장하고 있습니다. 맞는 말인가요?“대부분의 조합 정관은 총회를 개최할 경우 총회의 목적과 안건 등에 관해 미리 이사회 의결을 거치도록 합니다. 총회에 상정할 안건에 대한 사전심의를 대의원회나 이사회 사무로 규정하고 있죠.그러나 총회 안건에 대한 사전심의 절차를 정하고 있는 정관을 위반했다고 해서 곧바로 총회가 무효라고 할 수는 없습니다. 대다수 판례는 총회는 최고의사결정기관이고 총회의 다수결은 모든 조합원을 구속하는 것으로 보는 반면 대의원회 및 이사회 심의·의결은 단체 내부의 의사결정으로 봅니다. 결론적으로 사전심의·의결을 거치지 않은 것만으로는 총회 의결을 무효로 볼만한 중대한 하자라고 하기는 어렵습니다. △전체 조합원들의 총회 참여 기회 △총회 및 대의원회 등과 이사회의 관계 △각 기관의 기능 및 역할과 성격 △총회 참석 조합원들의 결의 과정과 내용 등을 종합적으로 고려해 총회 효력을 무효로 할 만한 중대한 하자가 있어야만 무효라고 할 수 있습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-30
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  • ‘신생아 특공’ 연간 7만채 공급… 맞벌이 소득 기준도 완화

    내년 3월부터 2세 이하 자녀가 있는 가구를 대상으로 한 신생아 특별·우선공급 물량이 연간 7만 채씩 나온다.국토교통부는 30일 이 같은 내용을 담은 공공주택 특별법 시행규칙 등 청약 관련 6개 법령·행정규칙을 입법예고한다고 밝혔다. 이는 8월 말 발표한 저출산 극복을 위한 주거지원방안의 후속조치다.우선 청약 유형에 신생아 특별·우선공급이 신설된다. 태아를 포함해 2세 이하 자녀가 있으면 공공분양(뉴:홈) 특별공급을 노려볼 수 있다. 매년 3만 채가 공급된다. 시세 70% 이하 가격으로 분양하는 ‘나눔형’에서는 물량의 35%가 신생아 특공으로 배정된다. 이에 따라 신혼부부 특공은 기존 40%에서 15%로, 생애최초는 25%에서 15%로 줄어든다. 일반공급 물량은 20%를 유지한다. 6년 임대거주 후 분양 여부를 선택하는 ‘선택형’과 기존 유형인 ‘일반형’에서는 신생아 특공 비중이 각각 30%, 20%로 매겨졌다.민간분양에서는 기존 우선공급 50% 물량 중 20%를 2세 이하 자녀가 있는 가구와 생애최초·신혼특공에 배정한다. 매년 1만 채씩 공급한다. 공공임대 우선공급에서도 연 3만 채가 신생아 유형으로 나온다. 민간분양 다자녀 특별공급 대상은 기존 3자녀에서 2자녀 가구로 확대한다. 청약에서 혼인이 불리하게 작용한다는 지적을 반영해 공공분양 특별공급에서 맞벌이 가구는 1인 소득기준(일반공급, 월평균소득 100%)의 2배인 월평균소득 200%까지 청약할 수 있는 추첨제가 신설된다. 각 특별공급 유형에서 10%씩 이 물량으로 나온다. 또 결혼 전 배우자의 청약 당첨·주택 소유 이력이 청약 시 걸림돌이 되지 않도록 부부가 서로 다른 지역에 청약해 중복 당첨될 경우 먼저 접수한 청약을 유효하게 보기로 했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-30
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  • 당정 “가덕도공항 등 차질없이 추진” 총선앞 PK 민심 달래기

    정부 여당은 내년 총선을 4개월여 앞둔 상황에서 2030 세계박람회(엑스포) 부산 유치에 실패하자 총 34석이 걸린 부산·경남(PK) 지역 표심에 미칠 영향을 예의 주시하고 있다. 여권은 “PK 지역 숙원 사업을 차질 없이 추진해 나가겠다”며 민심 달래기에 나섰다. 더불어민주당도 “현안 사업 챙기기에 최선을 다하겠다”며 민심 잡기로 대응했다. 국민의힘 김기현 대표는 29일 페이스북에 “비록 엑스포의 꿈은 멈추게 됐지만, 국민의힘은 미래를 향한 부산과 대한민국의 힘찬 행보에 더 앞장서겠다”고 밝혔다. 부산 숙원 사업인 가덕도 신공항 조기 개항과 엑스포 개최 예정지였던 북항 재개발 등을 차질 없이 추진하고 KDB산업은행 본점의 부산 이전도 진행하겠다는 취지다. 김 대표는 30일 오전 부산 지역 의원들과 만나 민심을 달랠 방안을 논의할 예정이다. 다만 엑스포 유치가 불발되면서 핵심 관문 역할로 거론됐던 가덕도 신공항 건설 사업 재조정은 불가피할 것으로 전망된다. 개최 시기에 맞춰 공항 개항 시기를 기존 2035년 6월에서 2029년 12월로 5년 6개월가량 앞당겼지만 개항 시기를 앞당길 명분이 사라졌기 때문이다. 윤석열 대통령은 이날 용산 대통령실에서 긴급 대국민 담화 브리핑을 열고 “엑스포 유치는 실패했지만 우리 국토의 균형 발전 전략은 그대로 추진될 것”이라고 강조했다. 윤 대통령은 “부산을 해양과 국제금융과 첨단산업, 디지털의 거점으로 계속 육성하고, 우리 영호남의 남부 지역이 유기적으로 연결해서 굳이 서울까지 오지 않더라도 남부 지역에서 부산을 거점으로 모든 경제·산업 활동이 원활하게 이루어질 수 있도록 인프라 구축을 차질 없이 해 나가겠다”고 밝혔다. 민주당은 유치 실패를 비판함과 동시에 PK 민심 공략에 집중했다. 민주당 이재명 대표는 29일 당 최고위원회의에서 “엑스포 유치가 불발돼 참으로 안타깝게 생각한다”며 “비록 엑스포 유치는 실패했지만 가덕도 신공항, 광역교통망 확충 같은 남은 (지역) 현안 사업들이 중단 없이 계속 추진될 수 있도록 민주당도 최선을 다하겠다”고 밝혔다. 야당에선 친명(친이재명)계 의원들과 원외 인사들을 중심으로 정부 비판 목소리도 나왔다. 친명계 좌장인 정성호 의원은 이날 페이스북에 “슬프지만 이게 무능 무책임 무대책 윤석열 정권 실력이고 수준”이라며 “혈세 낭비하는 해외 관광 그만하고 민생에 집중하길 바란다”고 직격했다.권구용 기자 9dragon@donga.com김은지 기자 eunji@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-30
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  • 내달 수도권 아파트 입주 반토막… 전셋값 오를듯

