［해결묘책 없는 전세분쟁］당사자 타협이 최선책

《전세금 반환 및 재조정과 관련한 분쟁이 갈수록 격화하고 있다. 집주인들은 전세가 안나가자 중개업소에 내놓은 물건을 회수해 전세시장 마비 조짐도 나타나고 있다. 일부에선 전세금을 내리지 않기로 담합하는 등 마찰소지도 있다.

특히 전세금이 많이 올랐던 96년 하반기∼97년 초에 체결된 계약이 올 가을에 만료되면서 전세분쟁은 당분간 계속될 것으로 보인다. 전문가들은 “현재로선 당사자간 타협이 최선의 해결책”이라면서 분쟁을 조정할 정부의 대책 마련이 시급하다고 지적했다.》

▼당사자간 합의가 최선책〓국토개발연구원 윤주현(尹珠賢)연구위원은 “전세금 시세가 급락하는 상황이므로 집주인은 전세금을 내려야 한다”고 주장한다. 공급이 모자랄 때 집주인이 전세금을 인상한 것과 마찬가지 논리라는 것.

윤위원은 전세금 조정원칙으로 △계약후 1년 미만인 경우 당초 계약대로 이행 △1년 이상인 경우 연 5% 범위 안에서 감액 △계약이 만료됐을 경우 시세에 따라 조정할 것을 권고한다.

집주인이 차액을 돌려주기 힘들면 해당금액을 세입자에게 빌린 것으로 하고 은행대출금리에 준하는 이자를 지급하고 나중에 갚는다.

이 방법은 임대차보호법 상의 ‘전세금 증감청구권’(공과금 액수나 경제사정이 급변했을 때 남은 기간에 한해 당초 약정금의 조정을 청구하는 권리) 규정을 그대로 적용한 것.

계약이 만료됐다면 집주인은 전세금을 내리고 재계약하는 것이 좋다. 한국부동산컨설팅 정광영대표는 “전세금을 내리되 세입자가 시세보다 조금 높은 값에 응해주면 재계약이 쉬워진다”고 귀띔한다.

재계약에 실패한 집주인은 전세금을 시세보다 싸게 내놓거나 월세로 전환하는 등 가능한 한 빨리 신규계약을 하고 종전 세입자에게 보증금을 돌려준다. 당장 돌려주기가 어려우면 보증금 반환시한과 그 때까지의 이자율을 정하고 합의문건에 대해 공증을 받는다.

서울지법 임대차전담재판부 유철균(劉哲均)부장판사는 “민사조정이나 판결에도 이같은 방법이 그대로 적용된다”며 “소송비용 등을 감안할 때 세입자도 굳이 소송을 제기할 것이 아니라 법정 밖에서 합의를 보는 게 낫다”고 말했다.

▼정부 대책 시급하다〓LG경제연구원 김성식(金成植)연구위원은 “최소한의 거래조차 이뤄지지 않아 건설경기가 불황에서 벗어나지 못하고 있으며 전세분쟁이 점차 사회문제화하고 있다”고 우려했다.

이정무(李廷武)건설교통부장관은 최근 “2천억원의 재원을 마련해 집주인들에게 대출해주는 방안을 관련 부처와 협의중”이라고 밝혔으나 시행은 불투명한 상태.

국토개발연구원 윤위원은 “2천억원을 주택금융신용보증기금에 출연하고 이를 보증재원으로 금융기관이 주택담보 전세반환금 대출을 하면 전세를 놓은 집주인 25만명에게 총 6조원까지 지원할 수 있다”고 밝혔다.

<이철용기자>