Q. 오래전부터 서울의 2주택(반포동, 상암동)을 보유해온 김모 씨(72)는 그동안 거주했던 반포 아파트를 양도할 계획이다. 하지만 오래 보유한 만큼 양도차익도 크다 보니 양도세가 걱정이다. 김 씨는 2주택자에 해당돼 양도세 비과세를 받을 수 없기 때문이다. 김 씨가 양도세를 줄일 수 있는 방법이 있을까?
A. 보통 집을 두 채 이상 보유하다가 양도하게 되면 양도세 비과세를 받을 수 없다. 최소한 먼저 파는 집에 대해서는 양도세를 내고 남은 한 채는 1가구 1주택 비과세를 받는다. 따라서 2주택자가 주택을 양도할 때에는 주택 각각의 양도차익을 먼저 비교해 본 뒤 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔아 세 부담을 최소화하는 방법을 써야 한다.
반포 아파트는 양도차익이 4억 원, 상암동 아파트는 양도차익이 5000만 원으로, 반포 아파트의 양도차익이 훨씬 크다.
김 씨가 만일 반포 아파트를 먼저 팔면 9465만 원의 세금(지방소득세 포함)을 내야 한다. 그리고 상암동 아파트를 나중에 처분할 때 양도세 비과세를 받을 수 있다. 상대적으로 양도차익이 적은 상암동 아파트를 먼저 판다면 417만 원의 세금(지방소득세 포함)을 내고 그 후 반포 아파트를 처분할 때 1주택자로서 비과세가 가능하다.
이처럼 처분 순서에 따라 김 씨가 부담해야 할 세금이 9048만 원이 차이가 난다. 따라서 먼저 상암동 아파트를 처분해 1주택자 상태가 되는 것이 세 부담을 줄이는 지름길이다.
하지만 막상 팔려고 보니 매매가 원활하지 않아 곤란해지는 경우도 많다. 김 씨는 팔리지 않는 상암동 아파트를 차라리 가족에게 증여해서 1주택자가 되는 방법도 생각 중이다.
시가 4억 원인 상암동 아파트를 배우자에게 증여하면 증여세는 없지만 배우자는 김 씨의 세대원이기 때문에 1가구 2주택자로서 양도세 비과세 대상이 되지 않는다. 자칫 괜히 취득세 1600만 원만 부담할 수 있다. 별도로 1세대의 요건을 갖춘 자녀에게 증여하는 방법도 있는데 증여세가 5400만 원으로 만만치 않다. 취득까지 총 7000만 원의 세 부담이 생긴다.
묘안은 있다. 김 씨가 상암동 아파트를 장기임대주택으로 등록하면 반포 아파트를 팔 때 양도세 비과세를 받을 수 있다. 장기임대주택 외에 거주용 주택 1채만 있다면 1가구 1주택 비과세가 가능하기 때문이다. 2011년 10월 이후 1채 이상의 주택(기준시가 6억 원 이하)만 임대를 해도 장기임대주택으로 등록할 수 있다.
그러므로 김 씨는 상암동 아파트를 장기임대주택으로 구청과 세무서에 등록하고 이미 2년 이상 거주한 반포 아파트를 바로 처분한다면 양도세를 한 푼도 내지 않을 수 있다. 단 상암동 아파트를 장기임대주택으로 등록하면 적어도 5년 이상은 임대해야 하고 매년 2월 임대사업장 현황신고 및 5월 소득세 신고 등을 빠짐없이 해야 한다.
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