    다음 달 수도권에서 입주하는 아파트 물량이 지난해 같은 기간보다 절반 이상 줄어드는 것으로 나타났다. 28일 부동산R114 집계에 따르면 12월 수도권에서 입주 예정인 아파트는 9595채로 전년 동기(2만492채)보다 53.2% 감소했다. 올해 기준으로는 1월(9376채) 이후 입주 물량이 가장 적다. 전국 아파트 입주 예정 물량은 2만4509채로 전년 동기(3만5475채)보다 30.9% 줄었다. 신축 아파트 공급이 줄어들며 전셋값 상승 압력이 커질 것이라는 전망이 나온다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 입주 예정 물량은 1만921채(임대 포함)로 2000년 조사 이래 가장 적다. 부동산R114 관계자는 “입주 물량 감소가 내년 봄 이사철 수요 증가와 연계될 경우 전셋값이 본격적으로 상승할 수 있다”고 했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-29
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  • “싸게 분양” 지역주택조합, 자금난에 경매 내몰려… 돈떼일 위험

    “서울 강남4구에 지하철 5·8·9호선 트리플 역세권, 인근에 한강공원까지.” 서울 강동구 성내동 일대에 504채 규모의 아파트를 지으려던 한 지역주택조합. 이곳은 2020년부터 이 같은 문구를 내걸고 조합원을 모집했다. 청약통장이 없어도 조합원이 될 수 있고, 시행사 마진을 줄여 시세 대비 최소 20% 이상 싸게 분양받을 수 있다는 조건에 약 30명이 이 조합에 가입했다. 사업 진행 중이라도 탈퇴를 원하면 기존에 낸 분담금을 전액 돌려주겠다는 ‘안심보장 확약서’까지 내세워 이들은 확약서까지 썼다. 하지만 이후 조합은 180도로 돌변했다. 부동산 시장 침체로 사업계획승인 등 인허가 절차가 늦어지며 조합원 일부가 탈퇴 의사를 밝혔지만, 분담금을 돌려주지 않은 것. 확약서가 총회 의결을 거치지 않았다는 이유에서였다. 이런 식으로 피해자들이 돌려받지 못한 돈이 1인당 평균 6000만 원에 달한다. 법원도 조합이 피해자에게 계약금을 돌려줘야 한다고 판결했지만, 정작 건설사 등에서 끌어올 돈이 없어 조합이 보유했던 땅마저 강제경매로 넘어가면서 경매 절차가 마무리되더라도 피해자들은 돈을 떼일 가능성이 커지게 됐다. 고금리와 원자재가 상승 등으로 부동산 경기가 얼어붙으면서 ‘싸게 분양한다’ ‘청약통장이 없어도 된다’ 등을 내세우며 조합원을 끌어모아 주택을 짓는 지역주택조합 사업장에서 파열음이 잇따르고 있다. 분양 전까지는 수익원이 없는 데다 토지 매입·운영 자금을 빌릴 수 있는 건설사까지 폐업하며 자금난에 처한 지역주택조합의 토지 등이 잇따라 경매에 부쳐져 조합 가입에 주의해야 한다는 경고가 나온다. 27일 경매정보업체 지지옥션에 따르면 이날 기준 전국에서 지역주택조합 명의의 토지·주택·상가를 대상으로 진행되고 있는 경매가 총 161건으로 나타났다. 또 법원 판결문을 받았거나 저당권, 전세권 등을 실행해 경매 예정인 경우가 133건이었다. 서울에서는 △관악구 봉천동 △은평구 역촌동 △강서구 공항동 △송파구 거여동 등에서 14건의 경매가 진행되고 있다. 이는 3개월 전보다 75% 늘어난 수준이다. 지역주택조합은 일정 지역에 거주하는 다수의 구성원이 주택을 짓기 위해 결성하는 조합을 말한다. 조합원 자금으로 토지를 확보하며, 무주택이거나 소형(전용면적 85㎡ 이하) 주택을 1채 소유해도 조합에 가입할 수 있어 내 집 마련 수요자에게 관심을 받아왔다. 하지만 주택 경기가 얼어붙고 사업 자금을 대는 건설사까지 도산하며 지역주택조합 현장 분위기는 고꾸라지고 있다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 1월부터 이달 27일까지 종합건설사 폐업 건수(변경·정정·철회 포함)는 496건으로 전년 동기(297건) 대비 67.0% 늘었다. 지역주택조합 물건이 경매에 부쳐져도 유찰 가능성이 높은 데다 조합 물건이 낙찰되더라도 더 큰 난관이 있다. 조합이 확보한 땅이 줄면서 사업 성공 가능성은 더 낮아진다. 지역주택조합 사업은 주택을 짓고자 하는 대지의 95% 이상 토지 소유권을 확보해야 나머지 토지 소유권자를 대상으로 매도를 청구할 수 있다. 일반 주택 재개발, 재건축에서는 75%의 동의만 얻어도 매도 청구를 할 수 있는 점에 견주면 지역주택조합 기준이 더 까다롭다. 국회에서 지역주택조합 가입 철회 가능 기간을 가입비를 낸 지 30일 이내에서 60일로 늘리는 등 조합원 보호를 위한 주택법 개정안이 발의됐지만, 행정력 부담이 크고 조합 인가 전인 추진위 단계에서도 문제가 많아 전반적인 피해를 줄이기엔 어려울 것이란 지적이 나온다. 오인철 법무법인 차원 대표변호사는 “조합이 사업을 이어갈 자금이 없다 보니 최후의 수단인 강제경매까지 벌어진다”며 “저렴한 분양가나 안심보장 확약서 같은 홍보에 현혹되지 말아야 한다”고 했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-28
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  • ‘청년 청약통장’ 최고 금리 4.5%… 월 100만원씩 납입 가능

    국민의힘과 정부가 내놓은 ‘청년 내 집 마련 1.2.3’ 대책의 핵심은 청년층에 특화된 청약통장 및 주택담보대출 혜택을 주는 것이다. 내 집 마련 준비부터 결혼, 출산까지 생애주기별로 주택 마련 부담을 덜겠다는 것. 하지만 청년들의 주거 불안이 가장 심각한 수도권에서는 큰 효과가 없을 가능성이 높아 ‘총선용 생색 내기’라는 비판도 제기된다. 24일 국토교통부에 따르면 내년 초 신설되는 ‘청년 주택드림 청약통장’은 연 소득 5000만 원 이하 만 19∼34세 청년이 가입해 최고 이율 4.5%를 받을 수 있다. 기존 청년 우대형 청약통장(연 소득 3600만 원, 최고 4.3%)에 비해 요건은 완화하고 혜택은 늘렸다. 납입 한도도 월 50만 원에서 100만 원으로 늘어난다. 3년간 100만 원씩 납입하면 3850만 원이 모여 분양 계약금 등 종잣돈으로 이용할 수 있다. 주택드림 통장에 1년간 납입하면 받을 수 있는 ‘청년 주택드림 대출’은 주택 담보인정비율(LTV) 80%, 최장 40년 만기가 조건이다. 분양가는 6억 원 이하여야 한다. 대표적인 정책금융 상품인 디딤돌대출이 LTV 70%, 최장 30년 만기인 것에 비해 요건이 완화됐다. 결혼(0.1%포인트), 첫 출산(0.5%포인트), 추가 출산(1인당 0.2%포인트) 때마다 최저 1.5%까지 금리를 인하한다. 국토부에 따르면 주택드림 대출 이용 시 3기 신도시인 경기 남양주 왕숙지구 전용면적 60㎡ 아파트(분양가 3억4000만 원) 당첨 때 원리금 상환 부담은 월 93만 원 수준이다. 추가 금리 인하를 받으면 최저 월 76만 원까지 부담이 줄어든다. 이번 대책을 두고 정부 여당의 ‘확실한 청년 챙기기’를 보여주려는 의도라는 해석이 나온다. 당 지도부 관계자는 “민주당이 청년 비하와 여성 비하 논란 등에 처한 사이에 확실하게 효용성 있는 정책으로 청년 표심을 사로잡겠다는 것”이라고 말했다. 다만 청년 주거 불안이 심각한 수도권에서는 오히려 혜택을 받기 쉽지 않다는 지적이 나온다. 특히 서울은 공공분양 주택이라도 분양가가 6억 원 이하인 경우를 찾아보기 어렵다. 올해 6월 사전 청약에 나온 동작구 수방사 땅의 일반형 공공주택 추정 분양가는 전용 59㎡ 기준 8억7225만 원이었다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양가 6억 원 이하 기준을 충족하려면 지방 중소형 아파트 또는 경기, 인천 등의 공공분양 아파트밖에 없다”고 지적했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “청년들이 분양을 기다리느라 전·월세에 머무르면 오히려 전·월세 가격을 자극할 수 있다”고 우려했다.정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com최혜령 기자 herstory@donga.com}

    • 2023-11-25
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  • [단독]공공 2만채 짓겠다더니… 3년 넘게 착공물량 ‘０’

    서울 강남권과 여의도 마포 등에서 공공기관이나 군(軍)이 보유한 도심 핵심 택지에 주택 2만여 채를 짓겠다던 정부의 공급 계획이 3년 넘게 표류하면서 단 1채도 착공되지 못한 것으로 나타났다. 정부가 2020년 8·4공급대책에서 서울 도심 곳곳의 공공택지에 공급하겠다고 밝힌 ‘미니 신도시급’ 물량 2만1700채가 사실상 무산되며 향후 2, 3년 내 도심 주택 수급 불안이 더 커질 거라는 우려가 나온다. 22일 서울시와 국토교통부 등에 따르면 서울 강남구 삼성동 국제교류복합지구 인근 옛 서울의료원 북측 땅에 외국인 대상 관광숙박시설인 레지던스를 550실 규모로 짓기로 결정한 것으로 확인됐다. 이곳은 국토부가 8·4대책 당시 주택 3000채를 공급하겠다고 발표한 곳으로, 영동대로 복합개발 등도 이뤄져 관심이 컸다. 하지만 강남구가 잠실 마이스(MICE) 산업단지 등의 연계 시설이 들어서야 한다며 주택 개발을 반대해 왔다. 서울시 관계자는 “국제 업무 기능이 있는 지역인 만큼 관광, 비즈니스 목적으로 방문하는 외국인이 6개월간 체류할 수 있는 레지던스가 바람직하다”고 밝혔다. 문재인 정부의 8·4대책 때 발표된 도심 공공택지들은 윤석열 정부의 공공주택 공급계획에도 반영됐는데, 결국 개발이 무산되면 도심 공급 물량이 더 급감할 것으로 보인다. 정부는 서울 서초구 반포동 서울지방조달청과 서초동 국립외교원 땅에도 주택을 각각 1000채, 600채 공급하겠다고 했지만 서초구가 반대하며 아직 진척이 없다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “공급 우려가 커지는 가운데 수요가 높은 서울 도심 공급이 어느 때보다 중요해졌다”며 “설익은 정책을 발표부터 하면 정책 신뢰도만 떨어진다”고 말했다.주민-구청 반대에… 태릉골프장 1만채-반포 1000채 좌초 위기용산 캠프킴-서부면허시험장 부지 등 2만여채 공급계획 중단-지연LH조차 주민 반발에 부딪혀… 여의도 보유 땅에 임대주택 포기“정부 땜질식 공급대책, 표류 자초” 정부가 2020년 8·4 공급대책을 통해 주택 1만 채를 짓기로 한 서울 노원구 공릉동 태릉골프장. 당시 물량이 가장 많이 나오는 택지로 관심을 모았지만 3년이 넘은 현재까지 아무런 개발계획도 확정되지 못한 상태다. 이는 주민 반발이 거센 영향이 크다. 아파트 단지가 들어설 경우 인근에 세계문화유산인 태릉·강릉 경관이 훼손되고 거주 인구 증가로 교통 혼잡이 예상된다는 이유다. 토지주인 국방부까지도 주택 개발을 반대하고 있다. 이 같은 반대 여론에 밀려 정부는 2021년 공급 계획을 기존 1만 채에서 6800채로 줄였지만 그마저도 진척이 되지 않고 있다. 그럼에도 이 사업은 윤석열 정부 출범 이후 발표한 공공주택 공급물량에 여전히 포함돼 있다. 공급될지 알 수 없는 ‘허수’가 계획에 포함돼 있는 것이다. 서울 도심이야말로 수요가 커지고 있지만 이 같은 ‘공염불 계획’이 잇따르면서 주택 공급 전망이 불확실해진다는 우려가 커지고 있다. ● 주민·지자체 반대에 사업 무산·지연 23일 국토교통부에 따르면 8·4 공급대책 당시 정부는 도심 공급이 부족하다는 지적에 따라 서울을 중심으로 수도권 신규 공공택지에 3만3000채를 짓겠다고 발표했지만, 상당수가 좌초되고 있다. 공릉동 태릉골프장(1만 채)을 비롯해 △경기 과천시 중앙동 정부과천청사 일대(4000채) △서울 마포구 상암동 서부면허시험장(3500채) △서울 용산구 한강로1가 캠프킴 부지(3100채) △서울 마포구 상암동 디지털미디어시티(DMC) 미매각부지(2000채) 등이다. 이들 용지 가운데 강남권과 여의도 등 ‘금싸라기 땅’의 경우 공공기관이 보유한 땅인데도 주민 반대나 지자체 협의 난항 등으로 아예 공공주택 개발이 막힌 곳이 적지 않다. 공공주택을 공급하는 한국토지주택공사(LH)조차 서울 영등포구 여의도동 LH가 보유한 토지에 300채 규모 임대주택을 공급하려 했지만, 공급 계획을 포기했다. 주민들 사이에서 금융특구를 조성해야 한다며 주택 개발 반대 현수막이 걸리고 반대 서명 운동이 벌어져 LH는 해당 용지를 민간에 매각하기로 했다. 서울 강남구 LH 서울지역본부 땅에 200채 규모 아파트를 공급하기로 했던 사업도 비슷하다. 강남구청역에서 도보 5분 거리 ‘금싸라기’ 땅이지만 빌라 밀집지라 아파트를 지을 경우 일조권 침해 등이 우려된다는 이유로 아직 아무런 개발계획이 나오지 않고 있다. 함인선 한양대 건축학부 특임교수는 “주민 민원 탓에 개발을 꺼리는 것”이라며 “지역 특성에 대한 고려 없이 물량 확보를 위해 무리하게 발표했다고 봐야 한다”고 말했다. 서울 서초구 반포동의 조달청 부지나 서초구 서초동 국립외교원 부지 역시 강남권에서 드물게 공급되는 물량이어서 관심을 끌었다. 하지만 구청과 지역주민 반대 여론이 거센 상황. 현재까지도 관련 기관 간 공식 협의조차 이뤄지지 못하면서 공급이 기약없이 미뤄지고 있다. 단체장이 나서서 반대하는 경우도 있다. 서부면허시험장, DMC 매각부지 등 대규모 택지가 포함된 마포구에서는 아예 구청장이 택지 발표 직후 단식투쟁에 나섰다. 결국 면허시험장은 다른 용도로 개발을 검토 중이고, DMC 매각부지의 경우 상업·업무시설 개발을 목적으로 용지 매각이 진행 중이다. ● “땜질식 발표, ‘쇼’로 끝나지 않도록 재검토해야” 도심지 주택 공급 대책이 차질을 빚는 이유는 공급대책이 공공 간 면밀한 정책 공조 없이 땜질식으로 발표됐기 때문으로 풀이된다. 지자체가 이미 자체적인 도시개발계획을 세워둔 상태에서 정부가 공급 확대를 위해 무리하게 공급 계획을 발표해 사업 표류를 자초했다는 것이다. 국토부 관계자는 “사업이 지연·중단된 경우 최대한 대체할 땅을 발굴하고 있다”며 “공급 물량을 임대 대신 분양으로 전환하거나 지자체가 원하는 생활기반시설을 공급하는 방향으로 협의도 이어가고 있다”고 밝혔다. 전문가들은 정책 발표가 일종의 ‘쇼’로 끝나지 않도록 신중할 필요가 있다고 강조했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “주택 공급을 예측 가능하도록 계획을 짜야 하는데 정부가 허수를 포함한 계획을 유지하는 것은 문제가 있다”며 “지금이라도 기존 계획을 살펴 도심 공급 현황부터 파악해야 한다”고 지적했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-24
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  • 전국 아파트값 보합… 19주만에 상승 멈춰

    고금리, 경기침체 우려 등으로 부동산 시장이 얼어붙으며 전국 아파트값 상승세가 7월 셋째 주 이후 19주 만에 멈췄다. 서울 강남구 집값도 31주 만에 하락하면서 부동산 시장이 본격적인 조정 국면을 맞이했다는 관측이 제기된다. 23일 한국부동산원에 따르면 이달 셋째주(20일 기준) 전국 아파트값은 전주(0.02%) 대비 보합(0%)으로 집계됐다. 서울 아파트값은 전주(0.05%)보다 0.03% 오르며 상승폭이 줄었다. 특히 강남구 아파트값이 4월 셋째주(―0.01%) 이후 31주 만에 전주(0%) 대비 0.02% 하락했다. 서초구는 지난주 상승(0.02%)에서 보합으로 전환했다. 서울 아파트 전셋값도 지난주(0.19%)보다 0.17% 상승하며 상승폭이 줄었다. 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 3.97%로 두 달 연속 오르며 연중 최고점을 경신하는 등 금융 부담이 커지면서 매수세가 줄어든 것으로 풀이된다. 특례보금자리론 문턱이 집값 6억 원 이상으로 높아지고 미국 기준금리 인하 가능성이 낮아진 점도 영향을 미친 것으로 보인다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-24
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  • 내년 아파트 보유세, 시세변동만 반영 소폭 오를듯

    내년 보유세(재산세+종합부동산세)가 올해와 비슷하거나 좀 더 높은 수준에서 부과될 것으로 전망된다. 집값이 떨어진 일부 지역은 보유세도 내릴 것으로 예상된다. 정부가 내년 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격의 비율)을 올해와 같은 2020년 수준으로 동결하면서 시세 변동만 반영해 보유세가 조정되기 때문이다. 국토교통부는 21일 중앙부동산가격공시위원회에서 이 같은 내용의 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 재수립 방안’을 심의·의결했다고 밝혔다. 이에 따라 내년 아파트 등 공동주택 공시가격 현실화율은 올해와 같은 평균 69.0%로 기존 공시가격 현실화 계획(75.6%) 대비 6.6%포인트 낮아진다. 단독주택과 토지도 각각 53.6%, 65.5%로 유지된다. 공시가격 현실화 로드맵은 폐기하는 방안까지 포함해 원점 재검토한다. 국토부는 로드맵 필요성과 타당성을 검토하는 연구용역을 내년 1월 실시하고, 내년 7월 이후 연구 결과에 따라 현실화 계획에 대한 개편 방안을 마련할 계획이다. 최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-22
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  • 강남 래대팰 1주택자 보유세, 올해 771만원 → 내년 846만원

    정부가 내년 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 지난해에 이어 올해에도 2020년 수준으로 동결한 건 금리 인상과 물가 상승, 가계부채 증가 등에 따라 높아진 국민 부담을 덜어주겠다는 취지로 해석된다. 내년 4월 총선을 앞두고 수도권 거주자 등 부동산 민심도 고려한 것으로 보인다. 현실화율이 유지되며 보유세는 시세 정도만 반영돼 수도권 대부분 아파트의 보유세 부담은 큰 변동은 없되 집값이 떨어진 지방 등 일부 지역은 보유세가 줄어들 전망이다. 다만 고가 아파트 보유자나 다주택자 보유세 상승폭은 비교적 커질 전망이다. 21일 동아일보가 우병탁 신한은행 압구정역 기업금융센터 부지점장에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션에 따르면 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스(전용면적 84㎡·시세 29억5000만 원) 1주택자의 내년 보유세(재산세+종합부동산세)는 약 846만 원이다. 올해(771만 원) 대비 9.7%가량 오르지만 기존 현실화 계획이 적용됐던 2022년(1372만 원)과 비교하면 하락했다. 세액공제가 없고 공정시장가액비율은 올해와 같은 재산세 45%, 종부세 60%인 것으로 가정했다. 내년 보유세가 오르는 이유는 그만큼 시세가 올랐기 때문이다. 래미안대치팰리스 전용 84㎡의 지난해 말 호가는 28억∼30억 원대로 현재 시세가 32억∼34억 원으로 올랐다. 한국부동산원에 따르면 수도권 아파트 매매 가격은 올 들어 4.74%, 서울은 2.31% 하락했지만 시세 상승폭이 컸던 서울 강남3구(강남 서초 송파구) 등 수도권 고가 아파트일수록 보유세 부담이 지난해보다 늘어난다. 서울 마포구 대표 단지인 마포래미안푸르지오 전용 84㎡(시세 16억5000만 원) 1주택자 보유세는 올해 253만 원에서 내년 281만 원으로 28만 원 오른다. 반면 시세 상승이 크지 않은 중저가 단지는 올해와 보유세가 비슷할 것으로 보인다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 59㎡(시세 5억3000만 원)를 보유한 1주택자의 내년도 보유세는 약 41만 원으로 올해(39만 원)나 2022년(40만 원)과 크게 차이 나지 않는다. 이 단지 전용 59㎡는 지난해 12월 5억3800만 원에 팔린 뒤 올해 5억5000만 원대 전후로 거래되고 있다. 집값 하락세가 가팔랐던 지방에선 공시가격 하락으로 보유세 부담이 줄어드는 곳도 나올 전망이다. 대구 수성구 범어로 경남타운 전용 115㎡(시세 12억1000만 원)는 공시가격이 올해 9억4100만 원에서 8억3732만 원으로 하락하며 보유세도 207만 원에서 176만 원으로 감소할 것으로 예상된다. 현 시세는 12억 원대로 1년 전(13억 원) 대비 약 1억 원 하락했다. 다주택자의 경우 시세 15억 원을 넘는 경우가 많아 보유세 부담이 더 커질 것으로 관측된다. 올해 공동주택 시세별 현실화율은 △시세 9억 원 미만은 68.1% △9억∼15억 원 미만 69.2% △시세 15억 원 이상은 75.3% 등으로 차등 적용돼 시세가 높을수록 공시가가 더 크게 오르는 구조다. 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡(시세 16억5000만 원)와 강남구 대치동 은마 전용 84㎡(시세 24억9000만 원)를 같이 보유한 2주택자의 내년도 보유세는 2628만 원으로 올해(2039만 원)보다 28.9% 늘어난다. 하지만 2022년(6704만 원) 보유세 대비 60.8% 줄어든 수준이다. 마포래미안푸르지오는 지난해 11월 16억2000만 원에 거래됐는데 이달 현재 호가는 17억∼19억 원으로 올랐다. 은마아파트도 지난해 11월 21억5000만 원에 거래됐는데 지난달 28억 원에 거래되며 급등했다. 우병탁 신한은행 압구정역 기업금융센터 부지점장은 “시세 상승폭이 작은 중저가 아파트는 보유세가 3∼7% 정도 상승하고, 반등폭이 큰 고가 아파트는 전년 대비 두 자릿수 상승폭을 보일 것”이라며 “지역별로 공시가격 편차도 클 것으로 보인다”고 했다.공시가격 현실화율시세 대비 공시가격 비율. 공시가격은 보유세와 건강보험료 등 67가지 행정제도의 기초 자료로 쓰이는 지표. 내년 최종 공시가격은 올해 말 부동산 시세를 반영해 내년 초에 결정된다. 표준주택과 표준지는 1월, 공동주택은 4월에 발표된다. 최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2023-11-22
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  • 정부 ‘매입임대주택’ 실적 저조… 올해 목표치 15% 그쳐

    올해 매입임대주택 입주가 목표치 대비 절반에도 미치지 못한 것으로 나타났다. 19일 국토교통부에 따르면 올해 1월부터 11월까지 정부가 확보한 매입임대주택에 입주한 가구는 약 5300채로 연간 목표 물량인 3만5000채의 15%에 불과했다. 매입임대주택은 저소득층이나 청년층 주거안정을 목적으로 다가구·다세대 등 기존 주택을 매입하거나 사전 약정을 통해 신축 주택을 매입해 시세 70% 이하 수준으로 공급하는 집을 말한다. 매입임대 주택 실적이 저조한 원인으로는 올해 4월 한국주택도시공사(LH)의 매입임대 조건 변경이 거론된다. LH는 준공 주택의 경우 ‘원가 이하’에 매입하도록 했다. 신축 매입 약정 주택은 기존처럼 감정평가금액으로 매수가를 산정하되 감정평가 업체는 건축주가 고르지 못하도록 하고 원가법을 병행 검토하게 했다. 원가 이하일 때만 팔 수 있다 보니 건축주에게는 사업이 망하는 상황이 아니고서는 이를 선택할 이유가 없다는 지적이 나온다. 올해 매입 시작이 늦었던 것도 이유로 지목된다. LH는 지난해 말 서울 강북구 수유동 칸타빌 수유팰리스를 매입임대주택으로 13% 싸게 매입했는데, 이 주택은 준공 후 미분양으로 사업주가 15% 할인 매각을 진행 중이어서 LH가 시세보다 비싸게 샀다는 사실이 밝혀졌다. 이를 막기 위한 대책이 4월에 발표되며 올해 1분기(1∼3월) 사업이 멈춰섰다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-20
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  • 올해 서울 아파트 1순위 청약 경쟁률 59.7대 1… 작년 6배

    올해 서울 아파트 청약 경쟁률이 지난해의 6배 수준으로 높아진 것으로 조사됐다. 다만 최근 고금리로 청약 시장이 위축되고 있는 데다 입지가 비교적 좋지 않은 단지는 일부 평형 미달이 발생하는 등 단지별 청약 성적이 극명하게 갈리고 있다. 19일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 올해 들어 이달 15일까지 서울 지역에서 청약을 진행한 아파트는 총 28개로 나타났다. 일반공급 물량 4233채에 1순위 청약통장 25만2845건이 접수되면서 올해 서울의 1순위 청약 경쟁률은 59.7 대 1로 집계됐다. 지난해에는 일반공급 물량 6707채(19개 단지)에 1순위 청약통장이 6만8746건 접수되면서 1순위 청약 경쟁률이 10.2 대 1을 보였다. 1년 새 약 6배 수준으로 청약 경쟁이 치열해진 셈이다. 이런 추세에는 청약 추첨제 확대 영향이 큰 것으로 해석된다. 올해 4월부터 투기과열지구인 서울 4개구(강남 서초 송파 용산) 전용면적 85㎡ 이하 주택 청약에 추첨제가 도입됐다. 전용 60㎡ 이하 민간 아파트는 60%를, 60∼85㎡ 이하는 30%를 추첨제로 공급한다. 이전까지는 투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 분양돼 청약 가점이 낮은 수요자가 지원하기 어려웠었다. 다만 2020년과 2021년에 서울 아파트 1순위 청약 경쟁률이 각각 89.8 대 1과 163.8 대 1이었던 점을 감안하면 청약시장 인기가 완전히 회복됐다고 보긴 힘든 상황이다. 최근 들어 주택담보대출 금리가 다시 상승하며 청약 시장도 위축되고 있다. 올해 서울의 1순위 청약 경쟁률은 7월 119.3 대 1, 8월 91 대 1 등으로 높았다가 9월(24.9 대 1)과 10월(30.6 대 1)에 주춤한 모습이다. 특정 단지에 수요가 쏠리는 경향도 여전히 뚜렷하다. 올해 들어 서울에서 청약 경쟁률이 세 자릿수 이상이었던 곳은 서울 송파구 ‘힐스테이트 e편한세상 문정’(152.6 대 1)과 용산구 ‘용산 호반써밋’(162.7 대 1), 영등포구 ‘영등포자이 디그니티’(198.8 대 1), 성동구 ‘청계 SK 뷰’(183.4 대 1) 등 4곳뿐이었다. 김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 “고금리 기조와 분양가 상승 등으로 내년 청약시장 분위기도 올해와 비슷할 것”이라며 “지역별, 상품별 청약 수요 쏠림 현상이 이어질 전망”이라고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-20
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  • 미니 신도시 발표에 오산은 ‘들썩’, 이미 뜬 용인-구리는 ‘신중’

    이달 중 분양을 앞둔 경기 오산시 궐동 ‘오산세교파라곤’(1068채). 15일 정부가 신규 택지로 발표한 오산세교3지구(3만1000채)와 붙어있는 이 단지는 16일 부동산 애플리케이션 ‘호갱노노’에서 전국 아파트 중 검색 순위 2위에 올랐다. 신규 택지 발표와 함께 정부가 수도권 광역급행철도(GTX) C노선 평택역 연장안을 광역교통대책으로 언급하며 오산역 인근의 이 단지가 수혜 단지로 꼽힌 것이다. 이 지역 공인중개사는 “평소 하루에 2, 3건 오던 부동산 문의 전화가 발표 직후 수십 건으로 증가했다”며 “아무래도 반도체 클러스터 등 배후 수요가 탄탄한 곳이기 때문에 관심이 더 큰 것으로 보인다”고 분위기를 전했다. 경기 오산 용인 등 반도체 클러스터 인근에 4만7000채 규모 ‘미니 신도시’가 들어선다는 소식이 발표되자 인근 부동산에 대한 관심이 커지고 있다. 아직 개발이 가시화되지 않은 상태인 데다 반도체 클러스터 지정에 따른 가격 상승이 이미 반영된 지역도 있어 집값 상승, 거래량 증가 등으로 이어질지는 지켜봐야 한다는 관측이 나온다. 이날 신규 택지로 지정된 용인이동지구 인근 한 공인중개사는 “반도체 이슈로 인한 집값 상승 기대감은 이미 반영된 상태라 어제 오늘 매수 문의가 많지 않았다”며 “본인의 토지나 영업장이 수용당할지도 모른다는 토지주들의 불안감이 더 큰 상황”이라고 전했다. 실제로 반도체 국가산단 인근 단지인 용인시 처인구 남사읍 ‘e편한세상용인한숲시티’(6800채)에서는 전용 84㎡ 매매가가 3억1000여만 원에서 올해 3월 반도체 산단 발표 이후 4억7500만 원에 거래되며 1억5000만 원 넘게 뛰었다. 3월 이 단지에서 매매 계약된 거래 110건 중 30.9%에 해당하는 34건이 해지되기도 했다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “‘반도체 특수’ 기대감에 매수자에게 받은 계약금의 2배를 돌려주며 당시 집주인들이 계약을 파기했다”고 설명했다. 반면 오산세교지구와 인접한 오산역 인근은 준공 20∼30년이 넘었거나, 아직 입주하지 않은 신축 아파트가 대부분이다. 반도체 클러스터 지정에 따른 수혜를 입기에는 매물 자체가 많지 않았던 것. 전용면적 84㎡가 2억∼3억 원 선으로 상대적으로 매매 가격도 낮아 문의가 몰린 것으로 보인다. 한강변에, 서울에 인접해 있다는 입지를 내세운 구리토평2지구 역시 즉각적인 매수·매도 문의는 많지 않았다. 인근 공인중개사는 “앞으로 어떻게 되는 건지 문의하는 전화는 있었지만 집을 내놓거나 사겠다는 문의는 없었다”며 “택지가 발표됐다고 해도 바로 개발이 시작되는 것은 아니다 보니 그런 것 같다”고 전했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “최근 금리가 오르며 다시 집값 오름세가 지지부진한 상황에서 당장 신규 택지가 지정됐다고 집값이 크게 요동치기는 어려울 것”이라고 내다봤다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “국지적으로 상승 거래가 나오거나 호가가 오를 수는 있지만 현재 금리가 높은 상황이라 수요가 크게 몰리기는 쉽지 않다”고 전했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-17
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  • 오산-용인-구리 등 5곳에 8만채 신도시

    정부가 경기 오산·용인·구리시 등 반도체 클러스터 인근과 서울 인접 지역 6만5000채를 포함해 전국에 8만 채 규모 신도시를 새로 조성한다. 광역교통망이 갖춰졌거나 예정된 교통 요충지에 첨단 산업의 배후 주거지가 될 수 있는 ‘반도체 신도시’를 조성하고, 서울 인접 신도시로 주택 수요를 분산하는 것이 핵심이다. 다만 기존 신도시 사업도 지연되고 있는 상황에서 실제 공급까지는 시간이 걸리는 데다, 서울의 공급 부족을 해소하기에는 역부족이라는 지적이 나온다. 국토교통부는 15일 경기 구리토평2(1만8500채), 오산세교3(3만1000채) , 용인이동(1만6000채), 충북 청주분평2(9000채), 제주화북2(5500채) 등 전국 5개 지역에 8만 채 규모 신규 택지를 조성한다고 밝혔다. 이 중 오산세교는 용인, 화성, 평택 반도체 클러스터의 중심에, 용인이동은 용인 시스템 반도체 국가산업단지에 인접해 있다. 청주분평 역시 반도체 공장 증설이 예정된 산단 인근이다. 구리토평의 경우 서울 바로 옆 한강변에 조성된다. 제주화북은 제주항, 제주국제공항과 가까운 지역에 조성된다. 윤석열 정부의 신규 택지 발표는 지난해 11월 경기 김포한강2(4만6000채), 올해 6월 경기 평택지제역 역세권(3만3000채) 및 경남 진주 문산(6000채)에 이은 세 번째다. 국토부 관계자는 “시장 상황에 따라 내년에도 광역교통망이 양호한 지역에 신규 택지를 추가 발표할 계획”이라고 밝혔다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “수요를 일부 분산시킬 수는 있지만 서울 민간 공급이 급격히 준 상황에서 공급 부족을 해결하기는 쉽지 않을 것”이라고 했다.반도체-한강변, 일자리와 교통 거점에 신도시… “서울은 공급난” 오산-용인-구리 등에 8만채 공급광역 교통망 갖춘 곳에 신도시 조성… 서울에 집중되는 주택수요 분산실제 공급까진 최소 10년 걸려서울 내년 입주 1만채… 역대 최저 정부가 15일 전국 5개 지구에 8만 채 규모의 신규 택지를 발표한 건 최근 고금리와 공사비 급등으로 커진 주택 공급 부족 불안감을 해소하려는 조치로 보인다. 이날 발표된 신규 택지는 고속철도(KTX)나 수서고속철도(SRT), 수도권 광역급행철도(GTX) 등 광역교통망이 들어서고, 인근에 반도체 클러스터 등 첨단산업단지가 조성되는 등 향후 수요 급증이 예상되는 곳들이다. 서울에 집중되는 주택 수요를 분산시키고, 지속적인 공급 신호를 주겠다는 취지다. 다만 최근 공급 여건이 악화하며 3기 신도시 등 기존 신도시 공급조차 1년 이상 지연되고 있는 데다 서울 도심 공급 방안은 나오지 않고 있어 수급 불안 우려를 해소하기에는 부족하다는 지적이 나온다. ● 일자리 가깝고 교통망 갖춘 ‘직주근접’ 신도시 신규 택지 중 경기 오산세교3지구(3만1000채)와 용인이동지구(1만6000채)는 모두 반도체 클러스터 인근에 조성되는 것이 가장 큰 특징이다. 이 중 오산세교3은 총 433만 ㎡로 화성∼용인∼평택 반도체 클러스터의 중심부다. 기존 세교 1, 2지구(총 5만 채)와 연계하면 반도체 클러스터의 배후 주거지가 일산신도시(약 6만9000채)보다 더 큰 규모로 조성되는 셈이다. 용인이동(228만 ㎡)의 경우 남쪽에는 올해 3월 발표된 용인 첨단반도체 국가산업단지가, 동쪽에는 용인테크노밸리가 붙어 있다. 국토부 관계자는 “용인 반도체 국가산단이 들어서면 인근 인구가 4만 명가량 늘어날 것으로 예상된다”며 “정보기술(IT) 인재를 위한 직장-주거-여가가 결합된 반도체 배후도시로 조성할 것”이라고 밝혔다. 비(非)수도권인 청주분평2지구(130만 ㎡) 역시 SK하이닉스 반도체 공장이 있는 인근 산업단지와 가깝다. 향후 공장 증설에 따른 주거 수요를 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 구리토평2(292만 ㎡)의 경우 서울 광진구와 중랑구 바로 옆 한강변 입지로 강 건너로는 강동구를 바라보는 지역이다. 한강변이라는 장점을 활용해 한강 조망 주거단지를 조성하고, 수변 여가·레저 공간도 조성한다. 제주화북2지구는 92만 ㎡ 규모로 조성되고 삼화지구, 화북공업지역과 연계해 개발한다. 이번 신규 택지는 인근에 광역교통망을 이미 갖추고 있거나, 개발이 예정된 곳이라는 특징도 있다. 오산세교의 경우 1호선 오산역이 택지 인근에 있다. 오산역에는 수원발 KTX가 2025년 개통하고, 윤석열 대통령이 대선 당시 GTX C노선 연장을 공약한 바 있다. 구리토평에는 별내선 연장선 장자호수공원역이 내년 개통한다. 용인의 경우 SRT와 GTX A노선이 지나는 동탄역과 연계한 도로를 신설할 예정이다. ● 입주까진 최소 10년…“서울 공급 문제 여전” 정부는 이날 발표된 신규 택지의 사전청약을 2027년 진행할 예정이라고 밝혔다. 하지만 전문가들은 해당 지역에 실제 공급이 이뤄지려면 최소 10년은 걸릴 것으로 보고 있다. 토지수용 등 관련 절차에 시일이 걸릴 가능성이 높기 때문이다. 3기 신도시의 경우 2019년 발표 당시 2025∼2026년 입주를 목표로 했지만 최근에야 일부 지역에서 착공이 시작됐다. 이후 절차가 예정대로 진행된다 해도 이미 1, 2년 지연된 상태다. 3기 신도시 중 주택 수가 가장 많은 광명 시흥지구는 당초 예상했던 토지보상 일정이 2년 이상 지연돼 2026년에나 보상이 시작될 것으로 전망된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “3기 신도시가 예상보다 늦어지면서 사전 청약 당첨자들의 포기도 늘고 있다”며 “토지 수용 등 후속 절차를 차질 없이 밟는 것이 중요하다”고 했다. 서울 공급 부족 문제도 여전하다. 부동산R114 데이터에 따르면 내년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만921채다. 이는 연도별 수치가 집계된 1990년 이후 최저 수준이다. 향후 입주 물량을 판가름할 수 있는 인허가 물량도 1∼9월 기준 3만2053채로 전년 동기 대비 48.7% 수준으로 쪼그라들었다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “구리토평 정도가 서울과 인접해 있고 다른 곳은 서울 수요 분산과는 큰 관계가 없을 것으로 보인다”며 “서울의 공급 부족 문제는 지속될 것”이라고 말했다.최동수 기자 firefly@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-16
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  • 오세훈 “서울 인접도시, 불이익 없게 6~10년 걸쳐 단계적 편입을”

    오세훈 서울시장(사진)이 최근 경기 기초자치단체 서울 편입과 관련해 6∼10년의 완충 기간을 두고 ‘메가시티 서울’로 편입되는 단계적 편입안을 제시했다. 오 시장은 15일 오전 서울 중구 시청 집무실에서 국민의힘 뉴시티 프로젝트 특별위원회 조경태 위원장과 만나 “‘시장’이 ‘구청장’으로 지위가 바뀌면 도시계획 수립권 등 14개 분야 42개 권한을 행사하지 못하게 된다”며 “‘자치구’가 아닌 ‘자치시’로 편입해 행정·재정적 유불리가 없게 하고 6∼10년 후 단계적으로 ‘서울시 자치구’로 통합하는 방안이 필요하다”고 밝혔다. 서울시와 25개 자치구는 현재 정부로부터 보통교부세를 받지 않는 ‘보통교부세 불교부 단체’다. 이 때문에 현행 제도하에서 경기 기초단체들이 서울에 편입되면 그동안 받던 보통교부세를 못 받게 된다. 또 국고 보조율도 다른 광역지자체 대비 10∼30%포인트 낮게 적용받게 된다. 오 시장은 “이 같은 불이익을 해결하려면 지방자치법, 보조금관리법, 수도권정비계획법 등 법 개정이 필요한데 특별법을 통해 일괄 해결이 가능하다”고도 했다. 면담을 마친 조 위원장은 기자들과 만나 “(오 시장의 제안은) 아주 좋은 생각”이라며 긍정적으로 평가했다. 뉴시티 특위는 16일 김기현 국민의힘 대표를 만나 특별법 발의와 관련한 의견을 교환할 예정이다. 이와 함께 국민의힘은 현재 김포시를 비롯한 도농 복합도시에 적용되는 ‘대입 농어촌 특례전형’ 폐지도 5, 6년 유예해 해당 지역 수험생들의 혼란을 최소화하는 방안을 검토 중이다. 이날 국토교통부의 신도시 발표에 참여한 국민의힘 소속 수도권 기초지자체장들은 서울 편입과 관련해 엇갈린 입장을 밝혔다. 백경현 구리시장은 이날 “서울 편입이 현실화하면 환경 교통 관련 협의 절차가 생략돼 신규 택지 개발도 더 빠르게 진행될 것”이라며 “협의가 진행되면 어느 때든 주민 투표를 통해 통합을 현실화시키겠다”고 했다. 반면 서울 인접 지자체가 아닌 이상일 용인시장과 이권재 오산시장은 서울 편입에 부정적이거나 유보적인 태도를 밝혔다.사지원 기자 4g1@donga.com권구용 기자 9dragon@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-11-16
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